專業(yè)市場運營管理：18種專業(yè)市場運營模式（上）

商貿(mào)批發(fā)業(yè)市場： 隨著中國專業(yè)市場競爭日趨激烈，市場向何處發(fā)展，如何實現(xiàn)企業(yè)的根本目標——贏利。

根據(jù)自身多年從事專業(yè)市場開發(fā)、策劃、招商、經(jīng)營、管理和服務(wù)的經(jīng)驗，以及對中國專業(yè)市場現(xiàn)況的了解和發(fā)展趨勢的研究，總結(jié)、歸納出中國專業(yè)市場十八種新型贏利模式，在此與大家分享。

中國專業(yè)市場（以下簡稱“市場”，特指眾多商家集中經(jīng)營的商品交易場所，與“市場需求”中的“市場”含義不同），做為最具中國特色的商業(yè)流通業(yè)態(tài)，在中國實行改革開放的二十多年中，得到了蓬勃的發(fā)展；目前中國各地的各類專業(yè)市場已超過萬家，并仍在繼續(xù)發(fā)展、建設(shè)之中。

中國浙江的義烏市，山東的臨沂市，福建的石獅市，廣東的虎門鎮(zhèn)，河北的白溝鎮(zhèn)等，都是在當?shù)馗黝悓�業(yè)市場的帶動下，才有了今天的經(jīng)濟規(guī)模。由于專業(yè)市場對經(jīng)濟發(fā)展的重要促進作用，中國專業(yè)市場不僅受到商家的追捧，廠家的重視，開發(fā)商的青睞，更得到各級各地政府的支持；中國較早的一批專業(yè)市場，就是在當?shù)卣�府的主�?dǎo)或直接主持下開辦起來的。

隨著更多的地方政府的重視，更多的投資開發(fā)商的進入，以及其它商業(yè)流通業(yè)態(tài)（如大型零售超市）的出現(xiàn)，中國專業(yè)市場面臨的競爭日趨激烈。在這種競爭的態(tài)勢下，中國專業(yè)市場向何處發(fā)展，尤其是如何實現(xiàn)企業(yè)的根本目標——贏利，就成為了業(yè)界共同關(guān)注的課題。

根據(jù)專業(yè)市場開發(fā)、策劃、招商、經(jīng)營、管理和服務(wù)的經(jīng)驗，以及對中國專業(yè)市場現(xiàn)況的了解和發(fā)展趨勢的研究，總結(jié)、歸納出中國專業(yè)市場十八種新型贏利模式 。

一、在有一定規(guī)模的市場需求或有工業(yè)集群基礎(chǔ)的地區(qū)開發(fā)相關(guān)專業(yè)市場。

專業(yè)市場涉及的行業(yè)、產(chǎn)品種類很多，大多數(shù)地區(qū)都不可能形成涵蓋眾多行業(yè)或產(chǎn)品的專業(yè)市場，類似浙江義烏、山東臨沂、廣東廣州這樣的可以形成幾十個種類的專業(yè)市場的地區(qū)，是少之又少的。但有許多地區(qū)，對某些產(chǎn)品（如手機、電腦、工業(yè)原料等）形成了較有規(guī)模的需求，或者已經(jīng)形成了一定的工業(yè)集群（如家具工業(yè)鎮(zhèn)、服裝專業(yè)鎮(zhèn)、陶瓷專業(yè)市場等），則可以開發(fā)相應(yīng)的專業(yè)市場，如手機市場、電腦市場或者家具市場、服裝市場、陶瓷市場等。

隨著我國人民生活水平的不斷提高，以及各地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模擴大，以這種模式開發(fā)成功的專業(yè)市場將不斷增多。

二、在原有專業(yè)市場的客源影響力和人流成熟的基礎(chǔ)上，開發(fā)新的、不同產(chǎn)品或行業(yè)種類的專業(yè)市場贏利。

任何一個專業(yè)市場，一旦形成了相對固定的客源和由此帶來的較旺的人流，其影響力就不僅僅局限于這個市場的產(chǎn)品或行業(yè)；其影響所及：

一是與該市場產(chǎn)品或行業(yè)相配套的產(chǎn)品或行業(yè)；如服裝市場周邊往往容易開發(fā)出輔料、布料市場；建材市場周邊往往容易形成貨運、物流市場；

