研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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·市場運營管理
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專業(yè)市場進化論
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人們或許聽說過北京動物園批發(fā)市場、大紅門批發(fā)市場搬遷，但對于占全國專業(yè)批發(fā)市場數量1/7的廣州來說，1260個專業(yè)市場的搬遷或關閉并未引發(fā)多大關注。
這些批發(fā)市場的搬遷邏輯大致相同，都是由于城市發(fā)展、產業(yè)變遷，原先的市場商貿功能所帶來的經濟、社會效益，難再掩飾其引起的臟亂差堵等負面作用。此外，隨著技術革命下電商的興起，傳統(tǒng)的市場客戶大量流失，轉型之路又多崎嶇，其生命周期臨近終點。
為何同樣是批發(fā)市場的搬遷，廣州不如北京那樣引人注目？因為二者背后的整治邏輯不同，與北京自上而下的行政命令式搬遷不同，廣州雖然也在發(fā)揮政府的引導作用，但專業(yè)市場的轉型與退出大多遵循市場的規(guī)律，而這或許對諸多面臨同樣難題的城市來說，不失為一條有借鑒意義的道路。（李伯牙）
導讀
隨改革開放大潮興起的專業(yè)市場，從登堂入室創(chuàng)造批發(fā)市場奇跡，到“臟散亂差”整治、異地轉型升級。如今，廣州已有1260個專業(yè)市場，接近全國專業(yè)市場總量的七分之一，涵蓋皮革皮具、鞋業(yè)、紡織服裝、五金建材、水產品、珠寶、茶葉、酒店用品、化妝品等多個領域。然而，在廣州城市擴張、珠三角產業(yè)轉型、電商對傳統(tǒng)市場的沖擊之下，專業(yè)市場何去何從？
每到周末上午，康伯會像往常一樣出門吃個早茶。不遠的街頭轉角處，還未見水產市場他總能先聞到魚腥，再靠近一點還能辨清卸貨工人膠鞋擦地的聲音。
這個被稱作全國最大水產交易市場的地方，憑借600多檔海鮮、24小時營業(yè)、365天全年無休創(chuàng)造了年交易額70億元的歷史，一度造成“全國水產看廣州，廣州水產看黃沙”。
毫不夸張地說，就算閉上眼睛，20年如一日的習慣，康伯單靠鼻子加耳朵就能完成水產市場前的路。他從沒想過有一天，黃沙水產市場要搬離。
但這一天終究還是來了。2019年1月3日，廣州市國規(guī)委與商務局聯合公布了《廣州市“菜籃子”產品批發(fā)市場布局專項規(guī)劃（2017-2020年）》，提出到2020年底前，廣州將有16個不符合規(guī)劃、對城市交通有較大影響的批發(fā)市場關閉或搬遷。黃沙水產市場在列。
實際上，黃沙水產市場曾在25年間3次傳言要搬遷，加快專業(yè)市場轉型升級的言論也不絕于耳。隨改革開放大潮興起的專業(yè)市場，無不歷經數次考驗，從“登堂入室”開啟先河、創(chuàng)造批發(fā)市場奇跡，到“臟散亂差”整治、異地轉型升級。如今，廣州已有1260個專業(yè)市場，接近全國專業(yè)市場總量的七分之一，僅億元以上年成交額的就超過150家。
時勢造“白馬”
21986年，49歲的金朱連從部隊轉業(yè)。他無論如何也想不到，竟是自己“孵”出了全國第一個專業(yè)市場——白馬服裝批發(fā)市場這只金蛋。
直到多年以后回想起來，他才覺得專業(yè)市場誕生于廣州，似乎合情合理。
專業(yè)市場本質上仍是“商貿流通”之道，回溯歷史，廣州最早在秦漢時期就已成為對外貿易的重要港口，兩千余年間從未閉關，骨子里滲透著商貿基因。
