研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
五個(gè)想不到：土地市場“2009”VS“2007”
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然而，2009年的土地市場，和2007年相比，又有太多的不一樣。而在這些“不一樣”中，卻是從根本上反映了當(dāng)前市場與07年市場的差異，以及其對未來樓市走勢影響的深刻差異。比如，今年，中小房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場上橫沖直撞，而大型房企卻鮮有所獲，這與07年土地市場上中小房企被邊緣化正好完全相反。這種由土地要素市場所傳導(dǎo)的變化，很可能影響未來的樓市競爭格局。“或許，再過幾年，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，杭州樓市不再只是綠城、濱江、萬科、中海們的天下”。
應(yīng)該說，中小房企在土地市場上“大獲全勝”，屢屢擊敗地產(chǎn)大鱷，是很多人所根本沒有想到的。而今年的“土地市場”，讓我們沒有想到的還有更多……
“五個(gè)想不到”之一：黑馬頻現(xiàn)
7月20日下午，一場空前的土地“惡戰(zhàn)”，在臨平的余杭國土局土地競拍大廳開打。12家企業(yè)報(bào)名，鏖戰(zhàn)72輪，競拍4個(gè)小時(shí)，溢價(jià)165.5%……一項(xiàng)項(xiàng)數(shù)字，似乎都意在刷新杭州土地競拍史的紀(jì)錄。當(dāng)天競拍的是余杭西溪13號地塊�！緡�26億余杭飆地】
最終，一個(gè)叫“國恒地產(chǎn)”的名不見經(jīng)傳的房地產(chǎn)企業(yè)，擊敗復(fù)地、華潤新鴻基、保利、朗詩、宋都等地產(chǎn)豪強(qiáng)，將該地塊收入囊中。
事后，很多人都在打探“國恒地產(chǎn)”是何方神圣。記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“國恒地產(chǎn)”竟然是一個(gè)有著溫州資本背景的北京企業(yè)——國通高盛，而且主業(yè)不是做房地產(chǎn)，甚至查不到該企業(yè)房地產(chǎn)的從業(yè)記錄。典型的“超級黑馬”！
以上的場景在杭州主城區(qū)土地市場上也屢屢出現(xiàn)。浙江天鴻，一個(gè)來自紹興新昌的房地產(chǎn)企業(yè)，讓德信、新南北、方正等杭州本土漸趨主流的房地產(chǎn)企業(yè)“折戟沉沙”，將9號祥符地塊的樓面價(jià)拉高至6581元/平方米的“天價(jià)”。舟山遠(yuǎn)邦、義烏小商品城、浙江西子，以及眾多在土地市場上還沒有拿到地的神秘買家……，一匹匹“樓市黑馬”頻頻出現(xiàn)在杭州的土地市場上。
07年的土地市場，當(dāng)然也有很多讓人想不到的“黑馬”企業(yè)，比如雅戈?duì)栐诤忌淘旱貕K的豪放之舉[直播回顧>>]，比如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的“高調(diào)”進(jìn)入[直播回顧>>]。但當(dāng)時(shí)，這些“黑馬”基本上都是當(dāng)?shù)氐摹爸髁鞣康禺a(chǎn)企業(yè)”，而今年土地市場上的“黑馬”，幾乎全然不知名。
“五個(gè)想不到”之二：大型房企拿不到地
“他們有錢，讓他們?nèi)ツ冒�。�?BR> 7月23日下午，當(dāng)18號錢江新城地塊拍到第24輪[直播回顧>>]，58號買家義烏小商品城報(bào)出20650元/平米的樓面價(jià)后，宋衛(wèi)平起身離席，到了外面，無奈地笑笑，放棄與義烏小商品城的競爭。
同樣的故事在8月18日再次上演，當(dāng)97號買家浙江西子報(bào)出77777萬元戲劇性的價(jià)格時(shí)，老宋亦只能“無奈地笑笑”，然后“舉手投降”。
兩次親自坐鎮(zhèn)土地市場，卻兩次“鎩羽而歸”，這對于在土地市場上向來“志在必得”的宋衛(wèi)平來說，顯然是極不正常的。
宋衛(wèi)平留給大家的“無奈”，也幾乎是所有大型房地產(chǎn)企業(yè)的“無奈”。在今年杭州的土地市場上，紛紛“敗北”的大型房地產(chǎn)企業(yè)名字，至少還有：萬科、復(fù)地、保利、華潤•新鴻基……【81.6億！產(chǎn)業(yè)資本6~8月杭州飆地史】
除了濱江聯(lián)合三花控股，艱難地拿下筧橋黎明村兩塊地，在今年杭州土地爭奪戰(zhàn)中，大型房地產(chǎn)企業(yè)幾乎“全軍覆沒”。尤其是外來地產(chǎn)大鱷，更是“顆粒無收”。這些地產(chǎn)大佬、大鱷們應(yīng)該會(huì)懷念兩年前2007年的“美好時(shí)光”。當(dāng)年，杭州的土地市場，中小房地產(chǎn)企業(yè)被徹底邊緣化，土地爭奪戰(zhàn)中，幾乎全部是地產(chǎn)大鱷和地產(chǎn)大佬們的“游戲”。
而現(xiàn)在，“游戲”的主角換掉了。通脹預(yù)期下，各路資金紛紛殺入房地產(chǎn)，大型專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)正面臨拿不到地的尷尬�！�6、7月份杭州宅地出讓超08年全年】