二是與該市場產(chǎn)品或行業(yè)相關(guān)性不大或完全不相關(guān)的產(chǎn)品或行業(yè)；如服裝市場周邊開發(fā)出百貨小商品市場，或者皮具、鞋帽市場，甚至建材市場、家具市場等等；浙江義烏、山東臨沂、廣東虎門等地形成的專業(yè)市場群，最初都是從小百貨、服裝、工業(yè)品等專業(yè)市場逐漸發(fā)展而成的。這種模式利用的是原有市場的影響力和人流資源。

三、在原有的中、低檔次的專業(yè)市場的基礎(chǔ)上，開發(fā)中、高檔次的同類專業(yè)市場贏利。

我國專業(yè)市場的形成和發(fā)展，雖然已有幾十年的時間，但發(fā)展狀況參差不齊；許多專業(yè)市場甚至仍然處于創(chuàng)辦初期的建筑簡陋、環(huán)境差、不安全、管理落后、產(chǎn)品質(zhì)次價廉、交通不便、經(jīng)營商家和市場開發(fā)商的贏利低等低檔次、低水平階段，嚴重制約了市場的進一步發(fā)展，也與政府的城市規(guī)劃、交通規(guī)劃和市場管理的發(fā)展要求不相適應(yīng)。

因此，對這類市場從硬件、軟件和環(huán)境等幾方面進行改造、升級、換代，或者就近開發(fā)更高檔次的同類商品專業(yè)市場，就成為中國專業(yè)市場在未來能否贏得競爭優(yōu)勢的當務(wù)之急，也是各地政府大力提倡、全力支持的投資項目。許多地區(qū)，如山東臨沂市，這種市場改造已如火如荼的進行，開發(fā)商的贏利前景十分可觀！

四、通過建設(shè)更大規(guī)模的同類專業(yè)市場贏利。

我國專業(yè)市場的特點，是眾多的同類產(chǎn)品商家，集中在一地經(jīng)營，商家成行成市，買家貨比三家，非常符合中國人的經(jīng)商習慣和采購共性，這也是專業(yè)市場在中國之所以形成并蓬勃壯大的原因。在改革開放初期的“短缺”經(jīng)濟時期，商品供不應(yīng)求，商家的集聚可以很快形成買家的集聚；而在市場經(jīng)濟發(fā)展到一定時期的今天，商品已經(jīng)相對“過�！�，由供不應(yīng)求已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求。

因此，只有買家的集聚才能形成商家的集聚。而吸引買家的只有更為豐富的商品，更為低廉的價格以及更有保障的商品質(zhì)量，一句話，更大的選擇余地或空間！要做到這一點，更大規(guī)模的專業(yè)市場，更具競爭優(yōu)勢！最近，一些地方一批超大規(guī)模（占地幾百畝甚至幾千畝）的專業(yè)市場的開發(fā)建設(shè)成功，就是對這一模式的最好詮釋。

五、在交通、環(huán)保、城市規(guī)劃要求更多或即將出現(xiàn)變更的專業(yè)市場所在地的城市周邊，開發(fā)同類型專業(yè)市場贏利。

隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，城市和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展也十分迅猛，其所帶來的明顯變化之一，就是城市邊緣的不斷擴大。這對專業(yè)市場的影響十分明顯：

一是原來許多位于城市邊緣甚至近郊的專業(yè)市場，忽然發(fā)現(xiàn)自己已身處鬧市之中，交通擁擠，噪音污染，消防隱患，倉庫奇缺，地租（地價）暴漲等等，都形成強大的壓力；

二是政府在權(quán)衡專業(yè)市場的利與弊的過程中，更多的是從城市的整體利益出發(fā)，在此前提下，犧牲某一個或某幾個專業(yè)市場的利益，將這些市場拆除或搬遷至城市新的邊緣，更符合政府的愿望。

