中國(guó)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)案例研究報(bào)告——探秘中國(guó)新專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展之道

    2006年12月28日，全球競(jìng)爭(zhēng)力組織公布了“2006中國(guó)上市公司競(jìng)爭(zhēng)力100強(qiáng)”的名單，浙江中國(guó)小商品城集團(tuán)股份有限公司續(xù)2005年后再次成為中國(guó)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)界的驕子，排名僅次于中國(guó)石油化工股份有限公司，名列競(jìng)爭(zhēng)力排行榜第二名。
    義烏的成功，吸引力大多數(shù)地產(chǎn)投資商的眼球，一個(gè)一個(gè)大量超大型體量的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)抗著“物流港”、“物流中心”、“交易中心”、“國(guó)際城”、“品牌展示中心”、“時(shí)尚中心”等旗號(hào)，拔地而起，名曰為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)、順應(yīng)國(guó)際化潮流。通過(guò)策劃開(kāi)盤(pán)招商至開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，究竟幾家歡樂(lè)幾家愁。為給專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商一些拋磚引玉的作用，作者策劃組織了本次大型中國(guó)小商品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目。
    第一部分  中國(guó)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的起源
    眾所周知，我國(guó)批發(fā)市場(chǎng)起源于80年代初期，90年代以來(lái)，我國(guó)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，其形成原因，大致分為三個(gè)方面：1、在原有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和集貿(mào)市場(chǎng)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的；2、在原有商業(yè)、糧食、物資、供銷(xiāo)等流通部門(mén)的購(gòu)銷(xiāo)中心的基礎(chǔ)上形成的；3、為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求而興建的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。
截2005年官方統(tǒng)計(jì)資料，在工商部門(mén)登記的各類(lèi)商品市場(chǎng)有95000多家，上規(guī)模的各類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)有12000多家，其中農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)4000多家，工業(yè)消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng)2400多家，生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)5000多家。
    專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展延續(xù)市場(chǎng)的發(fā)展需求規(guī)律，目前的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)根據(jù)區(qū)域的特性主要分為：產(chǎn)地市場(chǎng)、銷(xiāo)地市場(chǎng)和集散地市場(chǎng)三種類(lèi)型。三種市場(chǎng)在當(dāng)時(shí)的歷史條件下，均得以生存和發(fā)展；但在變化了的條件下，卻各各呈現(xiàn)不同的命運(yùn)�？偟泌厔�(shì)是：產(chǎn)地市場(chǎng)越來(lái)越顯示出更強(qiáng)大的生命力，其典型實(shí)例是浙江義務(wù)小商 批；集散地市場(chǎng)隨著市場(chǎng)建設(shè)熱潮（導(dǎo)致分流熱潮）和越來(lái)越發(fā)達(dá)的交通、越來(lái)越暢通的信息（導(dǎo)致直奔產(chǎn)地的傾向）時(shí)代的到來(lái)，生命力必然走向枯萎；伴生的問(wèn)題就是：銷(xiāo)地市場(chǎng)必然走向萎縮，輻射范圍緊縮到市場(chǎng)周?chē)�一個(gè)比較狹小的范圍。
    同時(shí)，舊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)普遍存在以下一系列的問(wèn)題：
    1、傳統(tǒng)的老城區(qū)中心，交通擁擠；
    2、倉(cāng)庫(kù)面積�。�
    3、停車(chē)不方便；
    4、經(jīng)營(yíng)環(huán)境差，檔次低；
    5、配套設(shè)施落后；
    6、租金昂貴，商家經(jīng)營(yíng)成本高；
    7、無(wú)證照經(jīng)營(yíng)，違章建筑、黑作坊、亂擺亂賣(mài)、占道經(jīng)營(yíng)情況十分突出；
    8、在治安、消防、稅收、管理等方面也存在著諸多隱患；
    9、政府整治升級(jí)對(duì)象；
