研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
從浙江省工業(yè)品市場(chǎng)提升改造之路看城北新天地發(fā)展
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當(dāng)“南有CBD，北有新天地”這一下城區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展口號(hào)提出之時(shí)，城北迎來了“二次崛起”的新契機(jī)。
在原重機(jī)廠地塊上，一座吸取工業(yè)化的元素與地方性文化元素的城市綜合體——?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地，將為東新路一帶以及城北大片區(qū)域帶來顛覆性地發(fā)展。
“新天地”這個(gè)城北“破題之舉”項(xiàng)目的推進(jìn)，也牽動(dòng)著城北一批老市場(chǎng)的神經(jīng)。為一掃陳舊工業(yè)區(qū)的形象，“新天地”近鄰——浙江省工業(yè)品市場(chǎng)也急需“整容”，一條通向“新天地”的長(zhǎng)大屋路需要拓寬，該市場(chǎng)一些經(jīng)營(yíng)戶面臨搬遷……
市場(chǎng)提升改造中，經(jīng)營(yíng)戶們面臨新的選擇，大變革隱藏著風(fēng)險(xiǎn)，也孕育著商機(jī);老市場(chǎng)重?zé)ㄐ律懽冎靡裁媾R種種困境;陣痛過后，城市發(fā)展卻向著分工更合理、功能更完備的方向不斷進(jìn)步。
一座市場(chǎng)的兩次重生
上世紀(jì)90年代中期，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)步入深層次變革，勢(shì)如破竹。東站服裝市場(chǎng)等一大批杭州老市場(chǎng)相繼拔地而起，浙江省工業(yè)品市場(chǎng)就是在這股商品經(jīng)濟(jì)的大潮中迎來它的第一次生命。
“即使最角落的攤位，3、4平方米一年就能賺20來萬�！比腭v市場(chǎng)的第一批經(jīng)營(yíng)戶賈立誠(chéng)回憶，華東六省一市的許多采購(gòu)商都到市場(chǎng)里來批貨，老一批經(jīng)營(yíng)戶就是那時(shí)賺厚了家底。
天有不測(cè)風(fēng)云，正當(dāng)人氣商機(jī)日益興旺之時(shí)，該市場(chǎng)卻因地塊出讓不得不搬遷�！爱�(dāng)時(shí)有些擔(dān)心，換了地方總怕客戶流失，不過大家相信老市場(chǎng)已名聲在外就跟了過去�！�
2007年開業(yè)的省工業(yè)品市場(chǎng)遷到了東新路上，規(guī)模也從原先的2萬平方米擴(kuò)大到了5萬平方米。許多老經(jīng)營(yíng)戶在這次搬遷中也擴(kuò)大了規(guī)模，賈立誠(chéng)的店面就一下子擴(kuò)大了10倍。
在浙江省工業(yè)品市場(chǎng)第二次開業(yè)的那年，杭州的專業(yè)市場(chǎng)正開始經(jīng)歷“乾坤大挪移”。2007年，杭州出臺(tái)《關(guān)于市區(qū)商品專業(yè)市場(chǎng)整合改造提升工作的若干意見》，杭州的專業(yè)市場(chǎng)要變“低、小、散”為“高、大、強(qiáng)”，變粗放型量的擴(kuò)張為集約型質(zhì)的提升，實(shí)現(xiàn)從“市場(chǎng)大市”向“市場(chǎng)強(qiáng)市”的歷史性跨越。
杭州蔬菜公司、筧橋蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、三里亭農(nóng)副產(chǎn)品有限公司、杭州果品有限公司等7家市場(chǎng)先行轉(zhuǎn)移，集中在勾莊的杭州農(nóng)副產(chǎn)品交易中心“安家落戶”;2008年10月，由杭海路搬遷至九堡的“超級(jí)服飾航母”中國(guó)四季青服飾交易中心一期開門迎客……
杭州市政府下決心，要對(duì)這些商品專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行重新洗牌，確�！靶陆ㄒ慌�、改造一批、撤銷一批和搬遷一批”。杭州專業(yè)市場(chǎng)迎來提升改造的大潮，在這股大潮中浙江省工業(yè)品市場(chǎng)迎來了它的第二次重生——提升改造。
該市場(chǎng)董事、副總經(jīng)理周善明說，第一次搬家僅僅是市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，而這次提升改造則將促成質(zhì)的飛躍。[page]
經(jīng)營(yíng)者的艱難抉擇
市場(chǎng)內(nèi)的主干道——長(zhǎng)大屋路，由東往西穿越市場(chǎng)。路最窄處只有7米，兩輛貨車并行通過已顯吃力。“常常堵車啊，卸貨的車、采購(gòu)商進(jìn)貨的車進(jìn)進(jìn)出出老是在這條路上堵牢，一堵就得堵上個(gè)把小時(shí)。”市場(chǎng)的老經(jīng)營(yíng)戶程永生說。
