研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
專業(yè)市場進化論
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人們或許聽說過北京動物園批發(fā)市場、大紅門批發(fā)市場搬遷，但對于占全國專業(yè)批發(fā)市場數(shù)量1/7的廣州來說，1260個專業(yè)市場的搬遷或關(guān)閉并未引發(fā)多大關(guān)注。
這些批發(fā)市場的搬遷邏輯大致相同，都是由于城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)變遷，原先的市場商貿(mào)功能所帶來的經(jīng)濟、社會效益，難再掩飾其引起的臟亂差堵等負面作用。此外，隨著技術(shù)革命下電商的興起，傳統(tǒng)的市場客戶大量流失，轉(zhuǎn)型之路又多崎嶇，其生命周期臨近終點。
為何同樣是批發(fā)市場的搬遷，廣州不如北京那樣引人注目？因為二者背后的整治邏輯不同，與北京自上而下的行政命令式搬遷不同，廣州雖然也在發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用，但專業(yè)市場的轉(zhuǎn)型與退出大多遵循市場的規(guī)律，而這或許對諸多面臨同樣難題的城市來說，不失為一條有借鑒意義的道路。（李伯牙）
導(dǎo)讀
隨改革開放大潮興起的專業(yè)市場，從登堂入室創(chuàng)造批發(fā)市場奇跡，到“臟散亂差”整治、異地轉(zhuǎn)型升級。如今，廣州已有1260個專業(yè)市場，接近全國專業(yè)市場總量的七分之一，涵蓋皮革皮具、鞋業(yè)、紡織服裝、五金建材、水產(chǎn)品、珠寶、茶葉、酒店用品、化妝品等多個領(lǐng)域。然而，在廣州城市擴張、珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、電商對傳統(tǒng)市場的沖擊之下，專業(yè)市場何去何從？
每到周末上午，康伯會像往常一樣出門吃個早茶。不遠的街頭轉(zhuǎn)角處，還未見水產(chǎn)市場他總能先聞到魚腥，再靠近一點還能辨清卸貨工人膠鞋擦地的聲音。
這個被稱作全國最大水產(chǎn)交易市場的地方，憑借600多檔海鮮、24小時營業(yè)、365天全年無休創(chuàng)造了年交易額70億元的歷史，一度造成“全國水產(chǎn)看廣州，廣州水產(chǎn)看黃沙”。
毫不夸張地說，就算閉上眼睛，20年如一日的習(xí)慣，康伯單靠鼻子加耳朵就能完成水產(chǎn)市場前的路。他從沒想過有一天，黃沙水產(chǎn)市場要搬離。
但這一天終究還是來了。2019年1月3日，廣州市國規(guī)委與商務(wù)局聯(lián)合公布了《廣州市“菜籃子”產(chǎn)品批發(fā)市場布局專項規(guī)劃（2017-2020年）》，提出到2020年底前，廣州將有16個不符合規(guī)劃、對城市交通有較大影響的批發(fā)市場關(guān)閉或搬遷。黃沙水產(chǎn)市場在列。
實際上，黃沙水產(chǎn)市場曾在25年間3次傳言要搬遷，加快專業(yè)市場轉(zhuǎn)型升級的言論也不絕于耳。隨改革開放大潮興起的專業(yè)市場，無不歷經(jīng)數(shù)次考驗，從“登堂入室”開啟先河、創(chuàng)造批發(fā)市場奇跡，到“臟散亂差”整治、異地轉(zhuǎn)型升級。如今，廣州已有1260個專業(yè)市場，接近全國專業(yè)市場總量的七分之一，僅億元以上年成交額的就超過150家。
時勢造“白馬”
