研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
中國(guó)上半年商業(yè)地產(chǎn)銷售額全球最高
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《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年頭6個(gè)月，亞洲地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的交易額為484億美元，這其中，中國(guó)的交易額為312億美元。而同期美國(guó)及英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的交易額分別為162億美元及137億美元。
CBN記者通過該機(jī)構(gòu)官方網(wǎng)站了解到：之前RCA在2007年也曾就全球商業(yè)地產(chǎn)銷售活動(dòng)做出市場(chǎng)評(píng)估，他們?nèi)蛉恿?14個(gè)城市，這些城市單個(gè)都可產(chǎn)生超過10億美元的商業(yè)地產(chǎn)銷售額，其中48個(gè)城市在北美、35個(gè)城市在歐洲，此外亞洲還有21個(gè)城市。當(dāng)時(shí)這家機(jī)構(gòu)即預(yù)測(cè)亞洲的商業(yè)地產(chǎn)銷售總量將于2008年超過歐洲和美洲。
研究報(bào)告中稱，上半年全球商業(yè)地產(chǎn)總銷售額是1164億美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上年同期的5000億美元水平。事實(shí)證明，歐美商業(yè)地產(chǎn)成交量的成績(jī)的確不盡如人意。從2008年第二季度到2009年第二季度的12個(gè)月間，美國(guó)的商業(yè)物業(yè)銷售額下滑了83%。即使如此，這家機(jī)構(gòu)仍樂觀判斷：此板塊銷售活動(dòng)可能重新抬頭，但是全面的恢復(fù)仍然有待時(shí)日。
今年1月份以來，在香港、悉尼、上海和吉隆坡有大量房產(chǎn)成交。自有記錄以來，該地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷量首次超過了歐洲、中東和美洲地區(qū)。
RCA有關(guān)亞洲的預(yù)測(cè)也成為現(xiàn)實(shí)，而其中中國(guó)的表現(xiàn)更為出挑。根據(jù)該機(jī)構(gòu)的報(bào)告：中國(guó)今年第二季度售出的商業(yè)地產(chǎn)較前三個(gè)月增長(zhǎng)17%，并且是最近18個(gè)月內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。
瑞銀亞洲地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)，隨著投資者對(duì)公寓和寫字樓的興趣進(jìn)一步增強(qiáng)，2010年12月前，中國(guó)房?jī)r(jià)將上漲20%，香港的住宅和寫字樓價(jià)格則將上漲30%。
世邦魏理仕公司研究部攜同策略顧問部在一份分析報(bào)告中指出：亞洲地區(qū)的物業(yè)投資銷售量出現(xiàn)遞增性的小幅上升，該地區(qū)的市場(chǎng)調(diào)整迅速，在第二季度一些城市的物業(yè)價(jià)格可能已經(jīng)觸底。
“與成熟經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的投資者情緒相比，亞洲的投資者要樂觀許多，這是非常令人吃驚的。我從亞洲最常聽到的就是投資者們已經(jīng)避開了最低谷階段�！笔腊钗豪硎斯救蚴紫�(jīng)濟(jì)學(xué)家雷蒙德?托特(Raymond Torto)分析稱。
市場(chǎng)上并非一片樂觀的聲音。高力國(guó)際預(yù)料亞太區(qū)寫字樓租金仍會(huì)進(jìn)一步向下調(diào)整，空置樓面上升，租戶繼續(xù)重整其下半年至2010年的業(yè)務(wù)策略，大部分傾向在短期內(nèi)盡量將營(yíng)運(yùn)成本降低，直至較實(shí)質(zhì)的全面經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的曙光出現(xiàn)。
“毫無疑問，中國(guó)將會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)的世界舞臺(tái)上扮演更加重要的角色，但是，中國(guó)的增長(zhǎng)可能難以持續(xù)保持在這個(gè)水平上�！盧CA董事總經(jīng)理丹?法蘇洛(Dan Fasulo)明確表示。
【商業(yè)地產(chǎn)】
商業(yè)地產(chǎn),顧名思義, 作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等.
