論壇實(shí)錄:上海寫字樓市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀及未來走勢(shì)

     全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟系列論壇
　　進(jìn)入2009年年中，不管中國(guó)經(jīng)濟(jì)將以怎樣的態(tài)勢(shì)發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)住宅市場(chǎng)似乎提前進(jìn)入回暖狀態(tài)。地王又開始不斷涌現(xiàn)，不少企業(yè)再次重啟上市。遠(yuǎn)觀后續(xù)大勢(shì)，繼回暖政策的效力下，住宅市場(chǎng)高歌猛進(jìn)，寫字樓市場(chǎng)的走向又將如何？
　　面對(duì)全球性的經(jīng)濟(jì)迷局，為何住宅市場(chǎng)持續(xù)熱銷，而寫字樓市場(chǎng)卻遲遲無法擺脫經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依舊低迷的陰影？同樣是面臨“嚴(yán)冬”形勢(shì)，又緣何七成寫字樓樓盤嚴(yán)重滯銷，而仍有寫字樓樓盤逆市飄紅？未來走勢(shì)中，寫字樓市場(chǎng)是否將重新回暖還是繼續(xù)在十字路口徘徊？回暖的時(shí)機(jī)又何在？
　　面對(duì)紛呈繁復(fù)的市場(chǎng)形勢(shì)，寫字樓市場(chǎng)憧憬復(fù)蘇并尋找全新的未來，而復(fù)蘇與新未來的原動(dòng)力必然是改變！因此，我們邀請(qǐng)上海地產(chǎn)界專家、知名人士參加， 共商大計(jì)，有論有談，以新銳前瞻的思想激烈碰撞，共同探討與尋找復(fù)蘇與改變中的商業(yè)地產(chǎn)新未來。
　　本次論壇旨在搭建專業(yè)交流平臺(tái)，共同研討寫字樓市場(chǎng)面臨的種種問題和未來發(fā)展趨勢(shì)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，緊密聯(lián)系和團(tuán)結(jié)廣大房地產(chǎn)經(jīng)理人，以實(shí)現(xiàn)資源共享、相互支持、共同發(fā)展，為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展與轉(zhuǎn)型做出貢獻(xiàn)。
　　活動(dòng)日期、地點(diǎn)
　　活動(dòng)日期：2009年8月16日（星期日）14：00
　　活動(dòng)地點(diǎn)：華宜大廈現(xiàn)場(chǎng)接待中心
　　活動(dòng)主題
　　主題：上海寫字樓市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀及未來走勢(shì)
　　分主題：
　　上海寫字樓市場(chǎng)市場(chǎng)現(xiàn)狀探討研究
　　上海寫字樓未來走勢(shì)預(yù)判
　　波動(dòng)市場(chǎng)下，上海寫字樓的應(yīng)對(duì)之道
　　活動(dòng)組織
　　主辦： 全經(jīng)聯(lián)上海分盟
　　協(xié)辦： 大華集團(tuán)上海華宜置業(yè)有限公司
　　上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)
　　媒體支持：
　　21世紀(jì)報(bào) 田新杰
　　天天新報(bào) 胡燕
　　時(shí)代報(bào) 桂永剛
　　上海商報(bào) 顧英
　　搜狐焦點(diǎn)網(wǎng) 張睿卿
　　出席嘉賓：
　　胡新輝 大華集團(tuán)華宜置業(yè)總經(jīng)理
　　朱大鳴(朱大鳴博客,朱大鳴新聞,朱大鳴說吧) 上海春之聲集團(tuán)董事長(zhǎng)、上海全經(jīng)聯(lián)主席
　　李戰(zhàn)軍(李戰(zhàn)軍博客,李戰(zhàn)軍新聞,李戰(zhàn)軍說吧) 浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任
　　張 鍵 住美投資董事長(zhǎng)、上海全經(jīng)聯(lián)副主席
　　朱曉紅 豪宅網(wǎng)總編、
　　李 驍 上海全經(jīng)聯(lián)副主席 中國(guó)全經(jīng)聯(lián)寫字樓專業(yè)委員會(huì)委員
　　劉宇峰 上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理
