研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
收廠租變收鋪租 東莞“鴻運(yùn)模式”助村級產(chǎn)業(yè)升級
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鴻運(yùn)鞋材廣場二期的誕生,是寮廈村通過與商業(yè)資本合作,轉(zhuǎn)移低端產(chǎn)業(yè)的結(jié)果。通過改造舊廠房為專業(yè)市場,實現(xiàn)的是土地資源的升級利用,同時也促進(jìn)了村級產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。8月12日,到此考察的省委書記汪洋,稱贊道,這是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整“退二進(jìn)三”的“鴻運(yùn)模式”。
8月14日,廣東省及東莞市媒體采訪團(tuán)赴鴻運(yùn)鞋材廣場等典型企業(yè)進(jìn)行探訪。從中,或可窺見金融危機(jī)一年多以來,東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的某些成效和經(jīng)驗。
借力商業(yè)資本,舊廠房變身2000商鋪
汪洋書記從這里離開兩天后,歡迎條幅仍懸掛在東莞厚街鴻運(yùn)鞋材廣場二期的鋪面上。上海阿通裁斷機(jī)械公司東莞辦事處主管劉偉,講述起當(dāng)日與書記交談的情景時仍顯激動。他所在的公司在廣場9棟租有4間鋪位,專賣鞋材加工設(shè)備。
放在一年前,進(jìn)廠開店還難以想象。“因為這里原來是90年代初的廠房,還有鐵棚,周圍環(huán)境很差,”劉偉說。
時近中午,在燦爛的陽光下,鴻運(yùn)鞋材廣場二期的棗紅色歐式建筑閃爍著明悅的色彩。在喧鬧的馬路旁略顯平靜。而在過去這里是4.2萬平方米的舊廠房,分布有6家生產(chǎn)五金、陶瓷、鞋材的勞動密集型企業(yè)。機(jī)器轟鳴時,它們與珠三角星羅棋布的村鎮(zhèn)企業(yè)并無二致。
經(jīng)過改造,如今,這6間舊廠房整合建設(shè)成的鞋材專業(yè)市場二期,建筑面積6萬多平方米,商鋪超過2000間�！霸谶@里,采購商可以找到任何鞋業(yè)所需的鞋材原料,成品鞋更是其一大特色”。
寮廈村土地面積兩平方公里,目前共有外源型企業(yè)22家。該村黨支部書記方賀成介紹,早在1985—1986年就有臺灣鞋材企業(yè)進(jìn)駐,“但早期承接的外企主要以小型加工貿(mào)易企業(yè)為主,抗風(fēng)險能力差,競爭力不強(qiáng)”。
在去年的金融危機(jī)中,寮廈村內(nèi)有工廠相繼倒閉,村內(nèi)的出租屋空置率一度達(dá)到了50%。2008年年中,位于鴻運(yùn)一期旁、后來被改造的兩家工廠,也分別因為合同到期和倒閉相繼關(guān)停。
“寮廈村地處厚街鎮(zhèn)中心,正因為我們位于中心區(qū),所以不適合再去搞能耗高、污染大的企業(yè)�！卞紡B村委開始打量家底———本村及周邊鞋材發(fā)展較早,鞋材運(yùn)作基礎(chǔ)好,鴻運(yùn)一期成功運(yùn)作已有一年多,能否將舊廠房整合建設(shè)為新的鞋材專業(yè)市場?村里決心以退為進(jìn),以贏得新的發(fā)展空間。
寮廈村委開始主動與鴻運(yùn)一期的投資公司洽談。同時積極爭取原6家工廠的支持。經(jīng)協(xié)商,兩間工廠遷到厚街鎮(zhèn)沙塘村,1間轉(zhuǎn)移到惠州市,3間結(jié)業(yè),根據(jù)這些企業(yè)的規(guī)模和投入,鴻運(yùn)鞋材分別給予40萬元到300萬元不等的補(bǔ)償金。
去年5月1日,投資9500萬元的改造項目開始。7個月后,鴻運(yùn)二期投入使用。在整個過程中,寮廈村沒有增加新的投入,項目資金也全部由開發(fā)商籌集。
收廠租變收鋪租,集體經(jīng)濟(jì)增收三成
38歲的福建老板劉國民在鴻運(yùn)二期共租有3間鋪面,面積近300平方米�！斑@里的租金1平方米30多塊錢,管理也比較規(guī)范�！彼钩�,入駐近一年來訂單增加了20%多。
