研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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義烏研究
義烏“地主”：有錢之后做地產(chǎn)
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當(dāng)月23日，中國(guó)義烏小商品城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱商城房產(chǎn)）以18.9億元的高價(jià)戰(zhàn)勝本地房企“大哥”綠城、濱江，將錢江新城E02、03地塊攬入懷中。
據(jù)參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍人士介紹，20650元/平方米的樓面價(jià)不僅讓包括杭州市土地整理儲(chǔ)備中心的人士咋舌，更令蒞臨現(xiàn)場(chǎng)的綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平、濱江集團(tuán)總經(jīng)理朱慧明“拂袖而去”。
研究過(guò)商城房產(chǎn)的相關(guān)背景及發(fā)展經(jīng)歷之后就不難發(fā)現(xiàn)，黑馬之所以能夠一“黑”到底并非偶然，雄厚的資本積累為其開拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
強(qiáng)龍勢(shì)壓地頭蛇
在當(dāng)日杭州所推出的3塊地中，錢江新城地塊最受關(guān)注，起拍樓面價(jià)為10003元/平方米，競(jìng)拍前當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)樓面價(jià)將超過(guò)1.5萬(wàn)元/平方米。
理由很充分：錢江新城素以豪宅聚集而著稱，周邊的新綠園、藍(lán)色錢江等樓盤售價(jià)高達(dá)2.6萬(wàn)元~3萬(wàn)元/平方米；另一方面，今年上半年以來(lái)杭州土地市場(chǎng)不斷升溫，此前出讓的橋西、申花路板塊樓面價(jià)都達(dá)到1萬(wàn)元/平方米左右。
果不其然，參與該地塊競(jìng)拍的開發(fā)商達(dá)到13家之多，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平、濱江集團(tuán)總經(jīng)理朱慧明均親臨現(xiàn)場(chǎng)壓陣。
僅僅在第2輪競(jìng)價(jià)時(shí)，商城房產(chǎn)一次性加價(jià)便超過(guò)5億元的幅度，黑馬姿態(tài)盡顯。而從第7輪宋衛(wèi)平出現(xiàn)在競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，拍賣會(huì)便成為商城房產(chǎn)和綠城的“二人轉(zhuǎn)”。競(jìng)拍過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)的大屏幕上兩次出現(xiàn)警示：“請(qǐng)各位競(jìng)買人注意投資風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎報(bào)價(jià)”。
18.88億元是綠城最后一次報(bào)出的價(jià)格，而當(dāng)商城房產(chǎn)馬上報(bào)出18.9億元價(jià)格時(shí)，宋衛(wèi)平突然離場(chǎng)，濱江集團(tuán)到場(chǎng)人員隨即也迅速離開，“二人轉(zhuǎn)”終于變?yōu)椤蔼?dú)角戲”。
18.9億元的價(jià)格較起拍價(jià)高出一倍多，而20650元/平方米的樓面價(jià)也使之成為當(dāng)之無(wú)愧的杭州新“地王”，商城房產(chǎn)就這樣突然躍入公眾的視線。
公開資料顯示，商城房產(chǎn)成立于1994年3月，系浙江中國(guó)小商品城集團(tuán)股份有限公司（600415.SH，以下簡(jiǎn)稱小商品城）緊密層企業(yè)，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元，擁有國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)。其在杭州的注冊(cè)公司名為商博置業(yè)，此次拿地便是由該公司操作。
但這并非商博置業(yè)在杭州的處女秀。據(jù)記者調(diào)查，2007年2月13日，商博置業(yè)就以2.56億元的總價(jià)競(jìng)得杭政儲(chǔ)出[2007]1號(hào)地塊，這是其首度進(jìn)軍杭州市場(chǎng)。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w透露，該地塊項(xiàng)目為位于江干區(qū)新塘路的商博·東城印象，作為商博置業(yè)在杭州的首個(gè)項(xiàng)目，目前已經(jīng)啟動(dòng)。
伏隱2年，商博置業(yè)不鳴則已，再度出手便造就了杭州新地王。
“這些外來(lái)企業(yè)資金充裕，融資相對(duì)容易，在流動(dòng)性過(guò)剩的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下想進(jìn)軍杭州樓市很正常。相對(duì)來(lái)說(shuō)，外來(lái)開發(fā)商拿地的決心和勇氣更大，而那些黃金地段的土地盡管價(jià)格高昂，但是由于認(rèn)同度高，銷售風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低，因此也就成了他們追逐的焦點(diǎn)�！遍L(zhǎng)期關(guān)注杭州土地市場(chǎng)的一位分析師如此表示。
商博置業(yè)營(yíng)銷部相關(guān)負(fù)責(zé)人則對(duì)記者表示：“拿這塊地是符合集團(tuán)的戰(zhàn)略要求的，能拿到這塊地，本身也證明集團(tuán)有這個(gè)資金實(shí)力�！彼瑫r(shí)透露，“這個(gè)項(xiàng)目一定會(huì)做得很高端”。
7月24日，小商品城發(fā)布公告稱，“已繳納保證金4000萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)將于2010年3月30日前全部繳清”。
某業(yè)內(nèi)人士向記者透露，宋衛(wèi)平在8月初的一次私人聚會(huì)上談及杭州新地王的買主時(shí)曾表示，“他們太有錢了”。
義烏“地主”
商城房產(chǎn)之所以能以黑馬姿態(tài)抱得地王歸，其背后的小商品城不可忽略。正是其出于完善配套服務(wù)的考慮，才有了商城房產(chǎn)在杭州的一拍成名。