　　趙春雷 上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理 
    上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理 趙春雷
　　【趙春雷】：我們借華宜大廈來召開這次全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟系列論壇，首先要感謝大華集團(tuán)給予的大力支持。
　　今天論壇的主題是上海寫字樓的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，出席的嘉賓有大華集團(tuán)華宜置業(yè)總經(jīng)理胡新輝胡總，上海春之聲集團(tuán)董事長(zhǎng)、上海全經(jīng)聯(lián)主席朱大鳴(朱大鳴博客,朱大鳴新聞,朱大鳴說吧)；浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任李戰(zhàn)軍(李戰(zhàn)軍博客,李戰(zhàn)軍新聞,李戰(zhàn)軍說吧)；上海全經(jīng)聯(lián)副主席北大縱橫集團(tuán)張鍵；豪宅網(wǎng)總編朱曉紅；上海全經(jīng)聯(lián)副主席，中國(guó)全經(jīng)聯(lián)寫字樓專業(yè)委員會(huì)委員，上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍；上海全經(jīng)聯(lián)副秘書長(zhǎng)馮曉東；上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理劉宇峰。
　　出席今天的媒體朋友有：I時(shí)代報(bào)、上海商報(bào)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)等；
　　我們要談今后上海辦公樓發(fā)展趨勢(shì)，想聽各位專家的意見，李總這邊有乘星行最新的辦公樓市場(chǎng)研究方面的一些數(shù)據(jù)，先向大家匯報(bào)一下，可以讓大家直觀的了解一下市場(chǎng)。 
    海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理 李驍
　　【李驍】：我們的論壇也得到全經(jīng)聯(lián)北京的支持，在主要網(wǎng)站上的首頁(yè)都預(yù)告了我們這個(gè)論壇的召開，而且全經(jīng)聯(lián)寫字樓專業(yè)委員會(huì)將在8月28日北京正式揭牌。
　　剛才有媒體問我全經(jīng)聯(lián)是怎么回事，借此機(jī)會(huì)我介紹一下，全經(jīng)聯(lián)是全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)下屬全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人的聯(lián)盟，更多的介紹，建議大家可以到網(wǎng)上游覽一下。
　　我主要是代表華宜大廈給大家匯報(bào)一下關(guān)于寫字樓一些最新的情況，并且簡(jiǎn)要的結(jié)合操作華宜大廈情況說一下我們對(duì)目前寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀的理解，然后再聽各位專家的意見。
　　乘星行商業(yè)地產(chǎn)部這個(gè)報(bào)告目前是一個(gè)最新的報(bào)告，個(gè)別數(shù)據(jù)到現(xiàn)在還沒有最終的完成，從市場(chǎng)供應(yīng)量來看，2009年7月，上海寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)18.76萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)33.62%，同比增長(zhǎng)16.45%，供應(yīng)量增長(zhǎng)幅度又一次放大。從環(huán)線來看，內(nèi)環(huán)內(nèi)是本月寫字樓供應(yīng)的主要區(qū)域，面積占到近60%；從區(qū)縣范圍看，主要集中在浦東、閘北兩區(qū)。