21986年，49歲的金朱連從部隊轉(zhuǎn)業(yè)。他無論如何也想不到，竟是自己“孵”出了全國第一個專業(yè)市場——白馬服裝批發(fā)市場這只金蛋。
直到多年以后回想起來，他才覺得專業(yè)市場誕生于廣州，似乎合情合理。
專業(yè)市場本質(zhì)上仍是“商貿(mào)流通”之道，回溯歷史，廣州最早在秦漢時期就已成為對外貿(mào)易的重要港口，兩千余年間從未閉關(guān)，骨子里滲透著商貿(mào)基因。
改革開放之初，一句“東南西北中，發(fā)財?shù)綇V東”的呼喚，吸引了數(shù)百萬人南下廣東淘金，這些淘金者首站就是廣州火車站。一項數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1986年的珠三角外來人口為185萬；到了1990年代初，這個數(shù)字已經(jīng)接近400萬人。
大爆炸式激增的人流量，將廣州開發(fā)的熱情迅速激發(fā)出來。廣州火車站對面的白馬山，1989年還是雜草叢生、菜地一片，1991年就已經(jīng)建成了一棟6層的白馬商廈。
不過，當時所有人都沒想好這棟樓要拿來做什么。最初，有人提議效仿廣州百貨大廈做綜合型大商場，也有人建議做土特產(chǎn)專營市場，但這些方案都被一一否決，白馬商廈的未來也一直懸而未決。
1992年3月，55歲即將退休的金朱連臨危受命，出任新批準成立的白馬商業(yè)服務(wù)公司第一任經(jīng)理。
上任伊始，金朱連直奔廣百百貨老總處取經(jīng)，畢竟開業(yè)才一年的廣州百貨大廈生意非�；鸨�。后者建議他經(jīng)營一個批發(fā)市場，“這幾年從港澳遷移來廣州的廠商那么多，我們又靠近香港、澳門、臺灣，全國的人都下廣州買貨，批發(fā)市場一定可以�！�
金朱連聽后，當天下午就直奔西湖路、高第街。這里曾是當時全國首屈一指的時尚前沿陣地，港貨經(jīng)這里的商販分散到全國各地。上世紀80年代甚至流傳一句話，“沒到過西湖路，等于沒到過廣州。”
西湖路起初也只有兩三百個攤位，后來從“一”字形到“7”字形再到“十”字形一路延伸至教育路，高峰時期有1000多檔，規(guī)模龐大。
金朱連癡癡地看著西湖路擁擠不堪的人流，水泄不通、貨如輪轉(zhuǎn)，就像能看到白馬批發(fā)市場開業(yè)后繁忙景象一樣，站了整整一個下午。
1992年，白馬服裝城批發(fā)市場成立，成為廣州火車站周邊的最大商圈。經(jīng)營范圍曾擴張至皮革、鞋業(yè)、美容、汽配、茶葉、酒店用品和文具等領(lǐng)域，但一直以服裝為主。
在現(xiàn)任白馬服務(wù)中心總物業(yè)經(jīng)理陳寶洪看來，白馬似乎撞上了歷史的大運。1992年正是東方風(fēng)來滿眼春，鄧小平南巡過后，港澳臺資本加速涌入，尤其是“三來一補”的服裝業(yè)迅速發(fā)展起來。
集交通、人流、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)于一身的白馬服裝批發(fā)市場，2013年的年交易額已超過100億元，產(chǎn)品遠銷美國、俄羅斯、中東、西歐、東南亞等70多個國家和地區(qū)，成為行業(yè)公認的南派服裝策源地。
陳寶洪一直認為，白馬的成功是偶然中帶有必然，即便沒有白馬，廣州也會有黑馬出現(xiàn)，是時勢造就了“白馬”。
“遷”字訣失靈
無獨有偶，差不多是白馬成立的同一時期，沙河服裝批發(fā)市場也橫空出世。
從花6元錢買一條牛仔褲開始，劉建華就開始關(guān)注沙河易市（后發(fā)展為沙河服裝批發(fā)市場）。彼時，沙河還處在馬路經(jīng)濟時代，一塊布做攤位，一天交易不超過100元。
