房地產(chǎn)行業(yè)：地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

　　我們組織了部分投資者在京津地區(qū)聯(lián)合調(diào)研，我們調(diào)研了陽(yáng)光股份、泛海建設(shè)、天房發(fā)展、海泰發(fā)展等上市公司，也走訪了天津區(qū)域的部分樓盤(pán)。
　　1、公司未來(lái)方向主要做住宅還是商業(yè)？土地儲(chǔ)備情況？
　　目前仍選擇齊頭并進(jìn)的方式，土地儲(chǔ)備重點(diǎn)都放在環(huán)渤海，截止到目前青島和煙臺(tái)項(xiàng)目都還沒(méi)有動(dòng)工。
　　2、公司股東之間股權(quán)是如何變化？
　　目前較大持股的為3家公司GIC、燕趙房地產(chǎn)和首創(chuàng)，僅僅有首創(chuàng)較為確定要最后進(jìn)行減持，由于目前商業(yè)項(xiàng)目與外資合作，最終審批權(quán)力逐漸下放到地方，一定金額內(nèi)，商務(wù)部?jī)H僅是備案，所以未來(lái)GIC可能與上市公司合作的機(jī)會(huì)越來(lái)越多。
　　3、光明新麗10%股權(quán)未來(lái)是否繼續(xù)增加，目前17處物業(yè)的情況？
　　目前僅僅完成10%的股權(quán)收購(gòu)，隨著未來(lái)17處物業(yè)逐漸成熟，公司考慮采取不同方式收購(gòu)。
　　17處項(xiàng)目主要集中在天津，占地60萬(wàn)，目前有7個(gè)項(xiàng)目比較成熟，可能會(huì)采取土地性質(zhì)變化的方式，進(jìn)行住宅類(lèi)開(kāi)發(fā)，容積率可以達(dá)到2以上。
　　4、未來(lái)公司業(yè)績(jī)的情況？公司出賣(mài)北京酒店，保證了業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)定，公司持有的其他商業(yè)項(xiàng)目基本選擇長(zhǎng)租方式，獲得穩(wěn)定租金。
　　5、公司未來(lái)的外延式增長(zhǎng)在哪里？
　　公司參與的北京酒仙橋危改項(xiàng)目情況：該項(xiàng)目位于北京酒仙橋電子城，為一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，由公司控股子公司電控陽(yáng)光負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目總占地面積約42萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積101萬(wàn)平方米。截至2008年12月31日，該項(xiàng)目尚處于動(dòng)遷前期準(zhǔn)備過(guò)程中。
　　而公司前不久公告的通州246公頃項(xiàng)目，僅僅是一級(jí)土地項(xiàng)目，未來(lái)仍需要進(jìn)行招拍掛形式獲得2級(jí)開(kāi)發(fā)土地。
　　天津項(xiàng)目預(yù)計(jì)1萬(wàn)銷(xiāo)售均價(jià)，北京上東項(xiàng)目?jī)r(jià)格在33000/平米左右，年底前還有2萬(wàn)再進(jìn)行銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)整體明年結(jié)算收入。公司未來(lái)還有部分公寓在銷(xiāo)售中，目前銷(xiāo)售價(jià)格為2萬(wàn)4元左右，銷(xiāo)售情況一般。
　　泛海建設(shè)：
　　時(shí)間：8月19日下午目前北京泛海國(guó)際居住區(qū)項(xiàng)目，5月份新開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)提升到32500元/平米。該項(xiàng)目的2、3號(hào)地準(zhǔn)備年底開(kāi)工5棟。未來(lái)7、8號(hào)樓的商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)便宜，來(lái)吸引部分投資客進(jìn)場(chǎng)。
　　杭州3棟項(xiàng)目如果出售將占到明年業(yè)績(jī)的3分之2，該項(xiàng)目規(guī)劃為酒店式公寓2個(gè)，還將建成一個(gè)5星級(jí)酒店。
　　深圳泛海拉菲花園目前在銷(xiāo)售的整體面積6.5萬(wàn)平米，小高層銷(xiāo)售價(jià)格13000元/平米，疊院價(jià)格為25000元/平米。
　　該項(xiàng)目2期準(zhǔn)備今年開(kāi)工8.2萬(wàn)。
　　武漢項(xiàng)目14萬(wàn)住宅中報(bào)顯示已經(jīng)開(kāi)工，明年上半年預(yù)計(jì)銷(xiāo)售，未來(lái)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)集聚在武漢區(qū)域。
　　山西和大興同樣是一級(jí)土地整理，進(jìn)入土地管理中心。但山西經(jīng)濟(jì)在本次金融危機(jī)中并沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)，未來(lái)該區(qū)域需求將更加穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新增加土地儲(chǔ)備將集中在該區(qū)域，將為公司未來(lái)提升業(yè)績(jī)作出貢獻(xiàn)。