    特別是小商品批發(fā)市場(chǎng)，這種模式的市場(chǎng)不是國(guó)際通行的商業(yè)形式。在西方國(guó)家，只有農(nóng)產(chǎn)品（如水果、蔬菜、鮮菜等）這種必須現(xiàn)場(chǎng)看貨的品類(lèi)采取批發(fā)市場(chǎng)形式，而非農(nóng)產(chǎn)品，特別是日用小商品都是由專(zhuān)業(yè)批發(fā)商在自己公司里完成批發(fā)業(yè)務(wù)。但是，我國(guó)的特殊國(guó)情（地域發(fā)展不均衡、城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡、交通通訊相對(duì)落后、信息渠道相對(duì)不暢）決定批發(fā)市場(chǎng)業(yè)態(tài)還會(huì)在繼續(xù)存在下去，并在最近今年，由于收益的客觀，愈演愈烈。
    第二部分  中國(guó)主要小商品城
    所有中國(guó)具有知名度的大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，幾乎都是起源于80年代，在市場(chǎng)規(guī)律下產(chǎn)生的，以綜合性市場(chǎng)群為主，這些市場(chǎng)目前仍然是中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的主流，但是，由于歷史原因，普遍存在老批發(fā)市場(chǎng)存在的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。
    批發(fā)市場(chǎng)從起步到發(fā)展有近20年，但從總體上講，中國(guó)的批發(fā)市場(chǎng)已基本完成發(fā)展期而進(jìn)入調(diào)整期，面臨著一個(gè)業(yè)態(tài)提升，扶優(yōu)扶強(qiáng)，功能擴(kuò)充，管理升級(jí)，二次創(chuàng)業(yè)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。批發(fā)市場(chǎng)與企業(yè)一樣，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，優(yōu)勝劣汰。但由于中國(guó)還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，城市化水平低，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，加上傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣，批發(fā)市場(chǎng)這種流通模式在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，如在2010年至2020年期間，還將存在與發(fā)展，充滿(mǎn)著活力。如何實(shí)現(xiàn)跨世紀(jì)中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性調(diào)整、創(chuàng)新與發(fā)展呢？
    1．實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)的管理創(chuàng)新，向法制化轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，批發(fā)市場(chǎng)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種形式，必須通過(guò)法律手段進(jìn)行規(guī)范化發(fā)展。
    2．實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)的組織創(chuàng)新，向質(zhì)的提高轉(zhuǎn)變。走出傳統(tǒng)的只注重?cái)?shù)量增加，而忽視優(yōu)化市場(chǎng)質(zhì)量的發(fā)展模式，在重視市場(chǎng)硬件建設(shè)的同時(shí)，加強(qiáng)市場(chǎng)軟件建設(shè)，完成市場(chǎng)由外延擴(kuò)張向內(nèi)涵發(fā)展的過(guò)渡。市場(chǎng)建設(shè)的重點(diǎn)要放在市場(chǎng)功能的完善上，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的改造、擴(kuò)建和軟件設(shè)施的配套建設(shè)，來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。要大力發(fā)展專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)，綜合性市場(chǎng)要按經(jīng)營(yíng)品種的商品特性進(jìn)行分類(lèi)，建立專(zhuān)業(yè)交易區(qū)，專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)要重點(diǎn)培育代表市場(chǎng)特色的品種，形成市場(chǎng)自己的特色，建立起各具特色的市場(chǎng)群體。要大力培育有影響力的交易商，特別是一級(jí)批發(fā)商，大力培育市場(chǎng)中介組織與經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍。要根據(jù)市場(chǎng)需求。及時(shí)調(diào)整商品結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力。努力實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)基地的有機(jī)結(jié)合，走市場(chǎng)連基地�；�地促市場(chǎng)的發(fā)展路子，形成貿(mào)工農(nóng)、產(chǎn)供銷(xiāo)一體化的市場(chǎng)發(fā)展模式。開(kāi)拓農(nóng)村市場(chǎng)是中國(guó)政府提出的擴(kuò)大內(nèi)需、開(kāi)拓市場(chǎng)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略方針。批發(fā)市場(chǎng)在開(kāi)拓農(nóng)村市場(chǎng)中有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，只有占領(lǐng)了農(nóng)村市場(chǎng)，批發(fā)市場(chǎng)才有生存和進(jìn)一步發(fā)展的空間。