30年過去，已成為天河區(qū)沙河街黨工委書記的劉建華，對于沙河服裝批發(fā)市場如數(shù)家珍：東起廣州大道中、西至先烈東路、北到濂泉路，在沙河街道一公里范圍內(nèi)分布著大大小小近20個服裝批發(fā)城。
“沙河最鼎盛時，商鋪數(shù)量激增至2萬多個，年交易額高達300多億元，20多萬人依托此地為生�！眲⒔ㄈA說。
然而，沙河當?shù)厝酥灰峒胺b批發(fā)市場，就會不自覺面露難色。周朗便是其中之一，他在小學(xué)六年級過生日時最大的愿望就是“全家早日搬出沙河”。
沙河的早晨，一定會被卸貨的工人吵醒，傍晚喧囂聲也一定會持續(xù)到深夜，即便是周末外出，也會被活生生堵在家門口。
不單是沙河服裝批發(fā)市場，實際上廣州大多數(shù)專業(yè)市場都弊病纏身久矣。廣東財經(jīng)大學(xué)工商管理學(xué)院教授吳繼研對廣州專業(yè)市場調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，隨著城市規(guī)模擴大，如今的專業(yè)市場大多集中在人口稠密的老城區(qū)，鄰街占道、物流混亂、難擴規(guī)模等，都成了專業(yè)市場轉(zhuǎn)型升級的障礙。
更有甚者，因設(shè)備老化造成的消防隱患，已令部分專業(yè)市場成為隱匿在市中心的不定時“炸彈”。武漢漢正街批發(fā)市場2009年2月份的一場大火，將1000平方米的倉庫和鋪面化為灰燼，數(shù)千萬資產(chǎn)轉(zhuǎn)眼間灰飛煙滅。
不知是否是巧合，漢正街大火與不少城市提出“遷”字訣方案的時間點相吻合。
劉建華透露，10年前有關(guān)部門確實針對專業(yè)市場外遷進行了調(diào)研，沙河服裝批發(fā)市場也與白云區(qū)的開發(fā)商建立了合作。
彼時恰逢沙河服裝批發(fā)市場租金上漲，不少商戶開始密集考察白云區(qū)市場，更多的商戶持觀望態(tài)度，因此這場針對服裝批發(fā)市場外遷的試驗被寄予厚望。
“遷”字訣是否有效？至少在沙河經(jīng)營過檔口的劉明體會深刻。2009年，他承租的檔口租金上漲10%，因此跟隨幾位潮汕同鄉(xiāng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)白云區(qū)買下兩個新檔口，然而不到半年時間卻鎩羽而歸。
劉明至今仍搞不明白，“同樣的客戶、同樣的服務(wù)，甚至商場承諾首批進駐商戶享受更有性價比的運輸，為何還會賠錢？”
專業(yè)市場為何一搬遷就失靈？劉建華逐漸琢磨出一些道理：專業(yè)市場的發(fā)展靠的是集聚效應(yīng)，一旦離開原本的土壤就很容易出現(xiàn)水土不服。
“市場搬遷，意味著背后的人流、車流、貨流都要隨之改變。新區(qū)域短時間內(nèi)往往很難形成集聚效應(yīng)，商業(yè)氛圍一旦被破壞，新市場更難形成氣候�！痹趧⒔ㄈA看來，廣州之所以成為商貿(mào)之都，靠的就是上千年積累。
不倒布匹市場的產(chǎn)業(yè)根基
集聚效應(yīng)的魔力究竟有多大？或許從一塊布料的奇幻之旅就足以說明。
遠在北京的李艷購買的一件晚禮服，極有可能來自千里之外的“晚禮服之城”潮州，這件晚禮服的布料最有可能采購自潮州數(shù)百里外的中大布匹市場。
實際上，從布料到成衣再到銷售，每一個環(huán)節(jié)背后都有來自廣州專業(yè)市場的支撐。而在廣東財經(jīng)大學(xué)商貿(mào)流通研究所所長王先慶看來，這種支撐要歸功于珠三角建立起的服裝工業(yè)。
