研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
重慶商業(yè)地產(chǎn)將成房產(chǎn)投資新突破口?
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本次沙龍嘉賓：
萬達(dá)商業(yè)廣場副總經(jīng)理 孫耘
重慶富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售策劃部總經(jīng)理 譚國翔
華潤置地營銷部經(jīng)理 吳拯
重慶搜房網(wǎng)主編 石茜
沙龍地點(diǎn)：鴻儒茶藝會館
2009 是否迎來重慶商業(yè)地產(chǎn)勃發(fā)之年？
如果說2003年是重慶商業(yè)地產(chǎn)元年，2004年是重慶商業(yè)地產(chǎn)高峰年，2005年是重慶商業(yè)地產(chǎn)問題年，2006、2007年是重慶商業(yè)地產(chǎn)的模式年……那么2009年呢?來自官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)資料顯示，重慶今年商業(yè)地產(chǎn)總量將有望超過600萬平方米，只租不售的就達(dá)到40%，其中高檔購物中心或城市綜合體更是占了半壁江山。種種數(shù)據(jù)與大開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)向，已經(jīng)隱隱顯現(xiàn)，這將是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的勃發(fā)之年。
重慶萬達(dá)商業(yè)廣場副總經(jīng)理孫耘：
商業(yè)地產(chǎn)將成房地產(chǎn)開發(fā)新的突破口
我認(rèn)為重慶的商業(yè)規(guī)模是非常大的，整體商業(yè)市場也非常活躍。從江北、渝中一直到南坪，商業(yè)是很發(fā)達(dá)的，但是可能它不是很完善，或者不成氣侯，比如說南坪，大家以往對這里的商業(yè)印象就是：都是小門面，都是地下商鋪，而真正形成系統(tǒng)化的商業(yè)中心，恐怕有待于時(shí)間的考證。
目前整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢不穩(wěn)，大家可以看到，老百姓也好、政府也好更多關(guān)注的是住宅方向，傾向于民生。但是，商業(yè)這塊可能成為下一步房地產(chǎn)開發(fā)或者是投資者的一個(gè)突破口，大家可能在住宅市場不穩(wěn)定的情況下會轉(zhuǎn)而投向商業(yè)，市場的勃發(fā)年很有可能，再加上重慶的商業(yè)共有情況，我了解的情況是在近一兩年，重慶的商業(yè)是急劇放大，在一兩年內(nèi)至少有300萬的規(guī)模要放量， 從供應(yīng)量上講，這將是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)勃發(fā)之年。
重慶富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售策劃部總經(jīng)理譚國翔：
寫字樓將成為新的投資方向
今天的主題是：商業(yè)地產(chǎn)勃發(fā)年，按照銷售的數(shù)據(jù)來說，用在寫字樓上更精確。
寫字樓分為幾類，一類是剛進(jìn)入重慶的公司，包括政府的招商引資，經(jīng)濟(jì)拉動式的方式。第二類是已經(jīng)進(jìn)入城市一段時(shí)間，需要升級，需要擴(kuò)大面積，需要改善它的辦公環(huán)境。新的寫字樓建起來應(yīng)該在功能上面、定位上面、裝修上面比以前更進(jìn)一步，而這種類型的寫字樓現(xiàn)在在重慶還是比較稀缺，從這個(gè)角度上看，寫字樓在重慶的需求還是很大的。
特別是在一些商圈的中央，例如江北、解放碑。目前重慶還有很多企業(yè)在住宅樓里面辦公，或者就在一個(gè)比較低檔的酒店里面。所以投資寫字樓對重慶經(jīng)濟(jì)的拉動具有積極的作用，所以投資寫字樓，是朋友們可以考慮的事情。
華潤二十四城吳拯：
重慶缺乏頂級寫字樓
“目前有100多家世界500強(qiáng)入駐重慶，但并不是西南區(qū)管理總部，總部大多還設(shè)在成都�！眳钦硎荆貞c缺乏頂級寫字樓，這也是讓許多世界500強(qiáng)裹足不進(jìn)的重要原因。
如果重慶頂級寫字樓多了，世界500強(qiáng)即使總部不在重慶，那么也必將有某一個(gè)職能總部設(shè)在重慶，比如研發(fā)中心等。對于500強(qiáng)而言，他們一般不會購買真正的頂級寫字樓，它們會采取租賃的方式。他們對于寫字樓的要求非常高，比如在北京二環(huán)上的寫字樓，有些500強(qiáng)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)換盆栽的時(shí)間、對物業(yè)人員出現(xiàn)的頻次都會有要求。
重慶萬達(dá)商業(yè)廣場副總經(jīng)理孫耘：
重慶寫字樓滯后北京十年
“我來重慶時(shí)間并不長，但提到重慶的頂級寫字樓，印象中似乎只有解放碑大都會�！�
頂級寫字樓對交通的配套、對管理的要求很高，因?yàn)閷懽謽巧婕暗氖巧a(chǎn)性，不是生活性，所以生產(chǎn)資料的使用一定涉及到企業(yè)的經(jīng)營，企業(yè)未來得發(fā)展前景。企業(yè)進(jìn)入寫字樓是要講究品牌的，企業(yè)買寫字樓更是要品牌，實(shí)際上，頂級寫字樓邊上一定要有一個(gè)五星級的酒店，這對于企業(yè)來說是服務(wù)配套非常全，并且還要有金融、有稅務(wù)、有工商、有配套的這種商業(yè)往來的這些服務(wù)，這是對它辦公效應(yīng)、企業(yè)效益的實(shí)現(xiàn)。
