研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
北方最大服裝批發(fā)市場(chǎng)的騰退之路
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6月27日的北京萬(wàn)容市場(chǎng)，吆喝聲此起彼伏�！半S便挑隨便選，5元一件�！薄敖o錢(qián)就賣(mài)，一件不留�！鄙碳覀兠χ遑洠簧兕櫩统弥詈蟮臋C(jī)會(huì)前來(lái)?yè)炻?br />
傍晚6時(shí)，這個(gè)面積達(dá)4萬(wàn)余平方米、擁有1886個(gè)攤位的批發(fā)市場(chǎng)正式閉市。按照規(guī)劃，多數(shù)商戶將遷入滄州明珠市場(chǎng)。
在此前于6月初召開(kāi)的“北京市疏解非首都功能成果”新聞發(fā)布會(huì)上，北京市發(fā)改委黨組成員、北京市推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任劉伯正表示，通過(guò)疏解功能做“減法”，北京正在剝掉“白菜幫”，集中發(fā)展“白菜心”，加快構(gòu)建“高精尖”經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，探索走出一條減量發(fā)展、瘦身健體、提質(zhì)增效的新路。
位于北京西城區(qū)的動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)（下稱“動(dòng)批”），因不符合核心功能定位，加重城市隱患等因素，成首先要“剝掉”的部分。萬(wàn)容市場(chǎng)，正是動(dòng)批中的一個(gè)。
萬(wàn)容市場(chǎng)疏解完成后，動(dòng)批還剩4個(gè)市場(chǎng)。北京市西城區(qū)常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)孫碩表示，今年年底前，動(dòng)批下面的13個(gè)市場(chǎng)、1.2萬(wàn)個(gè)攤位將全部完成疏解。根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，疏解后的空地將變身金融、文化創(chuàng)意等業(yè)態(tài)集中的區(qū)域。
7月10日，北京市推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組召開(kāi)第一次會(huì)議，北京市委書(shū)記蔡奇提出，要緊緊抓住疏解非首都功能這個(gè)“牛鼻子”。而早前在6月19日的北京市第十二次黨代會(huì)上，北京市委書(shū)記蔡奇在向大會(huì)作報(bào)告時(shí)提出，今后五年，北京將繼續(xù)由聚集資源求增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)槭杞夤δ苤\發(fā)展，在“疏”字上持續(xù)用力，在“舍”字上保持定力，在“優(yōu)”字上集中發(fā)力。從“疏”“舍”“優(yōu)”三個(gè)字中，可一窺北京疏散非首都功能的思路。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原主任牛鳳瑞告訴時(shí)代周報(bào)記者，動(dòng)批搬遷是疏解非首都功能的一項(xiàng)重要舉措，遷出以后雖會(huì)對(duì)商家和居民的生活造成一些影響，但也會(huì)給北京的發(fā)展騰出很大空間，有利于京津冀的協(xié)同發(fā)展。
舍：騰退進(jìn)行時(shí)
6月27日中午過(guò)后，萬(wàn)容市場(chǎng)里的商戶們陸續(xù)開(kāi)始打包，市場(chǎng)管理員老董一邊巡視，一邊提醒大家速度快些，再晚趕上高峰，就很難進(jìn)得去電梯了。
6月19日，北京市發(fā)改委曬出首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展5年成績(jī)單。成績(jī)單顯示，過(guò)去5年，北京市通過(guò)疏解非首都功能，優(yōu)化核心功能，實(shí)現(xiàn)了從“集聚資源求增長(zhǎng)”向“疏解功能謀發(fā)展”的轉(zhuǎn)型。而這一轉(zhuǎn)型背后，就包括了動(dòng)批在內(nèi)的數(shù)十家市場(chǎng)和眾多企業(yè)的搬離。