改革開放之初，一句“東南西北中，發(fā)財到廣東”的呼喚，吸引了數百萬人南下廣東淘金，這些淘金者首站就是廣州火車站。一項數據統(tǒng)計，1986年的珠三角外來人口為185萬；到了1990年代初，這個數字已經接近400萬人。
大爆炸式激增的人流量，將廣州開發(fā)的熱情迅速激發(fā)出來。廣州火車站對面的白馬山，1989年還是雜草叢生、菜地一片，1991年就已經建成了一棟6層的白馬商廈。
不過，當時所有人都沒想好這棟樓要拿來做什么。最初，有人提議效仿廣州百貨大廈做綜合型大商場，也有人建議做土特產專營市場，但這些方案都被一一否決，白馬商廈的未來也一直懸而未決。
1992年3月，55歲即將退休的金朱連臨危受命，出任新批準成立的白馬商業(yè)服務公司第一任經理。
上任伊始，金朱連直奔廣百百貨老總處取經，畢竟開業(yè)才一年的廣州百貨大廈生意非�；鸨�。后者建議他經營一個批發(fā)市場，“這幾年從港澳遷移來廣州的廠商那么多，我們又靠近香港、澳門、臺灣，全國的人都下廣州買貨，批發(fā)市場一定可以。”
金朱連聽后，當天下午就直奔西湖路、高第街。這里曾是當時全國首屈一指的時尚前沿陣地，港貨經這里的商販分散到全國各地。上世紀80年代甚至流傳一句話，“沒到過西湖路，等于沒到過廣州。”
西湖路起初也只有兩三百個攤位，后來從“一”字形到“7”字形再到“十”字形一路延伸至教育路，高峰時期有1000多檔，規(guī)模龐大。
金朱連癡癡地看著西湖路擁擠不堪的人流，水泄不通、貨如輪轉，就像能看到白馬批發(fā)市場開業(yè)后繁忙景象一樣，站了整整一個下午。
1992年，白馬服裝城批發(fā)市場成立，成為廣州火車站周邊的最大商圈。經營范圍曾擴張至皮革、鞋業(yè)、美容、汽配、茶葉、酒店用品和文具等領域，但一直以服裝為主。
在現任白馬服務中心總物業(yè)經理陳寶洪看來，白馬似乎撞上了歷史的大運。1992年正是東方風來滿眼春，鄧小平南巡過后，港澳臺資本加速涌入，尤其是“三來一補”的服裝業(yè)迅速發(fā)展起來。
集交通、人流、產業(yè)基礎于一身的白馬服裝批發(fā)市場，2013年的年交易額已超過100億元，產品遠銷美國、俄羅斯、中東、西歐、東南亞等70多個國家和地區(qū)，成為行業(yè)公認的南派服裝策源地。
陳寶洪一直認為，白馬的成功是偶然中帶有必然，即便沒有白馬，廣州也會有黑馬出現，是時勢造就了“白馬”。
“遷”字訣失靈
無獨有偶，差不多是白馬成立的同一時期，沙河服裝批發(fā)市場也橫空出世。
從花6元錢買一條牛仔褲開始，劉建華就開始關注沙河易市（后發(fā)展為沙河服裝批發(fā)市場）。彼時，沙河還處在馬路經濟時代，一塊布做攤位，一天交易不超過100元。
30年過去，已成為天河區(qū)沙河街黨工委書記的劉建華，對于沙河服裝批發(fā)市場如數家珍：東起廣州大道中、西至先烈東路、北到濂泉路，在沙河街道一公里范圍內分布著大大小小近20個服裝批發(fā)城。
“沙河最鼎盛時，商鋪數量激增至2萬多個，年交易額高達300多億元，20多萬人依托此地為生�！眲⒔ㄈA說。
然而，沙河當地人只要提及服裝批發(fā)市場，就會不自覺面露難色。周朗便是其中之一，他在小學六年級過生日時最大的愿望就是“全家早日搬出沙河”。
沙河的早晨，一定會被卸貨的工人吵醒，傍晚喧囂聲也一定會持續(xù)到深夜，即便是周末外出，也會被活生生堵在家門口。
不單是沙河服裝批發(fā)市場，實際上廣州大多數專業(yè)市場都弊病纏身久矣。廣東財經大學工商管理學院教授吳繼研對廣州專業(yè)市場調研后發(fā)現，隨著城市規(guī)模擴大，如今的專業(yè)市場大多集中在人口稠密的老城區(qū)，鄰街占道、物流混亂、難擴規(guī)模等，都成了專業(yè)市場轉型升級的障礙。
