研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
沈陽(yáng)產(chǎn)權(quán)商鋪“設(shè)門(mén)檻”
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2009年的投資佳期
今年，商業(yè)地產(chǎn)似乎成了開(kāi)發(fā)商和投資者的最?lèi)?ài)。7月舉行的2009中國(guó)東北商業(yè)地產(chǎn)投資交易會(huì)上公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，沈陽(yáng)商業(yè)固定資產(chǎn)投資增速十分強(qiáng)勁。商業(yè)地產(chǎn)方面，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資60億元，同比增長(zhǎng)了82.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積達(dá)32.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了80.3%；銷(xiāo)售額為22.8億元，比去年同期增長(zhǎng)83.3%。再?gòu)纳鲜械捻?xiàng)目來(lái)看，今年年初開(kāi)始，大發(fā)廣場(chǎng)、地一大道、華強(qiáng)廣場(chǎng)在沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上都連創(chuàng)佳績(jī)，億豐時(shí)代廣場(chǎng)、沈陽(yáng)國(guó)際紡織服裝城的銷(xiāo)售也一路飄紅。即使在樓市寒冬的大背景下，像沈陽(yáng)這樣的國(guó)內(nèi)二線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資仍出現(xiàn)了井噴，不得不讓人思考。
顯然，在多次的國(guó)家調(diào)控中，商業(yè)地產(chǎn)始終都不是“最受傷的人”，雖然目前住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了上漲的形勢(shì)，但仍有專(zhuān)家對(duì)未來(lái)幾個(gè)月的市場(chǎng)走勢(shì)持謹(jǐn)慎態(tài)度。相較于“前途未卜”的住宅市場(chǎng)，投資商業(yè)地產(chǎn)顯然更為保險(xiǎn)。其次，沈陽(yáng)作為東北地區(qū)的核心城市，東北振興的領(lǐng)跑者，其影響作用日益增加。最后，像中街、太原街、北行等商業(yè)氛圍成熟的老商圈內(nèi)，今年仍有商鋪產(chǎn)品上市。在成熟商圈內(nèi)找到地段好、配套完善的商鋪，這無(wú)疑是投資者入市的最佳機(jī)會(huì)。或許正如沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)趙昱所說(shuō)：目前是沈陽(yáng)投資者入市的最佳時(shí)期。
成熟商圈與地鐵效應(yīng)
縱觀今年熱賣(mài)商鋪的地段，除了新興商圈外，更多的項(xiàng)目集中在中街、北行、南塔、三好街這樣的成熟商圈內(nèi)。
沈陽(yáng)中街近年先后入選了“全國(guó)首批十大著名商業(yè)街”和首批“國(guó)際金街”，其作為商業(yè)投資旺地的地位不言而喻。中街商業(yè)街管理辦公室了解到，目前中街大小商鋪共計(jì)266家，整個(gè)中街1500延長(zhǎng)米，每天客流量約60萬(wàn)人次，節(jié)假日期間能達(dá)到100萬(wàn)人次。今年，中街商圈內(nèi)，五愛(ài)國(guó)際精品服裝城、大發(fā)廣場(chǎng)先后登陸，而東中街的建設(shè)也給投資者帶來(lái)了大量的商鋪產(chǎn)品。中糧大悅城、豐瑞·威士頓廣場(chǎng)僅是這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中浮出水面的一小部分。恒隆廣場(chǎng)建設(shè)不斷推進(jìn)，讓沈陽(yáng)人看到了一個(gè)老商圈的未來(lái)。北行的地一大道，三好街的華強(qiáng)廣場(chǎng)，這些寸土寸金的地段上崛起的新項(xiàng)目無(wú)一不沾了成熟商圈的光。而新興商圈內(nèi)，金廊上的世貿(mào)五里河、華潤(rùn)中心，渾南核心區(qū)的億豐時(shí)代廣場(chǎng)、泛華廣場(chǎng)的商鋪產(chǎn)品由于開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)等原因，使得投資者對(duì)其升值預(yù)期較高，因而銷(xiāo)售也不錯(cuò)。
地鐵一號(hào)線的開(kāi)通無(wú)疑成了這些商鋪熱賣(mài)的一大助力，位于中街商圈的大發(fā)廣場(chǎng)就推出了沈陽(yáng)首個(gè)雙地鐵商鋪的概念。地段較偏遠(yuǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也無(wú)一例外，將地鐵作為重點(diǎn)宣傳素材�！皬V州地鐵是1993年開(kāi)建，當(dāng)時(shí)地鐵輻射到的物業(yè)價(jià)格就上調(diào)了25%，1998年又上漲了25%，香港是地鐵最發(fā)達(dá)的城市，3/5的購(gòu)物中心都在地鐵沿線，所以地鐵的作用不容小覷”，遼寧大發(fā)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司銷(xiāo)售總監(jiān)朱和平分析說(shuō)，“沈陽(yáng)只有地鐵一號(hào)線真正開(kāi)通了，大家才會(huì)真正意識(shí)到它的商業(yè)投資價(jià)值�！�
但是，僅僅靠成熟的地段和新型的地鐵就能保證商鋪的回報(bào)率了嗎？
產(chǎn)權(quán)背后的高風(fēng)險(xiǎn)
