研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
廣州芳村茶葉批發(fā)市場園區(qū)轉(zhuǎn)型升級進展情況
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廣州芳村茶葉批發(fā)市場園區(qū)轉(zhuǎn)型升級進展 情況 廣州芳村茶葉批發(fā)市場園區(qū)位于荔灣區(qū)石圍塘街芳村 大道中，以茶葉批發(fā)為主，同時經(jīng)營茶具、茶工藝品、茶家 具等與茶相關(guān)的各類茶商品，占地約 26 萬平方米，建筑面 積約 35 萬平方米，2002 年被國家農(nóng)業(yè)部授予“國家定點” 市場，是廣州市重點發(fā)展的五大專業(yè)市場之一，是國家“菜 籃子工程”信息報價茶葉類唯一價格信息提供單位。廣州芳 村茶葉批發(fā)市場園區(qū)現(xiàn)有 19 個市場經(jīng)營主體，商鋪約 5000 個，經(jīng)營戶約 2757 戶，其中個體戶 2383 戶，公司法人及分 支機構(gòu) 374 戶， 2013 年商業(yè)成交額近 30 億元， 年稅收約 2200 萬元。 我街以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以 科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，在區(qū)委 區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，大力推動專業(yè)市場轉(zhuǎn)型升級，推進廣州芳 村茶葉批發(fā)市場園區(qū)不斷提升商貿(mào)能級， “芳村茶葉”市場 品牌日益發(fā)展成熟，影響力不斷提升，對石圍塘街地區(qū)經(jīng)濟 起到較好作用。 一、廣州芳村茶葉批發(fā)市場園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級進展情況 （一）園區(qū)規(guī)模實現(xiàn)了以點帶面擴張 經(jīng)過多年發(fā)展，在規(guī)模上廣州芳村茶葉批發(fā)市場園區(qū)從
局限于洞企石路一帶、面積僅有 2 萬平方米的市場，逐步形 成了以芳村大道中為主干、輻射洞企石路、山村路、龍灣路、 南塘大街等的大型市場集群格局，面積增加到 26 萬平方米， 園區(qū)內(nèi)各場區(qū)建筑風(fēng)格各具特色，宣傳效果明顯、道路指向 明晰，成為了輻射全國乃至東南亞地區(qū)的現(xiàn)代化茶葉批發(fā)市 場。 （二）以“三舊改造”實現(xiàn)了園區(qū)規(guī)模擴張和稅源留區(qū) 受廣州芳村茶葉批發(fā)市場園區(qū)的蓬勃發(fā)展的良好影響， 周邊的舊倉庫、舊廠房業(yè)主積極主動開展三舊改造，累計近 12 萬平方米的低值場地被開發(fā)改造為茶葉市場。 我街轄內(nèi)的 廣州鋁材廠有限公司、 廣州建材二廠有限公司等 “退二進三” 國有工業(yè)企業(yè)，在將公司注冊地、納稅關(guān)系保留在荔灣的同 時， 將原有廠房改造成茶葉市場， 相繼建立了華裕茶葉市場、 廣州名茶交易中心、天易茶葉市場、啟秀茶城、珀雅水岸茶 港，廣物集團將其在花地河邊的舊倉庫改造成廣物茶葉市 場，為我街增加了大量的稅收。單以出管中心計算，茶葉市 場園區(qū)為我街創(chuàng)造的稅收達 260 多萬元/年。 （三）通過加強政府服務(wù)提升了茶葉經(jīng)濟發(fā)展后勁 我街在引導(dǎo)廣州芳村茶葉批發(fā)市場園區(qū)做好基礎(chǔ)建設(shè) 的同時，積極推動市場物業(yè)業(yè)主配合市場共同發(fā)展產(chǎn)業(yè)配 套，為人流、物流、資金流的集中創(chuàng)造條件。 1、為適應(yīng)茶葉購銷的商務(wù)人流，我街通過招商引資，