    3．實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)交易方式的創(chuàng)新，向集約型轉(zhuǎn)變。批發(fā)市場(chǎng)不是簡(jiǎn)單的商品中轉(zhuǎn)站，從世界批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，批發(fā)市場(chǎng)必須具備“商品集散、財(cái)務(wù)結(jié)算、信息傳播和形成價(jià)格”四大功能。因此，中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展，必須圍繞上述四大功能的實(shí)現(xiàn)來(lái)進(jìn)行完善，逐步把批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)成為商品的集散中心、信息中心、價(jià)格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。要逐步走出千篇一律的攤位制的對(duì)手交易模式，積極把連鎖、代理、配送、拍賣(mài)等現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)方式引入到批發(fā)市場(chǎng)中來(lái)，通過(guò)辦分市場(chǎng)和連鎖經(jīng)營(yíng)，實(shí)行總經(jīng)銷(xiāo)、總代理，大力開(kāi)展配送業(yè)務(wù)等形式來(lái)豐富市場(chǎng)交易模式，大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉(cāng)單經(jīng)營(yíng)等符合批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)作的交易方式。要積極促進(jìn)批發(fā)市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，逐步形成全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的信息網(wǎng)絡(luò)體系，實(shí)現(xiàn)有形市場(chǎng)與無(wú)形市場(chǎng)的有機(jī)結(jié)合，推動(dòng)批發(fā)市場(chǎng)朝著適應(yīng)現(xiàn)代流通改革要求的方向發(fā)展。
    4．實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)形象創(chuàng)新，向成為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的集散地轉(zhuǎn)變。過(guò)去，一提到批發(fā)市場(chǎng)，就與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起，特別是小商品市場(chǎng)表現(xiàn)得更為突出，嚴(yán)重?fù)p害了批發(fā)市場(chǎng)聲譽(yù)。近年來(lái)，一些市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品質(zhì)量的重要性，采取了一些措施，但力度不夠，假冒偽劣商品仍然在相當(dāng)一部分市場(chǎng)中存在。我們正在開(kāi)展的百城萬(wàn)店無(wú)假貨向批發(fā)市場(chǎng)延伸活動(dòng)，目的就是提高批發(fā)市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)商品的質(zhì)量，在批發(fā)市場(chǎng)中逐步杜絕假冒偽劣商品，樹(shù)立批發(fā)市場(chǎng)的新形象。
    5．實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)制度創(chuàng)新，向投資多元化轉(zhuǎn)變。實(shí)踐已經(jīng)證明，批發(fā)市場(chǎng)的單一投資主體的管理模式，已不適應(yīng)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的要求。要按照《中共中央關(guān)于國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》的要求，積極引導(dǎo)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行和管理體制向現(xiàn)代企業(yè)制度方向發(fā)展，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)的改組、改制，努力實(shí)現(xiàn)跨所有制、跨行業(yè)、跨地區(qū)的聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性重組，通過(guò)股份制形式來(lái)經(jīng)營(yíng)管理批發(fā)市場(chǎng)。加強(qiáng)聯(lián)合，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，各同類(lèi)市場(chǎng)要通過(guò)兼并、聯(lián)合，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力和輻射力。
    第三部分   廣州專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)概況