商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)(如電影院)、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的建筑產(chǎn)品的統(tǒng)稱。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。實(shí)際上大家看到多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。理解的時(shí)候，不要為這些概念所拘泥。
商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融;對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國(guó)內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營(yíng)管理的很大問題，大家投資的時(shí)候需要謹(jǐn)慎。
商業(yè)地產(chǎn)目前存在的三種模式：
第一種就是我們逐步認(rèn)同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢?目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營(yíng)包裝進(jìn)入資本市場(chǎng)，獲取良好的融資，這個(gè)金融市場(chǎng)一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資;第二次可能經(jīng)濟(jì)評(píng)估會(huì)是我們現(xiàn)在講的基金會(huì)、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價(jià)值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。
第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租;另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達(dá)，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實(shí)大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷售價(jià)格通常是市場(chǎng)價(jià)的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個(gè)作用我信它為“拖”，這個(gè)“拖”實(shí)際上當(dāng)?shù)暮茫瑸榱宋譅柆攦r(jià)值的提升，它是主力店，或者是遠(yuǎn)期的回報(bào)起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢?大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。
第一類我們把它稱之為“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)所謂大腕“萬科”模式，這種模式在不同的城市郊區(qū)，進(jìn)行大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確，基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購(gòu)物打造的，體制上也采取一個(gè)強(qiáng)制控制，并且有計(jì)劃的在郊區(qū)進(jìn)行開發(fā)。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個(gè)模式，這是第一類。
第二類我們叫做百貨公司模式，談到百貨公司模式，目前在國(guó)內(nèi)游代表性的就是華潤(rùn)置地，即在同一個(gè)地域各種產(chǎn)品同時(shí)做，產(chǎn)品也多樣化，就像一個(gè)百貨公司的高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個(gè)盤子里都體現(xiàn)出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個(gè)城建系統(tǒng)，每個(gè)城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來開發(fā)公司，包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類。
第三類我們叫做是精品店的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個(gè)“美國(guó)模式”，它這種主要干什么呢?主要在少數(shù)高端的市場(chǎng)進(jìn)行精品店的經(jīng)營(yíng)，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)是最高的，所以是走高端路線。
【2009年，武漢商業(yè)地產(chǎn)在探索中前行】
武漢地產(chǎn)經(jīng)過2008年的陣痛，步入到輝煌的2009年。今年，一派新的氣象使地產(chǎn)商開始華麗轉(zhuǎn)身，向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域邁進(jìn)。商業(yè)地產(chǎn)通過改變片區(qū)進(jìn)而推動(dòng)城市的發(fā)展和變遷，并憑借穩(wěn)定而持續(xù)的收益成為投資新寵。本報(bào)于近期正式啟動(dòng)“2009年度首屆華中十佳商業(yè)地產(chǎn)”評(píng)選活動(dòng)，并推出系列報(bào)道“商定華中”。
武漢某商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)策劃師小嚴(yán)打卡下班時(shí)，時(shí)鐘已經(jīng)指向了夜里一點(diǎn)，這樣的工作狀況在今年已經(jīng)持續(xù)了數(shù)月。