“在金融危機(jī)的影響下,鴻運(yùn)二期還實現(xiàn)了招商率98%,7月份商鋪上門訂單環(huán)比增加30%�！兵欉\(yùn)鞋材廣場董事長卓木雄告訴記者,鴻運(yùn)二期目前已有1000多家商家進(jìn)駐。
“選擇對舊廠房進(jìn)行改造,不僅可以節(jié)約資金投入,也相對縮短了二期工程的建設(shè)時間�！弊恐拘壅f。
而對寮廈村而言,則是利用產(chǎn)業(yè)升級順勢而為,鼓勵現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)企業(yè)利用空置廠房擴(kuò)大規(guī)模,以促其做大做強(qiáng)�！啊硕M(jìn)三’使寮廈村集體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)比此前單一出租廠房增長三成�！狈劫R成說,鴻運(yùn)二期投用后,該地收入由原來的每平方米7元多,提高到每平方米10元,集體廠房收入由原來每月44萬多元,增加到每月60萬元。單這個片區(qū)一年就給集體經(jīng)濟(jì)增加收入150多萬元,每年集體經(jīng)濟(jì)收入增加近30%。實現(xiàn)了“收廠租”到“收鋪租”的轉(zhuǎn)變。
記者在寮廈村看到,在鴻運(yùn)鞋材廣場周邊,還形成了很多與鞋有關(guān)的配套商家�！斑@些與鞋相關(guān)配套商家有300多家,今年來才成倍增加。鋪租也由1000元/月飆升到6000元/月。周邊一些小工廠也順勢改造成鋪位,租金更是由以前的8元/平方米上升到300元/平方米�！狈劫R成說。
目前,寮廈村廠房空置率為零,出租屋空置率也由去年年底的50%降為現(xiàn)在的20%。更重要的是,通過改造舊廠房建成鞋材皮料銷售基地,寮廈村有效提高了土地的使用效益,推進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級。
復(fù)制“鴻運(yùn)模式”,還需根據(jù)實際情況
以“鴻運(yùn)二期”為帶動,寮廈村通過騰籠換鳥和二次招商,已成功消化原10家關(guān)停外企空置的廠房,今年的村集體收入也保持了去年的水平。省委書記汪洋走訪鴻運(yùn)鞋材市場期間,聽說效益不錯時,直言“辦工廠不如辦市場”。
“鎮(zhèn)中心周邊的村,利用土地商業(yè)優(yōu)勢,淘汰落后產(chǎn)能,通過‘退二進(jìn)三’方式,來實現(xiàn)‘騰籠換鳥’�！睎|莞市委常委、副市長江凌認(rèn)為,“這種模式對東莞相當(dāng)數(shù)量有條件的村,是個很好的發(fā)展方向�！�
“然而,對于現(xiàn)有絕大部分村來說,土地商業(yè)價值低,不容易發(fā)展商業(yè)。這些村面臨的問題是怎樣幫助現(xiàn)有的中小企業(yè)來提升。”江凌話鋒一轉(zhuǎn),“從村的角度來看,單個村不容易做到,那么從市一級來說,我們當(dāng)前很重要的工作就是要組建公共行業(yè)創(chuàng)新平臺,通過這些平臺直接為企業(yè)的升級轉(zhuǎn)型進(jìn)行服務(wù)。”
寮廈村成功將舊廠改造為商貿(mào)中心,是厚街鎮(zhèn)推進(jìn)集約用地、提高土地經(jīng)營效益的一個縮影。目前,該鎮(zhèn)通過改造舊廠、舊村等方法,已盤活土地資源3000多畝�！傍欉\(yùn)模式”被東莞市列入全市“退二進(jìn)三”工程示范單位和轉(zhuǎn)型升級示范點。
但廠房、出租房改鋪面,是否一改就靈?江凌表示,并不能將寮廈的模式復(fù)制到其他村鎮(zhèn)里面去,也要根據(jù)各自的實際情況來做。他說:“對于東莞來說,最核心的是把現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)、特別是大批有成長能力的企業(yè)通過政府扶持和商業(yè)機(jī)構(gòu)的支持,實現(xiàn)它的升級和轉(zhuǎn)型�！�
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