　　市場(chǎng)成交量：2009年7月，上海寫字樓市場(chǎng)成交13.37萬(wàn)平米，環(huán)比微降1.55%，同比增長(zhǎng)幅度較大，達(dá)85%之多。從環(huán)線來看，外環(huán)以內(nèi)各環(huán)線成交面積占比都在20%以上，處于相對(duì)均衡狀態(tài)；從區(qū)縣來看，嘉定、普陀、徐匯、松江成交面積占比均超過了10%，嘉定區(qū)更是占到了20%以上。
　　供求比：2009年7月，供應(yīng)放量、成交走低使供求關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槊黠@的供過于求，上海寫字樓市場(chǎng)當(dāng)月供求比為1.40：1。2009年1-7月份累計(jì)供求比為0.94：1，2008年8月-2009年7月的供求比為1.26：1
　　成交價(jià)格：2009年7月，上海寫字樓市場(chǎng)成交均價(jià)18108元/平米，環(huán)比上漲12.15%，同比上漲16.03%；相比2008年8月-2009年7月一周年的成交均價(jià)17712元/平米，高出2%，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)的成交面積占比的上升和高端寫字樓的大面積成交使本月成交價(jià)格上漲的原因。
　　空置率：仍為6月份的數(shù)據(jù)，，2009年6月甲級(jí)寫字樓業(yè)主的優(yōu)惠措施收效頗微，上海六大商圈甲級(jí)寫字樓空置率為12.50%，比5月份又微降0.3個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比降幅2%；外圍經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰霾不散，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)尚未進(jìn)入大范圍復(fù)蘇軌道是其根本原因。
　　租金水平也是6月份的數(shù)據(jù)，2009年6月，上海甲級(jí)寫字樓租金水平微幅下跌，為8.10元/平方米/天；預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間甲級(jí)寫字樓租金水平將在此低位徘徊。
　　總體的來說，上海的寫字樓現(xiàn)狀仍不樂觀，我們統(tǒng)計(jì)了整個(gè)上海單價(jià)在售的寫字樓當(dāng)中25個(gè)項(xiàng)目的銷售情況來統(tǒng)一分析，整個(gè)上海市寫字樓的銷售情況80%以上都不是很理想。這就是簡(jiǎn)要的上海寫字樓最新的一些市場(chǎng)情況。
　　那么我們結(jié)合這個(gè)市場(chǎng)，談一下華宜大廈的大概情況，09年5月份，華宜大廈在整個(gè)上海寫字樓銷售情況當(dāng)中5月份是排在第九名，6月份排在第六名，7月份排第一名，8月份有望進(jìn)入前三名，最壞的情況也不會(huì)低于前五名，大概是這樣的情況。
　　為什么華宜大廈還是可以做到逆勢(shì)的飄紅呢？之前我們?cè)谝恍┱搲�上，談到的�?duì)寫字樓市場(chǎng)的見解和看法，即金融危機(jī)下寫字樓的應(yīng)對(duì)之道，通過操作華宜大廈，我們?cè)趯懽謽堑膽?yīng)用上現(xiàn)在回過頭來看，效果是比較好的。
　　總體來說有三點(diǎn)：第一，在弱勢(shì)的時(shí)候，針對(duì)客戶的需求，按照客戶的需求打造適銷對(duì)路的產(chǎn)品，華宜大廈在建造之初，開發(fā)商專程多次到東京考察寫字樓，在一些細(xì)節(jié)的處理上是花費(fèi)了很大的心思，這是一個(gè)，接下來還會(huì)給大家提供一些背景資料，會(huì)有詳細(xì)的介紹，就在此論壇上不再介紹關(guān)于項(xiàng)目本身的情況。
　　第二，越是在弱勢(shì)的情況下，越要關(guān)注細(xì)節(jié)和更加的敬業(yè)，我們做市場(chǎng)營(yíng)銷、做產(chǎn)品就像捕魚，市場(chǎng)好的時(shí)候，魚肥肉多，我們捕撈魚的網(wǎng)不用織的那么密，而在市場(chǎng)弱的時(shí)候，我們就需要織密網(wǎng)，甚至用布來捕撈魚，這就應(yīng)對(duì)之道。