“為了給運(yùn)作的項(xiàng)目寫可行性報(bào)告，白天要到商圈作市場(chǎng)調(diào)研，下午則要寫稿，現(xiàn)成可借鑒的資料一點(diǎn)都沒有，這就是武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)都在探索中前行�！毙�(yán)說道。
不下十家武漢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者表示，雖然自古武漢就是以“商”字聞名于世，但現(xiàn)代的武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有可以參照的發(fā)展范本，走出一條符合自身需求的路是唯一途徑。
“早在此前的武漢商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目絕少有做成功的，那是因?yàn)榉科笠约笆袌?chǎng)運(yùn)營(yíng)方對(duì)武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)存在巨大缺陷�！鄙仄瘴飿I(yè)顧問(深圳)有限公司總監(jiān)熊江陵表示，“雖然武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不是到了2009年就馬上成熟的，但在今年走上正軌卻是一種市場(chǎng)的必然。”
進(jìn)入2009年后，武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面市項(xiàng)目格外多，有業(yè)內(nèi)人士稱這樣的場(chǎng)面從未出現(xiàn)過，正是這樣的項(xiàng)目浪潮助推了武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度。由于業(yè)內(nèi)存在競(jìng)爭(zhēng)甚至在同區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，這讓更多的開發(fā)企業(yè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)想到走差異化發(fā)展路線，唯有細(xì)化的市場(chǎng)操作才能讓項(xiàng)目立于不敗之地。
所有的路都要靠武漢業(yè)內(nèi)走出來
一位業(yè)內(nèi)人士表示，由于武漢人缺乏前瞻和低調(diào)的投資特性，武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中更多的是一種被動(dòng)消費(fèi)形態(tài)，這給極具投資價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來了巨大的難度，而武漢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在不斷地思考和調(diào)整之中，在這其中就出現(xiàn)了不少經(jīng)典操作案例。
遠(yuǎn)城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“漢口北批發(fā)第一城”在正式進(jìn)入市場(chǎng)之前，業(yè)內(nèi)極少有人對(duì)該項(xiàng)目表示看好，而投資者也對(duì)其投以更多懷疑的目光。但讓人出乎意料的是，該項(xiàng)目的一系列市場(chǎng)運(yùn)作和激勵(lì)機(jī)制讓其在武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中大放異彩。
“我們借鑒了很多外地成功商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，但更多的是來自于我們對(duì)武漢市場(chǎng)的深入了解�！蔽錆h卓爾企業(yè)控股有限公司副總裁方厘介紹道，項(xiàng)目前期運(yùn)作是“漢口北批發(fā)第一城”成功的要素，其項(xiàng)目正是看中了漢正街部分商戶搬遷的需求而大打營(yíng)銷牌，逐漸樹立市場(chǎng)信心。
不過，如“漢口北批發(fā)第一城”一般成功的項(xiàng)目并不多。業(yè)內(nèi)表示，武漢商業(yè)地產(chǎn)仍處于起步階段，真正要實(shí)現(xiàn)“百花齊放”的局面還有待時(shí)日。
業(yè)內(nèi)：不斷更新操作思維
有人說2009年武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆與年初各個(gè)房企的悲觀情緒是分不開的，由于年初各個(gè)開發(fā)企業(yè)看空住宅市場(chǎng)，很多住宅房企加入到了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，由于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特性的不了解，甚至部分房企將商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)做“避風(fēng)港”。
“經(jīng)過大半年的市場(chǎng)運(yùn)行，相信很多企業(yè)都已經(jīng)改變了相關(guān)看法，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作其實(shí)比住宅更難�！毙芙晷Φ溃嬲軌驁�(jiān)持下來的開發(fā)企業(yè)很少很少，不過這也從客觀上推動(dòng)了武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
而市場(chǎng)中轉(zhuǎn)型最為出色的房企當(dāng)屬本土房企“航母”——福星惠譽(yù)。據(jù)悉，該公司旗下數(shù)個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都已經(jīng)處于運(yùn)作階段，而公司的操作中心也放到了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中去�！爸挥匈Y金雄厚和一定市場(chǎng)積累度的開發(fā)企業(yè)才有可能轉(zhuǎn)型，福星惠譽(yù)邁出了第一步，但真正能否在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中打出一片天地還需拭目以待�！币晃毁Y深人士評(píng)價(jià)道。