　　海泰發(fā)展時(shí)間：8月20日上午本次活動(dòng)調(diào)研了天津?yàn)I海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，參觀了渤龍湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)及商務(wù)交流中心、中國(guó)航天科技集團(tuán)第五院研究院的航天器研發(fā)制造及應(yīng)用產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目、中國(guó)航天科技集團(tuán)第十一研究院環(huán)保及特種飛行器項(xiàng)目，并參觀本次增發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目。
　　我們與公司高管對(duì)公司未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r作了交流。公司高管表示大股東對(duì)上市公司支持力度從來(lái)未有改變，并詳細(xì)介紹了上半年來(lái)，濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展情況。
　　公司大股東海泰控股集團(tuán)是天津?yàn)I海高新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)的授權(quán)經(jīng)營(yíng)單位，承擔(dān)濱海高新區(qū)內(nèi)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。目前，海泰控股集團(tuán)擁有濱海高新區(qū)內(nèi)位于濱海區(qū)域25平方公里土地的整理、規(guī)劃?rùn)?quán)，掌握較為豐富的土地儲(chǔ)備資源。
　　兩個(gè)增發(fā)項(xiàng)目情況的介紹請(qǐng)與我們SALES索取海泰發(fā)展參加長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)會(huì)議的PPT。
　　天房發(fā)展時(shí)間：8月20日下午公司非常看好天津房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向。主要原因有這樣幾點(diǎn)：天津計(jì)劃建造9條地鐵，目前在建3條，通勤比例上升帶來(lái)城市化水平上升。近年來(lái)外來(lái)人口增加，目前達(dá)到年增加40多萬(wàn)人口。另外，在天津住房需求方面，投資型需求比例較低，而相應(yīng)的因?yàn)椴疬w、婚育（登記有10萬(wàn)戶(hù)）需求相當(dāng)大。以上種種原因和我們從前對(duì)大城市化形成的重點(diǎn)城市重慶情況如出一轍，該類(lèi)型城市可能存在同樣的投資機(jī)會(huì)。
　　短期看，過(guò)去的天津市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備缺失帶來(lái)市場(chǎng)嚴(yán)重的供給壓力。在天津市場(chǎng)上，拿地后1年半后才能正式形成供給。所以未來(lái)幾個(gè)月天津市場(chǎng)仍然將面臨供給造成的價(jià)格壓力。
　　公司今年銷(xiāo)售高峰出現(xiàn)在5、6月份，主要原因是藍(lán)印戶(hù)口政策影響的教育因素帶來(lái)的實(shí)際需求。項(xiàng)目方面主要是晴川家園受此刺激，銷(xiāo)售較好。而吉利經(jīng)典項(xiàng)目也因此基本銷(xiāo)售完成。公司的昆俞路B地塊有可能改成限價(jià)房，而目前在售的天房美域2期，均價(jià)已經(jīng)上升到9000元/平米左右。同時(shí)公司還對(duì)其擁有小白樓CBD項(xiàng)目進(jìn)展情況作了介紹。
　　金融街津門(mén)津塔項(xiàng)目時(shí)間：8月21日上午津塔寫(xiě)字樓項(xiàng)目20.5萬(wàn)平米，共75層，預(yù)計(jì)2011年竣工，周邊出租價(jià)格為5元/平米。目前在銷(xiāo)售小戶(hù)型公寓，共644套，總計(jì)5萬(wàn)平米，銷(xiāo)售均價(jià)21000元/平米，已銷(xiāo)售完400多套。
　　該項(xiàng)目計(jì)劃的超五星圣瑞吉斯酒店為公司自己持有，共計(jì)4萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2010年10月交付使用，共260套客房。
　　根據(jù)銷(xiāo)售人員統(tǒng)計(jì)，津門(mén)項(xiàng)目主要購(gòu)買(mǎi)群體為私人企業(yè)主，本地外地客戶(hù)占一半，以市區(qū)客戶(hù)為主。目前銷(xiāo)售均價(jià)為22000元/平米，東棟共218套基本銷(xiāo)售完成，明年3月竣工。西棟預(yù)計(jì)9、10月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，共計(jì)218套房。