作為此次市場(chǎng)提升改造的重點(diǎn)之一，長(zhǎng)大屋路將拓寬改造為4車道。這對(duì)于市場(chǎng)內(nèi)的交通無疑將大大改善，在周善明看來更大的利好在于，改造拓寬后，長(zhǎng)大屋路將從一條市場(chǎng)內(nèi)通道一躍成為城市道路，而這條路也是省工業(yè)品市場(chǎng)銜接“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地”的重要通道。
事實(shí)上，這條路對(duì)于城北的發(fā)展有更深遠(yuǎn)的意義。杭州市城市建設(shè)前期辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人鄭俊說，作為下城區(qū)東新、石橋單元東西向穿越宣杭鐵路的重要城市干道，拓寬長(zhǎng)大屋路將緩解重工路和石祥路的交通壓力，并大大改善宣杭鐵路兩側(cè)周邊地塊的交通。
但是，并不是所有的經(jīng)營(yíng)者都為此拍手叫好。道路拓寬需要對(duì)路兩邊的部分經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行拆遷，市場(chǎng)整體改造的一、三區(qū)經(jīng)營(yíng)戶也需要搬遷至二、五區(qū)進(jìn)行過渡。
搬還是不搬，對(duì)于經(jīng)營(yíng)戶來說是一個(gè)問題。
在新四季青以及環(huán)北絲綢服裝城等新市場(chǎng)成立之初，不少經(jīng)營(yíng)戶也都是思慮再三�！昂己Ｂ飞先肆髁看�，四季青搬到九堡后人氣還是需要從零開始培育的，當(dāng)時(shí)我和幾個(gè)小姐妹在考慮要不要換地方，最終還是選擇跟了過去，不過店面縮減了一半�！币晃凰募厩嘟�(jīng)營(yíng)戶說，很多小姐妹都先租一兩年，觀望一下。
這次雖然不是市場(chǎng)外遷，工業(yè)品市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶們同樣面臨著復(fù)雜的心情，尤其是長(zhǎng)大屋路兩邊的經(jīng)營(yíng)戶。路寬了，店面就相應(yīng)少了，市場(chǎng)改造后在原位回遷的總原則下，必然有一些經(jīng)營(yíng)戶將另?yè)竦昝�。而眼下遭遇的困境是，路邊以及一、三兩大位置相�?duì)優(yōu)越區(qū)域的經(jīng)營(yíng)戶暫時(shí)過渡到二、五區(qū)后，生意清淡了。
“開一天就虧一天呢!”一位經(jīng)營(yíng)者訴苦道，“率先從沿街搬到市場(chǎng)內(nèi)部去過渡，結(jié)果老客戶都溜掉了，來市場(chǎng)里買東西大家都貪圖方便，誰會(huì)逛到市場(chǎng)深處呢?”
這位經(jīng)營(yíng)者的話道出了許多市場(chǎng)提升改造過程中產(chǎn)生的陣痛,市場(chǎng)整體的提升不可避免地將對(duì)局部利益造成傷害。
為此，浙江省工業(yè)品市場(chǎng)在過渡期間制定了多種補(bǔ)償方案。首先，提供一批安置房，2個(gè)月內(nèi)免費(fèi)使用，4至5個(gè)月內(nèi)每月的租金按原價(jià)格下調(diào)。此外，提供補(bǔ)償金。
事實(shí)上，大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者都表示理解，并已簽訂搬遷過渡協(xié)議�！澳壳皩�(duì)于生意的影響是暫時(shí)的，市場(chǎng)整體提升以后對(duì)于我們經(jīng)營(yíng)者來說是好事�！苯�(jīng)營(yíng)戶程永生說。
市場(chǎng)商場(chǎng)化的蛻變之旅
“老城區(qū)不允許再新辦傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)，但允許辦商場(chǎng)化的專業(yè)市場(chǎng)。”這是杭州市對(duì)市區(qū)市場(chǎng)提升改造制定的一條“門檻”。市場(chǎng)要走商場(chǎng)化之路，這符合杭州打造樓宇經(jīng)濟(jì)的要求，也有利于一改過去市場(chǎng)臟、亂、差的狀況，提升杭州城區(qū)的清潔的形象。
自動(dòng)扶梯和觀光電梯、全中央空調(diào)、高大氣派的中庭花園……新四季青、杭州環(huán)北絲綢服裝城等一批新建或改造的市場(chǎng)硬件都足以和杭州大廈相媲美。除了硬件上的提升，市場(chǎng)商場(chǎng)化也鼓勵(lì)市場(chǎng)增加零售業(yè)的比例。
在第二次重生的過程中，浙江省工業(yè)品市場(chǎng)也下足了血本——總投入三四千萬元，用于一、三區(qū)大樓的整理改造、所有區(qū)域外立面的整治、市場(chǎng)綠化、消防安全整治等等。
“提升改造后不僅環(huán)境好了，我們還將進(jìn)行‘劃行規(guī)市’，一些工業(yè)�；返陌踩[患將徹底消除�！敝苌泼髡f。