高風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)，商鋪?zhàn)鳛樯虡I(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品自然有這些特點(diǎn)。2007年7月，五愛(ài)國(guó)際小商品城一個(gè)僅20.2平方米的3年期租賃使用權(quán)檔口，拍出了165萬(wàn)元的驚人價(jià)格。而即使五愛(ài)市場(chǎng)的檔口價(jià)格再高，老業(yè)戶們?nèi)员г埂耙讳侂y求”，五愛(ài)的檔口幾年內(nèi)到底漲了多少倍，計(jì)算后的結(jié)果絕對(duì)讓人驚嘆。而五愛(ài)市場(chǎng)將經(jīng)營(yíng)者打造成百萬(wàn)、千萬(wàn)富翁的同時(shí)，也締造了一群靠出租商鋪就成為千萬(wàn)富翁的“二房東”。他們顯然買(mǎi)的就是五愛(ài)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)鋪，今天，用“躺在床上數(shù)錢(qián)”形容這些“二房東”或許并不為過(guò)。
有成功者，就有失敗者。即使在成熟商圈內(nèi)，也有敗走者。今天，當(dāng)你漫步在太原街上，五洲商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)的商鋪有幾家開(kāi)業(yè)？更不要談什么投資回報(bào)率了。
不得不說(shuō)，產(chǎn)權(quán)商鋪還是有著一定風(fēng)險(xiǎn)的。無(wú)論是自營(yíng)還是出租，投資者在市場(chǎng)形成初期就有著較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、物業(yè)管理跟不上，市場(chǎng)初期，即使是鋪位開(kāi)業(yè)時(shí)間不能統(tǒng)一這樣的小問(wèn)題都會(huì)影響到人氣，進(jìn)而影響項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。作為投資產(chǎn)品，物業(yè)的后期管理經(jīng)營(yíng)顯然更重要。
“目前北京全部把商鋪產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售掉的項(xiàng)目幾乎沒(méi)有�！敝旌推秸f(shuō)，“商鋪賣(mài)得越多死得越快�！睘榱艘�(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，保證投資者的回報(bào)，開(kāi)發(fā)商又是如何做的？?jī)H靠“返租銷(xiāo)售”顯然不夠，給投資者“設(shè)門(mén)檻”，先引入主力品牌鋪并只出售部分產(chǎn)權(quán)商鋪，或者更進(jìn)一步——只租不售。今天的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資金實(shí)力、品牌背景、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)上更成熟。
據(jù)五愛(ài)集團(tuán)新項(xiàng)目五愛(ài)精品服裝城相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)商鋪銷(xiāo)售將對(duì)五愛(ài)的老業(yè)主進(jìn)行傾斜，尤其是國(guó)內(nèi)大品牌的男裝、女裝。“我們希望吸引更多的服裝品牌商進(jìn)入項(xiàng)目做旗艦店、形象店，”該負(fù)責(zé)人表示。億豐時(shí)代廣場(chǎng)早已引入TESCO樂(lè)購(gòu)超市、鵬達(dá)運(yùn)動(dòng)城、溫州名購(gòu)等眾多商業(yè)巨頭，后期經(jīng)營(yíng)將統(tǒng)一定位規(guī)劃、統(tǒng)一招商推廣、統(tǒng)一定價(jià)出租、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；世茂五里河則引入了主力百貨店——世茂百貨。以上幾家顯然利用自身品牌影響力，招來(lái)“金鳳凰”，再以豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行部分產(chǎn)權(quán)鋪位的銷(xiāo)售。因而，開(kāi)發(fā)商給投資者“設(shè)門(mén)檻”就成了必然�！罢�(qǐng)問(wèn)是什么品牌？男裝，還是女裝？知名品牌優(yōu)先選鋪�！边@是記者以普通投資者身份，電話采訪鐵西新區(qū)某商業(yè)項(xiàng)目時(shí)得到的回答，而開(kāi)業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容等等也必須簽到合同里，“這樣可以降低所有投資者的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)”。
而像華潤(rùn)中心·萬(wàn)象城這樣的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)巨頭更直接——商鋪只租不售。深圳萬(wàn)象城可以說(shuō)是中國(guó)最成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一，沈陽(yáng)萬(wàn)象城則延續(xù)了深圳模式，只租不售，華潤(rùn)100%持有產(chǎn)權(quán)。而沈陽(yáng)萬(wàn)象城面向全球招商，目前已經(jīng)完成了50％租賃面積的招商工作，主要的租戶包括泰國(guó)Central百貨，韓國(guó)MEGABOX影城，OLE超市等。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，商鋪賣(mài)得好不難，但保證開(kāi)業(yè)后十年、二十年或者更長(zhǎng)時(shí)間投資者的高收益卻不容易。用句時(shí)髦話：“這是項(xiàng)艱巨而光榮的事業(yè)�！痹诮�(jīng)歷過(guò)今年的銷(xiāo)售井噴后，究竟有多少商鋪可以進(jìn)化成“一鋪養(yǎng)三代”的金鋪，我們拭目以待。
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