研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
冷靜應(yīng)對(duì)成都投資商鋪熱 商鋪前景仍不明朗
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商鋪低估徘徊 投資蠢蠢欲動(dòng)
對(duì)于成都房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，住宅產(chǎn)品量?jī)r(jià)飆升，單價(jià)在年初價(jià)格基礎(chǔ)之上暴漲上千元的物業(yè)比比皆是；在此基礎(chǔ)上，一些住宅產(chǎn)品的物業(yè)價(jià)值已經(jīng)接近投資的臨界點(diǎn)，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的租金收益、物業(yè)價(jià)格上漲空間都已幾近極限，很難達(dá)到投資者對(duì)物業(yè)的投資回報(bào)預(yù)期，也預(yù)示著投資回報(bào)率大幅降低和投資風(fēng)險(xiǎn)急劇加大。
對(duì)于住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)走高和商鋪的價(jià)格走低，很多投資者趁機(jī)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪，較好口岸甚至出現(xiàn)了爭(zhēng)相搶占的情況。據(jù)悉，位于羊西板塊的某樓盤(pán)的商鋪大受投資者追捧，商鋪面積在120～360平方米之間，目前商鋪起價(jià)7600元/平方米，一次性付款可優(yōu)惠7%，按揭優(yōu)惠3%，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天17間商鋪被搶購(gòu)。有消費(fèi)者表示，投資商鋪不但很快就能收到租金，有些口岸好的商鋪?zhàn)饨鹂梢赃_(dá)到400多元/平方米•月，甚至更高。
經(jīng)濟(jì)晴雨表 商鋪前景未定
住宅市場(chǎng)的回暖是調(diào)控政策支撐下的回暖，在比較寬松的貨幣政策條件下，住房的改善性需求和投資性需求很容易被拉動(dòng)起來(lái)，住宅交易的量?jī)r(jià)齊升缺乏必要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。而與住宅市場(chǎng)不同的是，寫(xiě)字樓市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，受?chē)?guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)的基本面影響，基本上無(wú)法借助政策調(diào)控拉動(dòng)需求。因此，寫(xiě)字樓市場(chǎng)更加受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的真實(shí)狀況，也更能體現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的走向。正因?yàn)槿绱�，投資者對(duì)寫(xiě)字樓的投資需求會(huì)比較弱，而尚處于恢復(fù)元?dú)庵械钠髽I(yè)，其辦公需求也有一定的滯后性，這也決定了寫(xiě)字樓市場(chǎng)遠(yuǎn)不可能像住宅市場(chǎng)那樣有快速的反應(yīng)。
知名房地產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民分析，商用物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)等是宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。在一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30%左右。但目前國(guó)內(nèi)部分一線城市不但商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重低于同地段住宅價(jià)格，而且還出現(xiàn)了滯銷(xiāo)。蔡為民認(rèn)為，這說(shuō)明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，而且房地產(chǎn)業(yè)自身也出現(xiàn)了冷熱不均的不正�，F(xiàn)象。
而對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)走勢(shì)各界專(zhuān)家學(xué)者爭(zhēng)議頗多。劉金山先生認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)潛在增長(zhǎng)率是由我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基礎(chǔ)條件所決定的。在目前需求不足經(jīng)濟(jì)下行的情況下，潛在增長(zhǎng)率是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的標(biāo)桿，如果條件具備、措施得當(dāng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行向潛在增長(zhǎng)率邁進(jìn)；但由于經(jīng)濟(jì)下行慣性、意外沖擊和政策滯后效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)上行不會(huì)持續(xù)達(dá)到潛在增長(zhǎng)率，會(huì)有所波動(dòng)。這意味著，未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)具備了W型的可能性。德意志銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿認(rèn)為，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)將會(huì)出現(xiàn)W復(fù)蘇型態(tài)，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)則為百分之七，但須視乎貸款增速情況及刺激措施，惟中國(guó)經(jīng)濟(jì)將于明年首季再陷谷底。
在經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不確定和通脹預(yù)期凸顯這一大環(huán)境下，成都樓價(jià)猛漲觸頂，透支市場(chǎng)基本需求，樓市成交量連續(xù)上揚(yáng)的勢(shì)頭被遏制，短期風(fēng)險(xiǎn)已現(xiàn)。正當(dāng)此時(shí)，四房企判斷一致：房?jī)r(jià)漲不動(dòng)，樓市風(fēng)險(xiǎn)加大。若然經(jīng)濟(jì)和樓市未來(lái)低走，商鋪也必然被拖累。成都商鋪特別是臨街商鋪也屢房東租金高預(yù)期和租方低價(jià)無(wú)法對(duì)接的現(xiàn)象。綜合各層面因素，消費(fèi)者對(duì)商鋪信心預(yù)期在未來(lái)走低也不無(wú)可能。
冷靜應(yīng)對(duì) 商鋪投資應(yīng)謹(jǐn)慎
來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：去年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額比07年上漲了89.9%。商鋪供應(yīng)量過(guò)大，加上消費(fèi)市場(chǎng)萎縮，商鋪空置率和轉(zhuǎn)租率隨之攀高，租金下降也在所難免。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)從投資開(kāi)發(fā)階段就科學(xué)規(guī)劃，切忌盲目一擁而上。而且投資商鋪應(yīng)結(jié)合自身商業(yè)資源，注意未來(lái)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)和地理位置是最重要的參考因素。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平稱(chēng)，從區(qū)域來(lái)看，傳統(tǒng)核心商圈和成熟社區(qū)的那些商鋪表現(xiàn)會(huì)比較好。 （新浪樂(lè)居成都站 陳為綜合）
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