引進了柏浩商務(wù)酒店、茗城旅業(yè)、荔豪賓館等旅業(yè)，滿足了 大量外地客商的住宿商務(wù)需求， 同時在洞企石路布設(shè)了 838、 91 路公交車總站，增加多個公交線路站點，方便群眾出行購 物。 2、協(xié)調(diào)交警、公路、規(guī)劃、建設(shè)、交委等部門，改善、 擴寬了廣州芳村茶葉批發(fā)市場園區(qū)的中心區(qū)、北門、南區(qū)的 出入口道路交通條件，細化停車場安排，布設(shè)了貨運場，為 廣州芳村茶葉批發(fā)市場園區(qū)提供了物流方面的保障。 3、為解決資金往來安全性及便捷問題，我街通過協(xié)調(diào) 交通銀行，在洞企石 120 號二樓開設(shè)了交通銀行南方茶葉市 場支行，以此帶動了民生銀行、光大銀行等多個銀行在茶葉 市場內(nèi)開設(shè)了 ATM 交易網(wǎng)點，極大方便經(jīng)營者、客商、群眾 的資金往來，建立了暢通的資金流渠道。 4、為解決茶商的納稅問題，我街在區(qū)國地稅局的指導(dǎo) 下成立了南方茶葉市場協(xié)稅護稅辦公室，聘請得力人員對個 體戶的居住證、辦理稅務(wù)登記證、納稅代征提供高效服務(wù)。 在 2013 年的荔灣區(qū)專業(yè)市場轉(zhuǎn)型升級起征點調(diào)整工作中， 南方茶葉市場協(xié)稅護稅辦公室在 3 個月內(nèi)通過全面宣傳、逐 戶上門核定、逐戶化解疑問矛盾的方式，茶葉市場園區(qū)的納 稅個體戶從 86 戶增加到 1823 戶（起征點 2 萬/月） ，月度個 體戶國稅入庫稅額從 5 萬/月增長到 109 萬/月，有效而平穩(wěn) 地完成了任務(wù)，增加稅收超過 1000 萬/年。
（四）通過主動引導(dǎo)提升了總部經(jīng)濟氛圍 市場集群的發(fā)展離不開做強做大的企業(yè)集聚示范效應(yīng)， 對此我街選取了綜合條件較好的廣東芳村茶業(yè)城作為茶業(yè) 總部培育區(qū)。 廣東芳村茶業(yè)城位于芳村大道中，占地 2.5 萬平方米， 建筑面積約 3.8 萬平方米，共四層，配套了大型停車場及多 個自動扶梯、觀光梯、貨梯，安裝了自動噴淋消防系統(tǒng)，硬 件條件在南方茶葉市場各經(jīng)營主體中首屈一指。茶葉批發(fā)市 場向來是一樓的好租，一樓以上的難租，廣東芳村茶業(yè)城在 開業(yè)之初也遇到這種情況。我街在了解企業(yè)困難后，結(jié)合區(qū) 委區(qū)政府的發(fā)展總部經(jīng)濟戰(zhàn)略和市場的自身硬件優(yōu)勢，建議 該市場將二樓以上向茶葉公司優(yōu)惠招租，同時積極通過招商 引資引進茶商在三樓、四樓設(shè)立公司。該措施取得了較好的 成效，至今已經(jīng)有 53 家公司進駐了廣東芳村茶業(yè)城，初步 形成了較好的總部經(jīng)濟氛圍。 二、廣州芳村茶葉批發(fā)市場園區(qū)轉(zhuǎn)型升級的瓶頸 （一）園區(qū)經(jīng)營主體多樣化，影響統(tǒng)一提升經(jīng)營檔次 廣州芳村茶葉批發(fā)市場園區(qū)現(xiàn)有 19 個市場經(jīng)營主體， 業(yè)主既有國有企業(yè)、 村集體企業(yè)的自營物業(yè)， 也有民營企業(yè)、 私人老板等“二房東”承包經(jīng)營物業(yè)，園區(qū)僅限于名稱統(tǒng)一， 各茶葉市場保持獨立的法人資格，獨立經(jīng)營，獨立核算，互 相間無任何經(jīng)濟責(zé)任。這造成了各自的經(jīng)營目標(biāo)不一，資金
投入、精力投入程度不一，對于廣州芳村茶葉批發(fā)市場園區(qū) 轉(zhuǎn)型升級的整體推進存在較大的影響。 （二）現(xiàn)行稅收政策難以直接體現(xiàn)市場轉(zhuǎn)型升級成果 1、對于茶業(yè)公司來講，由于產(chǎn)地在外省，銷售在廣州， 現(xiàn)行稅制在茶葉生產(chǎn)者領(lǐng)購及使用農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票存在隱 患，客觀上使得稅務(wù)機關(guān)難以核實監(jiān)控收購對象、收購資金 往來、農(nóng)產(chǎn)品銷售價格，導(dǎo)致一方面企業(yè)可以做大成本抵扣 增值稅， 另一方面又可以簽訂虛假協(xié)議， 虛增自有茶園面積， 成立茶葉專業(yè)合作社，制造自產(chǎn)自銷的假象，享受國家相關(guān) 稅收優(yōu)惠政策，逃避繳納增值稅。這造成了部分茶業(yè)企業(yè)看 上去規(guī)模、名氣較大，但納稅額較低的情況。