商業(yè)地產(chǎn)或成美金融業(yè)復(fù)蘇“軟肋”

    盡管近期的系列數(shù)據(jù)顯示美國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域目前不但沒有起色，而且似乎正在惡化。從業(yè)主到房產(chǎn)投資公司經(jīng)理，從行業(yè)分析師到美聯(lián)儲(chǔ)掌門人伯南克，近期無不表現(xiàn)出對(duì)這一領(lǐng)域的特別關(guān)注。 
　　商業(yè)地產(chǎn)疲態(tài)盡顯
　　美國房地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)RCA公司的報(bào)告顯示，截至6月底，全美有5315處商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或斷供、或喪失抵押房產(chǎn)贖回權(quán)、或破產(chǎn)，這一數(shù)字較去年年底翻了一倍還多。
　　格拉布埃利斯房地產(chǎn)收益基金高級(jí)投資組合經(jīng)理杰伊表示，幾乎商業(yè)房產(chǎn)市場的所有部門——酒店、商鋪、廠房、寫字樓目前都面臨經(jīng)營困境。他預(yù)計(jì)這一市場重新找回增長機(jī)會(huì)“大概需要兩、三年”。
　　寫字樓和廠房的表現(xiàn)最差。最新數(shù)據(jù)顯示，由于商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)萎縮，今年第二季度美國寫字樓空置率升至15.9%，超過去年同期的13.2%，并觸及四年來最高點(diǎn)，同期房租則下降6.7%，創(chuàng)七年來最大跌幅。
　　“除非有低的可笑的房租，否則當(dāng)前的環(huán)境下，寫字樓住戶不會(huì)輕易更換住地�！鼻懊绹�商業(yè)地產(chǎn)巨頭——美國固定資產(chǎn)公司投資總監(jiān)哈里•瑞迪表示：“這掩蓋了資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值�！�
　　酒店和商鋪也是重災(zāi)區(qū)。分析人士預(yù)計(jì)，除非個(gè)人旅行和商務(wù)活動(dòng)恢復(fù)正常水平，否則酒店經(jīng)營狀況短期不會(huì)恢復(fù)。商鋪的經(jīng)營狀況則取決于消費(fèi)經(jīng)濟(jì)何時(shí)回暖，而目前的狀況是一些零售商正在申請(qǐng)破產(chǎn)或清算，其他的則在陸續(xù)關(guān)閉經(jīng)營不佳的店鋪。
　　貸款違約沖擊銀行業(yè)
　　美國加州房產(chǎn)市場研究機(jī)構(gòu)FAC公司27日公布的一份報(bào)告稱，今年美國有接近1650億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款到期。鑒于目前商業(yè)地產(chǎn)市道不濟(jì)，租用率下滑，不少分析人士擔(dān)心該領(lǐng)域的貸款違約出現(xiàn)惡化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月8日，全美存在斷供、違約、業(yè)主破產(chǎn)等問題的商業(yè)物業(yè)價(jià)值已超過1080億美元，而在過去的一年中，商業(yè)貸款拖欠率已增加一倍至7%。
　　目前美國商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模高達(dá)6.7萬億美元，占美國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比重的10%以上，而這一領(lǐng)域隱現(xiàn)的問題也已引起多方注意。美國國會(huì)聯(lián)合經(jīng)濟(jì)委員會(huì)主席馬洛尼本月表示，商業(yè)地產(chǎn)市場是一枚“滴答作響”的定時(shí)炸彈，可能引發(fā)美國大型金融機(jī)構(gòu)第二輪資產(chǎn)損失。他指出，到2010年底，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款借貸方需要再融資約7000億美元，這一“迫在眉睫的危機(jī)”可能導(dǎo)致銀行損失嚴(yán)重、購物中心和酒店被迫破產(chǎn)，阻礙實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。
　　美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克在國會(huì)作證時(shí)也表示，曾折磨住宅市場的困難可能同樣降臨商業(yè)地產(chǎn)市場，即大批房產(chǎn)喪失抵押贖回權(quán)，借款方將難以從銀行和證券市場獲得再融資。他警告稱，新一輪違約現(xiàn)象可能出現(xiàn)。
　　這些擔(dān)憂并非多余。二季度財(cái)報(bào)顯示，摩根士丹利已對(duì)其170美元的商業(yè)地產(chǎn)投資組合減記7億美元，而富國銀行在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的壞賬數(shù)量激增69%至76億美元。這兩家銀行正是美國寫字樓、商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)最大的貸方和投資者。摩根士丹利首席財(cái)務(wù)官凱勒爾表示，至今尚未看到“商業(yè)地產(chǎn)隧道盡頭”的亮光。
　　美國小型區(qū)域銀行受創(chuàng)更為嚴(yán)重。24日，又有7家區(qū)域銀行宣布倒閉，這使得今年以來美國銀行倒閉總數(shù)躍升至64家，其中一大禍因便是巨大的商業(yè)地產(chǎn)貸款損失。美國有關(guān)機(jī)構(gòu)19日公布的一項(xiàng)測試結(jié)果顯示，全美940家中小銀行在商業(yè)地產(chǎn)貸款方面的損失到2010年年底將達(dá)1000億美元。
　　美國城市土地研究所研究人員認(rèn)為，美國銀行正在假裝沒有任何問題發(fā)生并延長貸款期限，但除非銀行有足夠的資產(chǎn)和收入，否則將無法承擔(dān)如此巨大的損失。
　　“警報(bào)解除”尚需數(shù)年
　　全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NAR)上月公布的一項(xiàng)指標(biāo)顯示，由于經(jīng)濟(jì)衰退和商業(yè)地產(chǎn)信貸嚴(yán)重吃緊，美國商業(yè)地產(chǎn)活動(dòng)將在未來6至9個(gè)月內(nèi)繼續(xù)下滑。不過多數(shù)業(yè)內(nèi)人士警告稱，商場、酒店和寫字樓的業(yè)主正以“驚人的速度”拖欠貸款，商業(yè)房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)未來三年都不會(huì)觸底。
　　德意志銀行行業(yè)分析師帕克斯預(yù)計(jì)，今后幾年商業(yè)地產(chǎn)貸款支持證券共計(jì)損失可能高達(dá)900億美元，區(qū)域和地方銀行的建設(shè)貸款虧損高達(dá)1400億美元，且需要數(shù)年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)才能觸底。
　　帕克斯表示，美國商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)從2007年的最高峰下降了近50%，房租價(jià)回升到當(dāng)時(shí)水平可能要等到2017年，而建筑價(jià)格也將通過6至8年才能恢復(fù)。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前市場狀況不僅沒有穩(wěn)定，而且處于最嚴(yán)重的惡化時(shí)期。“此前的泡沫仍在影響房產(chǎn)市場，我們看到目前的情況就像上世紀(jì)90年代，甚至更糟。”

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