　　第三，要勇于創(chuàng)新，在華宜大廈營(yíng)銷當(dāng)中，至少我們是朝兩個(gè)方面做出努力，一個(gè)方面，在產(chǎn)品打造的本身，剛才已經(jīng)講了，在建材上創(chuàng)新應(yīng)用上，對(duì)幕墻的處理，大家就會(huì)看到整個(gè)開發(fā)商的團(tuán)隊(duì)，花了很大的心思來做這個(gè)產(chǎn)品，就單單一個(gè)外墻的處理，對(duì)新風(fēng)系統(tǒng)的處理，至少有幾個(gè)地方的創(chuàng)新，有很多方面，華宜大廈不是一個(gè)頂級(jí)的寫字樓，但是很多方面用心的處理，在整個(gè)上海寫字樓當(dāng)中是處于領(lǐng)先位置的，不能說絕對(duì)的第一，也不能說做的絕對(duì)的好，但是在很多細(xì)節(jié)方面是領(lǐng)先的。當(dāng)大家看到我們的背景資料就會(huì)有所感受。
　　另一方面在營(yíng)銷上，我們對(duì)產(chǎn)品理念的挖掘上，我們?cè)谡麄�(gè)上海是第一個(gè)推出了優(yōu)勢(shì)商務(wù)的理念，并挖掘了符合為這個(gè)理念所具備的標(biāo)準(zhǔn)，5A的標(biāo)準(zhǔn)，我們所說的5A不是5A智能，而是具備優(yōu)勢(shì)商務(wù)概念的5個(gè)方面的樓宇優(yōu)勢(shì)，關(guān)于這個(gè)背景資料，我們也會(huì)發(fā)給大家，在這里就不占用更多的時(shí)間來解釋。所以我們?cè)趧?chuàng)新方面也做了兩個(gè)方面的努力，一個(gè)是產(chǎn)品的創(chuàng)新，一個(gè)是產(chǎn)品營(yíng)銷理念的創(chuàng)新，
　　最后來看華宜大廈銷售的結(jié)果是比較好的，今天看到的售樓處在9月中旬就要拆了，一方面是施工的原因，另一方面銷售已經(jīng)接近尾聲了，內(nèi)部要是的銷售目標(biāo)在10月份把銷售要結(jié)束掉，到目前為止，華宜大廈總的銷售量應(yīng)該講，整體的銷售率除去有一部分的保留單元之外，到8月底要接近80%，我們?cè)?個(gè)月的時(shí)間里面把10個(gè)億的寫字樓基本就銷售完畢了，商場(chǎng)一層已經(jīng)全部賣完了，二層也賣的差不多了，所以商場(chǎng)這一塊基本賣完了，所以整個(gè)樓的營(yíng)銷是比較好的，剛才也介紹了，目前上海寫字樓的營(yíng)銷狀況是非常嚴(yán)峻的，我們希望以我們的實(shí)踐和見解能為上海寫字樓的營(yíng)銷和發(fā)展做出參考和貢獻(xiàn)，我的發(fā)言就到這里，謝謝大家。
　　【趙春雷】：謝謝，下面有請(qǐng)朱總來發(fā)言，我們今天的主題就是未來上海寫字樓的發(fā)展趨勢(shì)。
 

上海春之聲集團(tuán)董事長(zhǎng) 朱大鳴
　　【朱大鳴】：可喜可賀，華宜大廈是由乘星行代理，剛開盤的時(shí)候形勢(shì)非常的嚴(yán)峻，在經(jīng)濟(jì)沒有完全復(fù)蘇的情況下，華宜大廈所處是徐家匯商圈，但是它的地點(diǎn)并不是最好的，因?yàn)榈靥幰松铰�，地段還是比較的嘈雜，而且這個(gè)樓前期也是一個(gè)爛尾樓，但是在乘星行的營(yíng)銷手段和創(chuàng)新模式下，上次我就聽說在7月份獲得排名第一。
　　上海的寫字樓經(jīng)過住宅的小陽(yáng)春，先是北京、上海房?jī)r(jià)在不斷的漲價(jià)，但是最近7月份的量是在萎縮，可能是跟我們的供應(yīng)鏈有關(guān)系，但是辦公樓的市場(chǎng)，一些媒體和機(jī)構(gòu)分析，租金持續(xù)的下滑，空置率持續(xù)的上升，具體的數(shù)據(jù)我記不太清楚了，包括有一個(gè)樓，我也參觀過，在陸家嘴，現(xiàn)在是上海農(nóng)業(yè)銀行在里面買了8個(gè)樓層，樓建的非常漂亮，在金融危機(jī)下，我們中資企業(yè)外資企業(yè)對(duì)成本控制的非常嚴(yán)格，所以金融危機(jī)確實(shí)對(duì)我們一些實(shí)體企業(yè)在成本控制上影響很大，他們控制的很嚴(yán)，但是我認(rèn)為，辦公樓市場(chǎng)還是有它的機(jī)會(huì)，現(xiàn)在已經(jīng)有回暖的跡象，盡管這樣，辦公樓的市場(chǎng)還是需要我們開發(fā)商、代理商不斷的努力，這個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量持續(xù)，至少到2012年沒有看到供應(yīng)量往下減，辦公樓市場(chǎng)一直比住宅市場(chǎng)嚴(yán)峻，我們的客戶群一個(gè)是投資客，一個(gè)是自住客，我們要有這樣的信心，住宅市場(chǎng)盡管是火爆，但是著重投資客來說，回報(bào)率肯定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)地產(chǎn)，低于我們的辦公類，我們的辦公樓現(xiàn)在再怎么差，3%-5%的回報(bào)率還是有的，住宅市場(chǎng)回報(bào)率很可憐就是2%-3%，但是我認(rèn)為許多的富豪們或者是經(jīng)理們他們是為了追求市場(chǎng)，追求物業(yè)的增值，包括像是我們的華宜大廈，包括商業(yè)地產(chǎn)、高檔住宅市場(chǎng)，它的地段不可復(fù)制性是顯而易見的。