六大因素定位商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值

六大因素定位商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值
　　不同于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值評(píng)估復(fù)雜的多。如何使自己的投資更有針對(duì)性、科學(xué)性，是投資成功與否的關(guān)鍵。因此，在商業(yè)地產(chǎn)投資決策時(shí)，筆者建議應(yīng)綜合考慮地段、商業(yè)定位、商管公司、產(chǎn)權(quán)、開(kāi)發(fā)商自持比例和租金回報(bào)這六大因素。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編
    全書(shū)分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運(yùn)營(yíng)管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購(gòu)招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷售招商、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等合同（協(xié)議）。幾乎無(wú)所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程需要。
    《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門(mén)；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
   《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬(wàn)字，約2300頁(yè)。16開(kāi)上中下三冊(cè)。
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　　李嘉誠(chéng)的“地段說(shuō)”人盡皆知，但不少人仍將地段僅局限于項(xiàng)目的具體方位。其實(shí)不然。地段是一個(gè)廣泛的概念，判斷一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否具備投資價(jià)值時(shí)，不妨把地段細(xì)分化，具體到具體位置、生態(tài)資源、交通因素、社會(huì)因素、消費(fèi)群體等多個(gè)方面。生態(tài)資源是備受南京商業(yè)市場(chǎng)關(guān)注的亮點(diǎn)之一。玄武湖、紫金山、百家湖、長(zhǎng)江等景觀資源巧加利用， 很大程度上便形成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢(shì)。而交通因素、社會(huì)因素和消費(fèi)群體等更是考量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否有投資價(jià)值的評(píng)估重點(diǎn)。是否具備四通八達(dá)，具有輻射力的交通動(dòng)線，項(xiàng)目與周邊生活等相關(guān)社會(huì)場(chǎng)所的實(shí)際交通距離，商業(yè)地塊所在區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、歷史地位，是否有與項(xiàng)目定位相匹配的消費(fèi)群體等將反映項(xiàng)目具備的人流、物流、資金流情況，決定其能否商機(jī)蓬發(fā)，彰顯投資價(jià)值。位于南站的綠地之窗項(xiàng)目坐擁3條地鐵，8條鐵路，是名副其實(shí)的交通樞紐，加之周邊輻射人群素質(zhì)較高，“錢(qián)”景看漲，因此今年以來(lái)一路熱銷，屢屢上榜。
　　如果說(shuō)地段是商業(yè)地產(chǎn)的王牌，那商業(yè)定位則是彰顯其價(jià)值的金牌。再好的地段，如果定位不準(zhǔn)確，也無(wú)法成功。因此，投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，前期了解項(xiàng)目的定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及產(chǎn)品規(guī)劃非常重要。商業(yè)定位若能把握住消費(fèi)者心理，項(xiàng)目將從商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的紅海中脫穎而出。
　　統(tǒng)一的形象定位和規(guī)范的物業(yè)管理能夠提升客流量，產(chǎn)生良好的廣告效應(yīng)，使投資更加穩(wěn)健。而在投資辦公型產(chǎn)品時(shí)，寫(xiě)字樓的檔次和形象尤為重要。選擇有實(shí)力的知名企業(yè)將降低投資的風(fēng)險(xiǎn)。江寧萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)達(dá)茂雖都不位于市中心，但今年來(lái)仍一直受到不少人關(guān)注，江寧萬(wàn)達(dá)在12月15日，更是創(chuàng)造日銷50套的好成績(jī)。顯然，“萬(wàn)達(dá)所至，財(cái)富所向”的金科玉律便是實(shí)力企業(yè)萬(wàn)達(dá)帶動(dòng)投資熱潮的典范。

　　都說(shuō)細(xì)節(jié)決定成敗，在商業(yè)地產(chǎn)投資中也是如此。產(chǎn)權(quán)這樣的細(xì)節(jié)卻經(jīng)常是不少投資客容易忽略的。但產(chǎn)權(quán)分割的情況容易造成項(xiàng)目后期管理艱難、租金混亂的窘境，同時(shí)也大大增加投資風(fēng)險(xiǎn)。在考量商業(yè)項(xiàng)目的投資價(jià)值是還需擦亮眼，留顆心。

　　就目前南京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，由于資金缺乏其他渠道，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)通過(guò)出售或者是租售并舉的方式。而筆者以為，若開(kāi)放商能持有商業(yè)項(xiàng)目的大部分比例，那么他們?cè)谝?guī)劃和運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)會(huì)更加用心，商業(yè)項(xiàng)目的投資價(jià)值自然穩(wěn)步上升。

　　在談及商業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)，租金回報(bào)是不少網(wǎng)友經(jīng)常會(huì)咨詢的問(wèn)題。值得一提的是，在分析商業(yè)項(xiàng)目的投資價(jià)值時(shí)，只考慮到相同區(qū)域同等商業(yè)項(xiàng)目的當(dāng)前租金是十分局限的。除此以外，按揭貸款投資的網(wǎng)友還需考慮到月供款，按揭款等都需考慮在內(nèi)�？偟膩�(lái)說(shuō)，租金回報(bào)能夠更加直觀地去判斷一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的投資價(jià)值，但需要注意的是，租金回報(bào)并不是一成不變的，還需我們用前瞻的眼光去考量。

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