研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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研究報告
沈陽地產(chǎn)營銷需要"突破口" 不能只打價格戰(zhàn)
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大盤圍城
隨著城市經(jīng)濟規(guī)模的膨脹和外來人口的不斷增加，郊區(qū)化成了一個大型城市發(fā)展的必然過程。據(jù)沈陽市房地產(chǎn)研究所所長范翰章教授介紹，2007年開發(fā)建設的項目中，已有90%以上在二環(huán)外，城市郊區(qū)化的趨勢已非常明顯。
四五年前，沈陽的郊區(qū)大盤就已經(jīng)出現(xiàn)，動輒50萬平、100萬平的開發(fā)面積讓人記憶猶新。這些郊區(qū)大盤主要集中在二環(huán)外，甚至三環(huán)外，以于洪新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)、渾南新區(qū)居多。而到了2007年，隨著品牌開發(fā)商的先后進入，沈陽也走入了超級大盤時代，150萬平、200萬平的開發(fā)面積讓這些項目足以成為一個個“小鎮(zhèn)”。而今天，這些郊區(qū)大盤的開發(fā)軌跡已經(jīng)走出三環(huán)，足跡遍布蘇家屯、沙嶺地區(qū)。
在2008年沈陽春季房交會上，郊區(qū)大盤的集聚效應已經(jīng)非常明顯。據(jù)房交會組委會相關責任人介紹，參加展會的樓盤建筑面積超過50萬平方米的大盤有20個左右，超百萬建筑面積的樓盤則有5個。而這些項目多在二環(huán)外。
今年7月，沈陽市房產(chǎn)局公布的資料顯示，2009年上半年沈陽在售的品牌大盤都取得了不俗的銷售業(yè)績，其中有75％左右的項目是在2007年以前就開始銷售的郊區(qū)項目。此外，今年上半年沈陽市商品房合同備案主要集中在鐵西新區(qū)、于洪區(qū)、渾南新區(qū)、東陵區(qū)和沈北新區(qū)等區(qū)域，這說明沈陽的郊區(qū)城市化進程正進一步加快，百姓購房的熱點已經(jīng)向二環(huán)周邊轉(zhuǎn)移。大盤圍城，顯然已經(jīng)是個不爭的事實。
市場大考
“每一次當潮水退去時，才會發(fā)現(xiàn)到底是誰在‘裸泳’�！惫缮癜头铺氐倪@一著名比喻不單單適用于股市，樓市也同樣適用。2008年風起云涌的房地產(chǎn)市場給所有開發(fā)商進行了一次意義深刻的大考。
在2007年近乎瘋狂的拿地風潮過后，市場并沒有再現(xiàn)2007年樓市供銷兩旺的情形。2008年下半年開始，直到2009年春節(jié)前后，開發(fā)商與購房者進行了一次觀望PK戰(zhàn)。拐點說與抄底論讓購房者集體觀望，開發(fā)商則迎來了資金鏈斷裂的危機。一位從業(yè)多年的職業(yè)經(jīng)理人對記者坦言：“2007年‘家家都賣房、月月創(chuàng)新高’的好日子一去不復返，誰都沒想到市場會給開發(fā)商來次大考。2008年年底是最艱苦的日子，資金鏈是開發(fā)商的生命鏈啊。”雖然業(yè)內(nèi)多位專家都表示，沈陽市民的購買力和剛性需求仍在增長，但是，“市場已經(jīng)不再像以前那么好做了。市場不好的情況下競爭更加激烈，購房者的選擇越來越多，你除了要拼價格，拼品質(zhì)，營銷手段也要創(chuàng)新再創(chuàng)新�！鄙蜿栆患抑禺a(chǎn)代理公司的負責人對記者說，“我們曾經(jīng)在一個月內(nèi)給一個項目做了20個營銷方式上的提案�！�
