研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
信陽(yáng)產(chǎn)權(quán)式商鋪投資6大風(fēng)險(xiǎn)警示
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作為購(gòu)買商鋪的一種國(guó)內(nèi)盛行的傳統(tǒng)投資方式，在新的商業(yè)變局面前，該怎樣認(rèn)識(shí)其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)呢？
如今的信陽(yáng)，商鋪投資有日益加溫之勢(shì)，大有愈演愈烈之勢(shì)。針對(duì)目前這種情況，不少業(yè)內(nèi)人士告誡，應(yīng)謹(jǐn)防商鋪投資中存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。否則，一旦套牢后果不堪設(shè)想。
產(chǎn)權(quán)式商鋪是近年來(lái)興起的物業(yè)形態(tài)，投資者出于投資目的，先從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買自己中意的商鋪，有的直接經(jīng)營(yíng)，有的則委托發(fā)展商或品牌經(jīng)營(yíng)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)——租金收益。
這種模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功運(yùn)作，著實(shí)讓它風(fēng)光了一把，制造了一個(gè)又一個(gè)“投資小、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定”的投資神話。在如今國(guó)內(nèi)投資渠道匱乏的現(xiàn)實(shí)情況下，“一鋪養(yǎng)三代”的觀念給中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資帶來(lái)無(wú)限的發(fā)展空間。
在國(guó)內(nèi)的一線城市如北京、上海等，一個(gè)個(gè)成功的案例數(shù)不勝數(shù)，然而近幾年來(lái)，許多的失敗的案例更是讓人膽戰(zhàn)心驚。隨著國(guó)內(nèi)許多大型項(xiàng)目的相繼折戟，廣大投資者對(duì)于產(chǎn)權(quán)式商鋪是否能得到高額回報(bào)心存疑慮。他們開(kāi)始審視開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)方式，他們?cè)诟永硇钥创壳暗漠a(chǎn)權(quán)式商鋪投資。
商鋪吸引投資者的主要原因是在于其誘人的投資回報(bào)。要使商鋪長(zhǎng)盛不衰，取得豐厚利潤(rùn)，可要從最初的商鋪選購(gòu)開(kāi)始，如何在商鋪選購(gòu)上看清楚風(fēng)險(xiǎn)呢？
風(fēng)險(xiǎn)一：開(kāi)發(fā)商缺乏專業(yè)運(yùn)作資金、經(jīng)驗(yàn)
曾經(jīng)有一個(gè)被業(yè)內(nèi)廣泛作為案例的失敗典型。此前，國(guó)內(nèi)某家居廣場(chǎng)大打廣告，宣稱他們以家居廣場(chǎng)5萬(wàn)平方米的房產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入，作為購(gòu)買者的收益作擔(dān)保。在此基礎(chǔ)上，他們還提出了保值、增值性回購(gòu)辦法——3年內(nèi)可原價(jià)回購(gòu)商鋪，超過(guò)3年，每年遞增原價(jià)的5%，截至第十年為原價(jià)的135%回購(gòu)。
開(kāi)始的時(shí)候，這個(gè)家居廣場(chǎng)還能按合同約定正常返還業(yè)主租金。不久，該項(xiàng)目出現(xiàn)資金困難，隨后停業(yè)整頓，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)按期返還業(yè)主租金。與此同時(shí)，許多業(yè)主獲悉，早前開(kāi)發(fā)商就以大樓為抵押，向當(dāng)?shù)氐你y行借款數(shù)億元，現(xiàn)實(shí)已經(jīng)無(wú)力投資繼續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。
雖然商鋪投資是一種良好的商業(yè)模式，但由于新形勢(shì)下大部分開(kāi)發(fā)商都處于“摸著石頭過(guò)河”的階段，對(duì)于如何經(jīng)營(yíng)商鋪尤其是產(chǎn)權(quán)式商鋪，則缺乏實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。信陽(yáng)的一些開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然“比葫蘆畫(huà)瓢”，也在努力學(xué)習(xí)國(guó)外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理上仍存在著一定程度的差距。
目前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為只有像設(shè)計(jì)成果或其它有形、有價(jià)的產(chǎn)品才是商品，運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)并不重要，結(jié)果有的直接去做。有的雖然聘請(qǐng)了專業(yè)商業(yè)管理顧問(wèn)公司，但由于開(kāi)發(fā)商與專業(yè)顧問(wèn)公司之間不信任的關(guān)系，反而給項(xiàng)目帶來(lái)許多無(wú)法解決的問(wèn)題。有的商業(yè)項(xiàng)目，在顧問(wèn)公司提出對(duì)項(xiàng)目的工作計(jì)劃大綱后，開(kāi)發(fā)商過(guò)于自信，直接用該大綱自行進(jìn)行招商，但招商并無(wú)收獲。
