商業(yè)地產(chǎn)招商管理要訣

運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉�，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。   統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。

 商業(yè)地產(chǎn)急需思想碰撞

隨著中國(guó)改革開放帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)騰飛，中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)在外來(lái)西方經(jīng)濟(jì)的沖擊下，正在發(fā)生著天翻地覆的變化。原有的落后經(jīng)營(yíng)模式與經(jīng)營(yíng)理念顯然已不適合新經(jīng)濟(jì)模式下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而面臨著淘汰出局的危機(jī)，而經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)商們首當(dāng)其沖地成為最大的“受害者”或“受益者”。（“受害者”即是那些不能隨市場(chǎng)變化而改變的，依然以原有的經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)理念來(lái)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的，在新經(jīng)濟(jì)模式下不能找到正確的發(fā)展方向與通路開發(fā)商們�！笆芤嬲摺奔词悄切┰诮�(jīng)濟(jì)騰飛的時(shí)代背景下，能快速發(fā)現(xiàn)城市商業(yè)發(fā)展的新模式、新理念，并快速地讓自己成為第一個(gè)“吃螃蟹的人”而賺得缽滿盤滿的開發(fā)商們。）

為整體繁榮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)機(jī)下找準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)的新型發(fā)展模式，并為城市經(jīng)濟(jì)作貢獻(xiàn)，我司認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)急需進(jìn)行思想碰撞。原因有下：

一、可以避免重蹈覆轍，給城市發(fā)展留下傷疤

在商業(yè)地產(chǎn)的高利潤(rùn)驅(qū)使下，房地產(chǎn)開發(fā)商們紛紛聚焦商業(yè)地產(chǎn)，以為只要做商業(yè)，肯定就利潤(rùn)豐厚。于是乎看到沿海發(fā)達(dá)城市開發(fā)大型購(gòu)物中心、大型MALL，內(nèi)地的中小城市也紛紛效仿。結(jié)果呢！開發(fā)的購(gòu)物中心、大型MALL不是招商難就是客戶群有限，最終走向爛尾或改行。

可不知此城市非彼城市，每個(gè)城市都有各自的特征，而且開發(fā)大型商業(yè)項(xiàng)目都需要一定的條件，在條件不成熟或與城市特征相偏離的情況下開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，無(wú)疑是把自己送向地獄之門。因此，商業(yè)地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單的克隆與復(fù)制就可以解決問(wèn)題的，只有經(jīng)過(guò)思想碰撞（不管是開發(fā)商與開發(fā)商，開發(fā)商與代理商、開發(fā)商與政府還是開發(fā)商與消費(fèi)者），才能正確對(duì)待問(wèn)題并真正解決問(wèn)題，思想碰撞同時(shí)也是一種學(xué)習(xí)的方法，更是一種創(chuàng)新發(fā)明的途徑，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商們避免重蹈覆轍而給城市建設(shè)留下傷疤。

二、可以少走彎路，多走捷徑

城市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)更新?lián)Q代也相當(dāng)快，如果不能跟上城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐而開發(fā)相對(duì)應(yīng)的商業(yè)模式，造成項(xiàng)目死火的機(jī)率就大大提高，就會(huì)讓你多走許多彎路，更有甚者傾家蕩產(chǎn)。因此，借鑒并學(xué)習(xí)大城市的成功經(jīng)驗(yàn)非常必要，經(jīng)過(guò)成熟的思想碰撞后，正確定位商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)營(yíng)中所處的位置再開發(fā)無(wú)疑會(huì)讓你少走許多彎路。

三、可以建立商圈與城市群間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)體系

社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)不再只是項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是城市與城市之間的競(jìng)爭(zhēng)，甚至是城市群之間的競(jìng)爭(zhēng)。也不再只是單純的競(jìng)爭(zhēng)，而是競(jìng)爭(zhēng)與合作相結(jié)合的方式——競(jìng)合�，F(xiàn)代城市商圈就是一種商業(yè)競(jìng)合的模式，利用多個(gè)商場(chǎng)、購(gòu)物中心、大型MALL相互合作優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，組成超大型的商業(yè)群，以吸引更大的消費(fèi)群。

如廣州的天河城與正佳廣場(chǎng)，兩個(gè)超大型購(gòu)物中心總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)70多萬(wàn)方，共同組成了廣州的核心商圈。而如果把兩個(gè)大型MALL分散到不同的區(qū)域，也就分散了客流量，同時(shí)其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也會(huì)有下降，這樣就失去了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的機(jī)會(huì)，而只是單純意義上的競(jìng)爭(zhēng)而非競(jìng)合。對(duì)城市經(jīng)濟(jì)提速的幫助遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于競(jìng)合所帶來(lái)的幫助。

而要制造如此大手筆的項(xiàng)目，單純地依靠房地產(chǎn)開發(fā)商的一方之力顯然是難度很大的，所局限的視野也是不夠宏闊的，只有經(jīng)過(guò)多方的思想碰撞，才能迸發(fā)出智慧的火花。

總之，房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)要想跟上經(jīng)濟(jì)騰飛的步伐甚至走在經(jīng)濟(jì)騰飛的前列，只有不斷地進(jìn)行借鑒學(xué)習(xí)、交流合作才能盡量減少不必要的失誤，從而整體提高房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。

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