今天媒體都在，我想呼吁一下，最近住宅市場(chǎng)二套房又嚴(yán)控了，我們始終對(duì)二套房的控制是有疑義的，因?yàn)槎�套房并不是投機(jī)客占主導(dǎo)的，我認(rèn)為改善型房子不是投機(jī)需求，還是剛性需求強(qiáng)，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)跟豪宅市場(chǎng)是一樣的，因?yàn)楹勒�市�?chǎng)包括我們的0.3以下的容積率別墅，包括我們的商鋪、寫字樓，現(xiàn)在的稅費(fèi)非常高，最高要達(dá)到40%多，將近50%，這樣的稅收前提下，對(duì)于我們這一塊市場(chǎng)，特別是出售型的寫字樓、商鋪，必然會(huì)帶來一種限制，我認(rèn)為這個(gè)政策有必要改一下，因?yàn)楫?dāng)時(shí)對(duì)這一塊的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)控，接下來在稅收上要有所改善和放松，否則這個(gè)市場(chǎng)仍然嚴(yán)峻，所以我們要呼吁一下稅費(fèi)要減，現(xiàn)在都還在救市，我們的經(jīng)濟(jì)還沒有完全走出低谷，包括商業(yè)地產(chǎn)都是房地產(chǎn)大的范疇里面，我們還是要振興。謝謝大家。
　　【趙春雷】：接下來有請(qǐng)張教授發(fā)言。 
 北大縱橫管理咨詢集團(tuán) 張鍵
　　【張鍵】：我想請(qǐng)教一個(gè)問題，你現(xiàn)在的主要客戶分類有哪些？
　　【趙春雷】：20%是投資，80%是自用。
　　【張鍵】：還是首先祝賀開發(fā)商幾個(gè)月來取得這么好的成績(jī)，4月份也來做過一個(gè)座談，當(dāng)時(shí)我也提到了，這樣一個(gè)地段，客戶定位很重要，因?yàn)樗�不是受�?jīng)濟(jì)危機(jī)影響最大，當(dāng)時(shí)的跡象很明顯，特別是從去年年底來看，上海有傳統(tǒng)的CBD，徐家匯、人民廣場(chǎng)、南京西路，這幾個(gè)CBD有一個(gè)特點(diǎn)，500強(qiáng)的外資企業(yè)比較多，但是在中山西路這里，它是屬于大徐家匯商圈，它不是甲級(jí)地段，但是針對(duì)的客戶也不是500強(qiáng)，可能國(guó)內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)會(huì)多一點(diǎn)，我們之所以也可以取得這么好的成績(jī)，也是跟我們的銷售團(tuán)隊(duì)知名度有關(guān)系，但是最關(guān)鍵的還是定位。 
    豪宅網(wǎng)總編 朱曉紅
　　【朱曉紅】：剛才幾位專家對(duì)寫字樓市場(chǎng)做了一些分析，特別是華宜大廈的銷售情況也做了一個(gè)介紹。我覺得寫字樓市場(chǎng)下面的情況還是比較嚴(yán)峻的，華宜大廈銷售比較好可能與他們的營(yíng)銷方案有關(guān)，最近我接到廣東電子商會(huì)和深圳電子商會(huì)會(huì)長(zhǎng)和副會(huì)長(zhǎng)打電話給我，讓我打聽一下世博期間寫字樓租賃好不好，他們怕到時(shí)候一開會(huì)，再搶占就來不及了。從未來來看，世博會(huì)到明年上半年會(huì)有一部分的企業(yè)和商會(huì)，他們會(huì)組織人來這里參觀，一些政府要準(zhǔn)備過來租賃寫字樓。但是短期內(nèi)，寫字樓形勢(shì)轉(zhuǎn)好有困難，現(xiàn)在包括陸家嘴地區(qū)的寫字樓租賃情況非常的糟糕，價(jià)格一直在下跌，在浦東的一些大樓租金已經(jīng)由原來的3塊下跌到2塊，說明從現(xiàn)狀來看，寫字樓銷售的形勢(shì)并不好，但是在這個(gè)不好的形勢(shì)下，華宜大廈的銷售成功，主要是營(yíng)銷手段、把握賣點(diǎn)等方面的工作做的比較細(xì)致，把我們這個(gè)地段上的樓盤推銷給適合的人，我想在前前后后也做了很多的調(diào)研，我們也要看一下下一步如何走，我們要站在消費(fèi)者的角度需求去做，其實(shí)好的寫字樓市場(chǎng)還是有它的的契機(jī)，當(dāng)然一個(gè)好的優(yōu)秀銷售團(tuán)隊(duì)也是非常重要的，也要有一個(gè)非常好品質(zhì)的產(chǎn)品和營(yíng)銷方案。在目前的形勢(shì)下，只有在營(yíng)銷下面下大功夫，做細(xì)活，如果不做細(xì)活，你的銷售業(yè)績(jī)很難上來。 
