從現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)起征物業(yè)稅

    中房集團(tuán)理事長孟曉蘇
　　用物業(yè)稅取代土地財政已經(jīng)是勢在必行了，我們換一個角度考慮物業(yè)稅的問題，是不是我們政府一定要靠土地差價來支持地方財政。有沒有辦法從有錢人身上收稅，避免對農(nóng)民兄弟加大負(fù)擔(dān)。關(guān)于這些的問題，搜狐焦點對中房集團(tuán)的理事長孟曉蘇進(jìn)行了專訪。
　　時間：2009年8月13日
　　地點：博鰲房地產(chǎn)論壇
　　以下為訪談實錄
　　【主持人】：孟總您好，首先非常感謝參加我們這次博鰲論壇的活動，因為搜狐焦點網(wǎng)也是主辦方之一，非常感謝接受我們一個獨家的采訪。剛才在里面聽到您演講的主題很多關(guān)于物業(yè)稅的方面，具體說一下您的意向，物業(yè)稅怎么來征收，包括它一個什么時機(jī)來推出是比較恰當(dāng)?shù)哪兀?BR>　　【孟曉蘇】：物業(yè)稅推出是遲早的事了，但是我認(rèn)為一個稅種要是能夠推出，順利實施的話，關(guān)鍵是設(shè)計。其實征收物業(yè)稅能夠取代現(xiàn)有的房地產(chǎn)的扭轉(zhuǎn)稅，這個大家都知道的。并不是說增加新稅，而是調(diào)整消費稅。對于廣大農(nóng)民來說如果征收了房屋保有稅，我認(rèn)為就應(yīng)當(dāng)去減少地方政府對于土地財政的依賴。因為全國這些現(xiàn)有房屋不少，如何把這些稅收加起來的話，我認(rèn)為大致是一個合理的財政。這樣的情況下，即使再通過低家買進(jìn)高價賣進(jìn)，獲取土地差價補貼地方財政的這種做法就可以改變了。稅收設(shè)計往往體現(xiàn)著社會制度的優(yōu)劣，而我們現(xiàn)在有能力設(shè)計一個很好的稅收制度和社會制度，這就是我們改革的目的。
　　【主持人】：那是一個方向，那現(xiàn)在是不是還有一個條件的欠缺，如果要執(zhí)行的話，需要哪些方面來補充呢？
　　【孟曉蘇】：如果要是推進(jìn)物業(yè)稅的話，目前一方面需要老百姓理解，實際上這個稅是去取之于民，用之于民，確切的說取之于這些高收入階層，而補貼那些低收入階層。物業(yè)稅是按照你的房產(chǎn)大小和價值來增收的，如果再加上地稅，像獨棟別墅多加大一點稅額，這樣政府就可以通過財政轉(zhuǎn)移支付，來建設(shè)住房保障體系，來建設(shè)廉租房，給廉租房提供長期的現(xiàn)金補貼。所以這件事應(yīng)該說在我們社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，在我們?nèi)祟愇拿靼l(fā)展的程度的情況下，需要設(shè)立的一種稅種。那么這種稅種的設(shè)立，也需要主管部門開始考慮，要想阻力最小，最好實施的辦法。
　　【主持人】：最初的制度設(shè)計方面有沒有一些建議，比如要向哪些人，哪些住宅類型來征收？
    中房集團(tuán)理事長 孟曉蘇
　　【孟曉蘇】：征收物業(yè)稅看起來很復(fù)雜，其實并不復(fù)雜，我認(rèn)為可以先易后難，我為物業(yè)稅設(shè)立了四步走的策略，第一步從現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)來征收物業(yè)稅，我們從84年開始已經(jīng)對現(xiàn)有的房地產(chǎn)征收兩種稅，一種叫做房產(chǎn)稅，一種叫做土地使用稅。房產(chǎn)稅是物業(yè)評估值加減乘量的1.2%，土地使用稅是按平面計算的。兩者合計的話，大致可以占到1.2—1.5之間，先他們合并成為物業(yè)稅，這不過是一個稅的換了一個說法而已，換了一個方式，物業(yè)稅反而起作用，這是第一個，我認(rèn)為在2012年就可以實現(xiàn)。