2011 年 1-9 月 份，荔灣區(qū)國稅局對轄區(qū)內(nèi)芳村茶葉企業(yè)進行納稅評估，發(fā) 現(xiàn)問題率為 100%，主要問題集中在企業(yè)賬冊不健全，甚者是 企業(yè)有意不記賬，未及時在發(fā)出貨物時作賬務(wù)處理，少報、 漏報、瞞報實際銷售收入等方面。 2、對個體戶來講，因之前園區(qū)個體戶核定的營業(yè)額基 本在 2 萬元/月左右，核定在 3 萬元/月的個體戶（全部是申 領(lǐng)發(fā)票戶）只有 89 家，2014 年 10 月出臺的個體戶和小微企 業(yè)起征點調(diào)整到 3 萬元/月（2014 年 11 月 1 日-2015 年 12 月 31 日實施） ，導(dǎo)致我街的茶葉園區(qū)個體戶稅收從每月過百 萬將下降到每月不足 9 萬元。同時因為茶葉普遍是現(xiàn)金現(xiàn)貨 交易，稅務(wù)部門只能根據(jù)經(jīng)營成本核算營業(yè)額，在現(xiàn)今的政
治經(jīng)濟環(huán)境下，要大規(guī)模提高起征點達到 3 萬元/月存在相 當(dāng)大的難度， 2014 年 10 月 23 日廣東芳村茶業(yè)城個體戶抗議 物業(yè)公司加租群體事件體現(xiàn)了部分苗頭。 （三）傳統(tǒng)交易模式向電商交易模式轉(zhuǎn)變困難 一方面，茶葉經(jīng)營戶不論是個體戶還是公司，大部分的 交易還是習(xí)慣以現(xiàn)金現(xiàn)貨交易為主，同時因買方缺乏索取發(fā) 票的習(xí)慣，營業(yè)額無法在納稅申報中全部反映，從而影響了 商業(yè)統(tǒng)計及繳納稅收。另一方面，和一般的工業(yè)品不同，茶 葉品質(zhì)受產(chǎn)地、產(chǎn)地產(chǎn)茶當(dāng)年的氣候、制作工藝等多方面的 影響，不同的茶葉品質(zhì)會使茶葉價格造成較大的落差，僅通 過銷售現(xiàn)場或倉庫的茶葉外形很難確定茶葉的價值。盡管大 量的茶業(yè)企業(yè)、個體戶試水電商，但實際效果不如人意，這 造成了電子商務(wù)交易模式在廣州芳村茶葉批發(fā)市場園區(qū)無 法得到真正推行。 （四）總部經(jīng)濟受限于財稅政策難以在短期內(nèi)產(chǎn)生效果 現(xiàn)有的各大茶業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營模式是把生產(chǎn)總部放在 產(chǎn)地，依照國家政策享受免稅（根據(jù)財稅字? 1995?第 52 號《農(nóng)業(yè)產(chǎn)品征稅范圍注釋》有關(guān)規(guī)定，對合作社入股農(nóng)戶 茶樹所產(chǎn)茶青直接加工而成的茶葉銷售，給予免稅） ，把銷 售總部（代理公司）放在廣州，小批量出貨由銷售公司完成， 大批量出貨則由產(chǎn)地直接運達，受限于各地的保護政策及企 業(yè)的避稅需求，要求茶業(yè)企業(yè)將總部遷來廣州芳村茶葉批發(fā)
市場園區(qū)難度相當(dāng)大。 （五）多個茶葉協(xié)會（商會）并存，缺乏整合協(xié)調(diào)各社 團的政府主管部門 廣州芳村茶葉批發(fā)市場園區(qū)現(xiàn)有多個茶商協(xié)會，如廣州 市荔灣區(qū)南方茶葉商會、廣州市荔灣區(qū)廣寧茶貿(mào)易促進會、 廣東省茶葉流通協(xié)會、 廣州茶業(yè)協(xié)會、 廣州茶文化促進會等。 這些協(xié)會（商會）基本是聯(lián)系各自相熟的茶商、社會人員組 成的，在宣傳等方面缺乏政府有關(guān)部門的指導(dǎo)，難以形成合 力。 三、廣州芳村茶葉批發(fā)市場園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級的下一步思 路 （一）以地鐵 11 號線建設(shè)推動市場經(jīng)營主體準入制度 的建立 廣州地鐵 11 號線在石圍塘設(shè)站，石圍塘地鐵站擬規(guī)劃 通過輕軌連接地鐵五號線滘口站，該規(guī)劃對整個石圍塘地區(qū) 及廣州芳村茶葉批發(fā)市場園區(qū)是一個非常大的利好，能夠帶 來更多的人流、商流。建議有關(guān)主管部門建立廣州芳村茶葉 批發(fā)市場園區(qū)物業(yè)主體準入制度及標(biāo)準，汰弱留強，推動各 市場經(jīng)營主體加大市場環(huán)境提升力度，強化各市場統(tǒng)一規(guī) 劃，統(tǒng)一市場標(biāo)識，提升市場品牌形象。 （二）推動發(fā)展論壇及行業(yè)商會的整合實現(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變 建議區(qū)有關(guān)部門成立對茶葉協(xié)會（商會）進行有效整合