如王先慶所言，在改革開放初期，珠三角的工業(yè)化最早起步于紡織服裝工業(yè)。憑借“三來一補，前店后廠”模式，以東莞、順德、南海、中山為代表的“四小虎”獲得了港澳的服裝訂單。
訂單量激增，問題也隨之而來。珠三角近3萬家服裝工廠的原輔材料從哪些來？在哪里集散？
“當時，珠三角的布匹原料需要到湖南甚至北方采購，這對任何一家工廠都是額外的成本壓力�！蓖跸葢c分析，中大布匹市場在彼時崛起是一種必然。
作為經(jīng)濟學(xué)者，王先慶長期觀察并跟蹤中大布匹市場的發(fā)展�！爸写蟛计ナ袌黾冉鉀Q了珠三角服裝企業(yè)之困，又迅速壯大了自己，稱得上廣州城市發(fā)展過程中的一個奇跡�！�
幾百個原本在海印橋橋底擺攤賣毛線的商販，自發(fā)前往中山大學(xué)南門對面，在完全沒有任何政府扶持和資本投入的情況下，居然在20年內(nèi)發(fā)展成總面積超1000萬平方米的超級市場集群。
不止于此，王先慶還發(fā)現(xiàn)另外一個有意思的現(xiàn)象。自20世紀80年代末發(fā)育成長之初開始，中大布匹市場就一直被整治和壓抑，但它卻頑強地生長著，并逐漸成長為全球最大的紡織服裝輔料市場。
究其根本，是市場規(guī)律的作用。整個廣東近30個服裝專業(yè)鎮(zhèn)、上萬億服裝產(chǎn)值、幾百萬服裝工業(yè)從業(yè)人員，催生出強大的市場需求，而中大布匹市場的形成和發(fā)展，最終也是靠市場用腳投票的結(jié)果。
“事實證明，珠三角服裝工業(yè)發(fā)展至今早已離不開中大布匹市場。它已經(jīng)成為珠三角紡織服裝工廠的供應(yīng)鏈樞紐，80%以上的服裝工廠都與它有著密切的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系�！蓖跸葢c解釋道。
專業(yè)市場轉(zhuǎn)型觸“網(wǎng)”
在吳繼研看來，即便是擁有珠三角服裝工廠80%以上客戶的中大布匹市場，轉(zhuǎn)型升級的壓力也如影隨形。
從調(diào)研情況看，電商平臺壓力與空間布局不合理成為當前專業(yè)市場最棘手的問題，“一個涉及生存、一個涉及發(fā)展”。
華春明對此也頗為認同，入行20年，他第一次感受到了“騎虎難下”。過去憑借老客戶，華春明的檔口得到了不少穩(wěn)定訂單，但2018年以來形勢扭轉(zhuǎn)，不少老客戶轉(zhuǎn)行，訂單量相比同期下降了40%。
華春明現(xiàn)在開始學(xué)著利用朋友圈和小程序開拓新客戶，每天樂此不疲地曬出店里布匹的花樣和到貨、銷售的情況，只要通過自己的小程序就可以一鍵下單。
但實際效果并不明顯，互聯(lián)網(wǎng)的沖擊令華春明顯得有些措手不及，他報了一個社交電商課程�！耙郧翱坷峡蛻簦F(xiàn)在要靠新渠道。時代一直在變，自己不跟上就要被淘汰。”
吳繼研告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，專業(yè)市場內(nèi)類似華春明這樣老客戶流失嚴重、新客戶開拓困難的商戶不在少數(shù)，很多規(guī)模小、檔次低的商戶迫于經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)行，或搬遷至成本更低的郊區(qū)甚至外地發(fā)展。
白馬市場頗有先見之明，早在2008年就嘗試成立網(wǎng)站、走電商化道路。但隨著互聯(lián)網(wǎng)和移動支付的普及，老客戶來的頻率還是變少了，甚至只有在每年集中上新時才會趕來現(xiàn)場。
陳寶洪對21世紀經(jīng)濟報道記者分析，之所以效果不明顯，是因為白馬彼時生意還不錯，進行電商化轉(zhuǎn)型的決心不太夠。
