研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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·招商銷售服務(wù)
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·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
成都批發(fā)市場外遷調(diào)查
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最近的一次火災(zāi)發(fā)生于8月25日，位于長益路66號的紅牌樓乘風二手車市場。據(jù)了解，該市場五年內(nèi)已發(fā)生類似事故4起，多是由于基礎(chǔ)設(shè)施陳舊導(dǎo)致電路老化進而誘發(fā)火災(zāi)。
紅牌樓乘風二手車市場是一個縮影，暴露出了成都市傳統(tǒng)專業(yè)市場配套差、形態(tài)落后、優(yōu)化困難、隱患不斷等長久未得以解決的老問題。事實上，自2007年以來，成都市制定了《成都市商品市場布局規(guī)劃（2009-2020）》；力爭3~5年內(nèi)，使中心城區(qū)商品市場通過向城外調(diào)遷實現(xiàn)轉(zhuǎn)型的“中調(diào)”構(gòu)想（中心城區(qū)服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整），以及成都最大民生工程“北改”政策，致力于改造老舊城市形態(tài)和落后生產(chǎn)力布局。
然而，受制于專業(yè)市場權(quán)屬復(fù)雜，傳統(tǒng)市場商戶搬遷信心不足等問題，這場聲勢浩大的“騰籠換鳥”重組大局進程緩慢。
中國房地產(chǎn)報記者現(xiàn)場走訪了成都市紅牌樓、五塊石和荷花池、駟馬橋等幾個具有代表性的傳統(tǒng)批發(fā)市場，同時深入調(diào)查了繞城高速沿線以國際商貿(mào)城為代表的新興專業(yè)市場，耳聞目睹了這場左右著數(shù)百億投資盈虧和數(shù)千億資源調(diào)整的利益博弈。
幾家歡喜幾家愁
據(jù)了解，成都的傳統(tǒng)專業(yè)市場興建潮始于上世紀80年代，在同一時期先后形成了100多個專業(yè)市場，這些市場集中分布在成都北部（金牛區(qū)）、東部（成華區(qū)）。在成都市推進的“北改”大型區(qū)域改造工程中，僅金牛區(qū)就有約99個專業(yè)市場需要調(diào)遷或改造，僅區(qū)域重點荷花池片區(qū)，就涉及44個市場。
“最早的市場大多是破產(chǎn)的國有企業(yè)廠房、空地，用承包、租賃辦起來的，所收租金勉強維持企業(yè)職工的生活。后來市場人氣起來了，私人老板就在老市場邊上修新市場，新市場越來越多。”一位上個世紀80年代就進駐荷花池市場的老商戶告訴記者。
產(chǎn)權(quán)構(gòu)成復(fù)雜是傳統(tǒng)市場搬遷困難的原因之一。在荷花池片區(qū)，目前已經(jīng)成功關(guān)閉和即將關(guān)閉的3個市場產(chǎn)權(quán)屬于政府國有企業(yè)，“真正具有難度的（外遷）根本沒開始動�！币晃皇袌龉芾砣藛T稱。
棋至中盤，成都市專業(yè)市場因此而形成了三環(huán)內(nèi)外新老市場各雄踞一方的格局。在三環(huán)外，國際商貿(mào)城、北新物聯(lián)港、香江全球家居CBD等涵蓋了汽車汽配、家居建材、五金機電、專業(yè)工程機械、家紡服裝、印刷物資等多個行業(yè)種類的40多個專業(yè)市場集中涌現(xiàn)。
都想作為調(diào)遷承接地的各大新興專業(yè)市場，經(jīng)營情況也各有優(yōu)劣。作為荷花池“北改”主要承接地的國際商貿(mào)城，在市場嚴苛檢驗下初顯端倪。其中，中藥材專業(yè)市場在經(jīng)歷4年快速發(fā)展后趨于成熟，目前攤位滿額、配套齊全，延續(xù)了往日輝煌。而在服裝批發(fā)市場，則是另外一番景象：客流量隨著樓層增加不斷遞減，三四樓的商鋪基本無人問津。
“有形”調(diào)控仍難破局
在內(nèi)部人士看來，“中調(diào)”推進緩慢是有深層次原因的。在尊重市場自由與改變區(qū)域形態(tài)和商貿(mào)結(jié)構(gòu)的矛盾中，必然會有一番博弈的過程。
