洛陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化導(dǎo)致消化困局

洛陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化導(dǎo)致消化困局
    洛陽(yáng)商報(bào) 2009年至今，尤其是近三年，可謂是洛陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為迅猛的時(shí)期。古城天街、建業(yè)凱旋廣場(chǎng)、王府井購(gòu)物中心、丹尼斯百貨九都店、泉舜購(gòu)物中心、寶龍城市廣場(chǎng)……越來(lái)越多的商場(chǎng)、購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，讓一度生長(zhǎng)緩慢的洛陽(yáng)商業(yè)容光煥發(fā)。
   2009年至今，尤其是近三年，可謂是洛陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為迅猛的時(shí)期。古城天街、建業(yè)凱旋廣場(chǎng)、王府井購(gòu)物中心、丹尼斯百貨九都店、泉舜購(gòu)物中心、寶龍城市廣場(chǎng)……越來(lái)越多的商場(chǎng)、購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，讓一度生長(zhǎng)緩慢的洛陽(yáng)商業(yè)容光煥發(fā)。
    但是，隨著商場(chǎng)數(shù)量的增加，以及后面大批在建的“晚輩后生”的追趕，不少開(kāi)發(fā)商意識(shí)到了商業(yè)地產(chǎn)潛伏的庫(kù)存危機(jī)。    業(yè)內(nèi)人士表示，2012年以來(lái)，積壓的數(shù)百萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存，消化它需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。

    尷尬，出多入少！
    “去年，我們這些企劃人員最大的感觸是頭大、眼花，想策劃，做活動(dòng)，和媒體對(duì)接，為的就是能夠通過(guò)造勢(shì)多成交幾套商鋪�！蔽沂心撤科鬆I(yíng)銷總監(jiān)司馬文說(shuō)。
    的確，看看洛陽(yáng)自東向西，從南至北的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)活動(dòng)帶來(lái)大額成交的寥寥無(wú)幾。    “特價(jià)房、團(tuán)購(gòu)、全民營(yíng)銷，這一系列活動(dòng)都只是為了能夠?qū)崿F(xiàn)成交，前不久，我們?cè)谛旅襟w上投了幾萬(wàn)元的廣告，但接到的咨詢電話卻只有2個(gè)�！彼抉R文說(shuō)。    而與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)們相比，作為商業(yè)小白的錢(qián)丹有著另一番的無(wú)奈。
    2014年下半年到2015年初，對(duì)于錢(qián)丹來(lái)說(shuō)十分煎熬，大學(xué)畢業(yè)后的她懷揣著創(chuàng)業(yè)的熱情在我市南昌路一家購(gòu)物中心租下了一個(gè)鋪面，依托商場(chǎng)豪華的裝修，以及商場(chǎng)種種榮譽(yù)光環(huán)，她堅(jiān)信自己的小店一定能幫她掘到第一桶金。然而，她那顆火熱的心，伴隨著商場(chǎng)稀稀拉拉的入駐率而涼了下來(lái)，商場(chǎng)的門(mén)庭冷落讓她心灰意冷，最后這家開(kāi)業(yè)半年的商場(chǎng)變成了死城。
    “當(dāng)時(shí)，真的覺(jué)得這家商場(chǎng)不可能會(huì)死，甚至可能比建業(yè)凱旋廣場(chǎng)還要活得精彩，而回頭一看，自己不僅第一桶金沒(méi)賺到，還賠了十幾萬(wàn)。”錢(qián)丹無(wú)奈地說(shuō)。    近期，記者觀察多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，雖然個(gè)別商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)了因管理不善等原因造成的關(guān)店現(xiàn)象，但繁華商業(yè)區(qū)的商鋪經(jīng)營(yíng)和銷售還算較為良好，一些和月租金增速較為合理的項(xiàng)目仍舊能夠穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，商鋪價(jià)值也很難受到影響。
     市商務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雖然影響商業(yè)地產(chǎn)成長(zhǎng)好壞的因素有很多，但就目前情況來(lái)看，洛陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是稚嫩的，雖然土地存量數(shù)以百萬(wàn)，可真正好的物業(yè)并不算多，加之消費(fèi)市場(chǎng)低迷，以及電商的沖擊，去庫(kù)存和轉(zhuǎn)型發(fā)展成為開(kāi)發(fā)商亟待破解的難題。