“今年，電商平臺作為新渠道的成績已經(jīng)非常明顯，白馬接下來會真正開始遵循線上、線下雙輪驅(qū)動的轉(zhuǎn)型邏輯，利用好互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)�！标悓毢檎f。
沙河服裝市場運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的決心似乎更大。
沙河街道辦事處主任趙瑞生介紹，在過去很長一段時間里，廣州市民眼中的沙河可以用臟亂擁堵來概括，走路要比車過去還快一點。一些出租車司機寧愿少掙一點在市場附近落客，也不想塞在路上。
“交通問題已經(jīng)嚴重影響了沙河服裝市場的未來�！壁w瑞生痛定思痛，決定打一場攻堅戰(zhàn)，還特意聘請了華南理工大學(xué)的“外腦”出謀劃策。
在趙瑞生看來，先前造成混亂的根源是這里的天量衣物�0�2“現(xiàn)貨出入”，每天有約3000噸的貨物在這片區(qū)域流轉(zhuǎn)。
“早期專業(yè)市場整治屬于治標，人亂就靠街道趕人，車多就憑交警罰錢，但都沒找到根源。人為什么亂？車為什么多？”趙瑞生說。
廣東云企供應(yīng)鏈管理有限公司總經(jīng)理唐坤剛分析稱，各快遞物流點才是交通擁堵的關(guān)鍵。沙河服裝市場商圈原有大小快遞物流點共176個，其中有固定經(jīng)營場地的快遞物流點13家，經(jīng)營證照等齊全的快遞物流點只有3家，路面無證物流收集點160個。
“各快遞物流點由于缺乏統(tǒng)一規(guī)范和管理，地點設(shè)置隨意無序，場地設(shè)施參差不齊，很多快遞物流點無證經(jīng)營，長期占用主要道路，甚至深處內(nèi)街內(nèi)巷或居民小區(qū)，嚴重擾亂了轄內(nèi)居民的正常生活，給沙河地區(qū)的交通秩序、消防安全和社會治安帶來了很大的隱患。”唐坤剛說。
為此，華南理工大學(xué)的技術(shù)人員對沙河服裝批發(fā)市場進行駐點調(diào)研，最終他們確定了“引入現(xiàn)代物流，促進產(chǎn)業(yè)升級”的總體思路，希望從根本上解決沙河交通問題。
趙瑞生舉例稱，整改后在珠海生產(chǎn)的衣服不用再運進沙河，只需江門來的客商在沙河擺版看貨、完成交易，珠海工廠的衣服就會直接運到江門客商那里，沙河將剝離出物流和倉儲環(huán)節(jié)，徹底變成信息流、資金流匯集地。
“今天，市場已經(jīng)完成了很大一部分使命。”王先慶認為，專業(yè)市場原有的一些功能被削弱，一部分的人流、物流和商流被剝離，這是理所當然的，也是必然的。
壯士斷腕轉(zhuǎn)型創(chuàng)投小鎮(zhèn)
廣州大道南1601號（洋灣島），曾經(jīng)的華南汽貿(mào)城專業(yè)市場如今已變身廣州第一個創(chuàng)投小鎮(zhèn)。很難想象，這里曾是廣州傳統(tǒng)的批發(fā)市場。
進入創(chuàng)投小鎮(zhèn)，既有形似巨型球體的全息電影體驗館、科普創(chuàng)客直通車、智能石墨烯路燈；同時，IDG、廣發(fā)納斯特、中汽九皋等一批知名風(fēng)投機構(gòu)和私募基金也點綴其中，科技感與資本味隨處可見。
如今已是廣州創(chuàng)投小鎮(zhèn)董事長的黎名準，在20年前抓住了汽車行業(yè)的發(fā)展機遇，將華南地區(qū)首家汽車專業(yè)交易市場——華南汽貿(mào)城落戶于此。
20年后，銷售市場漸顯頹勢，這里一度淪為二手車賣場，僅靠租約維持，轉(zhuǎn)型迫在眉睫。是繼續(xù)在原來的產(chǎn)業(yè)鏈上尋求突破，還是壯士斷腕般轉(zhuǎn)型其他產(chǎn)業(yè)？