房企轉(zhuǎn)型也是市場(chǎng)“催化劑”
業(yè)內(nèi)分析
如今的磨練只為十年后的華彩樂章
由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期相對(duì)住宅市場(chǎng)要更長(zhǎng)，項(xiàng)目操作要求更高，武漢商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士紛紛認(rèn)為，如今武漢商業(yè)地產(chǎn)遭受的種種磨練需要十年左右時(shí)間才能體現(xiàn)價(jià)值。
森拓普物業(yè)顧問(深圳)有限公司總監(jiān)熊江陵列出了2009年武漢的數(shù)大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括漢口北十大專業(yè)市場(chǎng)、漢陽(yáng)摩爾城、武商mall等等在內(nèi)的一大批項(xiàng)目都給業(yè)內(nèi)及民眾帶來了巨大期待，他們期待這些項(xiàng)目的拉動(dòng)能給武漢帶來更大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，甚至有可能形成一個(gè)個(gè)新興商圈。
“但是我們需要給這些項(xiàng)目足夠的發(fā)展空間和時(shí)間，例如漢口北十大專業(yè)市場(chǎng)最起碼需要十年以上的市場(chǎng)操作和培育期，漢陽(yáng)摩爾城、武商mall真正能得到消費(fèi)者認(rèn)可也需要五年以上的時(shí)間，假如不能更加耐心地看待市場(chǎng)發(fā)展，武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能出現(xiàn)拔苗助長(zhǎng)的情況。”熊江陵表示。
易居中國(guó)武漢投資有限公司商業(yè)部經(jīng)理韓凌認(rèn)為，2009年是武漢商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力的第一年，對(duì)于未來的市場(chǎng)而言具有劃時(shí)代意義，但能否獲得很好的效果還需要長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培養(yǎng)。
“在今年以前的部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位上，許多開發(fā)商沒有作深度市場(chǎng)調(diào)研，并且在招商時(shí)過于盲目，認(rèn)為引進(jìn)一些明星企業(yè)可以得到一本萬利的效果，但其實(shí)不然�！表n凌解釋道，負(fù)責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)該講求招商團(tuán)隊(duì)的合理性，項(xiàng)目進(jìn)駐后，要扶持商戶贏利。
不過，雖然對(duì)市場(chǎng)發(fā)展提出了相關(guān)忠告，但武漢商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)仍然對(duì)未來抱有很高期望。他們認(rèn)為，不管未來的路走得多么辛苦，但現(xiàn)在有這么多的項(xiàng)目一起發(fā)力就能夠很好地引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展，即便有的項(xiàng)目能夠成功，有的項(xiàng)目或許失敗，但這些都是市場(chǎng)成長(zhǎng)和探索必須要付出的代價(jià)。
“十年之后，我們不能忘記這些為武漢商業(yè)地產(chǎn)作出過努力的人和項(xiàng)目，相信到那時(shí)就能看到武漢商業(yè)地產(chǎn)百花齊放的時(shí)刻了，而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到極致就是為武漢帶來更多的商業(yè)機(jī)會(huì)。”武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
【武漢商業(yè)地產(chǎn)放量真相調(diào)查】
商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入推盤熱潮
據(jù)楚天金報(bào)報(bào)道：福星惠譽(yù)國(guó)際城格蘭大道、東部購(gòu)物公園、寶利金、融僑福源街、黃陂廣場(chǎng)、東湖春樹里、光谷步行街二期、漢口北批發(fā)第一城……今年以來，眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目越來越多地吸引了市場(chǎng)的目光。
上周，在漢做生意多年的沈小姐一家四口人，到位于二七路的東部購(gòu)物公園看商鋪。沈小姐介紹，最近感覺住宅投資空間太小了，希望購(gòu)買一套總價(jià)不太高的商鋪，既可自己經(jīng)營(yíng)，也可以出租。沈小姐看中的是該購(gòu)物公園三期家樂福整體租賃區(qū)首層30-40平方米的商鋪。這些商鋪屬于總價(jià)100萬元左右，跟市中心一套三房住宅總價(jià)相當(dāng)。
東部購(gòu)物公園銷售負(fù)責(zé)人介紹，其客戶中95%以上是純投資型，他們對(duì)商業(yè)項(xiàng)目有獨(dú)特的判斷，除了關(guān)注市區(qū)老牌商圈，更關(guān)注未來升值潛力巨大的次中心商圈。如東部購(gòu)物公園能完全覆蓋整個(gè)漢口東北部，包括三陽(yáng)路、永清片以及青山部分地區(qū)。而二七路往東地區(qū)以前以居住區(qū)為主，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)偏少，隨著二七長(zhǎng)江大橋的動(dòng)工，今后該商圈的崛起將更為迅速。
上周末舉行的國(guó)際城格蘭大道發(fā)布會(huì)暨簽約儀式上，也有眾多投資者對(duì)這個(gè)徐東商圈的“新貴”表現(xiàn)出了濃厚的興趣。