所以，在政府采取行動之前，提早有預(yù)見性地在城市新的邊緣區(qū)域，開發(fā)與城市中具有一定影響力和人流的專業(yè)市場同類型的專業(yè)市場，將成為許多開發(fā)商的投資熱點和新的贏利模式。

六、將攤位制的專業(yè)市場改造成為或者開發(fā)新的超市制的專業(yè)市場贏利。

中國專業(yè)市場目前仍以攤位制為主流，所謂攤位制即是將鋪位或攤口，一個一個分割出租給商家經(jīng)營，商家按月或季或年向市場開發(fā)商繳交租金和管理費，租金是這種市場開發(fā)商的主要收入來源，開發(fā)商也不對商家的經(jīng)營負責。

這種專業(yè)市場的最大弱點，是商家素質(zhì)參差不齊，商品實行議價，商品質(zhì)量得不到保障，商家信譽不高，市場自身的品牌也難以形成。相比之下，各種大型零售超市之所以大行其道，除了價格便宜之外，很大原因是買家面對的是零售超市一個商家，商品集中收銀，其信譽在買家看來更可靠，商品質(zhì)量更有保障。

超市制的專業(yè)市場是攤位制市場與零售超市的結(jié)合，即將眾多商家集中在類似大型零售超市的建筑物內(nèi)，商品分類分區(qū)分商家擺放，商品明碼標價，顧客（買家）自由挑選，市場統(tǒng)一收銀，以一定比例與商家分成，按日、周或月與商家結(jié)算，市場對商家有銷售保底要求。這樣，市場即保障了租金（保底分成額）收入，又隨商家生意水漲船高，實際收入更多。

七、在原有的鋪位出租為主的專業(yè)市場鄰近，開發(fā)以鋪位銷售為主的同類型專業(yè)市場贏利。

中國專業(yè)市場開辦之初，由于當時的投資開發(fā)商的資金實力和環(huán)境條件的限制，許多市場從用地、建筑到鋪位，都是出租（租賃）為主，有的更是臨時建筑。在市場運行一定年限后，市場的人氣有了積累，市場內(nèi)商家的資本也不斷增大，這種情況下，租賃的鋪位，臨時的建筑，不斷上漲的租金，隨時可能面臨市場不續(xù)約的風險，都使有一定實力的商家希望擁有屬于自己的天地——商鋪。

如果一個出租鋪位的專業(yè)市場已經(jīng)形成了人氣和規(guī)模，則在其鄰近開發(fā)出銷售鋪位的同類型專業(yè)市場，將坐收漁翁之利。

八、利用閑置物業(yè)或廉價地皮開發(fā)專業(yè)市場贏利。

專業(yè)市場的競爭，除了受地段、市場需求，產(chǎn)業(yè)集群基礎(chǔ)、商品種類和質(zhì)量、交通狀況等因素影響之外，商家的經(jīng)營成本高低也是一個重要的因素，其中鋪位租金是經(jīng)營成本的一個重要方面；而閑置物業(yè)或廉價地皮所帶來的租金低成本，不僅可以為商家?guī)�來更大的價格競爭優(yōu)勢，也可為市場開發(fā)商創(chuàng)造更多的贏利。

目前，中國的房地產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達，一方面是房價不斷攀升，國家不得不出臺各項政策予以理性打壓；另一方面則是房屋空置率不斷增高；這種房屋的兩極分化現(xiàn)象，為專業(yè)市場獲得閑置房源、擴大贏利空間創(chuàng)造了條件。

九、在成熟和成規(guī)模的專業(yè)市場中，通過開發(fā)配套的服務(wù)設(shè)施和項目贏利。

專業(yè)市場是一個良好的綜合平臺，一旦形成規(guī)模和人氣，其可整合的資源就十分之多。

首先它是一個商品交易的平臺，商品的展示和廣告、宣傳成為市場不可或缺的組成部分，在專業(yè)市場內(nèi)定期或不定期召開產(chǎn)品展示交易會（博覽會），設(shè)立展覽館，設(shè)置廣告牌，都可成為市場的贏利項目；