由于一些包括信陽(yáng)在內(nèi)的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商大多缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的理解尚不成熟。出于減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，往往將商場(chǎng)快速招租消化，易租的先租，不易租的低價(jià)出租甚至空置，而不是聘請(qǐng)專門(mén)的商業(yè)規(guī)劃管理公司、對(duì)整個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)配比和合理的開(kāi)發(fā)。
很多開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)領(lǐng)域的運(yùn)作規(guī)律缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，并不清楚大型商業(yè)企業(yè)在選址時(shí)要考慮的條件，做業(yè)態(tài)規(guī)劃的時(shí)候完全是憑自己的一相情愿，而不是下游商家的意愿，很多開(kāi)發(fā)商甚至是委托純粹搞建筑設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)院來(lái)做商業(yè)規(guī)劃，這樣的機(jī)構(gòu)往往只了解建筑技術(shù)，但不了解商業(yè)的運(yùn)作規(guī)律，單純的從建筑設(shè)計(jì)技術(shù)角度做出來(lái)的業(yè)態(tài)組合往往是脫離實(shí)際的，不具備可操作性。
風(fēng)險(xiǎn)二：招商陷入困境
招商難，是擺在很多開(kāi)發(fā)商面前的一道難題，是一道非常不容易繞過(guò)去的坎兒。
此前，江蘇有一家商業(yè)項(xiàng)目從開(kāi)始籌備到正式開(kāi)業(yè)，一直“是非”不斷。由于招商工作不順利，原本承諾的開(kāi)業(yè)時(shí)間沒(méi)有兌現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)年底，后來(lái)又“變”成了圣誕節(jié)，再后來(lái)又說(shuō)是春節(jié)……商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間被一推再推。匆忙開(kāi)業(yè)后，由于整體策劃不力、場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)品種過(guò)于雜亂等因素，經(jīng)營(yíng)一直上不來(lái)，營(yíng)業(yè)額“剃光頭”的情形時(shí)有發(fā)生。 最后，由于承受不了虧損的經(jīng)營(yíng)壓力，業(yè)主采取了“過(guò)激”行為，封了商場(chǎng)門(mén)。封門(mén)之后，導(dǎo)致了經(jīng)營(yíng)管理的更加惡化，商場(chǎng)從此一蹶不振，投資者的收益也就沒(méi)有了保障。
商鋪投資的價(jià)值，最終是要靠長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的，成功的招商，必須要靠專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)保障，包括未來(lái)的資本運(yùn)作，都離不開(kāi)一個(gè)專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。沒(méi)有這樣的團(tuán)隊(duì)，未來(lái)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)就沒(méi)有保障，那些很專業(yè)的商家可能就不會(huì)進(jìn)駐，對(duì)這方面認(rèn)識(shí)的誤區(qū)，也是造成商業(yè)項(xiàng)目招商困境的一個(gè)重要原因。
風(fēng)險(xiǎn)三：項(xiàng)目沒(méi)有明確定位
部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為項(xiàng)目規(guī)模越大越好，于是片面追求“第一、最大”等概念的炒作，盲目攀比規(guī)模和體量，而沒(méi)有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支撐。最終導(dǎo)致項(xiàng)目沒(méi)有足夠的市場(chǎng)需求支撐，發(fā)展空間受限。
有些大型商業(yè)項(xiàng)目往往與城市形象掛鉤，規(guī)模求大，只要開(kāi)發(fā)商與政府建立良好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價(jià)上獲得優(yōu)惠并進(jìn)行規(guī)劃，拿到地進(jìn)行規(guī)劃后才進(jìn)行論證。其實(shí)，事先沒(méi)有對(duì)整個(gè)城市的消費(fèi)狀況和習(xí)慣進(jìn)行論證，沒(méi)有做出充分的調(diào)查研究，也就不能給出項(xiàng)目的明確定位。起碼，在項(xiàng)目定位之前應(yīng)該了解當(dāng)?shù)氐某鞘谢M(jìn)程，人口以及當(dāng)?shù)嘏c之配套的商業(yè)、旅游、休閑、健身、娛樂(lè)等周邊基本情況。因此，定位不準(zhǔn)將成為商業(yè)項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)之一。一旦經(jīng)營(yíng)惡化之后，商鋪也就成了死鋪。
風(fēng)險(xiǎn)四：主力店帶動(dòng)性不強(qiáng)
一般的商業(yè)項(xiàng)目是由多種業(yè)態(tài)形式整合而成的綜合體，主力店作為中堅(jiān)力量，憑借深入人心的品牌效應(yīng)，能夠提高整個(gè)項(xiàng)目的影響力，同時(shí)自身也能吸引大量客流，帶動(dòng)周圍小商鋪的運(yùn)營(yíng)。
于是有些開(kāi)發(fā)商只看重主力店，而不管主力店定位是與整體商業(yè)是否匹配、能否拉動(dòng)周圍小商鋪。例如，2004年鄭州開(kāi)發(fā)的34萬(wàn)平方米澳柯瑪建樹(shù)物流園區(qū)，而其引進(jìn)和世界500強(qiáng)現(xiàn)購(gòu)自運(yùn)制商場(chǎng)麥德龍和世界快餐巨頭肯德基，只能孤零零獨(dú)自經(jīng)營(yíng)，整體開(kāi)業(yè)3個(gè)后陷入停頓，折騰2年后幸遇旁邊的廣告材料市場(chǎng)拆遷而救活了它。