    體驗(yàn)，救命稻草？
    去年，洛陽(yáng)不少中高端小區(qū)的街鋪和購(gòu)物中心出現(xiàn)了不同程度的招商難、死得快的情況，于是有人將體驗(yàn)式、情景式、鄰里式的商業(yè)模式看作是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的救命稻草。那么，這樣的模式真的管用嗎？丹尼斯百貨政和店店長(zhǎng)彭天杰表示，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)能過(guò)剩，倒逼傳統(tǒng)商業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)變，曾經(jīng)幫助開(kāi)發(fā)商、投資者賺得金滿缽滿的百貨、超市等傳統(tǒng)形式和業(yè)態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)老化的跡象，甚至處于衰退狀態(tài)，而市民的消費(fèi)也隨城市規(guī)模的變化而向社區(qū)轉(zhuǎn)移，向便利店靠攏，因此，鄰里式、情景式、體驗(yàn)式的商業(yè)地產(chǎn)模式能夠幫助商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更好地積聚人氣。此外，一些成熟社區(qū)的區(qū)位、定位，以及物業(yè)管理都十分優(yōu)勢(shì)，因此，其穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性也會(huì)比傳統(tǒng)街鋪更為可靠。
    丹尼斯百貨政和店自去年開(kāi)始就加大了餐飲、兒童游樂(lè)等業(yè)態(tài)的占比，重點(diǎn)覆蓋半徑三公里以內(nèi)的消費(fèi)者，我們通過(guò)自己的實(shí)踐發(fā)現(xiàn)這樣的商業(yè)模式不僅讓企業(yè)受益，開(kāi)發(fā)商也同樣受益。
    那么，這種模式適用于所有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目嗎？    對(duì)此，洛陽(yáng)師范學(xué)院商學(xué)院副院長(zhǎng)郭立珍表示，任何一個(gè)模式都不是可以生搬硬套的，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目想更好地生存，一方面需要合理的規(guī)劃，另一方面需要滿足市場(chǎng)需求和消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。未來(lái)，洛陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)需要解決的是業(yè)態(tài)同質(zhì)化的問(wèn)題，這就需要商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將工作做在前面，先招商，后建設(shè)；先定位，再拿地；先謀劃，后策劃。

    投資，買(mǎi)鋪靠譜？
    那么，商業(yè)地產(chǎn)如何避免同質(zhì)化呢？
    對(duì)此，郭玉珍表示，商業(yè)地產(chǎn)的根在商業(yè)，是因?yàn)樯虡I(yè)的同質(zhì)化，才造成了商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化。如果想解決這一問(wèn)題，必須從商業(yè)上著手考慮，即要細(xì)分消費(fèi)需求，比如從年齡、職業(yè)等方面進(jìn)行劃分，打造青年、或白領(lǐng)女性專屬的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也可根據(jù)社會(huì)階層劃分。只有充分做到細(xì)分，在商業(yè)配套上做到與地產(chǎn)項(xiàng)目匹配，才能最終做到差異化。
     既然，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存仍需時(shí)間，那么，2016年還可否考慮投資商鋪呢？
    對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，商鋪投資對(duì)于中長(zhǎng)線投資者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)可以以較低價(jià)位和貸款利率獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的好機(jī)會(huì)，但是前提必須正確。比如，對(duì)于商業(yè)尚未完全開(kāi)發(fā)，或已開(kāi)發(fā)但前景不明朗，或處于城市死角位置的項(xiàng)目，投資時(shí)需要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。    而對(duì)于希望短期內(nèi)就能通過(guò)投資商鋪獲得豐厚回報(bào)的投資者而言，建議不要輕易觸碰，“一鋪養(yǎng)三代”的時(shí)代也早已經(jīng)過(guò)去了。 記者 張人杰

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