大型房地產(chǎn)企業(yè)的“保守”，或許反應(yīng)的是2008年的市場調(diào)整，給這些企業(yè)帶來的“傷痛”和“驚嚇”更大。
“五個(gè)想不到”之三：中小房企“亂”飆
與大型房地產(chǎn)企業(yè)的“失意”相對應(yīng)，是中小房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場上的“橫沖直撞”，價(jià)格“亂”飆。
浙江天鴻、舟山遠(yuǎn)邦、方正、名城、欣盛、德信、杭房……，乃至浙江西子，都是房地產(chǎn)企業(yè)中的“中兵”和“小兵”。然而，就是他們，在土地市場上“千金一擲”，拼命“亂”飆，以高昂的代價(jià)拿地成功，也將土地價(jià)格推升至新的高位。
2007年，中小房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場上幾乎“顆粒無收”，而08年出讓的土地太少，中小房地產(chǎn)企業(yè)拿到的更少。而經(jīng)過09年的樓市火爆，中小型房地產(chǎn)企業(yè)手上的在售項(xiàng)目漸漸售完，手上有了錢，卻突然面臨著無地開發(fā)的“窘境”。這或許是他們在土地市場上不惜代價(jià)的主要原因。
“五個(gè)想不到”之四：產(chǎn)業(yè)資本強(qiáng)勢拿地
與2007年相比，今年的土地市場上，還有一個(gè)很明顯的特征：產(chǎn)業(yè)資本強(qiáng)勢拿地。而在2007年，拿地的企業(yè)基本上都是主流房地產(chǎn)企業(yè)，或至少主業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)。在土地市場上，產(chǎn)業(yè)資本的強(qiáng)勢，我們已經(jīng)充分見識。在7月23日的18號錢江新城土地爭奪戰(zhàn)，以及8月18日娑婆橋和南星橋兩塊地的爭奪戰(zhàn)中，親自坐鎮(zhèn)現(xiàn)場的宋衛(wèi)平，均敗北產(chǎn)業(yè)資本——義烏小商品城和西子控股。
通脹預(yù)期下，各路資金紛紛殺入房地產(chǎn)，以西子控股、義烏中國小商品城為代表的“有錢”產(chǎn)業(yè)資本，在土地市場上橫沖直撞，一擲億金，連一向在土地市場上攻無不克的宋衛(wèi)平亦連連“拱手”投降，其“囂張”由此可見。
實(shí)際上，產(chǎn)業(yè)資本在杭州土地市場上的“豪放”之舉已遠(yuǎn)非個(gè)例。除了娑婆橋、南星橋以及錢江新城地塊，在杭州主城區(qū)以外的余杭，幕后背景為國通高盛的“超級黑馬”國恒地產(chǎn)，曾于7月20日、21日連續(xù)擊敗華潤新鴻基、復(fù)地、保利等眾多地產(chǎn)豪強(qiáng)，以26.14億元的天價(jià)連奪13、14號地塊，“精彩”程度一點(diǎn)都不亞于前面三塊地。
除了在土地市場上直接出手，亦有部分產(chǎn)業(yè)資本通過曲線的形式進(jìn)軍杭州樓市。7月28日濱江集團(tuán)高調(diào)拿下筧橋黎明村北兩塊地，其背后就有紹興工業(yè)名企三花集團(tuán)的影子。這兩塊地是由濱江集團(tuán)和三花集團(tuán)的合作公司拿下的，三花集團(tuán)占49%的股份。
在6月18日至8月18日整好兩個(gè)月的時(shí)間里，產(chǎn)業(yè)資本在杭州土地市場上豪擲81.6億，連連擊敗綠城、萬科、保利、華潤新鴻基等眾多地產(chǎn)豪強(qiáng)，屢創(chuàng)杭州土地出讓史的新紀(jì)錄。
在投資、出口以及消費(fèi)領(lǐng)域的汽車、房產(chǎn)這幾個(gè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的大行業(yè)中，在外部消費(fèi)不振出口回暖緩慢的情況下，四萬億的配置以政府為主；汽車的制造以國企和外企為主；房地產(chǎn)，成了最吸引民營資本想象空間的領(lǐng)域。于是，一匹匹的“黑馬”出現(xiàn)在杭州樓市的土地出讓會(huì)中。產(chǎn)業(yè)資本的強(qiáng)勢進(jìn)入，很可能將給杭州樓市生態(tài)帶來非常深遠(yuǎn)的影響，也加劇了競爭！
“五個(gè)想不到”之五：國進(jìn)民退
今年的土地市場，還呈現(xiàn)出一個(gè)特征：國進(jìn)民退。當(dāng)然，這一點(diǎn)在杭州土地市場上表現(xiàn)得并不明顯，主要是在北京這樣的國企、央企密集的大型城市。
央企在土地市場上的豪放之舉，最明顯地表現(xiàn)在6月30日北京廣渠門15號地塊的爭奪戰(zhàn)中。是役，央企背景的中化方興，以40.6億元的代價(jià)擊敗萬科、SOHO中國、華潤置地、保利地產(chǎn)等眾多名企，創(chuàng)造了北京新的地王。
據(jù)報(bào)道，今年上半年，各月成交總價(jià)排行前10名的地塊中有60%的高價(jià)地塊由有國資背景的企業(yè)獲得。近兩個(gè)多月，國企陸續(xù)競得近20個(gè)熱門地塊，涉及土地款超過265億元。其中，刷新單價(jià)和總價(jià)的地塊達(dá)到13宗。
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