    廣州作為中國(guó)最早對(duì)外開(kāi)放的區(qū)域，商業(yè)發(fā)展非常成熟，批發(fā)市場(chǎng)主要是在傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上自發(fā)形成起來(lái)，并在此基礎(chǔ)上不斷升級(jí)改造發(fā)展起來(lái)。幾乎包括了所有行業(yè)。根據(jù)政府?dāng)?shù)據(jù)，廣州共有大中小型各類(lèi)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)485個(gè)（有一種說(shuō)法是超過(guò)1000家，這并沒(méi)有具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不太確定）。按行業(yè)劃分為工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)（包括生產(chǎn)資料和生活資料）、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)（包括生產(chǎn)資料和生活資料）和綜合類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)（既經(jīng)營(yíng)工業(yè)品又經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品）。
    工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)是廣州批發(fā)市場(chǎng)中的主力軍，共有市場(chǎng)306個(gè)，占市場(chǎng)總數(shù)的63.31％。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)是廣州最早興起的批發(fā)市場(chǎng)，共有市場(chǎng)99個(gè)。占市場(chǎng)總數(shù)的20.41％。綜合類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)由于混合經(jīng)營(yíng)，定位不專(zhuān)業(yè)，因此大多層次較低，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。廣州現(xiàn)有綜合類(lèi)的批發(fā)市場(chǎng)共80個(gè)，只占市場(chǎng)總數(shù)的16.49％。
    在廣州，同樣存在由于歷史自發(fā)形成批發(fā)市場(chǎng)，由于缺少計(jì)劃性的規(guī)劃而導(dǎo)致存在很多問(wèn)題，抑制了專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展空間：
    第一：廣州批發(fā)市場(chǎng)的空間布局不合理。由于沒(méi)有嚴(yán)格審批和統(tǒng)一管理，各級(jí)政府管理部門(mén)都參與市場(chǎng)建設(shè)，市場(chǎng)發(fā)展一度出現(xiàn)無(wú)序發(fā)展、惡性競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)�，F(xiàn)在還有44.9％的批發(fā)市場(chǎng)分布在老市區(qū)，一方面由于市場(chǎng)面積受到用地限制和級(jí)差地租較高，市場(chǎng)規(guī)模不可能再擴(kuò)大，反而會(huì)縮小，難有更大的發(fā)展空間。另一方面，由于交通、消防、環(huán)保、衛(wèi)生、城市形象等因素的制約，使其難以在老市區(qū)立足。
    第二：市場(chǎng)建設(shè)水平總體還較低，不少批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模較大，但層次較低，硬件設(shè)施有待改善，配套設(shè)施明顯不足。很多市場(chǎng)是利用閑置的倉(cāng)庫(kù)和待建土地建成的，帶有明顯的臨時(shí)性，市場(chǎng)鋪面只是簡(jiǎn)易棚式建筑，場(chǎng)內(nèi)布局凌亂，衛(wèi)生狀況很差。此外，許多批發(fā)市場(chǎng)的選址與開(kāi)發(fā)建設(shè)缺乏科學(xué)、統(tǒng)一的規(guī)劃，亂搭亂建、違規(guī)建設(shè)等現(xiàn)象較為嚴(yán)重。市場(chǎng)建設(shè)水平較低還反映在市場(chǎng)信息化程度上，大部分批發(fā)市場(chǎng)沒(méi)有建立電子信息系統(tǒng)和電子信息網(wǎng)絡(luò)，還未廣泛采取電子信息管理手段和電子交易方式。
    第三：廣州批發(fā)市場(chǎng)的組織化程度和管理規(guī)范化程度不高，缺乏應(yīng)有的、完善的法制來(lái)保障市場(chǎng)機(jī)制的正常、有效發(fā)揮。不少批發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)辦者對(duì)市場(chǎng)只管收租收費(fèi)，不加強(qiáng)內(nèi)部管理，市場(chǎng)管理嚴(yán)重滯后，加上入駐商戶(hù)層次參差不齊，總體素質(zhì)不高，甚至有些市場(chǎng)存在售賣(mài)偽劣商品，騙買(mǎi)騙賣(mài)，短斤少兩，貨不對(duì)版，欺行霸市等不良現(xiàn)象，安全隱患大。
    未來(lái)廣州批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)主要顯現(xiàn)以下特征：
    1、市場(chǎng)發(fā)展從無(wú)序到有序，從低級(jí)到高級(jí)
    未來(lái)市場(chǎng)的層次結(jié)構(gòu)將更為合理，管理更為科學(xué)、有力，檔次進(jìn)一步提高，秩序明顯好轉(zhuǎn)，形成一批在國(guó)內(nèi)外批發(fā)行業(yè)有舉足輕重影響的、具有較強(qiáng)商貿(mào)旅游吸引力的大中型批發(fā)市場(chǎng)。
