義烏土地市場衰退 退地償款陷拉鋸戰(zhàn)

義烏土地市場衰退 退地償款陷拉鋸戰(zhàn)
    在樓市調整土地市場低迷的形勢下，土地價格難以提振甚至流拍的局面讓地方政府感到頭疼。然而在浙江義烏，一塊公開出讓且閑置了三年的土地被義烏市委常委會以紀要的方式收回，并讓開發(fā)商獲得了4億多元補償。

這塊位于義烏市中心11號街坊的國有土地，于2011年4月14日以12.18億元的價格出讓。由于價格過于低廉，曾經被媒體指為“定向轉讓”給一家名不見經傳的浙江高瑞投資有限公司（下稱浙江高瑞投資公司），多家知名開發(fā)商包括上海復星地產鎩羽而歸。

土地閑置三年后的2014年1月，義烏市委常委會以【2014】5號會議紀要決定解除《國有建設用地使用權出讓合同》。2014年5月15日，義烏市國土資源局與開發(fā)商簽訂合同解除協(xié)議。協(xié)議約定，義烏市財政返還開發(fā)商已交付的土地出讓金、項目保證金共9.09億元，并補償4.2798億元。

在合同解除協(xié)議簽訂之前，義烏方面于2014年1月份下旬提前將項目保證金2億元支付給了開發(fā)商。11號街坊退地的舉動目前引起了義烏市當?shù)厝舜�、政協(xié)的關注。

退地又賠償

一份由義烏市國土資源局局長虞秀軍簽發(fā)的向義烏市政府的“關于解除義烏市中心區(qū)11號街坊《國有建設用地使用權出讓合同》的請示”顯示，浙江高瑞投資公司及義烏高瑞置業(yè)有限公司向國土資源局提出申請，要求解除土地出讓合同，并退還繳納的7.09億元土地出讓金。

該份文件簽發(fā)時間為2014年5月9日。義烏市國土資源局在文件中向市政府建議，同意解除11號街坊土地使用權合同，并退還開發(fā)商7.09億元土地出讓金、2億元項目保證金（項目保證金今年1月下旬已做暫退處理），并補償開發(fā)商4.2798億元。

公開資料顯示，浙江高瑞投資公司通過公開掛牌的方式于2011年4月14日以12.18億元競得11號街坊的272畝土地。國土資源局的文件顯示，國土資源局根據浙江高瑞投資公司與義烏高瑞置業(yè)有限公司的約定，于2011年5月24日將受讓人變更為浙江高瑞投資公司的子公司義烏高瑞置業(yè)有限公司。

截至土地出讓合同解除前，浙江高瑞投資公司及義烏高瑞置業(yè)有限公司僅僅支付土地出讓金為7.09億元和2億元的項目保證金。根據義烏市國土資源局文件顯示，國土資源局的建議在2014年5月15日得到義烏市領導的批示。

為此，義烏市國土資源局根據義烏市委常委會【2014】5號會議紀要和市領導的批示意見，按照上述建議與浙江高瑞投資公司及義烏高瑞置業(yè)有限公司解除了土地出讓合同�！拔抑皇呛瀭�字走個程序，文件的具體內容不知道。”文件簽發(fā)人、義烏市國土資源局局長虞秀軍2014年7月28日接受《中國經營報》記者采訪時表示。

2014年5月21日，義烏市國土資源局局長虞秀軍再次簽發(fā)“義土資【2014】83號”文件，要求義烏市財政局落實退還第一期2.6405億元土地出讓金給開發(fā)商。

義烏市委常委會【2014】5號會議紀要到底如何表述，義烏市國土資源局辦公室駱主任表示，“這是國家機密。”截至記者發(fā)稿，義烏市委書記李一飛始終沒有對記者的采訪做出任何回應。

轉讓被質疑

公開資料顯示，2011年和2012年為義烏土地出讓的高價周期，而到了2013年義烏土地市場則進入了低迷期。因為土地拍賣沒有達到政府保底價，2013年義烏土地市場多次出現(xiàn)流拍。

知情人士透露，11號街坊土地的退地開始醞釀于2013年下半年。工商資料顯示，浙江高瑞投資公司成立于2008年8月，由十幾名自然人股東發(fā)起成立。之后該公司無任何項目，在11號街坊土地出讓前以招商引資的名義從臺州進入義烏。

