研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
商業(yè)房地產(chǎn)：冬天還未結(jié)束
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某種程度上來說，投資房地產(chǎn)是寬心的。對許多人來說，畢竟那些看得見的磚瓦是實(shí)實(shí)在在的資產(chǎn)，并不像那些金融市場復(fù)雜的證券，成天交易而且波動(dòng)不定。
但是，這種資產(chǎn)的有形性特征也會導(dǎo)致過度投機(jī)。銀行總是愿意以房產(chǎn)抵押發(fā)放貸款，可放出越多資金，房地產(chǎn)價(jià)格也就越高。
經(jīng)過兩年陣痛后，美國房屋價(jià)格似乎開始企穩(wěn)。但是，現(xiàn)在的焦點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)市場。大量的銀行貸款被捆綁打包成有著商業(yè)房產(chǎn)抵押支持的復(fù)雜債券(CMBS)，由于銀行借款資金的推動(dòng)使得商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格急劇飆升，然而目前這些貸款違約率開始上升。因此，借助于低廉的融資，投機(jī)者又一次運(yùn)用古老的伎倆：用租金償還利息和預(yù)期資本升值。
現(xiàn)在看來這種方法的收益也還不錯(cuò)。信息服務(wù)機(jī)構(gòu)IPD計(jì)算了全球商業(yè)泛地產(chǎn)收益指數(shù)，在1998年和2007年之間，該指數(shù)增長了3倍，超過了全球股票市場收益。
但是現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)的空置率猛增，而且在一些商業(yè)領(lǐng)域，比如投行對辦公的需求可能再也回不到以前的頂峰時(shí)期了。
小銀行將損失更多
泡沫的余波在金融市場中可能會持續(xù)很久。華爾街在慶祝道瓊斯指數(shù)重回9000點(diǎn)，但是第一次道瓊斯指數(shù)越過9000點(diǎn)是在11年前，也就是1998年。同證券市場一樣，房地產(chǎn)市場的狀況也是如此，在日本，土地價(jià)格距1991年的高峰仍然低60%左右。
早在十年前，美國房屋購買者接受了錯(cuò)誤的信念，即被反復(fù)灌輸從美國全國看來，自二戰(zhàn)后房屋價(jià)格不會下跌，然而現(xiàn)在房屋價(jià)格的確下跌了。由于商業(yè)房產(chǎn)的所有者努力避免因?yàn)楝F(xiàn)在出售房產(chǎn)而造成確定的損失，因此商業(yè)房產(chǎn)交易清淡。那些房主暗地認(rèn)為商業(yè)房地產(chǎn)市場馬上將會反彈，但是價(jià)格下行的階段或許還會延長。
這樣的下跌將會使得銀行進(jìn)一步蒙受損失。盡管銀行不可避免地遭遇諸如商業(yè)抵押擔(dān)保證券（CMBS）交易債券的損失，銀行也很可能慢慢減記商業(yè)房地產(chǎn)貸款。另外一方面，隨著這些公司需要再融資，除非銀行能夠籌集更多資金，否則這些貸款的損失將不避免。
信貸評級機(jī)構(gòu)Realpoint表示，在過去的12個(gè)月里已有近290億美元、約占整體的3.5%的商業(yè)抵押擔(dān)保證券貸款成為拖欠賬款（借款人沒有按時(shí)交納利息）。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為到今年年底，拖欠率有可能達(dá)到6%。
德意志銀行的分析師理查德?帕克斯認(rèn)為商業(yè)抵押擔(dān)保證券違約率最終將達(dá)到12%。商業(yè)抵押擔(dān)保貸款違約率升高連同不良建筑業(yè)貸款一起，可能將造成美國銀行在商業(yè)物產(chǎn)上損失2000億到2300億美元。而許多小銀行將因此破產(chǎn)。
大多數(shù)損失很可能發(fā)生在小的地區(qū)銀行，而不是去年動(dòng)蕩的華爾街巨頭。如果這些貸款的損失是潛在并且致命的話，這將使得美國政府左右為難。政府會否允許這些太小不值得援救的銀行倒閉，進(jìn)而摧垮銀行所服務(wù)的地區(qū)經(jīng)濟(jì)？可是如果施手援助的話，監(jiān)管者資金又從何而來呢？
租金下降擴(kuò)散至全球
這個(gè)困境還將擴(kuò)散至全球，因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的下跌比居民住房地產(chǎn)有更大的區(qū)域擴(kuò)散性。在新加坡和中國香港等亞洲金融中心、印度和俄羅斯等新興市場經(jīng)濟(jì)國家、西班牙和愛爾蘭等歐洲國家，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格和租金已經(jīng)開始不同程度下滑。
意大利最大的地產(chǎn)公司之一Risanamento正在想盡辦法逃避債主們。在西班牙和愛爾蘭，房屋空置量激增、房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，而工地上的起重機(jī)也只能在那里"袖手旁觀"。
在過去的一年里，匈牙利的布達(dá)佩斯的房屋空置率已飆升至15%，而捷克的布拉格的空置率已經(jīng)翻了一番（大約10%）。租金下降最多的城市是俄羅斯，莫斯科的房屋租金在到6月底為止的12個(gè)月里下滑了63%。隨著近五分之一的辦公物業(yè)空閑，房屋租金及售價(jià)有可能進(jìn)一步走低。
亞洲也沒有逃脫房產(chǎn)市場下滑這一魔掌。像新加坡、中國香港這樣的金融中心為亞洲受波及最嚴(yán)重的物業(yè)市場。隨著銀行大軍的失業(yè)，銀行存款余額萎縮，辦公空間需求量會進(jìn)一步減少。
高緯物業(yè)顧問有限公司表示，新加坡優(yōu)質(zhì)辦公區(qū)最先在亞洲降低租金，2008年6月到2009年6月間暴跌近50%以上。同期，中國香港以43%的下跌率緊隨其后。孟買（40%）及中國上海（32%）位居第三和第四。
更大的危險(xiǎn)在于拒絕承認(rèn)問題的嚴(yán)重性。也有一些國家開始意識到問題的嚴(yán)重性：在英國，商業(yè)房產(chǎn)實(shí)際價(jià)格下跌了50%，大的房地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)籌集資金來支撐其報(bào)表和降價(jià)來吸引外國投資者來倫敦買房。
從過去的日本例子可以告訴我們，短期大幅降價(jià)比長期的市場低迷和拒絕問題嚴(yán)重性要來得更加明智。
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