作為義烏小商品市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商和管理者，小商品城利用專業(yè)化、本地化和國(guó)際化策略，成功打造了全球最大的小商品貿(mào)易平臺(tái)，義烏小商品市場(chǎng)已經(jīng)成為當(dāng)?shù)匾粡埑鞘忻?BR> 如今的義烏，已儼然成為小商品的代名詞。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，義烏小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積約260萬(wàn)平方米，每日商貿(mào)流動(dòng)人口超過(guò)20萬(wàn)人，交易攤位6萬(wàn)多個(gè)，以一天8小時(shí)計(jì)，在義烏市場(chǎng)的每個(gè)攤位逛上1分鐘，總共需要花費(fèi)120天。
2007年，義烏小商品市場(chǎng)商品成交額達(dá)到348.37億元，連續(xù)17年居全國(guó)各大專業(yè)市場(chǎng)榜首，被聯(lián)合國(guó)、世界銀行、摩根士丹利聯(lián)合發(fā)布的《震驚全球的中國(guó)數(shù)字》稱之為“世界上最大的商品批發(fā)市場(chǎng)”，也被國(guó)內(nèi)媒體譽(yù)為“華夏第一市”。
而其背后的國(guó)資背景，更令其在資本市場(chǎng)與業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)中占盡優(yōu)勢(shì)。
據(jù)記者了解，義烏市國(guó)資委在小商品城中處于絕對(duì)控股地位，在做大做強(qiáng)小商品市場(chǎng)成為義烏市政府重要政策目標(biāo)背景下，小商品城的定位更加清晰，也得到更多的政策扶持。
在小商品市場(chǎng)發(fā)展的帶動(dòng)下，小商品城衍生出一批與之配套的服務(wù)行業(yè)，如會(huì)展、酒店、地產(chǎn)、物流等。隨著市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)入增長(zhǎng)期，商城集團(tuán)在2008年提出了“市場(chǎng)+地產(chǎn)”的概念，小商品城利用資金優(yōu)勢(shì)完善市場(chǎng)配套的力度逐漸加大。
而地產(chǎn)業(yè)務(wù)正是其完善市場(chǎng)配套的最重要一環(huán)。
作為小商品城僅次于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的第二大主營(yíng)業(yè)務(wù)，2008年其房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)業(yè)收入占據(jù)了集團(tuán)總收入的21.81%，創(chuàng)造的利潤(rùn)達(dá)到集團(tuán)利潤(rùn)總額的22.26%。
據(jù)小商品城內(nèi)部人士透露，公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模不大，土地儲(chǔ)備也不多，“但卻是有效利用資金的重要途徑”。
該人士表示，與一般的地產(chǎn)開發(fā)商相比，小商品城的地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的特征。一方面，地產(chǎn)業(yè)務(wù)與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)是一項(xiàng)互補(bǔ)性的安排：前者為資本密集型業(yè)務(wù)，后者為現(xiàn)金流業(yè)務(wù)；前者的經(jīng)營(yíng)周期短，后者的經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)。
另一方面，小商品城的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要面向小商品市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶。以前，義烏市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的居住條件較差，基本上是辦廠與居住一體，但隨著收入的提高和消費(fèi)觀念的改善，10萬(wàn)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)商品房的需求越發(fā)旺盛，為公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了較大的發(fā)展空間。
在現(xiàn)金業(yè)務(wù)的支持下，小商品城的地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈逐步擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，銷售額由2003年的不足億元增長(zhǎng)至2007年的逾10億元。
在土地儲(chǔ)備方面，小商品城目前的土地儲(chǔ)備約為25萬(wàn)平方米，其中包括2008年5月以20.8億元取得的義烏市稠城街道13.7萬(wàn)平方米地塊。另外，公司計(jì)劃控制義烏市每年放出來(lái)的1/3到1/2的土地份額。
對(duì)于市場(chǎng)當(dāng)前所擔(dān)心的房地產(chǎn)行業(yè)景氣度低迷及資金鏈緊張問(wèn)題，小商品城董事局主席金方平在接受媒體采訪時(shí)曾表示：“我們地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資金來(lái)源于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，這就規(guī)避了房地產(chǎn)行業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)。”
話雖如此，但那場(chǎng)全球范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)還是曾讓小商品城“很受傷”。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，小商品城2008年前10個(gè)月實(shí)現(xiàn)貨運(yùn)總量164萬(wàn)噸，同比下降4.5%；發(fā)運(yùn)集裝箱24萬(wàn)只，同比下降4.85%。近6成的經(jīng)營(yíng)戶毛利潤(rùn)率下降5%，其中26%的商戶毛利潤(rùn)率下降超過(guò)10%。
在相關(guān)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，小商品市場(chǎng)的指標(biāo)下滑與小商品城近年來(lái)重點(diǎn)拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)不無(wú)關(guān)系。
不過(guò)自今年以來(lái)，此種狀況已經(jīng)明顯改觀，據(jù)小商品城半年報(bào)顯示，今年上半年公司利潤(rùn)總額達(dá)到5.14億元，同比增長(zhǎng)26.89%；與此同時(shí)，地產(chǎn)銷售毛利率同比增長(zhǎng)25.85%，在公司的五大業(yè)務(wù)中高居榜首。此次成為杭州新地王的主人，足以證明小商品城力拓地產(chǎn)業(yè)務(wù)的雄心未泯。
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