研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
揭開“地段”的面紗
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從事商業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)多年，很多開發(fā)商、投資客、商戶都喜歡對(duì)我說“地段”這個(gè)詞，然后單純依靠所處的區(qū)位情況決定了項(xiàng)目未來發(fā)展的前景。每次我都比較無語�！暗囟巍眱r(jià)值僅僅就是單指項(xiàng)目的區(qū)位情況嗎？
我必須說，僅僅把“地段”理解為區(qū)位，是片面的。
“地段”價(jià)值，準(zhǔn)確來說是闡述項(xiàng)目占有城市資源的結(jié)構(gòu)和強(qiáng)度，如道路資源、交通資源、區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)資源、國際資源、旅游資源等。在實(shí)際運(yùn)作中，只有整合、優(yōu)化、利用好這些與項(xiàng)目緊密相關(guān)的資源，才能實(shí)現(xiàn)“地段”價(jià)值的最大化。“地段”價(jià)值在項(xiàng)目的開發(fā)中占據(jù)了重要的地位，下面，我逐一分析幾個(gè)主要的資源指標(biāo)：
道路資源—顧名思義，道路資源指的是項(xiàng)目與城市交通的連接情況。外部人流導(dǎo)入的難易程度很大程度上決定著商業(yè)/商務(wù)/酒店項(xiàng)目的操作難度。道路資源不僅僅表現(xiàn)為通達(dá)性上，容易被忽視的有道路是否有被私人占用，是否存在陰面陽面，是否能實(shí)現(xiàn)人車分流等。
交通資源—談到交通資源，城市交通發(fā)展的脈絡(luò)都是遵循線性交通（公路上人的流動(dòng)，包含步行，車行等）-平面交通（軌道交通的建設(shè)發(fā)展，與公路交通組成平面）-立體交通（空中交通的便捷程度）這一規(guī)律在前進(jìn)。不斷加快的城市擴(kuò)大化進(jìn)程，使得節(jié)約時(shí)間提升效率成為都市人的生活需求，軌道交通和空中交通如到達(dá)機(jī)場(chǎng)的便捷程度在項(xiàng)目進(jìn)取空間的判斷中所占據(jù)的權(quán)重也越來越大。
產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)資源—項(xiàng)目規(guī)劃定位無論選擇的是哪種模式（補(bǔ)缺、拔升、引領(lǐng)等），都必須結(jié)合區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況，并且向現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)借力，四兩撥千斤。舉例來說，硬性要在一個(gè)工業(yè)制造業(yè)密集的區(qū)域打造主題式旅游地產(chǎn)，可操作性和操作的難易程度顯而易見。
國際資源—區(qū)域與國際接軌的程度。區(qū)域內(nèi)使領(lǐng)館數(shù)量、外企數(shù)量、外籍人口數(shù)量等等。利用好國際資源，對(duì)商務(wù)、酒店、旅游、高檔商業(yè)都是有著極大的促進(jìn)作用。
旅游資源—自然風(fēng)光、人文資源、歷史資源等。因?yàn)樯婕奥糜蔚禺a(chǎn)這一專題，以后有機(jī)會(huì)會(huì)單獨(dú)論述。
以上幾大資源，是“地段”價(jià)值構(gòu)成的主體。當(dāng)然，確定一個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)和方向，也不能單單只考慮“地段”價(jià)值，發(fā)展價(jià)值、客戶價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、品牌價(jià)值、可規(guī)劃價(jià)值、產(chǎn)品力價(jià)值都是必須考慮的因素。
第一次寫，有些倉促，有些生澀。讓我產(chǎn)生動(dòng)筆的原因，源于我對(duì)目前土地一級(jí)市場(chǎng)商業(yè)（公建）所占面積權(quán)重的不斷增大和市場(chǎng)從業(yè)人員成長(zhǎng)速度這一不平衡現(xiàn)狀的擔(dān)憂。個(gè)人預(yù)計(jì)2-3年內(nèi)武漢商業(yè)地產(chǎn)必將出現(xiàn)井噴式的爆發(fā)，希望到時(shí)候不再有專業(yè)人士對(duì)我說，地段價(jià)值就是區(qū)位優(yōu)劣。
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