在《成都市商品市場布局規(guī)劃（2009-2020）》中明確提出了“不強制搬遷市場”的原則，同時說明“上述方案只是從純粹技術(shù)角度提出的方案，最終方案的確定取決于相關(guān)部門和五城區(qū)的進一步協(xié)調(diào)�！蓖瑫r，由于市場搬遷涉及利益重新分配，基層政府、企業(yè)和大部分商家反應(yīng)冷淡，這是導(dǎo)致首個3年計劃擱置的重要原因。
成都市規(guī)劃局一位負責人認為，市場調(diào)節(jié)為主、政府引導(dǎo)為輔的原則說來容易做起來難，但是從長遠來看，肯定是最科學(xué)的決策，也是轉(zhuǎn)變陳腐的行政管理方式的應(yīng)有之義。
而面對新興配套更齊全業(yè)態(tài)也更先進的專業(yè)市場，老商家們似乎興趣并不濃厚�！霸蛟谟�，商家不可能輕易舍棄業(yè)已成熟的商業(yè)口岸，外遷到一個充滿未知風險的專業(yè)市場。加之產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移困難，政府出臺的柔性政策為其無限期拖延提供了機會。”一位二手車交易市場負責人告訴中國房地產(chǎn)報記者，而“城外”的專業(yè)市場的經(jīng)營情況在短時期內(nèi)更讓我們很難看到希望。
目前新興專業(yè)市場大都屬于新開發(fā)地，由于缺乏有力的人流支撐，此外快速上馬和同質(zhì)化嚴重也廣為詬病。
“政府規(guī)劃的四大市場集中發(fā)展區(qū)共有10平方公里左右，這還是規(guī)劃到2020年達到的規(guī)模，但現(xiàn)在各區(qū)（市）縣新建、在建和擬建的專業(yè)市場總面積就已經(jīng)超過了16平方公里�！背啥际猩虅�(wù)局規(guī)劃處杜遠指出，“應(yīng)該說目前新建專業(yè)市場的體量遠遠超過了市場需求，市場容量就那么大，在同質(zhì)化，重復(fù)建設(shè)，無序經(jīng)營的背景下專業(yè)市場必定又將面臨一輪優(yōu)勝劣汰的洗牌。”
紓困之途
獲利于“北改”，“中調(diào)”也有了新的注釋。在關(guān)閉外遷、提檔升級、轉(zhuǎn)型發(fā)展三種發(fā)展模式中，后兩種最為獲得商戶的認同。
該模式取材于義烏批發(fā)模式，針對符合城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的現(xiàn)狀專業(yè)市場，將現(xiàn)貨批發(fā)、物流配送等業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移到承接區(qū)和物流園區(qū)，原址改建提升為展貿(mào)型、倉單交易、電子商務(wù)、“兩總一特”(總經(jīng)銷、總代理、特約銷售)商務(wù)樓宇或貿(mào)易總部。如地處川藏路與三環(huán)路交會處的八一家具城，目前已基本實現(xiàn)這一愿景。后者主要針對處于城市零售商圈內(nèi)、硬件條件和配套設(shè)施完善的樓宇專業(yè)市場，如宏正廣場、金荷花市場、大成市場等都可通過功能改造轉(zhuǎn)型為零售商業(yè)、商務(wù)服務(wù)、文化娛樂、餐飲住宿等綜合業(yè)態(tài)。
據(jù)相關(guān)資料顯示，成都市城區(qū)共有148家批發(fā)市場納入規(guī)劃體系，而目前著手推進的“北改”工程，占到其中118家，涵蓋總規(guī)劃目標的80%�，F(xiàn)在看來，“北改”成了檢驗成都批發(fā)市場調(diào)遷總體規(guī)劃能否順利實現(xiàn)的試金石。
“包括紅牌樓汽車汽配市場在內(nèi)的其余30家市場，之前沒有實質(zhì)性進展的原因就在于此。”成都市規(guī)劃局相關(guān)負責人稱，“這是政府戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移而非政策軟硬的問題，因整體規(guī)劃與政府局部民生工程有重合，前者偏向于后者也是順勢而為。”
上述成都市商務(wù)局規(guī)劃處負責人表示，多年來成都市商品市場外遷因進程緩慢，除了需要兼顧市場調(diào)節(jié)與政府干預(yù)的合理配置外，還面臨市場歷史久、體量大，多方利益博弈等難題，這在全國范圍內(nèi)都是史無前例、鮮有參考樣本的。
除此之外，基層政府能否參與制定具體調(diào)遷方案至關(guān)重要。據(jù)成都市商務(wù)局上述負責人介紹，實際上規(guī)劃中早已明確了具體調(diào)遷時序，“由市場調(diào)整所在地政府與市場園區(qū)承接地政府制定具體調(diào)遷實施方案和時間節(jié)點”。中國房地產(chǎn)報記者李建軍 見習(xí)記者 張賢愷 劉禮慶
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