    地產(chǎn)名博 馮曉東
　　【馮曉東】：剛才聽了朱總的講話和各位專家的講話，針對(duì)今天會(huì)議的主題我想說三點(diǎn)，第一個(gè)是要肯定，針對(duì)目前自金融危機(jī)以來，乘星行能接受這樣的案子，而且做到今天的銷售業(yè)績(jī)，我是肯定他們的，所以作為同行來講，我為他高興。全經(jīng)聯(lián)確實(shí)做到從理論大師到實(shí)踐大師的應(yīng)用，希望既是理論的研究也是有一些實(shí)際的案例分析。
　　第二，朱總也好張教授也好，都是從你們自己的角度來談的。之前我做營(yíng)銷策劃，我在房產(chǎn)公司以前是做策劃部經(jīng)理的，我想華宜大廈這個(gè)案例的成功，從策劃上說一下它的成功之處。說到這個(gè)項(xiàng)目，我就聯(lián)想到我現(xiàn)在所操作的項(xiàng)目，也是甲級(jí)寫字樓，但是地段不一樣。還有星河國(guó)際也是這樣的項(xiàng)目，但是項(xiàng)目不可比，但是在功能策劃上遇到一樣的問題，華宜大廈在開盤之初，你們定了一系列的營(yíng)銷方案，在具體的應(yīng)用上碰到一些問題，在中間遇到的問題，大家對(duì)于華宜大廈的看法，特別是營(yíng)銷策劃方面這里是屬于CBD的地方，徐家匯的地方，我們也談到上海CBD功能，其實(shí)這里不是屬于真正的上海CBD板塊，這里只是泛徐家匯，這個(gè)時(shí)候，網(wǎng)上也好、媒體也好，自己的同行也好，主要是給予信心，既做了鼓勵(lì)，又有擔(dān)憂。但是5個(gè)月做下來，他們的成功是堅(jiān)持了他們的營(yíng)銷定位。有了自己的前期很準(zhǔn)確的定位，針對(duì)這個(gè)定位選擇一些適當(dāng)?shù)囊庖�，所以在這樣一個(gè)徐家匯非主流CBD地方，可以做到這么一個(gè)銷售業(yè)績(jī)，從營(yíng)銷策劃上面來講，是最前期營(yíng)銷不放松，一般的寫字樓在銷售的時(shí)候，隨著銷售率的變化，他自己會(huì)否定自己營(yíng)銷上面的思路，而且剛才也講到，自用客占到80%，投資客占20%，之前李總也說過，自住客是80%，投資客20%，大家都認(rèn)為現(xiàn)在是剛性的，其實(shí)自住客雖然現(xiàn)在買了，自己也在開公司，但是在某種程度上也是投資。從營(yíng)銷上我也肯定這個(gè)樓盤的成功。
　　第三，圍繞今天的主題寫字樓的營(yíng)銷現(xiàn)狀及未來，我是這樣想的，住宅和商業(yè)地產(chǎn)，本身就是有一個(gè)時(shí)間差，住宅市小陽(yáng)春開始4、5月份到現(xiàn)在房?jī)r(jià)的暴漲，大家看到住宅很火爆，但是商業(yè)地產(chǎn)，它總規(guī)是慢住宅半拍，現(xiàn)在住宅的成交量在調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)跟住宅相比，目前8、9月份也正好是商業(yè)地產(chǎn)還沒有達(dá)到高峰，正在往上走的趨勢(shì)，目前華宜大廈在7月底已經(jīng)達(dá)到上海寫字樓銷售的月冠軍，從整體來講，也可以達(dá)到80%的銷售，我認(rèn)為接下來的剩下的20%會(huì)是一個(gè)很好的宣傳，我也希望你們要合理的利用，如果這20%開發(fā)商的心態(tài)故意夸張也會(huì)導(dǎo)致因小失大，如果心態(tài)故意放松，還是按照以前的定價(jià)來銷售，對(duì)我們來講損失很大，后20%的銷售反映目前上海寫字樓的整體現(xiàn)狀，到一定的時(shí)候都會(huì)平靜，不妨可以在營(yíng)銷戰(zhàn)略和功能定位上換一個(gè)思路，這樣會(huì)取得更好的思路。