好的企業(yè)入駐頂級寫字樓，甚至包括員工上班的準(zhǔn)時(shí)、餐飲配套等等，客戶來了以后可以吃高檔的餐飲，住高檔的酒店，這個(gè)對企業(yè)來講非常有效，所以頂級寫字樓不光只看硬件內(nèi)容，還看軟件內(nèi)容，看他的配套，包括后期的服務(wù)。
目前來看，重慶的頂級寫字樓發(fā)展有點(diǎn)類似于北京的90年代中期的水平。換句話說，也就是滯后北京十年。
商業(yè)地產(chǎn)成“唐僧肉” 誰能吃得下？
同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的一組相關(guān)數(shù)據(jù)也引起了關(guān)注：2004年重慶商業(yè)地產(chǎn)空置率達(dá)44%，2006年達(dá)28%……雖然這個(gè)數(shù)據(jù)每年都在下降，但越來越多的開發(fā)企業(yè)把商業(yè)地產(chǎn)看成一塊“唐僧肉”，爭相搶入門來，怎樣的商業(yè)操作模式會在商業(yè)地產(chǎn)的浪潮中脫穎而出呢？
重慶萬達(dá)商業(yè)廣場副總經(jīng)理孫耘：
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā) 必須要有資金的保證
作為開發(fā)商來講，它的投資一定是在市場不穩(wěn)定的情況下，要考量它的商業(yè)特性，因?yàn)樽錾虡I(yè)大家都知道，高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)，而且招商、后期管理種種條件或經(jīng)驗(yàn)各方面是有很高的要求，開發(fā)商在做這種項(xiàng)目一定要謹(jǐn)慎，我是這么認(rèn)為，你也知道做商業(yè)一定要準(zhǔn)備資金的，沒有資金光幾棟樓先入伙一棟樓是不現(xiàn)實(shí)的，只要是商業(yè)都是全面開業(yè)，大的放量才會具有商業(yè)影響力，才能把商業(yè)經(jīng)營的狀況擴(kuò)展出去，影響周邊幾公里之外的消費(fèi)，這也是對它的資金要求。
還有一方面就是開發(fā)商的招商方面。萬達(dá)是經(jīng)過了血的經(jīng)歷，因?yàn)槿f達(dá)的商業(yè)模式現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展到了第三代，第一代是單體面，還有商業(yè)幾大的組合店，現(xiàn)在是一個(gè)綜合體。這個(gè)過程不是簡單的演變過來，是經(jīng)過血的經(jīng)歷。
其次，在運(yùn)營管理方式上，萬達(dá)非常重視團(tuán)隊(duì)運(yùn)作和專業(yè)能力，萬達(dá)有一個(gè)專門的商業(yè)管理公司，這是全國各地有經(jīng)驗(yàn)、有能力運(yùn)營管理的能人、高手聚集在一起，保持他的后期運(yùn)作非常穩(wěn)定，這些做到了才有商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)保障。
華潤二十四城吳拯：
商業(yè)地產(chǎn)要成為片區(qū)的驅(qū)動
華潤在重慶這個(gè)項(xiàng)目主要是大商業(yè)，也不是純粹住宅，也不是純粹商業(yè)，是大住宅、大商業(yè)，跟成都那邊基本雷同，我相信華潤的機(jī)會還是比較大，因?yàn)楫吘乖谏钲�、杭州、上�；疽彩怯械匚坏摹?BR> 商業(yè)地產(chǎn)，我們希望對于一個(gè)片區(qū)能有驅(qū)動作用。大家知道重慶有一個(gè)傳統(tǒng)的步行街，市民的消費(fèi)層次相對比較普通，城市的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，跟城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)系，現(xiàn)在一下竄了很多商業(yè)起來，市民對商業(yè)的消費(fèi)需求有很大關(guān)系。我們希望在楊家坪或者周邊讓不能滿足消費(fèi)的現(xiàn)狀得到改善，有必要有新的東西可以替代出來，我們就往這個(gè)方向去做。除了高端服裝的品牌，休閑娛樂的品牌外，還有一些頂級辦公樓，這些都是影響承載的地方。
富力地產(chǎn)譚國翔：
填補(bǔ)地區(qū)空白 酒店業(yè)的商業(yè)發(fā)展非�？春�
以往國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商幾乎都選擇了銷售物業(yè)的方式，但是，隨著銷售壓力的增加、出租收益日益穩(wěn)定而持久，有遠(yuǎn)見有實(shí)力的開發(fā)商開始自持經(jīng)營。重慶今年商業(yè)地產(chǎn)總量將有望超過600萬平方米，只租不售的就達(dá)到40%。
只有資金雄厚的大開發(fā)商才能有實(shí)力自持經(jīng)營，否則，根本無法應(yīng)付自持經(jīng)營需要的大量資金，如果開發(fā)商具備了資本、資金操作的能力，即使自身投入資金量不多，也能實(shí)現(xiàn)自持經(jīng)營的目的。
這將是一個(gè)痛苦的培育期。尤其是酒店業(yè)，一些國際的品牌進(jìn)入重慶，我們?nèi)フ猩蹋麄儠苤?jǐn)慎，會看數(shù)據(jù)，經(jīng)濟(jì)增長，包括你的地理位置，人口量都是經(jīng)過數(shù)據(jù)分析的，跟人家詳細(xì)調(diào)研很理性的，看了經(jīng)濟(jì)的情況，但實(shí)際來說我們平常會議要找個(gè)酒店吃個(gè)午飯，隨著國際化的酒店進(jìn)入重慶，對于在世界上的知名度，旅游包括各方面的帶動來說我相信以后酒店業(yè)的商業(yè)發(fā)展起來是非常看好的，應(yīng)該大力的去發(fā)展。今年凱悅酒店要在江北步行街落成，這填補(bǔ)了觀音橋第一個(gè)國際管理集團(tuán)的星級酒店的空白，這也是對社會，對我們品牌的貢獻(xiàn)。
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