業(yè)內(nèi)專家介紹，進(jìn)入2009年后，武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面市項(xiàng)目格外多，這樣的場(chǎng)面從未出現(xiàn)過，正是這樣的項(xiàng)目浪潮助推了武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度。由于業(yè)內(nèi)存在競(jìng)爭(zhēng)甚至在同區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，這讓更多的開發(fā)企業(yè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)想到走差異化發(fā)展路線，唯有細(xì)化的市場(chǎng)操作才能讓項(xiàng)目立于不敗之地。
潛在客戶多是投資客
與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不具備自住等民生基本功能，一是售價(jià)高，二是其獲利主要依靠后期的運(yùn)營(yíng)和管理。
東部購(gòu)物公園銷售負(fù)責(zé)人介紹，由于大多數(shù)投資者對(duì)通脹有著較高的預(yù)期，所以買商鋪成為最為合適的投資渠道�！百�(gòu)買股票有著較大的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買住房也不能得到較高的回報(bào)，產(chǎn)權(quán)式商鋪卻能彌補(bǔ)這兩者的缺陷。已經(jīng)購(gòu)鋪的客戶都是純投資者，七成又是在漢的生意人，他們最懂得商鋪的投資價(jià)值�！�
不過業(yè)內(nèi)人士提醒，投資者在選購(gòu)商鋪時(shí)一定要選擇開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)較多的商業(yè)項(xiàng)目，這樣投資者的風(fēng)險(xiǎn)能夠盡可能地規(guī)避，讓自己的投資與開發(fā)企業(yè)的物業(yè)一同接受市場(chǎng)考驗(yàn)，那時(shí)一般不會(huì)出現(xiàn)商鋪旺銷而市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不旺的狀況了，因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)為了自身利益一定會(huì)更加努力地經(jīng)營(yíng)。
不少人士介紹，從去年下半年起，武漢土地供應(yīng)開始向商業(yè)用地、工業(yè)用地等傾斜，可以預(yù)見的是，今年下半年至明年上半年將成為武漢商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面世的井噴期，投資者或許會(huì)有更多的選擇。
不過，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于武漢商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)即將進(jìn)入高速發(fā)展期表示了一絲擔(dān)憂。一是武漢市場(chǎng)中缺乏好的商業(yè)地產(chǎn)招商公司，二是武漢市場(chǎng)缺乏好的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司，難以對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行好的招商和后期持續(xù)的運(yùn)營(yíng)。
與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也對(duì)投資者提出善意忠告，隨著開發(fā)項(xiàng)目的逐漸增多，投資者也會(huì)越來越挑，如何從紛繁復(fù)雜的市場(chǎng)中挑選出合適自己的商鋪將成為一門很大的學(xué)問，可以預(yù)見未來不少武漢投資者將為成長(zhǎng)付出代價(jià)。
商鋪投資需考慮綜合因素
森拓普公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，地段的選擇是商業(yè)項(xiàng)目成功的一半，選擇在核心商圈的投資可以保證穩(wěn)定的租賃回報(bào)。其次，科學(xué)的規(guī)劃與準(zhǔn)確的定位則直接影響到商業(yè)穩(wěn)定和商業(yè)價(jià)值，這些才能保證商業(yè)的增值。比如，今年漢口一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)商做商業(yè)街的功能定位時(shí)，是想選擇一個(gè)比較好的產(chǎn)品，后來商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司建議開發(fā)商將上面沒有住宅的商業(yè)街，安排部分中高端餐飲來聚集人流。后來開發(fā)商聽從建議后，多投了100多萬元改造商鋪的基礎(chǔ)配套，商業(yè)公司招了很多品牌的餐飲，給這個(gè)商業(yè)圈帶來很多的人流。這也說明，科學(xué)的規(guī)劃可以為投資者提升整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值。
作為投資者更應(yīng)該看投資的商業(yè)項(xiàng)目有沒有大品牌進(jìn)駐的動(dòng)向，因?yàn)橛写笃放迫胱】梢杂行У亟档椭行⊥顿Y散戶的風(fēng)險(xiǎn)。商鋪本身是高投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，一般來講，五年是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要周期，不能期望一兩年內(nèi)能獲利較高。
業(yè)內(nèi)人士提醒，投資者不能只看到商鋪的美麗前景，還要多做市場(chǎng)調(diào)查。比如，2006年盤龍城一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，投資者花巨資購(gòu)買商鋪，但因配套不到位、周邊缺乏人氣、遲遲不交房等原因，只能任憑商鋪空置。
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