中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入拐點(diǎn)了嗎？

中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入拐點(diǎn)了嗎？

    預(yù)計(jì)近年房地產(chǎn)業(yè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)弱勢調(diào)整的平臺(tái)期，即“高位震蕩，弱勢調(diào)整”的過程。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 楊荇 孫含越/文 近期，杭州、常州等城市的部分樓盤采取力度較大的降價(jià)促銷，部分三、四線城市樓市交易疲軟，房價(jià)松動(dòng)，引發(fā)外界對部分開發(fā)商資金鏈驟緊、房地產(chǎn)市場可能轉(zhuǎn)向的猜測。同時(shí)，多家銀行暫停房地產(chǎn)企業(yè)貸款的消息不斷發(fā)酵，興業(yè)銀行、交通銀行與中信銀行等紛紛卷入“停貸”風(fēng)波。但多家銀行已陸續(xù)發(fā)布公告回應(yīng)，稱未暫停房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，未調(diào)整相關(guān)信貸政策。市場之所以如此敏感，源于大家對于房地產(chǎn)未來資金鏈斷裂以及由此引發(fā)的深度衰退的擔(dān)憂。中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入拐點(diǎn)了嗎？未來走勢究竟如何？本文擬對此進(jìn)行解析。

房地產(chǎn)市場未來走勢展望

短期來看，我們預(yù)計(jì)，2014年土地市場將延續(xù)2013年的熱度，土地成交量繼續(xù)呈上升態(tài)勢。但是，受房地產(chǎn)行業(yè)量價(jià)調(diào)整的影響，預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資將略有回落。雖然2014年600萬套以上的保障房建設(shè)目標(biāo)，開工量仍然較大，但隨著房地產(chǎn)“雙向調(diào)控”機(jī)制的逐步出臺(tái)，三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加大，以及商業(yè)銀行收緊流動(dòng)性，房地產(chǎn)商投資行為可能轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，行業(yè)投資步伐有所放緩。同時(shí)，預(yù)計(jì)2014年全國商品房成交均價(jià)將繼續(xù)回升，但增幅比2013年有所降低。主要原因有兩個(gè)方面：一是一、二線城市房價(jià)漲幅將有所放緩。2013年部分城市提前透支了明后年的漲幅。二是三、四線城市供應(yīng)量仍然較大，人口導(dǎo)入速度較慢，支撐房價(jià)上漲的因素偏少，房價(jià)上漲空間不大。

中長期來看，由于中國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入減速換擋期，貨幣信貸投放將趨緩，未來一段時(shí)期全面深化改革也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量價(jià)快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等因素，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，未來房地產(chǎn)理性回歸勢在必行。根據(jù)中國指數(shù)研究院測算，2011-2020年我國住房潛在需求達(dá)160億平方米，其中商品住宅120億平米，但由于2011年以來市場快速發(fā)展，部分需求已被提前透支，預(yù)計(jì)2014年我國商品住宅銷售面積將超過12億平方米，行業(yè)峰值或?qū)⑻崆暗絹�。多重風(fēng)險(xiǎn)積聚將促使行業(yè)增速明顯放慢，長效機(jī)制逐步建立促使市場理性回歸。預(yù)計(jì)近年房地產(chǎn)業(yè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)弱勢調(diào)整的平臺(tái)期，即“高位震蕩，弱勢調(diào)整”的過程。

房地產(chǎn)市場調(diào)整對中國經(jīng)濟(jì)的影響

一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速穩(wěn)中有降，可能影響固定資產(chǎn)投資增速。近年來，我國房地產(chǎn)投資占全部固定資產(chǎn)投資比重大約為20%左右，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達(dá)60余個(gè)，可以拉動(dòng)上下游如鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)處于增長速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和前期刺激政策消化期三期疊加的大環(huán)境下，一旦房地產(chǎn)銷售放緩或者房價(jià)滯漲，市場觀望情緒加劇，勢必會(huì)增大建筑機(jī)械、水泥和金屬、玻璃和裝潢、家具家電等工業(yè)企業(yè)庫存壓力，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)自身的去庫存化也將延長，進(jìn)一步影響2014年固定資產(chǎn)投資增速。