早在2013年的北京市西城區(qū)兩會(huì)上，時(shí)任西城區(qū)區(qū)委書(shū)記王寧表示，動(dòng)批調(diào)整工作正在研究方案，騰退計(jì)劃開(kāi)始浮出水面。
隨后，動(dòng)批被北京市西城區(qū)政府列入拆遷計(jì)劃。三年間市場(chǎng)內(nèi)的各大商場(chǎng)陸續(xù)搬走。
身處北京二環(huán)西北角，動(dòng)批地理位置優(yōu)越，輝煌的時(shí)候有1.3萬(wàn)個(gè)服裝批發(fā)攤位，超過(guò)3萬(wàn)從業(yè)人員，日均客流量約10萬(wàn)人次。動(dòng)批與大紅門(mén)、雅寶路并列為北京三大服裝批發(fā)市場(chǎng)，是市民和游客心中著名的“淘衣勝地”。
隨著電商零售的興起，批發(fā)市場(chǎng)慢慢走向衰落，動(dòng)批效益大不如前。
王寧曾算過(guò)一筆賬，動(dòng)批每年給西城經(jīng)濟(jì)帶來(lái)效益約6000萬(wàn)元，政府支付的交通、環(huán)境等管理費(fèi)用卻超過(guò)1億元。
另一組可供對(duì)比的數(shù)據(jù)來(lái)自中關(guān)村西城園，園區(qū)內(nèi)平均每平方公里可產(chǎn)生160億元的財(cái)富。相比每年只給西城區(qū)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)約6000萬(wàn)元效益的動(dòng)批，“騰籠換鳥(niǎo)”可帶來(lái)商業(yè)價(jià)值的整體提升。
但這些并非促使它搬遷的“最后一根稻草”�！氨本┳鳛槭锥純�(yōu)勢(shì)明顯，促使全國(guó)的人來(lái)到這里，尋求經(jīng)濟(jì)效益的最大化。但它的土地、水資源和交通有限，尤其是交通—首都被稱為‘首堵’。從城市管理者角度來(lái)看，（動(dòng)批）給城市帶來(lái)負(fù)擔(dān)。”河北大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)劉永亮告訴時(shí)代周報(bào)記者。
西城區(qū)負(fù)責(zé)人曾表示，動(dòng)批每天有近千輛汽車(chē)出入，大量人流、物流、車(chē)流高度聚集，造成交通擁堵、環(huán)境秩序混亂等“城市病”，給周?chē)用竦纳顜?lái)了諸多不便，也存在一些安全隱患。為了緩解西城區(qū)的人口、資源和環(huán)境壓力，動(dòng)批搬遷勢(shì)在必行。
2014年，習(xí)近平主席視察北京后，主持召開(kāi)座談會(huì)，就推進(jìn)北京發(fā)展和管理工作提出了明確城市戰(zhàn)略定位、疏解非首都核心功能、提升城市建設(shè)特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)質(zhì)量、健全城市管理體制、加大大氣污染治理力度等5點(diǎn)要求。
值得注意的是，以往的批發(fā)市場(chǎng)遷移，多是政府主推，產(chǎn)權(quán)單位出面配合。而此次西城在大范圍遷移市場(chǎng)過(guò)程中，為了提高疏解效率，各待疏解市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)方、經(jīng)營(yíng)主體在政府指導(dǎo)下成立專項(xiàng)工作組，直接參與疏解工作。
疏：遷出之路
傍晚過(guò)后，空出來(lái)的萬(wàn)容市場(chǎng)冷清了不少�；厥幵谏虉�(chǎng)內(nèi)的廣播，宣告著萬(wàn)容市場(chǎng)的“落幕”，也代表著動(dòng)批工作又前進(jìn)了一步。
作為北方地區(qū)最大的服裝批發(fā)集散地，動(dòng)批做到整體疏解并不容易，這里早已形成集聚效應(yīng)，搬遷的困難和矛盾在所難免。
就實(shí)施而言，這條涉及數(shù)萬(wàn)人的遷出北京之路走得并不順暢。三年間由經(jīng)營(yíng)權(quán)和租金引發(fā)的糾紛時(shí)常在這一小片土地上上演。
2015年，新動(dòng)批業(yè)主就曾到河北廊坊市信訪局反映，稱廊坊新動(dòng)批發(fā)布公告要求商戶辦理商位證，但商戶認(rèn)為自己依靠的是價(jià)廉物美的商品，根本達(dá)不到有商標(biāo)注冊(cè)的要求。隨后金開(kāi)利德商場(chǎng)內(nèi)又有商戶表示自己買(mǎi)斷了20年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，搬遷后如何補(bǔ)償，希望能有個(gè)滿意的方案。