更有甚者，因設備老化造成的消防隱患，已令部分專業(yè)市場成為隱匿在市中心的不定時“炸彈”。武漢漢正街批發(fā)市場2009年2月份的一場大火，將1000平方米的倉庫和鋪面化為灰燼，數千萬資產轉眼間灰飛煙滅。
不知是否是巧合，漢正街大火與不少城市提出“遷”字訣方案的時間點相吻合。
劉建華透露，10年前有關部門確實針對專業(yè)市場外遷進行了調研，沙河服裝批發(fā)市場也與白云區(qū)的開發(fā)商建立了合作。
彼時恰逢沙河服裝批發(fā)市場租金上漲，不少商戶開始密集考察白云區(qū)市場，更多的商戶持觀望態(tài)度，因此這場針對服裝批發(fā)市場外遷的試驗被寄予厚望。
“遷”字訣是否有效？至少在沙河經營過檔口的劉明體會深刻。2009年，他承租的檔口租金上漲10%，因此跟隨幾位潮汕同鄉(xiāng)轉戰(zhàn)白云區(qū)買下兩個新檔口，然而不到半年時間卻鎩羽而歸。
劉明至今仍搞不明白，“同樣的客戶、同樣的服務，甚至商場承諾首批進駐商戶享受更有性價比的運輸，為何還會賠錢？”
專業(yè)市場為何一搬遷就失靈？劉建華逐漸琢磨出一些道理：專業(yè)市場的發(fā)展靠的是集聚效應，一旦離開原本的土壤就很容易出現水土不服。
“市場搬遷，意味著背后的人流、車流、貨流都要隨之改變。新區(qū)域短時間內往往很難形成集聚效應，商業(yè)氛圍一旦被破壞，新市場更難形成氣候�！痹趧⒔ㄈA看來，廣州之所以成為商貿之都，靠的就是上千年積累。
不倒布匹市場的產業(yè)根基
集聚效應的魔力究竟有多大？或許從一塊布料的奇幻之旅就足以說明。
遠在北京的李艷購買的一件晚禮服，極有可能來自千里之外的“晚禮服之城”潮州，這件晚禮服的布料最有可能采購自潮州數百里外的中大布匹市場。
實際上，從布料到成衣再到銷售，每一個環(huán)節(jié)背后都有來自廣州專業(yè)市場的支撐。而在廣東財經大學商貿流通研究所所長王先慶看來，這種支撐要歸功于珠三角建立起的服裝工業(yè)。
如王先慶所言，在改革開放初期，珠三角的工業(yè)化最早起步于紡織服裝工業(yè)。憑借“三來一補，前店后廠”模式，以東莞、順德、南海、中山為代表的“四小虎”獲得了港澳的服裝訂單。
訂單量激增，問題也隨之而來。珠三角近3萬家服裝工廠的原輔材料從哪些來？在哪里集散？
“當時，珠三角的布匹原料需要到湖南甚至北方采購，這對任何一家工廠都是額外的成本壓力�！蓖跸葢c分析，中大布匹市場在彼時崛起是一種必然。
作為經濟學者，王先慶長期觀察并跟蹤中大布匹市場的發(fā)展�！爸写蟛计ナ袌黾冉鉀Q了珠三角服裝企業(yè)之困，又迅速壯大了自己，稱得上廣州城市發(fā)展過程中的一個奇跡�！�
幾百個原本在海印橋橋底擺攤賣毛線的商販，自發(fā)前往中山大學南門對面，在完全沒有任何政府扶持和資本投入的情況下，居然在20年內發(fā)展成總面積超1000萬平方米的超級市場集群。
不止于此，王先慶還發(fā)現另外一個有意思的現象。自20世紀80年代末發(fā)育成長之初開始，中大布匹市場就一直被整治和壓抑，但它卻頑強地生長著，并逐漸成長為全球最大的紡織服裝輔料市場。
究其根本，是市場規(guī)律的作用。整個廣東近30個服裝專業(yè)鎮(zhèn)、上萬億服裝產值、幾百萬服裝工業(yè)從業(yè)人員，催生出強大的市場需求，而中大布匹市場的形成和發(fā)展，最終也是靠市場用腳投票的結果。
“事實證明，珠三角服裝工業(yè)發(fā)展至今早已離不開中大布匹市場。它已經成為珠三角紡織服裝工廠的供應鏈樞紐，80%以上的服裝工廠都與它有著密切的產業(yè)聯系�！蓖跸葢c解釋道。