    2、市場(chǎng)加速園區(qū)化、規(guī)模化、中高級(jí)化發(fā)展 
    由于批發(fā)市場(chǎng)向城市外圍發(fā)展和市場(chǎng)需求拉動(dòng)，加上政府的有力引導(dǎo)，一批大型的批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)將會(huì)崛起，批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。同時(shí)，批發(fā)市場(chǎng)向中高級(jí)方向發(fā)展，提升市場(chǎng)功能，注重品牌效應(yīng)，加強(qiáng)規(guī)范管理，將大大改變傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)的面貌。
    3、市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化、特色化更為突出
具有鮮明特色的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，將得到迅速發(fā)展，批發(fā)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化、特色化更為突出。在專(zhuān)業(yè)化、特色化的基礎(chǔ)上做強(qiáng)做大，將涌現(xiàn)一批對(duì)行業(yè)產(chǎn)品價(jià)格具有重要影響力的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。
    4、市場(chǎng)空間布局向中、外圈層轉(zhuǎn)移
    由于中心城區(qū)地價(jià)的不斷上升和批發(fā)市場(chǎng)對(duì)停車(chē)、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施要求高的特點(diǎn)，使得大中型批發(fā)市場(chǎng)由傳統(tǒng)的城市中心區(qū)轉(zhuǎn)向接近高速公路出入口的城市邊緣地區(qū)、車(chē)站、碼頭和主要交通干道沿線，市場(chǎng)的空間分布更為合理。
    5、批發(fā)市場(chǎng)與物流配送相融合
    物流業(yè)已成為世界經(jīng)濟(jì)的“第三利潤(rùn)源”、新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。批發(fā)市場(chǎng)與物流配送進(jìn)一步融合。一種形式是兩者的復(fù)合，即在批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)中復(fù)合物流配送，在物流園區(qū)中復(fù)合批發(fā)業(yè)務(wù)。另一種形式是兩者的互補(bǔ)，即批發(fā)市場(chǎng)的商流與物流分離，通過(guò)第三方物流來(lái)保證貨物隨著交易流轉(zhuǎn)。批發(fā)市場(chǎng)為物流配送提供業(yè)務(wù)，物流配送為批發(fā)市場(chǎng)提供服務(wù)。
    6、市場(chǎng)廣泛應(yīng)用電子信息技術(shù)
    大中型批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展將適應(yīng)當(dāng)代科技的發(fā)展，將越來(lái)越多地運(yùn)用電子信息技術(shù)，大大改變市場(chǎng)交易、市場(chǎng)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等的傳統(tǒng)模式，促使批發(fā)市場(chǎng)走信息化的發(fā)展道路。
    第四部分  新項(xiàng)目帶來(lái)的反思
    近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)部分一個(gè)又一個(gè)“重量級(jí)”專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目拔地而起：
    漢口北國(guó)際商品交易中心：總建筑面積300萬(wàn)平米，交易市場(chǎng)面積為210萬(wàn)平米，物流倉(cāng)儲(chǔ)43萬(wàn)平米，生活及綜合配套33萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)投資60億元，一期紡織服裝、鞋帽箱包、工藝禮品、酒店用品、兒童用品等五個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，總面積30萬(wàn)平米。
    中國(guó)小商品（廈門(mén)）國(guó)際商業(yè)城：占地500畝，總投資15億元，分兩期在三四年內(nèi)實(shí)施，包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)中心、各類(lèi)小商品展銷(xiāo)中心、物流配送中心、商務(wù)配套中心等四大功能區(qū)。
    北京國(guó)際商貿(mào)物流港：185萬(wàn)平米的建筑面積，總投資40億，首期開(kāi)發(fā)面積22萬(wàn)平米。
     然而，已經(jīng)開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)的幾個(gè)項(xiàng)目卻出現(xiàn)進(jìn)展緩慢現(xiàn)象。
    國(guó)內(nèi)非常多的項(xiàng)目案例，發(fā)展商幾乎是完全按“國(guó)際慣例”做足了工夫：
    1、請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的調(diào)研公司做項(xiàng)目調(diào)研；
    2、開(kāi)項(xiàng)目論壇，請(qǐng)專(zhuān)家做論證；
    3、地方重點(diǎn)項(xiàng)目，取的政府的大力支持；
    4、請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)；