為應(yīng)對(duì)搬遷過(guò)程中出現(xiàn)的種種情況，政府部門(mén)出臺(tái)了一系列措施—在各商品市場(chǎng)中組建現(xiàn)場(chǎng)工作站，為市場(chǎng)疏解提供政策、法律和信息等咨詢服務(wù)的同時(shí)，重點(diǎn)面向市場(chǎng)商戶搭建政策法律宣講、京外市場(chǎng)信息對(duì)接等4個(gè)平臺(tái)。
此次萬(wàn)容市場(chǎng)的疏解過(guò)程中，西城區(qū)還組織律師提供現(xiàn)場(chǎng)法律援助、公證等服務(wù)，商戶可委托法律援助律師和市場(chǎng)委托的代表共同辦理人民調(diào)解相關(guān)手續(xù)。
今年兩會(huì)上，國(guó)家發(fā)改委主任何立峰在回答記者提問(wèn)時(shí)也表示：動(dòng)批等一些批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移過(guò)程當(dāng)中可能還會(huì)存在這樣那樣的一些問(wèn)題，畢竟這是一個(gè)非常大的工程，是非常不容易做的事情，牽扯到方方面面的直接利益，這些問(wèn)題，北京和河北都在積極研究解決。
但對(duì)許多商戶來(lái)說(shuō)，當(dāng)中不僅涉及到維護(hù)自身利益，更多的疑慮在于對(duì)未來(lái)走向何方心里沒(méi)有底。
根據(jù)之前發(fā)布的一項(xiàng)專項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)，包括動(dòng)批在內(nèi)的9家市場(chǎng)中，愿意外遷的商戶僅占8.6%，不愿外遷的比例在40%左右。
根據(jù)規(guī)劃，遷出動(dòng)批的商戶被集中疏解到天津卓爾電商城、石家莊樂(lè)成國(guó)際貿(mào)易城、滄州明珠商貿(mào)城等市場(chǎng)。當(dāng)?shù)貫樽龊贸薪庸ぷ�，主�?dòng)為商戶提供了低價(jià)商品房、免入場(chǎng)費(fèi)和3-5年租金減免等優(yōu)惠。據(jù)了解，目前已有5000余家動(dòng)批商戶與上述市場(chǎng)簽訂了意向協(xié)議。
劉永亮對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，騰出空間是為更好地發(fā)揮北京的首都功能創(chuàng)造條件。政府和商戶要充分交流，形成合力，這需要雙方共同的努力。同時(shí)政府也要多方面深入了解商戶的困難，力所能及為他們服務(wù)。
優(yōu)：對(duì)內(nèi)優(yōu)化 對(duì)外疏解
這里曾是服裝批發(fā)者和愛(ài)好者的“淘金地”，2012年，一部名為《時(shí)尚女編輯》的電視劇讓動(dòng)批成了北京“時(shí)尚”的一個(gè)地標(biāo)。未來(lái)，這里隨著政府的規(guī)劃將變身為金融創(chuàng)意園區(qū)。
在動(dòng)批的各產(chǎn)權(quán)方聯(lián)合出臺(tái)的一份升級(jí)方案中顯示，動(dòng)批這片土地將建設(shè)成為北礦金融大廈、首建金融中心、北展科技金融大廈等。動(dòng)批位于金融業(yè)發(fā)達(dá)的西城區(qū)，發(fā)展金融有利于產(chǎn)業(yè)集聚。
最早完成搬遷的天皓成服裝批發(fā)市場(chǎng)，目前已“變身”為寶藍(lán)金融創(chuàng)新中心。企業(yè)入駐該中心后，可享受中關(guān)村西城園在科研項(xiàng)目配套、貸款貼息、人才獎(jiǎng)勵(lì)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)貼、園區(qū)租金補(bǔ)貼等方面的政策支持，助推企業(yè)提升自主創(chuàng)新能力。
除此之外，動(dòng)批搬遷后空出的土地，也將還“綠”于民。
北京市委書(shū)記蔡奇在“京津冀協(xié)同發(fā)展調(diào)研行”專題座談會(huì)上表示，北京市將根據(jù)原疏解地周邊環(huán)境情況，把騰出來(lái)的空間變成服務(wù)群眾的公共服務(wù)設(shè)施，適時(shí)、適地建設(shè)城市綠地，為北京老百姓提供更加安靜、舒適的生活環(huán)境，努力把北京打造成為國(guó)際一流宜居城市。