　　我還是贊同朱總的看法，我認(rèn)為到2012年或者是到2015年，寫字樓的市場(chǎng)是不飽和的，在上海這么一個(gè)地方，寫字樓的功能定位是非常明確的話，在功能、產(chǎn)品品質(zhì)上注重，后市會(huì)帶來寫字樓的營(yíng)銷高峰，今后隨著住宅的上漲和目前火爆的現(xiàn)狀，寫字樓的市場(chǎng)持續(xù)時(shí)間還會(huì)長(zhǎng)一點(diǎn)。為什么在短短5月份-8月份市可以有很好的局面，現(xiàn)在臺(tái)灣、韓國(guó)、日本的客戶，從商鋪精裝修的辦公樓、毛坯的寫字樓，還有國(guó)際商務(wù)中心，這幾個(gè)成面的客戶全部有了簽約，從這種現(xiàn)象來看是很喜人的，并沒有說業(yè)績(jī)?cè)趺礃�，但是寫字樓暗含的效�?yīng)，在持后的3、4個(gè)月會(huì)爆發(fā)出來，關(guān)鍵是看前期，在項(xiàng)目銷售之前如何做營(yíng)銷功能的定位，堅(jiān)持自己的意見，不要隨意改動(dòng)我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略，但是當(dāng)銷售要達(dá)到尾聲的時(shí)候，我們要換一個(gè)思路。總體來講，我還是看好未來寫字樓市場(chǎng)。
　　【趙春雷】：接下來有請(qǐng)李戰(zhàn)軍老師來發(fā)言。 
    浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任 李戰(zhàn)軍
　　【李戰(zhàn)軍】： 針對(duì)今天的主題我有一個(gè)看法，現(xiàn)在上海市的辦公樓正處在一個(gè)供應(yīng)高峰的階段，到了2012、2013年還會(huì)產(chǎn)生上海巨無霸，就是上海中心，上海市這兩年在亂用一些概念，一個(gè)就是亂用CBD，只有一個(gè)CBD，現(xiàn)在報(bào)紙上喧囂，在忽悠說上海有7個(gè)CBD，實(shí)際上只有1個(gè)，區(qū)域級(jí)有那么多個(gè)是另外一回事，現(xiàn)在為了推銷就說這是CBD。第二個(gè)說法，就是外灘，上海只有一個(gè)外灘，但是現(xiàn)在有南外灘、北外灘、東外灘等等這些說法，無非來講，就是東施效顰，我也是外灘，我這里也能好銷售，實(shí)際上這是它不自信的表現(xiàn)。第三種就是稱自己是副中心，給自己戴帽子。根據(jù)國(guó)務(wù)院的總體批復(fù)，上海就4個(gè)副中心。徐家匯這個(gè)副中心，是泛也好還是什么，大有超過市中心的價(jià)值，什么道理呢？車流、人流、商業(yè)流，零售批發(fā)銷售額來講，徐家匯遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人民廣場(chǎng)西藏路、南京東路這個(gè)圈子，已經(jīng)非常的明顯。另外，就是五角場(chǎng)，過去是部隊(duì)的，現(xiàn)在部隊(duì)想通了，五角場(chǎng)現(xiàn)在也成為了一個(gè)副中心。另外一個(gè)就是真如副中心，現(xiàn)在最差的一個(gè)副中心就是花木，在我的心目當(dāng)中一個(gè)副中心，它要集聚大量的居住人口，另外也要形成大量的商業(yè)配套的設(shè)施，如果形不成一個(gè)商業(yè)，就形不成人流，所以商業(yè)非常的重要，就像我們這樣的辦公大樓。作為副中心，它是市內(nèi)公共交流的樞紐，地鐵也好、公交也好、汽車也好，它要成為一個(gè)區(qū)域樞紐，花木現(xiàn)在不具備�，F(xiàn)在這個(gè)花木副中心要調(diào)整，它沒有空間了，本來還就一個(gè)浦東的火車站，現(xiàn)在沒有了。換一句話來說，我們現(xiàn)在很多為了推銷辦公樓，打著副中心、外灘、CBD的旗號(hào)，實(shí)際上表現(xiàn)出了不自信。
　　話再回過頭來講，現(xiàn)在我們遇到是一個(gè)階段性辦公樓供應(yīng)量超大量的供給，而與此同時(shí)，相比較而言，就造成了需求和供應(yīng)不平衡，但是我自己個(gè)人的看法，不知道老朱同不同意我的看法，辦公樓上海市的需求本身并沒有萎縮沒有減少，基本上是穩(wěn)定的，只不過來講，和超大規(guī)模階段性的供應(yīng)形成巨大的反差，導(dǎo)致空置率上升，銷售成交量上不去，租金價(jià)格回落。我個(gè)人認(rèn)為，這種局面還要延續(xù)一段時(shí)間，需要一兩年內(nèi)的時(shí)間，需求并沒有萎縮，只不過需求和現(xiàn)在的供應(yīng)產(chǎn)生了巨大的反差。