    5、請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的廣告策劃公司進(jìn)行項(xiàng)目推廣宣傳策劃，投入了大量廣告經(jīng)費(fèi)；
    6、尋找了大量合作伙伴進(jìn)行所謂的“項(xiàng)目合作”；
    7、聘請(qǐng)大量招商人員，董事長(zhǎng)帶隊(duì)親自進(jìn)行談判招商，天天到其他市場(chǎng)去招商挖角；
    8、在招商政策方面給出了非常多的優(yōu)惠讓利政策，旨在放水養(yǎng)魚(yú)；
    然而，在招商過(guò)程中不短調(diào)整定位，結(jié)果投資者的水放完了，魚(yú)卻沒(méi)有養(yǎng)活。是什么原因?qū)е氯绱吮粍?dòng)的局面？追其結(jié)果，如下幾個(gè)方面的失誤在運(yùn)作中是需要警覺(jué)的：
    1、受無(wú)良策劃公司欺騙，調(diào)研人員與策劃團(tuán)隊(duì)是同一批人，為了獲得策劃的機(jī)會(huì)，調(diào)研的結(jié)果總是項(xiàng)目機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)；
    2、作秀行為，專(zhuān)家、學(xué)者、協(xié)會(huì)、政府官員這些很大程度是作秀行為，諸如項(xiàng)目得到專(zhuān)家學(xué)者認(rèn)可之類(lèi)話(huà)題，結(jié)果受傷的還是投資者自己；
    3、項(xiàng)目硬傷，項(xiàng)目挑戰(zhàn)強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)，教育消費(fèi)者市場(chǎng)，付出慘重代價(jià)；
    4、閉門(mén)造車(chē)，沒(méi)有真正了解客戶(hù)需求；
    5、招商策略沒(méi)有落到實(shí)處；
    6、合作伙伴利益分配不平衡，合作不愉快；
    7、過(guò)于相信協(xié)會(huì)號(hào)召力，與協(xié)會(huì)合作以為就取得了成功的保障，目前協(xié)會(huì)大多是松散組織，并不具備真正的號(hào)召力，會(huì)員企業(yè)本身都有自己的拓展思路；
    8、投資者過(guò)于看重短期盈利目標(biāo)，沒(méi)有堅(jiān)守市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)決心或?qū)嵙Γ?BR>    9、大絮宣傳炒作，以為有了名氣就有會(huì)成功，結(jié)果是有了名聲卻沒(méi)有市場(chǎng)；
    10、玩超前概念，策劃人主觀意愿上升級(jí)市場(chǎng)，導(dǎo)致商家觀望多于行動(dòng)；
    另外，專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者在拓展新市場(chǎng)方面的心理特性程以下規(guī)律：
    1、經(jīng)過(guò)某些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)作失敗的教訓(xùn)，拓展投資變的異常謹(jǐn)慎；
    2、利潤(rùn)單薄，對(duì)投資收益看的越來(lái)越重要；
    3、能否帶來(lái)直接生意是最關(guān)鍵的；
    4、觀望超前定位的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，更多的人是在市場(chǎng)旺后后悔，或者寧愿在市場(chǎng)旺后高價(jià)獲取，而不太愿意讓自己進(jìn)入守場(chǎng)或者高風(fēng)險(xiǎn)個(gè)境地；
    5、對(duì)新市場(chǎng)的各軟硬件要求非�？量蹋�如層高、停車(chē)、倉(cāng)庫(kù)、空調(diào)、交通、物流、人流、配套設(shè)施、繳租條件、管理費(fèi)用、廣告等等，他們甚至對(duì)一些小細(xì)節(jié)要求很高；
    6、對(duì)新市場(chǎng)的守場(chǎng)時(shí)間要求很長(zhǎng)；
    7、對(duì)合作條件要求很多，甚至很不平等；
    8、大中型有實(shí)力企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的前瞻性較好，他們看好有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)；
    9、除了少數(shù)品牌生產(chǎn)廠家對(duì)少量及其重要的市場(chǎng)會(huì)設(shè)店面外，一般由其代理商設(shè)置；
    10、一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的客戶(hù)構(gòu)成還是以中小型企業(yè)及經(jīng)銷(xiāo)商構(gòu)成為主；
    此情此景，需要每一個(gè)開(kāi)發(fā)商或市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者必須面對(duì)一個(gè)課題：給客戶(hù)商家進(jìn)入您的市場(chǎng)一個(gè)明確的理由，給消費(fèi)者進(jìn)入您的市場(chǎng)一個(gè)明確的理由�。�！
    讓自己的生意不斷發(fā)展是每一個(gè)經(jīng)營(yíng)者堅(jiān)持要的答案。
    對(duì)這個(gè)課題拒不回答，結(jié)果只有一個(gè)：商鋪閑置�。�！
    開(kāi)發(fā)商應(yīng)該具備什么樣的觀念：
    首先需要認(rèn)清商業(yè)物業(yè)（商鋪）的實(shí)質(zhì)。一個(gè)簡(jiǎn)單的例子就可以說(shuō)明：
    為什么一個(gè)6平米的冷飲商鋪年租金達(dá)到了40萬(wàn)元的天價(jià)，很簡(jiǎn)單：這個(gè)商鋪每天要賣(mài)掉4卡車(chē)?yán)滹嫛?