其次它是一個信息發(fā)布的平臺，商品的信息，運輸?shù)男畔�，商品價格的信息等等，都可以通過現(xiàn)場或在網(wǎng)上開辦的專業(yè)網(wǎng)站發(fā)布出去；

第三它是一個提供服務(wù)的平臺，停車、住宿、餐飲的服務(wù)，通迅、郵政、運輸?shù)姆��?wù)，倉儲的服務(wù)，甚至人才培訓(xùn)服務(wù)以及住宅房地產(chǎn)開發(fā)等等，都是市場可從事的項目。

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（《專業(yè)批發(fā)市場商業(yè)地產(chǎn)運營管理規(guī)章制度匯編》）


《《專業(yè)批發(fā)市場商業(yè)地產(chǎn)運營管理規(guī)章制度匯編》》分為六部：
第一部，是政府官方類編。主要是國家、各省區(qū)市縣政府官方有關(guān)專業(yè)（批發(fā)）市場商業(yè)地產(chǎn)管理法規(guī)、扶持優(yōu)惠政策等。對于政府官方新訂有關(guān)專業(yè)（批發(fā)）市場商業(yè)地產(chǎn)的管理、扶持政策，有借鑒作用；對于開發(fā)運營商尋求政府官方支持、要求優(yōu)惠政策，有參考價值。
第二部，是開發(fā)運營商類。從開發(fā)運營層面的管理規(guī)章制度等。
第三部，是市場管理者類。全國各地各類專業(yè)（批發(fā)）市場、商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)從高層到基層市場管理人員的各部門、各崗位職責、行為規(guī)范、獎罰措施等規(guī)章制度。 
第四部，是市場商家類編。有關(guān)對進入市場或商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的商家業(yè)戶的經(jīng)營、言行、安全、衛(wèi)生等規(guī)定、公約、承諾等。
以上三部分，匯集了全國各地各類專業(yè)（批發(fā)）市場、商業(yè)地產(chǎn)各種規(guī)章制度，是專業(yè)（批發(fā)）市場、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)章制度的主體內(nèi)容。這些，對于全國各地各類專業(yè)（批發(fā)）市場、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商，制定相關(guān)相類規(guī)章制度，可直接“拿來”模仿使用，亦可歸納、比較、創(chuàng)新，形成適應(yīng)自己市場的規(guī)章制度。
第五部，是范例完整類編。選擇了一部分各地各類型專業(yè)（批發(fā)）市場商業(yè)地產(chǎn)較完整、成體系的規(guī)章制度，對各類型市場商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營、市場管理機構(gòu)制定系統(tǒng)全面的規(guī)章制度有實用價值。
第六部，相關(guān)其他類編，
本書特點：具有明顯的實用性、系統(tǒng)性、借鑒性，始終注重實用的規(guī)章匯編；各地市場、各類市場、商業(yè)地產(chǎn)，官方、開發(fā)商、管理者、經(jīng)營戶，各種規(guī)制、多類規(guī)章，全面完整；同類規(guī)章多市場、商業(yè)地產(chǎn)展現(xiàn)，可使規(guī)章制訂者創(chuàng)新發(fā)揮、去掉照搬全抄。
適用對象： 1、各地各類專業(yè)批發(fā)市場商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資商、市場商業(yè)地產(chǎn)運營商、市場商業(yè)地產(chǎn)管理者；2、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各倉儲式商場 、各連鎖店、特許經(jīng)營店、專業(yè)店等各種商業(yè)零售企業(yè)；4，各級政府、職能主管部門；5，各市場商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢等機構(gòu)、研究院所等機構(gòu)；
《《專業(yè)批發(fā)市場商業(yè)地產(chǎn)運營管理規(guī)章制度匯編》》約120余萬字，分電子書、紙介質(zhì)兩種形式發(fā)行。紙質(zhì)規(guī)格:16開，近1300頁；電子書，光盤。
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