研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)“快煮”行不通
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過(guò)去5年，鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，從2009年開(kāi)始，印象城、鄭州凱德廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)、中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、鄭州萬(wàn)象城、丹尼斯大衛(wèi)城……越來(lái)越多購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)，讓曾經(jīng)的“商城之觴”煥發(fā)出中興的氣象。
然而，相較于武漢、成都、杭州等二線城市，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還略顯稚嫩，存量雖大，真正優(yōu)質(zhì)的物業(yè)并不算多，最直觀的是，同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重，庫(kù)存量居高不下，去化周期持續(xù)攀升，供需矛盾進(jìn)一步加劇。而與此同時(shí)，房企們正積極探索“輕資產(chǎn)”之路，前路是否光明?尚需仔細(xì)厘清。
高庫(kù)存：“快煮”行不通時(shí)，不妨“慢燉”
如今，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已結(jié)束了高速增長(zhǎng)期，從增量資產(chǎn)時(shí)代變?yōu)榇媪抠Y產(chǎn)時(shí)代，而如何盤(pán)活和退出成為考驗(yàn)市場(chǎng)的新命題。
不止鄭州，商業(yè)地產(chǎn)高庫(kù)存是全國(guó)大多數(shù)城市都需要面對(duì)的問(wèn)題，對(duì)于此現(xiàn)象，三益中國(guó)總裁高棟直言：“我其實(shí)不主張商業(yè)地產(chǎn)一味追求高去化率，無(wú)數(shù)實(shí)例表明閃售掉的商業(yè)在后期經(jīng)營(yíng)上都存在較大的隱患�！�
他表示，去化型商業(yè)由于未來(lái)經(jīng)營(yíng)者構(gòu)成復(fù)雜，后期維護(hù)難度較大，而自持物業(yè)擁有統(tǒng)一的規(guī)劃、招商、經(jīng)營(yíng)、管理模式，存活率要高上許多。此外，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如今商業(yè)地產(chǎn)中自持物業(yè)的回報(bào)長(zhǎng)期來(lái)看往往是高于出售物業(yè)的，還會(huì)帶來(lái)增值效應(yīng)，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)低一些。而自持物業(yè)也能起到“資金杠桿”的作用，讓商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性得以彰顯。
面對(duì)開(kāi)發(fā)商手頭上沉淀越來(lái)越多的資產(chǎn)，如何“減負(fù)”，高棟表示，對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，房企可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)變成企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健的現(xiàn)金流，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)很復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈，是一個(gè)比拼“內(nèi)力”的過(guò)程，在“快煮”行不通的時(shí)候，不妨“慢燉”。
反觀河南市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分工、產(chǎn)業(yè)鏈良性生存受到普遍漠視，鏈條上的各方不是共筑而是蠶食，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效率低下，不確定的人為因素不斷增加商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和試錯(cuò)成本，這才是阻礙行業(yè)發(fā)展最大的隱患。
輕資產(chǎn)：考驗(yàn)房企資本獲取和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力
如今，房企們爭(zhēng)先走上“輕資產(chǎn)”之路，前路是否光明?值得仔細(xì)斟酌。
目前的房地產(chǎn)行業(yè)，輕資產(chǎn)的類(lèi)型有很多：如以彩生活模式為代表的花樣年、綠城為代表的代建模式、萬(wàn)科和朗詩(shī)的小股操盤(pán)，以及保利、晉愉的地產(chǎn)基金等。
所謂“輕資產(chǎn)”，指的是房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務(wù)收益，這樣的模式能否放之四海而皆準(zhǔn)?
業(yè)內(nèi)人士指出，盡管“輕資產(chǎn)”在資本市場(chǎng)備受熱捧，但表現(xiàn)并不如意，房企的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)仍非其主營(yíng)業(yè)務(wù)，收入貢獻(xiàn)有限。一方面是房企還在試水階段;另一方面，地產(chǎn)基金投資、社區(qū)化服務(wù)的市場(chǎng)也還在培養(yǎng)之中。
高棟指出，由“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向，但輕資產(chǎn)還有很長(zhǎng)的路要走，因?yàn)檫@考驗(yàn)房企的兩種能力，第一是資本的獲取能力，第二是商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。
“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略背景下，商業(yè)地產(chǎn)成熟的服務(wù)模式，其實(shí)是立體的戰(zhàn)略組合，其核心是通過(guò)優(yōu)化資源配置和放大效率優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而提升整個(gè)效率水平和盈利空間�！备邨澤钪O“全產(chǎn)業(yè)鏈”商業(yè)模式之根本是為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造利潤(rùn)，其核心競(jìng)爭(zhēng)力是成熟的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及招商運(yùn)營(yíng)的管控體系。而三益中國(guó)近幾年也正是在“構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)鏈、服務(wù)資本化”上日臻完善與成熟。 （來(lái)源：鄭州晚報(bào) 作者：王亞平）
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