    為什么許多商鋪免租金都沒(méi)人入住，很簡(jiǎn)單：那里一定沒(méi)有什么生意可做。
    商鋪黃金與否，首要的是經(jīng)營(yíng)戶(hù)能不能掙到錢(qián)，投資者能不能收回投資和投資回報(bào)。而一切的源頭就是消費(fèi)者是否被給與了他必須光臨的理由，消費(fèi)者愿意來(lái)此花錢(qián)。
    商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商必須確立這樣的觀念：項(xiàng)目從規(guī)劃、設(shè)計(jì)開(kāi)始，就當(dāng)研究最終消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)傾向、消費(fèi)可能并滿(mǎn)足他們的需求，從而確定項(xiàng)目能夠給予消費(fèi)者核心利益；項(xiàng)目建設(shè)完畢，要對(duì)投資商鋪者自營(yíng)和租賃商鋪經(jīng)營(yíng)者慎重選擇，確保他們所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目能夠按規(guī)劃提供給消費(fèi)者核心消費(fèi)利益。
    對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行宣傳、引導(dǎo)，將項(xiàng)目能夠給予他們的核心利益充分傳達(dá)。從而確保商業(yè)項(xiàng)目對(duì)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的支持，確保人氣旺盛、商業(yè)繁榮。
    所以，一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)成功，招商是關(guān)鍵中的關(guān)鍵，但是怎樣才能招商成功，符合客戶(hù)需求的項(xiàng)目自然就會(huì)事半功倍。故做一個(gè)項(xiàng)目，除了有效的推廣宣傳，其實(shí)真正最核心的就是前期研究清楚項(xiàng)目市場(chǎng)定位是否符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，關(guān)門(mén)造車(chē)或者是想當(dāng)然作出的一個(gè)定位，即使做了很多的炒做、宣傳、煽動(dòng)，獲得的也許僅僅是世人的關(guān)注與觀望，誰(shuí)會(huì)第一個(gè)吃螃蟹，在現(xiàn)在利潤(rùn)如此單薄的市場(chǎng)上，面對(duì)眾多的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)者對(duì)新市場(chǎng)投資變的異常謹(jǐn)慎。
    第五部分  打造新型專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)建議
    一、批發(fā)市場(chǎng)的選址要求：
    1，符合國(guó)家法規(guī)、城市發(fā)展政策、城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃等有關(guān)規(guī)劃、條例的規(guī)定，特別是符合對(duì)用地性質(zhì)、強(qiáng)度等方面的規(guī)定。
    2，交通便利，方便貨物運(yùn)輸，并安排足夠規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)用地。布局盡可能靠近物流園區(qū)。
    3，市場(chǎng)的建設(shè)不會(huì)影響所處地段的景觀風(fēng)貌和整體環(huán)境。市場(chǎng)與居民區(qū)、文教區(qū)等保持一定的距離。市場(chǎng)所產(chǎn)生的噪聲和污染對(duì)周邊地區(qū)環(huán)境影響不大。
    4，有較為低廉、較大規(guī)模的用地，水、電、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施具有較好條件。
    5, 綜合考慮現(xiàn)狀基礎(chǔ)、歷史傳統(tǒng)、商品來(lái)源和商品類(lèi)型等因素布局批發(fā)市場(chǎng)，盡可能將相同、相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)一、集中布局在同一地段。
    二、批發(fā)市場(chǎng)設(shè)施建設(shè)導(dǎo)引：
    1、配套設(shè)施要周全，布局要合理、規(guī)范，體現(xiàn)以人為本和生態(tài)環(huán)保精神。
    2、根據(jù)預(yù)測(cè)市場(chǎng)的規(guī)模容量和特點(diǎn)，合理確定配套設(shè)施建設(shè)的規(guī)模和檔次。