風(fēng)險(xiǎn)五：經(jīng)營(yíng)者同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)
許多商鋪的經(jīng)營(yíng)者過(guò)去從來(lái)沒(méi)有從事過(guò)這方面的經(jīng)營(yíng)，選擇的品牌沒(méi)有市場(chǎng)，有的甚至同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)比較嚴(yán)重，除了頻繁使用“大清倉(cāng)”、“大處理”等許多低層次的營(yíng)銷手段，對(duì)店鋪的經(jīng)營(yíng)認(rèn)識(shí)不到品牌選擇的重要性和差異性。一出現(xiàn)問(wèn)題就找業(yè)主或者開(kāi)發(fā)商說(shuō)事，同樣影響到項(xiàng)目的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)此以往，更加惡化了商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)秩序。
任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都需要養(yǎng)店期，沒(méi)有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目一下子就火的。如果投資者的心態(tài)不成熟，對(duì)項(xiàng)目的下一步發(fā)展影響很大，對(duì)各方都不利。只有商戶、業(yè)主和開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致，商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，建立良好的經(jīng)營(yíng)秩序，只要那個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的選址和運(yùn)作思路沒(méi)有問(wèn)題，想不火都難。
凡成功的商業(yè)地產(chǎn)，都有其獨(dú)特的人文歷史、地理環(huán)境、開(kāi)發(fā)模式等，經(jīng)得起長(zhǎng)時(shí)間考驗(yàn)。然而很多開(kāi)發(fā)商只看到一些銷售成功的實(shí)例以及商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的巨大利潤(rùn)，盲目模仿照搬，結(jié)果導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目之間的惡性同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。
風(fēng)險(xiǎn)六：無(wú)法統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理
國(guó)內(nèi)一些成功的商業(yè)項(xiàng)目成功個(gè)案，也給了信陽(yáng)商鋪投資者很好的指引———商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)講求統(tǒng)一管理，零散的單打獨(dú)斗難以令商場(chǎng)聚集人氣。因此，投資大場(chǎng)類的產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，投資者最需要考慮的是，自己購(gòu)得商鋪后，商家是否還有決心、有規(guī)劃對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)及管理，并付諸實(shí)踐。當(dāng)然了，商鋪開(kāi)發(fā)商的實(shí)力以及專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的選擇也是必須考慮的重要因素。否則，商鋪一旦成為“傷鋪”，重整山河尋求突破的難度則可想而知。
然而這還不是問(wèn)題的全部，導(dǎo)致這類失敗的一個(gè)直接原因就是分割出售把商鋪賣散了，各個(gè)小業(yè)主都有權(quán)經(jīng)營(yíng)自己的零散鋪位，整個(gè)商鋪難以通過(guò)統(tǒng)一管理培育出一個(gè)鮮明的特色，沒(méi)有給顧客前來(lái)購(gòu)物的理由。
信陽(yáng)一家出現(xiàn)此種情況的開(kāi)發(fā)商代表告訴記者，目前已成功引進(jìn)多家主力店，現(xiàn)在底氣十足，計(jì)劃對(duì)一二期進(jìn)行整合，后期經(jīng)營(yíng)將統(tǒng)一定位規(guī)劃、統(tǒng)一招商推廣、統(tǒng)一定價(jià)出租、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，要利用豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)給投資者“設(shè)門(mén)檻”進(jìn)行部分產(chǎn)權(quán)街鋪銷售：“請(qǐng)問(wèn)是什么品牌？男裝，還是女裝？知名品牌優(yōu)先選鋪”，“開(kāi)業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容等等也必須簽到合同里，這樣可以降低所有投資者的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)”。
美國(guó)投資界的股神巴菲特說(shuō)：當(dāng)大海退潮的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)誰(shuí)在裸泳。目前信陽(yáng)正在開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目較多，希望投資者睜大眼睛撥開(kāi)迷霧，發(fā)現(xiàn)真正的投資寶藏。投資游戲，是一場(chǎng)博弈的游戲，總是有人損失有人收獲，學(xué)會(huì)投資、預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)是最好保護(hù)自己的方法。
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