市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者在重視硬件投入的同時(shí)，更加明白精準(zhǔn)的定位才是專業(yè)市場(chǎng)生存的第一法則。專業(yè)市場(chǎng)由于處在不同的地段，也將走不同的道路。“對(duì)處于市中心的專業(yè)市場(chǎng)，將通過改造提升走上商場(chǎng)化、精品化的發(fā)展道路，對(duì)于其他專業(yè)市場(chǎng)，將通過資源整合，或關(guān)閉，或合并，或撤銷，集中發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提高商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的質(zhì)量�！毕鲁菂^(qū)經(jīng)貿(mào)旅游局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
周善明心里清楚，市場(chǎng)提升改造僅對(duì)硬件下手是不夠的，市場(chǎng)內(nèi)核也需要一次更新?lián)Q代�！霸谶@次提升機(jī)遇中，我們將引進(jìn)德力西、正泰等更多優(yōu)質(zhì)品牌入駐，淘汰差品牌，同時(shí)還將要提高經(jīng)營(yíng)者的素質(zhì)。”
在市場(chǎng)內(nèi)，提升也已成為許多經(jīng)營(yíng)戶自發(fā)的一種行為�！笆袌�(chǎng)提升改造了，我的店鋪也相應(yīng)要進(jìn)行改造，外立面準(zhǔn)備重新設(shè)計(jì)一下加強(qiáng)宣傳，產(chǎn)品品牌也要進(jìn)行提升，賣的餐具形狀、材質(zhì)的要求都會(huì)提高。”經(jīng)營(yíng)戶賈立誠(chéng)說。
產(chǎn)品質(zhì)量高了、市場(chǎng)環(huán)境好了，自然吸引大批零售客戶前往購(gòu)物。很多外地游客來杭州除了看西湖，還不忘去四季青買衣服�！跋窆渖虉�(chǎng)一樣舒服，但是價(jià)格比商場(chǎng)便宜很多，也能感受淘的樂趣�！本W(wǎng)友“smile”在網(wǎng)上大吐“購(gòu)物經(jīng)”。
浙江省工業(yè)品市場(chǎng)原先以批發(fā)為主，管理者和經(jīng)營(yíng)戶都期望通過這次提升改造，培育起更多零售客戶，增加市場(chǎng)利潤(rùn)，嘗到政府提倡的市場(chǎng)商場(chǎng)化帶來的“甜水”。[page]
專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)繁榮服務(wù)經(jīng)濟(jì)
市場(chǎng)商場(chǎng)化是服務(wù)經(jīng)濟(jì)的一次提升，今年下城區(qū)就將現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為該區(qū)發(fā)展的“新藍(lán)�！薄ⅰ靶略鳇c(diǎn)”。根據(jù)下城區(qū)打造“繁華時(shí)尚之區(qū)”整體規(guī)劃，“南有CBD，北有新天地”的中心城區(qū)的發(fā)展新格局正在形成。
市場(chǎng)主辦方西聯(lián)集團(tuán)副總經(jīng)理陳崗說，市場(chǎng)提升改造不僅使自身成為新型都市工業(yè)示范區(qū)，還迎合了新天地的商業(yè)環(huán)境，促進(jìn)了城北商業(yè)圈更加繁榮。
“長(zhǎng)大屋路拓寬改造后，城北區(qū)域道路網(wǎng)絡(luò)完善了，工業(yè)品市場(chǎng)借機(jī)提升改造，對(duì)‘新天地’項(xiàng)目建設(shè)是重要的促進(jìn)。”杭州市城市建設(shè)前期辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人鄭俊贊同這一觀點(diǎn)。
市場(chǎng)提升改造，使消費(fèi)者、市場(chǎng)本身以及區(qū)塊經(jīng)濟(jì)紛紛受益。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶程永生說:“市場(chǎng)處在市中心，有條件吸引更多零售客戶，但是臟亂差市場(chǎng)往往會(huì)趕走許多零售客戶，現(xiàn)在市場(chǎng)提升改造了，感覺市場(chǎng)整個(gè)檔次提高了，更好地服務(wù)可以吸引更多客戶。”
值得注意的是，浙江省工業(yè)品市場(chǎng)等一批老市場(chǎng)的提升改造，只是下城區(qū)“南精北快”發(fā)展戰(zhàn)略中，構(gòu)筑“南有CBD、北有新天地”新中心城區(qū)發(fā)展格局的其中一筆，更多、更重大的手筆將在未來幾年內(nèi)陸續(xù)展開。
記者從下城區(qū)經(jīng)貿(mào)旅游局獲悉，近3年來，下城區(qū)已對(duì)42家商品專業(yè)市場(chǎng)實(shí)施了改造、搬遷、關(guān)閉，今年是專業(yè)市場(chǎng)改造提升計(jì)劃
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