房地產(chǎn)促銷大戰(zhàn)是市場大考的一部分。從最單純直接的降價、送家電裝修、送物業(yè)，到送旅游、送明星演唱會門票，送商鋪租賃權(quán)，街頭派單、路演、明星選秀多種宣傳方式齊上陣，全方位“轟炸”只為給售樓處帶來人氣，吸引更多人到現(xiàn)場看房買房�！盎顒硬诲e，可房子到底啥樣我們不能眼見為實，”購房者李先生的看法很有代表性，“僅看宣傳單不行，至少得有沙盤，有個售樓員給我們講解一下吧�！�
營銷新路
位于郊區(qū)的大盤項目經(jīng)常遇到一個問題：項目地理位置偏遠，購房者看房難，而各項活動多在市中心人流較大的地段舉行，很少有購房者會在參加活動后就當場決定買房。人氣不足導致成交不高。守株待兔顯然不適合郊區(qū)大盤，那么只有主動出擊了。
除了街頭派單的傳統(tǒng)“打法”，部分有實力的開發(fā)商選擇了在市中心地段搭建項目售樓處或展示中心。在大東區(qū)二臺子區(qū)域，記者來到蒲河旁某項目的售樓中心。超大沙盤+VCR演示、售樓員現(xiàn)場講解、看房車隨時候命，開發(fā)商將售樓處整個搬到了這里�！拔覀冞@個售樓中心和項目現(xiàn)場的一樣豪華，造價不菲啊，”該項目售樓員介紹說，“和我們離得比較近的項目也都在市內(nèi)設了售樓處，一部分和我們同在二臺子，另一部分在市府廣場旁的寫字樓里。購房者到市內(nèi)售樓處看房后再坐我們的直通車去現(xiàn)場實地看看，效果確實不錯。”而記者了解到，一些郊區(qū)大盤采用了“多點開花”的營銷手段，在沈陽市內(nèi)各繁華地段的大型商場、寫字樓等人流密集處設立宣傳點。在卓展購物中心一樓，經(jīng)常會有一些中高端項目進行展示，但持續(xù)時間往往不長。在萬豪、喜來登這樣的五星級賓館內(nèi)，通常也會發(fā)現(xiàn)一兩家高端樓盤展位的身影，不過由于租金不菲，樓盤展示的時間往往也有限。
顯然，這種在市中心地段設立展示中心的營銷新方式確實給郊區(qū)大盤帶來了人氣，但營銷成本也隨著上漲，恐怕只有資金實力雄厚的品牌開發(fā)商才敢于嘗試。“我們非常喜歡沈陽的房交會，人氣足，老百姓認可，”某郊區(qū)大盤項目的策劃總監(jiān)說，“項目在展會上可以全方位展示，成交特別好。要是沈陽有個持續(xù)時間長點的房產(chǎn)類展會就好了。”“開發(fā)商要是能聚在一起賣房子多好，”市民尚女士給開發(fā)商支招，“像逛超市一樣，沈陽要是有個房產(chǎn)超市就好了。我們和開發(fā)商都方便了�！庇浾攉@悉，近期，全國首家房產(chǎn)MALL即將登陸沈陽，廣大購房者即將享受到一場全新的地產(chǎn)盛宴！
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郊區(qū)大盤不能只打價格戰(zhàn)
郊區(qū)大盤既有配套、交通上的兩大硬傷，又有價格洼地的優(yōu)勢，所以在競爭日益激烈的今天，營銷手段上顯然不能只靠價格戰(zhàn)�？梢哉f，目前的一些遠郊樓盤已經(jīng)陷入了價格戰(zhàn)，你家起價2700元/平方米，我家就要來個成本價2650元/平方米起。價格血拼無止境，大盤拼的就是價格？顯然，這對整個遠郊樓盤的發(fā)展都是不利的，對購房者來說，“便宜沒好貨”，“開發(fā)商賣這么便宜難免不會對工程偷工減料”的想法是很現(xiàn)實的。
在目前的市場情況下，除了價格之外，遠郊樓盤還應利用自身的優(yōu)勢，靠特色贏得市場。以旅游、度假為主導的遠郊項目，可與旅行社、酒店和攝影機構(gòu)聯(lián)姻，采取度假與經(jīng)營相結(jié)合的方式，自然會吸引更多度假型購房者的到來。而多種多樣的營銷手段顯然比價格戰(zhàn)更為引人眼球。主打?qū)W區(qū)的項目可走入校園，主打青年人的可以舉辦聯(lián)誼派對。當然，產(chǎn)品一定要能全方位展示給目標人群，給參與活動的意向購房者留下深刻印象。“走出去”的營銷方式顯然更適合郊區(qū)大盤。
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