在競拍11號街坊土地前的2011年2月3日，一家名為杭州裕興置業(yè)有限公司通過股權收購方式獲得了浙江高瑞投資公司的51%股份，后者的法人代表由原來的葉會福變更為杭州裕興置業(yè)有限公司的法人代表樓永亮。

11號街坊位于義烏江南岸，處于義烏市中心區(qū)核心位置。根據當時媒體報道，包括上海復星地產在內的十幾家大型房地產企業(yè)參與競拍，結果或被義烏市設置的競拍門檻擋在門外，或被有關人士“勸退”。

2011年4月14日，浙江高瑞投資公司以12.18億元競得11號街坊土地，面積174242平方米。這個價格讓業(yè)界感到震驚的是，與11號街坊毗鄰且位置稍差的市中心區(qū)07、08地塊面積只有139509平方米，但出讓價格卻為72.19億元，被稱為當時“全國地王”。

根據當時規(guī)劃，被指為“定向轉讓”的11號街坊項目命名為金沙國際廣場，旨在打造高檔文化娛樂區(qū)，由兩幢酒店式公寓塔樓、一幢精品辦公塔樓和配套的高檔休閑娛樂場所組成的濱水混合商業(yè)社區(qū)。

幕后有操作？

然而在閑置兩年后的2013年下半年，11號街坊開始醞釀由政府收回。知情人士透露，為了避免股東之間的利益分割，2013年下半年浙江高瑞投資公司大股東杭州裕興置業(yè)有限公司通過收購其他股東股份為土地退回做好準備。

工商資料顯示，2013年8月8日浙江高瑞投資公司在工商變更股份，杭州裕興置業(yè)有限公司獲得了公司的89%股份，法人依然為樓永亮。“之后，政府有關領導希望其他開發(fā)商接盤因為價格過高沒有成功，最后政府選擇了回收�！鄙鲜鲋�情人士透露。

在2014年5月15日義烏市國土資源局與浙江高瑞投資公司解除合同前，一系列幕后操作已經開始�！俺�了提前退還2億元項目保證金外，還私下置換了一處價值7億元的房產給杭州裕興置業(yè)有限公司的關聯(lián)公司�！鄙鲜鲋�情人士介紹。

置換的土地為義烏市城市投資建設集團持有稠佛路29號舊房及土地使用權，共20058平方米，評估價格為7.4157億元。

根據義烏市人民政府國資委2014年2月21日向義烏市政府簽發(fā)的請示文件顯示，由于義烏市利軒投資公司要求該地塊在具備開發(fā)建設條件后六個月，付清剩余50%轉讓款，“義烏市城投集團在完成資產交付和過戶手續(xù)后再收取50%轉讓款，發(fā)生壞賬風險特別巨大，會造成國有資產流失，建議本次轉讓應獲得浙江省國資委批準”。

義烏市國資委的擔憂在于義烏市國土資源局退還的土地出讓金、保證金以及置換的稠佛路29號地塊應該給浙江高瑞投資公司�！袄�軒投資公司作為一個局外公司來接收置換地塊，不僅不符合程序，也會導致偷稅漏稅�！鄙鲜鲋�情人士介紹。

結果，義烏市國土資源局以義烏市委常委會【2014】5號會議紀要和市領導的批示意見要求義烏市城投集團和利軒投資公司簽訂了轉讓合同。義烏利軒公司成立于2013年12月23日，毛婷婷為大股東，是杭州裕興置業(yè)公司法人、浙江高瑞投資公司法人樓永亮的妻子，股份為85%。

浙江高瑞投資公司大股東、法人樓永亮指派一陳姓工作人員回應本報采訪稱：土地閑置是因為政府不斷調整規(guī)劃，公司為此做過5個規(guī)劃；根據義烏市委市政府的安排，浙江高瑞申請退地中僅要求解除合同退回土地出讓金和項目保證金，補償或者賠償一項沒有提及；利軒投資公司與浙江高瑞投資公司、義烏置業(yè)公司沒有任何關系。2014-08-02 01:18:32　來源: 中國經營報

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