二是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)和銷售量下行，可能影響社會(huì)居民消費(fèi)總額。一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對消費(fèi)支出的影響，主要存在著多種渠道和效應(yīng)：從財(cái)富效應(yīng)來看，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)可能直接導(dǎo)致實(shí)際財(cái)富的變化，影響消費(fèi)者當(dāng)期的消費(fèi)水平和邊際消費(fèi)傾向。從成本效應(yīng)來看，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)帶來顯著的成本效應(yīng)，除了居民生活成本（如房租）之外，還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營成本的變化，如企業(yè)房租、員工生活成本上升帶來的工資上漲壓力等費(fèi)用變化。從流動(dòng)性約束效應(yīng)來看，如果房地產(chǎn)商品價(jià)格上漲，消費(fèi)者可以用升值的房地產(chǎn)商品申請更多的貸款，獲得更大的流動(dòng)性；與此相對應(yīng)的是，如果房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降，銀行也可能出于風(fēng)險(xiǎn)管理的考慮，對房地產(chǎn)商品的價(jià)格進(jìn)行重新評估，同時(shí)要求房地產(chǎn)商品所有者提供更多的新的信用保障，從而增加了消費(fèi)者的流動(dòng)性約束。由此，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)直接或者間接影響消費(fèi)者的消費(fèi)決策。在未來房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中趨降和銷售量可能下行的情況下，可能促使社會(huì)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整：一是高端住宅、商用房消費(fèi)支出可能減少；二是中小套型商品房、共有產(chǎn)權(quán)住房、公租房、廉租房等消費(fèi)支出可能增加；三是建材、家用電器等消費(fèi)熱點(diǎn)進(jìn)一步調(diào)整，其中，環(huán)保建材、節(jié)能家電、空氣凈化器等可能成為新的消費(fèi)增長點(diǎn)。

三是房地產(chǎn)市場波動(dòng)可能減緩地方財(cái)政收入。房地產(chǎn)對財(cái)政的作用主要體現(xiàn)在各項(xiàng)稅收以及土地出讓金方面。由于地方政府潛藏較高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，非稅收入占比過高，增加了財(cái)政收入的不穩(wěn)定因素，而政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將在今明兩年集中體現(xiàn)。再加上房地產(chǎn)市場的不確定性，如果今年房地產(chǎn)市場開始降溫，商品住宅交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)減少以及土地出讓金收入下降，則地方財(cái)政收入增長將面臨較大的壓力。

四是三、四線城市或個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性增大，階段性、局部性可能帶來房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)著60%的實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)；關(guān)聯(lián)著60%左右的銀行資產(chǎn)負(fù)債業(yè)務(wù)；目前中國人財(cái)產(chǎn)保有的形式60%以上是房產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)市場區(qū)域性分化漸趨明顯，部分城市出現(xiàn)價(jià)格下跌與樓市疲軟并存狀況，已引發(fā)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂，個(gè)別商業(yè)銀行信貸政策出現(xiàn)調(diào)整，如興業(yè)銀行今年2月宣布“暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)”；部分銀行在今年初，無論是開發(fā)貸還是個(gè)人按揭貸款，放款時(shí)間都出現(xiàn)了明顯拉長。而前幾年被廣泛使用的夾層融資、地產(chǎn)信托、基金子公司、私募基金、海外發(fā)債等通道，在2014年可能面臨收緊。由于開發(fā)商財(cái)務(wù)杠桿較高，如果銀行收緊房地產(chǎn)融資政策，開發(fā)商的現(xiàn)金流就會(huì)面臨較大壓力，可能帶來階段性、局部性的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

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