　　在這種供應(yīng)大于需求的情況下，實(shí)際上是什么情況呢？也就是說，發(fā)展構(gòu)成了屏障，少數(shù)樓盤、辦公樓區(qū)域位置好，建設(shè)的好，將來以后管理的好，或者是大公司開發(fā)的辦公樓，我個(gè)人認(rèn)為，有著非常大的生命力，那么這個(gè)樓盤，我聽說銷售狀況不錯(cuò)，這表明一個(gè)市場(chǎng)關(guān)注辦公樓，我自己明顯的感覺到，上海市辦公樓的價(jià)格和住宅的銷售價(jià)格，已經(jīng)產(chǎn)生了一種倒掛，產(chǎn)生了對(duì)立，在這種情況下，辦公樓的投資價(jià)值將會(huì)凸顯，你們買房子出租和買辦公樓出租，兩個(gè)投資收益比，辦公樓要高。像現(xiàn)在這樣的辦公樓，主打是銷售，那在我的心目當(dāng)中，開發(fā)商資金壓力不是很大，也未必全部銷售光，即便在退一萬(wàn)步來講，銷售不掉，也可以在建成以后，竣工驗(yàn)收以后，階段性的出租，在我的心目當(dāng)中，浦東的四大開發(fā)公司，特別是陸家嘴，已經(jīng)明確，凡是核心地段的辦公樓，第一，他把作為戰(zhàn)略資源看待。第二，現(xiàn)在往往只講資源不講資產(chǎn)，包括土地法、房地產(chǎn)法、住宅法都是作為資源，我們國(guó)家土地少，要保證老百姓買得起的角度，而沒有從資產(chǎn)的角度來講，像是陸家嘴這樣的早已轉(zhuǎn)型了，凡是好地段的產(chǎn)品，全部作為戰(zhàn)略資源，企業(yè)的戰(zhàn)略支撐長(zhǎng)期持有時(shí)，像這樣的，說明它已經(jīng)過了最困難的時(shí)候，以前它需要套現(xiàn)、需要錢，而現(xiàn)在來講，我可以出租，因?yàn)榈囟魏�，有價(jià)值優(yōu)勢(shì)，因?yàn)榈囟魏�，可以隨時(shí)把辦公樓抵押給銀行，一樣套現(xiàn)，甚至來講，像是這些上市公司，作為上市公司新注入的資產(chǎn)，一樣可以。所以在我看來投資者一定要穩(wěn)定心態(tài)，看好后市。謝謝大家
　　【趙春雷】：接下來朱總進(jìn)行總結(jié)發(fā)言。
　　【朱大鳴】：全經(jīng)聯(lián)上半年成立搞了幾次活動(dòng)，在4月份的時(shí)候我們也在這里舉辦過活動(dòng)，最近我們的秘書長(zhǎng)由于工作上的調(diào)動(dòng)到北京工作了，因?yàn)樽罱�的天氣比較的熱，所以我們的活動(dòng)舉辦的比較少。接下來可能有一個(gè)全國(guó)性社區(qū)商業(yè)專業(yè)高峰論壇，放在上海第一站來召開，具體的時(shí)間沒有定，需要各位媒體的支持，由全經(jīng)聯(lián)來做協(xié)辦單位，所以希望大家支持。
　　最近的拿地，一些地王的產(chǎn)生，民營(yíng)企業(yè)在拿地的過程當(dāng)中，被擠出了歷史舞臺(tái)，在這樣的情況下面必然會(huì)形成壟斷局面，大魚吃小魚，對(duì)房地產(chǎn)代理企業(yè)來講，全經(jīng)聯(lián)組織里面就有開發(fā)商、營(yíng)銷企業(yè)、專家學(xué)者、媒體組成的社團(tuán)組織，營(yíng)銷企業(yè)必定在今后的代理過程當(dāng)中，肯定更需要一種品牌的建設(shè)，今后我們要立足這個(gè)市場(chǎng)必須注重品牌和實(shí)力的建設(shè)，其實(shí)上市并不是很難的事情，像乘星行雖然沒有達(dá)到一定的規(guī)模，但是我們可以強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，現(xiàn)在上市的廣州就有兩家，易-居就是其中一家，我想表明一下，今后房地產(chǎn)行業(yè)還是要不斷發(fā)展，但是因?yàn)殚_發(fā)商通過這樣一個(gè)洗牌，市場(chǎng)份額逐漸的擴(kuò)大，但是企業(yè)大量的死亡，我們說前黃金十年是民營(yíng)企業(yè)不斷向前，但是在金融危機(jī)出現(xiàn)之后，局面扭轉(zhuǎn)了，還是需要國(guó)企的背景，所以營(yíng)銷代理企業(yè)在我們中國(guó)來說基本都是民營(yíng)企業(yè)，今后這條路還要走下去，但是還是很難，我們注重品牌的建設(shè)，只有這樣才能跟市場(chǎng)抗衡，才能在營(yíng)銷領(lǐng)域里面能夠跟一些大企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，像是易-居等跟萬(wàn)科等等結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。

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