專業(yè)市場轉型觸“網”
在吳繼研看來，即便是擁有珠三角服裝工廠80%以上客戶的中大布匹市場，轉型升級的壓力也如影隨形。
從調研情況看，電商平臺壓力與空間布局不合理成為當前專業(yè)市場最棘手的問題，“一個涉及生存、一個涉及發(fā)展”。
華春明對此也頗為認同，入行20年，他第一次感受到了“騎虎難下”。過去憑借老客戶，華春明的檔口得到了不少穩(wěn)定訂單，但2018年以來形勢扭轉，不少老客戶轉行，訂單量相比同期下降了40%。
華春明現在開始學著利用朋友圈和小程序開拓新客戶，每天樂此不疲地曬出店里布匹的花樣和到貨、銷售的情況，只要通過自己的小程序就可以一鍵下單。
但實際效果并不明顯，互聯網的沖擊令華春明顯得有些措手不及，他報了一個社交電商課程�！耙郧翱坷峡蛻�，現在要靠新渠道。時代一直在變，自己不跟上就要被淘汰�！�
吳繼研告訴21世紀經濟報道記者，專業(yè)市場內類似華春明這樣老客戶流失嚴重、新客戶開拓困難的商戶不在少數，很多規(guī)模小、檔次低的商戶迫于經營壓力轉行，或搬遷至成本更低的郊區(qū)甚至外地發(fā)展。
白馬市場頗有先見之明，早在2008年就嘗試成立網站、走電商化道路。但隨著互聯網和移動支付的普及，老客戶來的頻率還是變少了，甚至只有在每年集中上新時才會趕來現場。
陳寶洪對21世紀經濟報道記者分析，之所以效果不明顯，是因為白馬彼時生意還不錯，進行電商化轉型的決心不太夠。
“今年，電商平臺作為新渠道的成績已經非常明顯，白馬接下來會真正開始遵循線上、線下雙輪驅動的轉型邏輯，利用好互聯網技術�！标悓毢檎f。
沙河服裝市場運用互聯網技術的決心似乎更大。
沙河街道辦事處主任趙瑞生介紹，在過去很長一段時間里，廣州市民眼中的沙河可以用臟亂擁堵來概括，走路要比車過去還快一點。一些出租車司機寧愿少掙一點在市場附近落客，也不想塞在路上。
“交通問題已經嚴重影響了沙河服裝市場的未來�！壁w瑞生痛定思痛，決定打一場攻堅戰(zhàn)，還特意聘請了華南理工大學的“外腦”出謀劃策。
在趙瑞生看來，先前造成混亂的根源是這里的天量衣物�0�2“現貨出入”，每天有約3000噸的貨物在這片區(qū)域流轉。
“早期專業(yè)市場整治屬于治標，人亂就靠街道趕人，車多就憑交警罰錢，但都沒找到根源。人為什么亂？車為什么多？”趙瑞生說。
廣東云企供應鏈管理有限公司總經理唐坤剛分析稱，各快遞物流點才是交通擁堵的關鍵。沙河服裝市場商圈原有大小快遞物流點共176個，其中有固定經營場地的快遞物流點13家，經營證照等齊全的快遞物流點只有3家，路面無證物流收集點160個。
“各快遞物流點由于缺乏統(tǒng)一規(guī)范和管理，地點設置隨意無序，場地設施參差不齊，很多快遞物流點無證經營，長期占用主要道路，甚至深處內街內巷或居民小區(qū)，嚴重擾亂了轄內居民的正常生活，給沙河地區(qū)的交通秩序、消防安全和社會治安帶來了很大的隱患�！碧评傉f。
為此，華南理工大學的技術人員對沙河服裝批發(fā)市場進行駐點調研，最終他們確定了“引入現代物流，促進產業(yè)升級”的總體思路，希望從根本上解決沙河交通問題。
趙瑞生舉例稱，整改后在珠海生產的衣服不用再運進沙河，只需江門來的客商在沙河擺版看貨、完成交易，珠海工廠的衣服就會直接運到江門客商那里，沙河將剝離出物流和倉儲環(huán)節(jié)，徹底變成信息流、資金流匯集地。
“今天，市場已經完成了很大一部分使命。”王先慶認為，專業(yè)市場原有的一些功能被削弱，一部分的人流、物流和商流被剝離，這是理所當然的，也是必然的。
壯士斷腕轉型創(chuàng)投小鎮(zhèn)