　　第二步，就是從小產(chǎn)權(quán)開始征收物業(yè)稅，因為小產(chǎn)權(quán)已經(jīng)成為事實，城里人買的農(nóng)村人的房子，我這里說的不是宅基地，現(xiàn)在這部分好象不合法，我們想怎么讓它合法化了，合法化當(dāng)然有一個辦法，把它征為國有地，但是你能出多少錢土地出讓金，如果物業(yè)稅的模式，按照小產(chǎn)權(quán)房國際標(biāo)準(zhǔn)來征收物業(yè)稅，國際標(biāo)準(zhǔn)是1%—3%的稅率，這樣的話年年能夠征收這也就解決了小產(chǎn)權(quán)房合法化的問題，也解決那些沒有買小產(chǎn)權(quán)房感覺自己吃了虧的問題，你不吃虧了，因為他交稅了。如果小產(chǎn)權(quán)房的人不愿意交稅，當(dāng)然就得不到合法化，小產(chǎn)權(quán)犯規(guī)的聲音沒有像普通住房那么大。這是第二步。
　　第三步，就是可以從高檔豪宅征收物業(yè)稅，這個稅額可以考慮，但是我認(rèn)為國際標(biāo)準(zhǔn)的1.03%，這是美國加拿大的標(biāo)準(zhǔn)，而新加坡是4%，但是它把房屋的評估值折一個五折，這樣話實際上就是2%。你想連香港跟臺灣居住最小房屋都是要交物業(yè)稅的，我們這些豪宅怎么能不交稅呢。因為他們有錢，所以他們對交稅不會有那么大的反感，再有因為取消了還款的交易稅，至少他不愁，納稅應(yīng)該成為我們一種生活習(xí)慣，特別是高收入者要向社會多做貢獻(xiàn)，這種貢獻(xiàn)是一種責(zé)任，這是第三步。至于第三步什么時候?qū)嵤�，可以選擇一個時間，我覺得順利的話可以加快。
　　第四步，是由普通住房的征稅，這個稅要更低一點，這部分收入不高，至于要不要向一些基本住房的居民實行免稅呢，是可以考慮的，但是設(shè)計起來比較復(fù)雜，因為比較難判斷，所以很多國家和地區(qū)都還沒有做，但是從整個稅制法則來說我覺得可以做。所以說起來對這部分居民還是有好處的。
　　至于農(nóng)民，我們已經(jīng)免除了農(nóng)業(yè)稅，下一步因為物業(yè)稅正說會不會免除他的差價，農(nóng)民的土地按照三中全會的要求規(guī)范的進(jìn)行市場化，所以農(nóng)民當(dāng)然會得到好處，就更多一些，農(nóng)民可以不交稅，因為土地是集體所有的，所以不交稅。這樣的話，就形成了一個合理的所得稅，從過去獲取土地差價，從最窮的人身上拿錢，最富有的人反而買了房以后不再交稅，現(xiàn)在調(diào)整成最富有的人，中等收入以上的人要多交稅，對于低收入者要少交稅，對于農(nóng)民來說免除很多的負(fù)擔(dān)，這是不是一個社會文明合理的表現(xiàn)呢？所以我認(rèn)為我們應(yīng)該支持這樣一個轉(zhuǎn)變，積極設(shè)立這些。我也知道今天在會場上談了以后，在座的開發(fā)商企業(yè)會有反對者，因為他們更多的考慮是他們自己各方面的利益，很多人是買豪宅的，會不會減少他們購買？但這只是人口中的一部分，不要忘記了這些開發(fā)商企業(yè)也是需要靠高價去獲得土地，他們在土地制度上，在獨家拍賣土地他們也是受害者，如果按照這種方式，農(nóng)民的土地當(dāng)然也可以進(jìn)入扭轉(zhuǎn)市場，開發(fā)企業(yè)獲得土地，更不要說今后由于這種土地的變化，使土地開發(fā)延伸到農(nóng)村，原來的農(nóng)村就會變成城市，就使我們服務(wù)范圍從只為城里人服務(wù)，變成為這些新城市的人服務(wù)，讓城里人可以居住到農(nóng)村去，他們買到農(nóng)地的，要知道在我們中國居民還沒有分財產(chǎn)的時候，連所得稅我們都是沒有的，因為那個時候所得稅很低。像我在當(dāng)工人的時候，我的收入一個月只有40塊5毛錢怎么會交所得稅呢？現(xiàn)在不同了，所得稅的設(shè)定是不是遭到一群人的反對，是的，慢慢接觸到所得稅是平衡貧富，構(gòu)建和諧社會的一個重要方面，所以我認(rèn)為物業(yè)稅也將會經(jīng)歷這樣一個過程。只要稅收設(shè)計得合理，應(yīng)當(dāng)大膽的向前推進(jìn)。
　　【主持人】：因為物業(yè)稅之外，我們還會在這樣一個特殊的時期，非常關(guān)注下半年樓市的走勢，您怎么來判斷這樣一個形勢的變化，作為開發(fā)企業(yè)，在政策決策方面應(yīng)該有哪些變化可以給我們分析一下？