    3、考慮市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品的特色、種類(lèi)，合理確定場(chǎng)館、攤位的設(shè)計(jì)、組合和分布；安排好市場(chǎng)內(nèi)部的功能分區(qū)，保持各功能區(qū)的有機(jī)聯(lián)系；市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)室內(nèi)化，有明亮的鋪面、寬敞的通道和較現(xiàn)代化的設(shè)施設(shè)備，營(yíng)造良好的購(gòu)物環(huán)境。
    4、足夠的存貨倉(cāng)庫(kù)，一般要求為以賣(mài)場(chǎng)面積的2-3倍。
    5、由于批發(fā)市場(chǎng)商品流通量大，要有足夠的貨梯運(yùn)載能力。
    6、市場(chǎng)建筑、布局應(yīng)有一定特色，結(jié)合自然地形建設(shè)，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)；市場(chǎng)應(yīng)與外部交通實(shí)現(xiàn)良好的銜接，但與城市主干道應(yīng)該保持一定距離，適宜于設(shè)在與主干道相聯(lián)的輔道旁，既方便市場(chǎng)貨物的交通運(yùn)輸，同時(shí)盡可能避免對(duì)城市交通正常運(yùn)作的干擾。
    7、在升級(jí)改造和新建批發(fā)市場(chǎng)時(shí)，考慮市場(chǎng)貨物集散功能的用地規(guī)劃，如貨物承運(yùn)點(diǎn)的用地，設(shè)置相應(yīng)的市場(chǎng)貨物集散功能設(shè)施。
    8、根據(jù)市場(chǎng)的性質(zhì)和特點(diǎn)，配備必要的設(shè)施設(shè)備，包括餐旅設(shè)施、金融電訊設(shè)施、消防設(shè)施、環(huán)保衛(wèi)生設(shè)施、安全保衛(wèi)設(shè)施、會(huì)議接洽場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)地、公廁等。
    三、在規(guī)劃方面注意以下原則：
    1、突出特色原則
規(guī)劃建設(shè)要突出特色，在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、場(chǎng)所建設(shè)、市場(chǎng)交易和管理上突出自己的特色，由此形成較穩(wěn)定的客源群。同時(shí)，要重視批發(fā)市場(chǎng)檔次的提高，注重品牌形象，增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
    2、協(xié)調(diào)發(fā)展原則
要協(xié)調(diào)好與城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境保護(hù)、道路交通的關(guān)系，特別是市場(chǎng)的發(fā)展與現(xiàn)代物流業(yè)、電子商務(wù)、會(huì)展業(yè)、旅游業(yè)等行業(yè)發(fā)展的關(guān)系，既使市場(chǎng)的功能和層次得到提升，又促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)、電子商務(wù)、會(huì)展業(yè)、旅游業(yè)等行業(yè)發(fā)展，產(chǎn)生良性互動(dòng)互補(bǔ)的關(guān)系。
    3、質(zhì)量?jī)?yōu)先原則
重質(zhì)量，拓展除了交易以外的展示、包裝、信息系統(tǒng)、物流配送、商旅互動(dòng)等多種功能，注重金融、通訊、餐飲、運(yùn)輸、會(huì)議、環(huán)境、衛(wèi)生、消防、安全、停車(chē)場(chǎng)等綜合配套。
    4、區(qū)域輻射原則
站在大流通、大市場(chǎng)、大區(qū)域的角度，注意與周邊地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)與協(xié)作，確立批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展方向、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展?jié)摿�，從而盡可能擴(kuò)大批發(fā)市場(chǎng)的服務(wù)半徑和輻射范圍，增強(qiáng)批發(fā)市場(chǎng)的輻射力和影響力。
參考文獻(xiàn)：《廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃2003-2012》作者：袁耿勝

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