研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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實(shí)戰(zhàn)操盤
買間鋪面等收錢？一般要12年
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本報(bào)刊登的《商業(yè)地產(chǎn)，還是地產(chǎn)商業(yè)》一文，引起了眾多商鋪投資者的共鳴。作為投資者之一的江南大學(xué)外語學(xué)院老師蔡洪濤前日特地來到本報(bào)，想用自己的商鋪投資經(jīng)歷告訴投資者們，目前無錫的商鋪投資空間較大，但是開發(fā)商、投資者、租客之間還沒有找到一個(gè)利益平衡點(diǎn)，商鋪投資還需謹(jǐn)慎。
無錫商鋪還無太過成功范例
蔡洪濤從上世紀(jì)90年代開始加入炒房大軍，至今已經(jīng)手過紅山半島、新梁溪人家、威尼斯花園等10多處房產(chǎn)，并涉足海南、青島、杭州等地的炒房市場。最近兩年，他開始將重心轉(zhuǎn)移到商鋪投資。除了無錫以外，先后考察了杭州、常熟、浙江義烏等大市場的商鋪，對于無錫最近幾年新開發(fā)的站前商貿(mào)區(qū)、哥倫布、茂業(yè)、金太湖國際、東方皮革城、新世界輕紡城等商鋪，他總結(jié)出了許多“炒鋪經(jīng)”。
蔡洪濤表示，正如本報(bào)報(bào)道中提到的，目前無錫很多地產(chǎn)商對商鋪只開發(fā)，不經(jīng)營，導(dǎo)致“目前無錫的商鋪市場沒有太過成功的范例”。許多地產(chǎn)開發(fā)商在賣鋪前期，一味拉高鋪面價(jià)格，打出“穩(wěn)賺不賠”的旗號，但是他覺得這個(gè)“包”字要打個(gè)問號，“我覺得現(xiàn)在無錫商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)高達(dá)60—70%�！�
目前恐怕要三代養(yǎng)一鋪
“俗話說，一鋪養(yǎng)三代，但是目前無錫的商鋪市場恐怕要‘三代養(yǎng)一鋪’�！辈毯闈疾爝^北塘區(qū)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)地塊有著濃厚商業(yè)底蘊(yùn)和旺盛的人氣，符合商鋪投資的各大基本要素，但是價(jià)格卻奇高，以一個(gè)12平米的格子鋪為例，成交價(jià)要12萬元，但是實(shí)際得房卻只有6.5平米。這個(gè)價(jià)格還算便宜的，沿街的店鋪要價(jià)更高達(dá)6—8萬元/平米。而同類型、同地段的格子鋪，在其他城市僅要2.8萬元/平米左右，而且已經(jīng)運(yùn)作的很成熟了。這么小的鋪面，做什么樣的生意能讓投資者在未來幾年內(nèi)收回成本？在蔡洪濤看來，作為開發(fā)商，他們的目的很簡單，就是想快速回籠資金，卻不管投資人后期的收益和可操作性。但是現(xiàn)在他們的鋪面卻在被放大多倍的廣告效應(yīng)下賣出了70%。
位于崇安新城的某新開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，也是蔡洪濤重點(diǎn)踩點(diǎn)地址之一，“看過之后，我連汗都嚇出來了，周圍都是農(nóng)田和安居房，在外圍地區(qū)才有一些商品房，非常荒涼，完全談不上商業(yè)氣氛。雖然價(jià)格僅在2萬元/平米，差一點(diǎn)的位置只有9000元/平米，但是培育期起碼要10年，急功近利的開發(fā)商能否有耐心“陪跑”10年呢？
建議政府對開發(fā)商套“緊箍”
無奈之下，蔡洪濤開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)外地市場。蔡洪濤說，在最新出爐的全國百強(qiáng)縣中，常熟、紹興、海寧、義烏等地都名列其中，而這些城市入圍的原因很大程度是由商貿(mào)城來支撐的。今年年初，蔡洪濤為了考察市場，特地在常熟服裝城住了幾天，細(xì)細(xì)觀察和詢問了各家商鋪的經(jīng)營情況，他發(fā)現(xiàn)，在數(shù)量眾多的商鋪中，有一部分是開發(fā)商自己在經(jīng)營的，如此就和投資者組成了利益共同體，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，而這樣的模式在無錫商業(yè)地產(chǎn)中比較少見。