　　【孟曉蘇】：作為一個研究經(jīng)濟(jì)的學(xué)者，我為去年的內(nèi)需萎縮和外需減退非常憂慮，不光是我，全國，從領(lǐng)導(dǎo)人到大學(xué)畢業(yè)生，為什么大學(xué)畢業(yè)生也憂慮呢，為什么年輕人也憂慮呢，他們找不到工作，到農(nóng)民工，2300萬人下崗了，幾百萬人找不到工作，為什么呢？經(jīng)濟(jì)萎縮了。那么我們在推動外需上做了很多努力，但是外需仍然在下滑，我們在推動內(nèi)需上做了很多努力，但是很多行業(yè)不景氣，包括PPI在下降，因為生產(chǎn)能力沒有上升，上半年國家在推動各項政策努力中，最成功的就是房地產(chǎn)市場由淡轉(zhuǎn)旺，由于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)旺，慢慢就會拉動那些工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)，就使得鋼鐵、水泥、有色金屬，煤炭、裝修、電器等于，若干行業(yè)，包括化工行業(yè)得到市場。所以房地產(chǎn)的啟動是今年經(jīng)濟(jì)的一個成功，是中央拉動宏觀政策的一個成功，正像去年年底，我們中央領(lǐng)導(dǎo)人講的，是要靠最終消費來拉動經(jīng)濟(jì)，房屋和汽車是最終消費的兩個重要來源。
　　既然我們看到這個事是好事，不要為內(nèi)需的啟動而憂慮，一些人去年盼望著啟動內(nèi)需，但內(nèi)需一旦啟動了，人們又大呼小叫，好像出了多大的問題，這使我想起歷史上一個著名的故事，叫做葉公好龍，葉公念白了叫葉，其實念she，葉公好龍，家里到處都是龍，但是龍真的來了，忽然害怕了，怎么害怕了失其魂魄，五色無主。最后有人評論了，說葉公非好龍也，好乎似龍而非龍則也。那我們現(xiàn)在大家盼望內(nèi)需啟動，龍真來的時候，我們很多人大驚失措，失其魂魄，其而還走，這就很讓我們覺得這段歷史上有驚人的相似之處了，當(dāng)然那是一個神話故事，但是可以面對現(xiàn)在這么一個現(xiàn)實。我們需要進(jìn)一步的拉東內(nèi)需，而不是壓抑，我認(rèn)為這是下半年基本的政策，應(yīng)該作為宏觀政策基本面，繼續(xù)堅持現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)政策不動搖，這也是宏觀調(diào)控，不要以為宏觀調(diào)控就是壓縮，現(xiàn)在這種政策就是宏觀調(diào)控。
　　但是問題是這些調(diào)控貫徹得不夠徹底，包括前幾年前緊縮銀根，緊縮地根，現(xiàn)在還沒有在房地產(chǎn)領(lǐng)域消退，中央這些政策的陽光并沒有完全照耀到這塊土地，緊縮地根，我們可以看到現(xiàn)在雖然放出了一些土地，但是總體上放的太少，所以帝王才出現(xiàn)，如果放多了，帝王還出現(xiàn)嗎？再一個緊縮銀根，現(xiàn)在已經(jīng)是適度寬松了，有人說過渡寬松了，錢已經(jīng)放在房地產(chǎn)去了，我說去看看哪個房地產(chǎn)告訴你開發(fā)貸款過多了，很多房地產(chǎn)企業(yè)還找不到開發(fā)貸款，因為畢竟自有資金比率35%調(diào)降到20%是最近的事情。而很多銀行還沒有貫徹，特別是聽說下半年有人說房價會大跌了，要調(diào)控了，所以很多銀行不敢給房地產(chǎn)貸款，所以這種政策不貫徹到底，就使得土地沒有及時增加，房地產(chǎn)投資沒有及時增加，就會加劇日后的供應(yīng)量緊張，就會造成供不應(yīng)求的加劇。如果真的收緊銀根了，不光是房地產(chǎn)投資得不到有效增長，就是上半年已經(jīng)開工的這些基本建設(shè)項目，就因為缺乏后續(xù)的血液而變成爛尾，而變成銀行的呆壞帳，所以現(xiàn)在的政策，在不變的情況下，也要有變，就是要大力推動原有政策的落實。除這個以外，還要加大廉租房建設(shè)，解決這部分低收入住房問題，因為他們對價格更敏感，因為有了廉租房就不敏感了，也有利于構(gòu)建和諧社會。
　　除這個以外我特別要對開發(fā)企業(yè)家提出勸告，不要再利用目前市場的緊缺情況來極力的提高房價，因為房地產(chǎn)好不容易有這樣的形勢，過高的提高房價，有可能使它自己的企業(yè)陷入困難。我們見過這樣的企業(yè)，提高房價過高了，一下把自己市場堵死了，更不要說給我們行業(yè)造成損害，給老百姓造成損害，影響國家宏觀調(diào)控政策貫徹的決心，會造成整個社會輿論的改變。