在黎明準的創(chuàng)業(yè)生涯中，從傳統(tǒng)汽貿(mào)到華南鞋城再到電商產(chǎn)業(yè)園，他曾數(shù)次主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型�！稗D(zhuǎn)型不是說轉(zhuǎn)就轉(zhuǎn)，需要拿出破釜沉舟的決心。”他曾向媒體表示，不僅要舍棄三五年的租金收入，還要持續(xù)投入大量資金。
以2013年為例，黎名準輾轉(zhuǎn)各地調(diào)研產(chǎn)業(yè)，推動原來的汽貿(mào)城轉(zhuǎn)型成為廣州華南（國際）鞋業(yè)展貿(mào)中心。但開業(yè)不到兩年，黎名準又不惜賠償大量資金，清退所有入駐企業(yè)，將園區(qū)轉(zhuǎn)為電商產(chǎn)業(yè)園。為了給創(chuàng)投小鎮(zhèn)營造更好的環(huán)境，黎名準僅在洋灣島的環(huán)境改造上就投入了數(shù)千萬元。
在他看來，專業(yè)市場的轉(zhuǎn)型升級要看準廣州未來產(chǎn)業(yè)與城市規(guī)劃的方向，這樣才能共同成長、共享紅利。
2017年廣州就提出要打造IAB（新一代信息技術(shù)、人工智能、生物醫(yī)藥）、NEM（新能源、新材料）等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，對于金融創(chuàng)投的需求將持續(xù)加大。
事實上，廣州創(chuàng)投小鎮(zhèn)掛牌3個多月就實現(xiàn)了20億元的投資意向。有超過十家投資機構(gòu)入駐；近百家新材料、人工智能、大數(shù)據(jù)等新業(yè)態(tài)企業(yè)聚集；舉辦創(chuàng)投活動超過30場……
廣州創(chuàng)投小鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)型升級僅是廣州專業(yè)市場轉(zhuǎn)型的冰山一角。吳繼研根據(jù)調(diào)研情況對21世紀經(jīng)濟報道記者說，類似沙河服裝市場在轉(zhuǎn)型升級過程中，是以“吐故納新”的方式改良，而廣州創(chuàng)投小鎮(zhèn)則采取了“壯士斷腕”式的革命。不少專業(yè)市場在轉(zhuǎn)型中大相徑庭，各有千秋。
目前，廣州的專業(yè)市場涵蓋皮革皮具、鞋業(yè)、紡織服裝、五金建材、水產(chǎn)品、珠寶、茶葉、酒店用品、化妝品等多個領(lǐng)域，帶動形成了享譽全國的流花服裝、站西鞋材、獅嶺皮革、三元里皮具、中大布匹、江南果蔬和增城牛仔服裝等產(chǎn)業(yè)集群。
對于廣州專業(yè)批發(fā)市場不同的轉(zhuǎn)型升級路徑，王先慶有自己的看法。在市場發(fā)育成長的中高級階段，傳統(tǒng)專業(yè)市場的使命基本完成，功能老化，要轉(zhuǎn)型升級，甚至部分專業(yè)市場要淘汰、關(guān)閉或搬遷，這無可厚非。
“但也要注意，轉(zhuǎn)型升級并非改變物業(yè)形態(tài)，而應(yīng)著力于市場本身。以白馬、美博城等為首的市場都在積極探索�！蓖跸葢c說。
在他看來，很多市場仍有頑強的生命力，為市場、社會所需要，一旦失去或讓它自生自滅，將對整個廣州的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系、市場體系和經(jīng)濟體系造成巨大的損失。
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