　　萬(wàn)科霞光道5號(hào)時(shí)間：8月21日上午總共73套別墅可以銷(xiāo)售，去年年底主要銷(xiāo)售28套，均價(jià)在3.5萬(wàn)左右，共5萬(wàn)平米。今年6月是銷(xiāo)售最火爆時(shí)刻，目前已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢。
　　招商鉆石山項(xiàng)目時(shí)間：8月21日上午鉆石山項(xiàng)目高層目前開(kāi)發(fā)有5萬(wàn)平米建設(shè)面積，總共是8棟，每棟42層，地上建筑約為20萬(wàn)平米。目前2棟在銷(xiāo)售的，預(yù)計(jì)2011年6月交付，下半年將啟動(dòng)2期工程。其中一棟已經(jīng)基本銷(xiāo)售完成，另外一棟即將開(kāi)盤(pán)，目前銷(xiāo)售均價(jià)為13000元/平米。
　　別墅項(xiàng)目共199套，銷(xiāo)售均價(jià)2.5萬(wàn)元，總價(jià)在700萬(wàn)元左右。一期121套，今年入住，目前還有10套沒(méi)有銷(xiāo)售，今年銷(xiāo)售較火暴期為6月。2期共78套，計(jì)劃9月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，價(jià)格預(yù)計(jì)將出現(xiàn)明顯提升。
　　天津壹街區(qū)項(xiàng)目時(shí)間：8月21日下午該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為非上市企業(yè)，目前為現(xiàn)房出售。地處老城廂14#地，總占地面積6.3萬(wàn)平方米，建筑面積21萬(wàn)平方米，15幢高層圍繞11000平米。目前銷(xiāo)售價(jià)格13500元，3期已經(jīng)全部銷(xiāo)售完成，預(yù)計(jì)4期10月開(kāi)盤(pán)，同時(shí)享受天津藍(lán)印戶(hù)口政策。
　　九州國(guó)際時(shí)間：8月21日下午該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為非上市企業(yè)，為天津中新地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目居所位于天津核心區(qū)--老城廂，東臨城廂東路，西鄰城廂西路（風(fēng)麗路），是老城廂的最好位置。九州國(guó)際在天津首次推出個(gè)性化選裝服務(wù)，為最近剛剛開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地面積70956平米，總建筑面積209900平米，目前銷(xiāo)售12000元。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日出現(xiàn)極端火暴場(chǎng)面，近期在銷(xiāo)售的為加推樓盤(pán)，僅剩余10套左右。公司銷(xiāo)售人員預(yù)計(jì)，9、10月份將新開(kāi)樓盤(pán)進(jìn)行銷(xiāo)售，價(jià)格可能會(huì)略有提升。
　　值得一提是，該項(xiàng)目其實(shí)是50年產(chǎn)權(quán)的商住項(xiàng)目，能有如此銷(xiāo)售情況，讓人瞠目結(jié)舌，該區(qū)域每平米出租價(jià)格預(yù)計(jì)達(dá)到2500元/平米到3000元/平米左右。
　　天津富力城項(xiàng)目時(shí)間：8月21日下午該項(xiàng)目占地面積達(dá)215550平米，地上總建筑面積724230平米；建筑形態(tài)以24到28層短板純南北向住宅為主，目前銷(xiāo)售價(jià)格15000元/平米左右。該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員預(yù)計(jì)項(xiàng)目3期7號(hào)樓將在下月開(kāi)盤(pán)，價(jià)格仍有上調(diào)的可能。值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目去年市場(chǎng)最差時(shí)期銷(xiāo)售均價(jià)僅僅有9000元/平米左右，上漲幅度驚人。
　　調(diào)研結(jié)論：
　　1、天津市場(chǎng)與全國(guó)各地不同，市場(chǎng)需求仍然非�；鸨�，而6月基本為今年大戶(hù)型銷(xiāo)售最旺盛時(shí)期。
　　2、本輪上漲以來(lái)，天津整體房?jī)r(jià)已經(jīng)創(chuàng)出新高；而部分核心區(qū)域有快速上漲的情況出現(xiàn)（如富力項(xiàng)目）。
　　3、根據(jù)草根調(diào)研，大部分地產(chǎn)公司會(huì)在9、10月加大推盤(pán)量，屆時(shí)未必價(jià)格會(huì)出現(xiàn)大幅度上升。
　　4、目前部分城市2套房政策仍沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行，未來(lái)需求仍需觀察銀行信貸政策和市場(chǎng)變化。

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