的部門，實行規(guī)范統(tǒng)一管理，運用行業(yè)、市場發(fā)展論壇、商 會的形式，引導(dǎo)市場經(jīng)營戶適應(yīng)經(jīng)濟形勢，適應(yīng)茶葉消費由 團體消費向家庭消費轉(zhuǎn)變、由投資消費向日常消費轉(zhuǎn)變這兩 大轉(zhuǎn)變。 （三）引導(dǎo)茶業(yè)企業(yè)向展貿(mào)式方向發(fā)展 按照廣州市對市場的轉(zhuǎn)型升級的要求，推動廣州芳村茶 葉批發(fā)市場園區(qū)內(nèi)茶業(yè)企業(yè)發(fā)展展貿(mào)經(jīng)營模式，我街計劃對 洞企石路的南方茶葉市場工藝品一條街進行改造，擬建南方 茶葉博覽中心，占地 1.7 萬平方米，將其改造為茶商總部， 配套電子交易平臺，引進有規(guī)模的茶葉公司（如廣州春光茶 葉有限公司，大益普洱廣東總代理）進駐，形成資金流、物 流等高度集中的示范性現(xiàn)代交易中心、企業(yè)展貿(mào)總部。
綜合服務(wù)業(yè)，商貿(mào)綜合體，專業(yè)市場策劃咨詢、整合運營 、升級改造專家
專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢招商銷售運營開發(fā)投資管理機構(gòu)
義烏市商興成市場投資管理有限公司
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電話 0579 85099786 15325915356
《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
浙江（義烏）商成專業(yè)市場研究所發(fā)行
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發(fā)行QQ1615472898
全書分7部：第一部運作準備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營的全過程，從項目調(diào)研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標(biāo)、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營全過程需要。
《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場運營商、商業(yè)地產(chǎn)市場管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機構(gòu)、研究院所等機構(gòu)；
《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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《專業(yè)批發(fā)市場運營管理規(guī)章制度匯編》適用對象： 1、各地各類專業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、市場運營商、市場管理者；2、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各倉儲式商場 、各連鎖店、特許經(jīng)營店、專業(yè)店等各種商業(yè)零售企業(yè)；4，各級政府、職能主管部門；5，各市場策劃咨詢等機構(gòu)、研究院所等機構(gòu)；
《專業(yè)批發(fā)市場運營管理規(guī)章制度匯編》約120余萬字，分電子書、紙介質(zhì)兩種形式發(fā)行。紙質(zhì)規(guī)格:16開，1300頁；電子書，光盤。
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