而開發(fā)商為什么會愿意選擇這樣的方式？很大程度是因?yàn)楫?dāng)?shù)卣闹鲗?dǎo)作用！政府要求開發(fā)商在完成前期的招商工作后，必須留一部分資金和鋪位用于后期的廣告宣傳和經(jīng)營，而不是一等到資金回籠立馬“跑人”當(dāng)“甩手掌柜”。蔡洪濤當(dāng)即決定花40多萬元買了一間商鋪，而之前跟著他一起炒房的“粉絲團(tuán)”也陸續(xù)在常熟買了商鋪，現(xiàn)在的投資回報(bào)都很可觀。
通過這兩地的比較，蔡洪濤認(rèn)為，開發(fā)商就是“孫悟空”，而政府就是“唐僧”，政府必須給開發(fā)商套上“緊箍”，防止開發(fā)商賺一票走人的情況發(fā)生。
但是在無錫，蔡洪濤曾經(jīng)對某大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做過調(diào)研，他說：“當(dāng)時(shí)詢問了8家店的店主，前7家店主均表示賺錢，到了第8家店的時(shí)候，店主告訴他，之所以現(xiàn)在賺錢是因?yàn)樽怃伒臅r(shí)候承諾3年免租，所以他們現(xiàn)在賺的都是去除租金這個(gè)大頭后賺的錢，但是3年以后怎樣他們就不得而知了。為了證實(shí)他的說法，蔡洪濤再次到了無錫同一業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行核實(shí)，當(dāng)時(shí)該地產(chǎn)商也承諾了3年免租。令蔡洪濤吃驚的是，商鋪內(nèi)仍舊在經(jīng)營的寥寥無幾，原來是3年免租期已過，許多商家承受不了租金而退出。
商鋪回報(bào)期一般為12年
為何投資者熱衷于投資商鋪，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，很多投資者都希望以“養(yǎng)鋪?zhàn)印钡霓k法，給自己買一份保障。而投資者大部分也是資金實(shí)力不強(qiáng)的普通人，他們對于商鋪這種比住宅遠(yuǎn)為復(fù)雜的投資產(chǎn)品缺乏全面的認(rèn)識，多是憑借開發(fā)商的宣傳和自己“走馬觀花”的感性認(rèn)識在冒險(xiǎn)。
“一般情況下,在合理的商鋪銷售價(jià)格下,經(jīng)營零售業(yè)的投資回報(bào)在賣價(jià)的4—5%之間比較合理,但最高不會超過6%，回報(bào)期為12年。”蔡洪濤說，開發(fā)商往往會做很多廣告和承諾，租金有多高,投資回報(bào)有多高。但實(shí)際上,商鋪投資同住宅投資不同,是被動型投資,投資人切忌一廂情愿地空想“我想租給誰”,有時(shí)候需要采取逆向思維來審視商鋪投資價(jià)值。不妨設(shè)身處地地從經(jīng)營者角度考慮“在這里能做什么,能賺多少錢?”某種程度而言,這個(gè)商鋪是否值得投資,經(jīng)營者的認(rèn)可相當(dāng)重要。
商鋪投資技巧
一、看房子本身
單純從房地產(chǎn)本身來看，房子是否符合相應(yīng)的商業(yè)要求。即通過樓盤所處位置、交通狀況、建筑形式、室內(nèi)格局以及設(shè)備設(shè)施等硬指標(biāo)，評價(jià)房子是否適合用作商業(yè)經(jīng)營。
二、看樓盤定位
開發(fā)商所作的商業(yè)定位或“商業(yè)概念”是否符合市場需求。
三、看后期管理
需要仔細(xì)考察開發(fā)商和管理者的操作經(jīng)驗(yàn)。即找到相應(yīng)的經(jīng)營者難度有多大，開發(fā)商是否具有相關(guān)的社會影響力或者相應(yīng)的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，周邊是否有較大的商業(yè)需求。一般綜合性商場比較難，而為生活配套的市場比較容易找到真正的經(jīng)營者。
四、看是否有“莊家”
沒有大業(yè)主的商場投資風(fēng)險(xiǎn)大。這是由于如果商場全部賣給散戶，像股票一樣無人坐莊，當(dāng)商場經(jīng)營不善的時(shí)候，往往由于群龍無首、各自為戰(zhàn)而難以改變已有的經(jīng)營方式，沒有人對整體負(fù)責(zé)。如果開發(fā)商有保留物業(yè)，那么在利益驅(qū)動下，一旦經(jīng)營出現(xiàn)問題，開發(fā)商會主動想辦法加以改變以適應(yīng)市場需求，從而改善經(jīng)營狀況。
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