　　我認(rèn)為開發(fā)企業(yè)并不是要想方設(shè)法榨干最后一滴利潤，而要想辦法保護(hù)這個市場，就像漁民，他們要確定一個比較立網(wǎng)捕魚的行規(guī)，防止把海里的海洋資源一網(wǎng)打盡，以便能夠保持生產(chǎn)者能夠源源不斷獲取資源，甚至還有修魚。這段時間他不能夠去撈魚，農(nóng)民，漁民有這樣的認(rèn)識，我們這些很有文化的，房地產(chǎn)商難道就沒有這樣的認(rèn)識嗎，難道就不對這些立網(wǎng)捕魚的企業(yè)進(jìn)行指責(zé)和批評嗎，我們也要有這樣的覺悟，有這樣的行規(guī)，所以我提出來了宏觀調(diào)控里面有一個叫做勸告，我們說話叫行業(yè)勸告，政府提醒叫做行政勸告，特別是我們企業(yè)家要走出認(rèn)識誤區(qū)，不要把資本主義發(fā)展初期的那些腐朽落后的，散發(fā)銅臭的氣息理念當(dāng)做自己的經(jīng)營理念，還以為是新東西，說我的目的就是為了股東最大化，盈利最大化，現(xiàn)在人類文明已經(jīng)進(jìn)入到講究社會責(zé)任的年代了，所以我們也需要有一點現(xiàn)代意識，我們需要現(xiàn)在的企業(yè)家，有現(xiàn)代意識的企業(yè)家，有社會意識責(zé)任感的企業(yè)家，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)家絕大部分會是這樣的人，而少量這些企業(yè)家他們過渡捕魚，他們破壞市場，應(yīng)當(dāng)受到全行業(yè)和全社會的譴責(zé)。
　　【主持人】：您剛剛介紹了從財政層面，包括貨幣政策，財政政策，以及到業(yè)界行業(yè)方面一些勸告和做法，您預(yù)計下半年會是一個怎么樣的走勢呢？
　　【孟曉蘇】：今年我相信現(xiàn)有的宏觀調(diào)控不會改變，而且會堅持。如果社會的反對力量不那么大的話，那么在對房地產(chǎn)的投資方面還應(yīng)該加大力度。如果開發(fā)企業(yè)都能夠認(rèn)識到我說的這種現(xiàn)象保護(hù)市場的認(rèn)識的話，大家就會盡量維護(hù)房價的平穩(wěn)發(fā)展。那么我說的都是有前途的，但是總體上我對今年下半年是樂觀的，盡管有一些問題存在，但是今年下半年應(yīng)該是一個持續(xù)旺盛的市場，而且房屋價格我相信第一是上漲，第二不會過快，但是明年就難說了，如果不能夠趕快增加土地供應(yīng)，增加房屋投資，那么現(xiàn)在的這種投資緊缺，在明年就可以顯現(xiàn)出來，那個時候房價可能就會過快上漲。在這種情況下怎么辦呢？我們前幾年也學(xué)習(xí)了國家支持農(nóng)業(yè)的經(jīng)驗，就是在豬肉漲價的時候，我們的辦法是多養(yǎng)豬，給農(nóng)民補貼，給他們保險，結(jié)果一年以后，九個以后生豬市場恢復(fù)了，豬價降低了，我們?yōu)槭裁床荒苓@么做呢？為什么不能在房價供不應(yīng)求上漲的時候要增加供應(yīng)量了，我看到很多地方政府官員都很明白，比如上海市委書記俞正聲同志，他是建設(shè)部老部長，在他領(lǐng)導(dǎo)下，推動了房改，并且還制定了健全住房供應(yīng)體系，包括廉租房的政策，只是后來后人們沒有貫徹。最近我聽到鳳凰衛(wèi)視采訪他的時候講，上海房價上漲過快怎么辦，他用五個字就說明白了，“增加供應(yīng)量”，我認(rèn)為這個已經(jīng)成為了共識，我們不需要為那些沒有學(xué)問的專家的這些輿論所左右，還是要堅定不移的維護(hù)這個市場，千萬不要抑制內(nèi)需，但是同時我們要增加供應(yīng)，滿足居民的需求。通過發(fā)展利用這種內(nèi)需，拉動國內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，拉動經(jīng)濟(jì)，拉動就業(yè)，幫助國家抵御金融海嘯所造成的影響。
　　【主持人】：謝謝孟總。

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