研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
酒店業(yè)為何邊虧損邊圈地 間接利益是最大誘因
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自去年以來，受到全球金融危機和甲型H1N1流感的持續(xù)影響，中國累計接待入境旅游人數(shù)呈現(xiàn)下降的走勢。雖然中國的酒店比美國和歐洲的同行情況要好些，但由于經(jīng)濟低迷所導(dǎo)致的酒店業(yè)虧損現(xiàn)狀已經(jīng)成為定局，可是在這樣的一種情況下，中國酒店業(yè)“圈地”的新熱潮正悄然升起。那么這究竟是出于何種目的呢，割肉買未來？
回收周期一再延長
迅速擴容的酒店房間數(shù)量，令豪華酒店市場“量價齊跌”，不少豪華酒店開房率相當(dāng)慘淡。珠三角地區(qū)尤其是東莞、佛山、中山等地高星級酒店的快速發(fā)展也正在削減廣州客源。據(jù)廣州市旅游局統(tǒng)計，今年1-3月，廣州累計客房出租率為55.06%，繼續(xù)低于去年的58.35%。
有知情人士向記者透露，不少五星級酒店處于虧損運營。據(jù)了解，喜達屋對于威斯汀品牌的酒店客房要求不能低于55平方米。而凱悅集團屬下君悅品牌一個酒店的總房間數(shù)約300～400間。凱悅集團中國區(qū)高層此前向記者透露，北京、上海、深圳五星級的酒店一般造價在1500美元～1300美元/平方米。凱悅集團屬下君悅品牌一個酒店的總房間數(shù)在400～300個左右，每個房間基本在45平方米，每個房間的造價約為30萬～35萬美元；凱悅每個房間約為38～40平方米，造價約25萬美元。
分析人士認為，每間客房按這個比例投資下來，即便不計入裝修折舊費用、行業(yè)競爭壓價風(fēng)險等一系列不可知因素，每個房間平均價格以550元計算，出租率平均在70%，利率在80%；那么投資成本收回來都得20年。而如果投資者想在5年內(nèi)，搶在酒店翻新前收回10億成本，200多間房，按照廣州五星酒店平均60%的出租率，假設(shè)酒店房間可以做到90%的GOP，平均房價從開業(yè)那天起就得天天達到3700。但如果管理團隊只能做到每天2000的ADR，全年70%的OCC，90%的GOP外加不要年底花紅。那每年，大概可以交給投資者1.2億毛利，5年也只能收回6億毛利。
間接效益是最大誘因
據(jù)悉，廣州酒店的盈利率均低于京滬兩地，大部分酒店僅在二三成左右。另外，老五星經(jīng)過改造后酒店客房數(shù)縮減了近一半，但價格卻并沒有上升。瑞銀(UBS)近期發(fā)布報告稱，“中國酒店業(yè)進入艱難時刻”。隨著房價降低，廣州五星級酒店的回收周期將繼續(xù)延長。那么究竟是什么原因?qū)е碌禺a(chǎn)商依然大掏口袋，投入到這個行業(yè)中來呢？
記者調(diào)查獲悉，現(xiàn)在五星級酒店的投資者基本是上市地產(chǎn)公司，他們在投資酒店時更多是將它作為商業(yè)地產(chǎn)來經(jīng)營，而不僅僅是作為一家單體的酒店。這些酒店的建造通常是作為商場、公寓、寫字樓、住宅的商業(yè)配套。對于商場、寫字樓而言，它可以增加其招商的吸引力；而對于公寓和寫字樓來說，它可以提升這兩種項目的商業(yè)物業(yè)價值，抬高銷售價格。
除此之外，五星級酒店還是地產(chǎn)商融資的最主要渠道。一位證券分析人士透露，酒店一方面可為地產(chǎn)商提供大量的現(xiàn)金流；另一方面可為地產(chǎn)公司增加市值。據(jù)透露，酒店價值的評估包括整個酒店資產(chǎn)的有形資產(chǎn)和無形部分。新開業(yè)酒店比較多考慮有形的部分實際投入，比如投資2億元的酒店，開業(yè)幾個月后，評估價值一般在2億多一點；但開業(yè)幾年后，無形部分會大起來，假如經(jīng)營業(yè)績不錯，開業(yè)一年后，評估值就可能會達到2.5億，而開業(yè)三年后，可能就是5億～6億了。
“這些稱為間接效益，其實真正酒店投資者更看重這點�！鄙鲜龇治鋈耸勘硎�，而即便在經(jīng)濟不景氣、融資困難時期，地產(chǎn)商還可將酒店整體轉(zhuǎn)讓，其增值能力也相當(dāng)吸引人。
不管怎么說，中國的酒店業(yè)還有很長的一段路要走。美國飯店業(yè)研究機構(gòu)LodgingEconometrics的CEOPatrickFord說，相比其它國家，中國受金融危機的影響比較小。中國的經(jīng)濟仍然有能力實現(xiàn)“爆炸性增長”�；蛟S，也正是基于這樣一個美好的預(yù)估，才導(dǎo)致廣大地產(chǎn)商們不顧眼前慘敗的事實，紛紛放眼未來，如果未來一片美好，割點肉又算什么呢？
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