今年6月，原環(huán)保部長(zhǎng)陳吉寧調(diào)任北京市代市長(zhǎng)，這位有著豐富的環(huán)境治理經(jīng)驗(yàn)的老將，近日在市政府黨組（擴(kuò)大）會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要扎實(shí)推進(jìn)“疏解整治促提升”專項(xiàng)行動(dòng)，抓好“大城市病”治理，繼續(xù)做好交通擁堵、大氣污染和黑臭水體治理，進(jìn)一步提高垃圾處理能力。
中國(guó)青年政治學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任林江告訴時(shí)代周報(bào)記者，這些空出的土地不管是建綠化帶或公園，還是配置一些教育設(shè)施和服務(wù)資源，一旦按照這個(gè)疏解非首都功能的理念去實(shí)施，就要有統(tǒng)一的考慮，做到首都發(fā)展和實(shí)施理念相一致，才能更好地服務(wù)人們。
對(duì)外疏解方面，西城區(qū)目前已搭建平臺(tái)，先后和天津西青、河北石家莊、保定、滄州、廊坊等地簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。據(jù)了解，西城區(qū)相關(guān)部門(mén)還將跟蹤各地給商戶優(yōu)惠政策的落實(shí)，幫助疏解出去的商戶在新市場(chǎng)落得下、有保障、能發(fā)展。
此外還有資金上的支持。今年2月，首都之窗公布了《北京市人民政府關(guān)于組織開(kāi)展“疏解整治促提升”專項(xiàng)行動(dòng)（2017-2020年）的實(shí)施意見(jiàn)》，意見(jiàn)提出將整合市級(jí)疏解整治資金，設(shè)立100億元“疏解整治促提升引導(dǎo)資金”。
另外，北京市財(cái)政局在北京市人大常委會(huì)第三十八次會(huì)議上介紹，全市今年擬新增525億元政府債務(wù)，新增債券主要投向五個(gè)領(lǐng)域，其中疏解非首都功能中投入132.37億元。
對(duì)此，劉永亮表示，市場(chǎng)搬遷到外地，需要一系列補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策輔助，但能不能融入當(dāng)?shù)�、生存下去，主要還是依賴于自身。
在北京，動(dòng)批只是騰退大潮的一小部分，正在被疏解的主體還有很多。除了與動(dòng)批并列的大紅門(mén)、雅寶路等服裝批發(fā)市場(chǎng)，上百所關(guān)乎老百姓吃飯大事的農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)也在搬遷規(guī)劃之中；上萬(wàn)家不符合首都定位的一般制造業(yè)和建筑業(yè)亦是疏解對(duì)象。
這些市場(chǎng)和企業(yè)的相繼離開(kāi)，將帶走人流、噪音和大煙囪，也帶走一些關(guān)于北京的記憶。
綜合服務(wù)業(yè)，商貿(mào)綜合體，專業(yè)市場(chǎng)策劃咨詢、整合運(yùn)營(yíng) 、升級(jí)改造專家
專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢招商銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資管理機(jī)構(gòu)
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《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬(wàn)字，約2300頁(yè)。16開(kāi)上中下三冊(cè)。
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《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門(mén)；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
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《專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理規(guī)章制度匯編》約120余萬(wàn)字，分電子書(shū)、紙介質(zhì)兩種形式發(fā)行。紙質(zhì)規(guī)格:16開(kāi)，1300頁(yè)；電子書(shū)，光盤(pán)。
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