廣州大道南1601號（洋灣島），曾經的華南汽貿城專業(yè)市場如今已變身廣州第一個創(chuàng)投小鎮(zhèn)。很難想象，這里曾是廣州傳統(tǒng)的批發(fā)市場。
進入創(chuàng)投小鎮(zhèn)，既有形似巨型球體的全息電影體驗館、科普創(chuàng)客直通車、智能石墨烯路燈；同時，IDG、廣發(fā)納斯特、中汽九皋等一批知名風投機構和私募基金也點綴其中，科技感與資本味隨處可見。
如今已是廣州創(chuàng)投小鎮(zhèn)董事長的黎名準，在20年前抓住了汽車行業(yè)的發(fā)展機遇，將華南地區(qū)首家汽車專業(yè)交易市場——華南汽貿城落戶于此。
20年后，銷售市場漸顯頹勢，這里一度淪為二手車賣場，僅靠租約維持，轉型迫在眉睫。是繼續(xù)在原來的產業(yè)鏈上尋求突破，還是壯士斷腕般轉型其他產業(yè)？
在黎明準的創(chuàng)業(yè)生涯中，從傳統(tǒng)汽貿到華南鞋城再到電商產業(yè)園，他曾數次主導產業(yè)轉型。“轉型不是說轉就轉，需要拿出破釜沉舟的決心�！彼蛎襟w表示，不僅要舍棄三五年的租金收入，還要持續(xù)投入大量資金。
以2013年為例，黎名準輾轉各地調研產業(yè)，推動原來的汽貿城轉型成為廣州華南（國際）鞋業(yè)展貿中心。但開業(yè)不到兩年，黎名準又不惜賠償大量資金，清退所有入駐企業(yè)，將園區(qū)轉為電商產業(yè)園。為了給創(chuàng)投小鎮(zhèn)營造更好的環(huán)境，黎名準僅在洋灣島的環(huán)境改造上就投入了數千萬元。
在他看來，專業(yè)市場的轉型升級要看準廣州未來產業(yè)與城市規(guī)劃的方向，這樣才能共同成長、共享紅利。
2017年廣州就提出要打造IAB（新一代信息技術、人工智能、生物醫(yī)藥）、NEM（新能源、新材料）等戰(zhàn)略性新興產業(yè)，對于金融創(chuàng)投的需求將持續(xù)加大。
事實上，廣州創(chuàng)投小鎮(zhèn)掛牌3個多月就實現了20億元的投資意向。有超過十家投資機構入駐；近百家新材料、人工智能、大數據等新業(yè)態(tài)企業(yè)聚集；舉辦創(chuàng)投活動超過30場……
廣州創(chuàng)投小鎮(zhèn)的轉型升級僅是廣州專業(yè)市場轉型的冰山一角。吳繼研根據調研情況對21世紀經濟報道記者說，類似沙河服裝市場在轉型升級過程中，是以“吐故納新”的方式改良，而廣州創(chuàng)投小鎮(zhèn)則采取了“壯士斷腕”式的革命。不少專業(yè)市場在轉型中大相徑庭，各有千秋。
目前，廣州的專業(yè)市場涵蓋皮革皮具、鞋業(yè)、紡織服裝、五金建材、水產品、珠寶、茶葉、酒店用品、化妝品等多個領域，帶動形成了享譽全國的流花服裝、站西鞋材、獅嶺皮革、三元里皮具、中大布匹、江南果蔬和增城牛仔服裝等產業(yè)集群。
對于廣州專業(yè)批發(fā)市場不同的轉型升級路徑，王先慶有自己的看法。在市場發(fā)育成長的中高級階段，傳統(tǒng)專業(yè)市場的使命基本完成，功能老化，要轉型升級，甚至部分專業(yè)市場要淘汰、關閉或搬遷，這無可厚非。
“但也要注意，轉型升級并非改變物業(yè)形態(tài)，而應著力于市場本身。以白馬、美博城等為首的市場都在積極探索�！蓖跸葢c說。
在他看來，很多市場仍有頑強的生命力，為市場、社會所需要，一旦失去或讓它自生自滅，將對整個廣州的經濟產業(yè)體系、市場體系和經濟體系造成巨大的損失。
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