研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
商鋪售后返租重抬頭 投資審慎謹(jǐn)防“傷鋪”
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“投資市場商鋪不？10年就可收回全部成本”……
隨著今年上半年杭城樓市回暖，一批商業(yè)地產(chǎn)也開始出現(xiàn)“瘋狂”，通過中介的招商電話不斷。其中，先買下使用權(quán)再返租的模式，在市場上開始重新抬頭。
不過，投資商畫的“餅”雖好，實(shí)際操作中，卻遠(yuǎn)非那么回事。
返租模式重抬頭
德勝快速路上，杭州新客運(yùn)中心建設(shè)已近尾聲。在其對(duì)面，就是知名的四季青新市場。
九堡的紅星美凱龍金茂MALL，就在兩者的約3公里外。記者趕至現(xiàn)場時(shí)看到，整個(gè)建材家居市場已開始結(jié)頂，最惹人注意的，便是位于市場正前方的招商中心。
“你購鋪，我來租，坐在家里收房租！做國際品牌的房東！”該市場招商的宣傳帖子，最近鋪天蓋地。宣傳中，商家承諾，購買15年商鋪使用權(quán)后馬上可返租，6年內(nèi)返還70%投資額。如果6年內(nèi)想退，則按年結(jié)清租金基礎(chǔ)上，再全額返還購買款。
無獨(dú)有偶，采用同一模式的，并不止紅星美凱龍金茂MALL一家。位于余杭的中國人民書店總部，也正“招商返租”中。
商家聲稱，投資該市場商鋪10年可收回全部成本。承諾包租10年，頭3年每年返還總價(jià)7%，一共21%。更誘人的是，首付款可先扣除頭3年租金再支付，第4年7.5%，第5年8%，從第6年開始按市場價(jià)訂租金。
受地產(chǎn)回暖刺激？
“返租的方式，其實(shí)很早前就出現(xiàn)了。只不過，在今年地產(chǎn)大熱的情況下出現(xiàn)，更吸引人的注意�！蔽覑畚壹疑虡I(yè)地產(chǎn)主管姚林說。
據(jù)透露，其實(shí)早些年，產(chǎn)權(quán)式酒店就已采用“返租”模式，后很多市場、商場也開始采用同一模式招商。
返租，是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后，發(fā)展商許諾在未來若干年內(nèi)，每年給投資者一定的租金回報(bào)。在這期間，商鋪的經(jīng)營、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有�！斑@種形式，其實(shí)說穿了更像發(fā)行企業(yè)的信用債券�！币晃谎芯可虡I(yè)地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士稱，一旦對(duì)方不顧信用，投資者也往往只能接受“虧本”現(xiàn)實(shí)。
該人士表示，之所以今年招商返租的現(xiàn)象比較集中，與地產(chǎn)業(yè)、宏觀經(jīng)濟(jì)走勢都不無關(guān)系�！氨热�，今年來包括杭州、上海、北京等在內(nèi)，各地都不斷出現(xiàn)天價(jià)買地現(xiàn)象。這說明，開發(fā)商對(duì)地產(chǎn)的未來幾年發(fā)展非常看好�！�
他認(rèn)為，采取返租模式招商，也不排除開發(fā)商加速擴(kuò)張，同時(shí)轉(zhuǎn)嫁部分開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的意圖。
分析一回報(bào)率高？
真有這樣的好事？來自義烏的吳先生看到招商內(nèi)容后，很是動(dòng)心。上周末，特意趕到九堡，加入了紅星美凱龍金茂MALL的招商現(xiàn)場。
據(jù)介紹，該市場經(jīng)營面積為40萬平方米，號(hào)稱華東建材家居第一MALL。此次開發(fā)商拿出1/8面積，給投資者一次性“認(rèn)租”15年。其中，鋪位面積40-60平方米，一樓均價(jià)8500元，二樓均價(jià)6800元。目前，一樓已認(rèn)租完畢，二樓正在進(jìn)行中。
“購買我們的商鋪后，當(dāng)場就可以簽訂返租合同，就是再把你買走的商鋪?zhàn)膺�給市場�！闭猩倘藛T還表示，前6年的租金回報(bào)是固定的，前3年每年返還租金為商鋪售價(jià)的8%，第4年為11%，第5年15%，第6年20%，加起來正好70%，第7年以后租賃價(jià)格按市場價(jià)計(jì)算，其中90%租金返還給投資者，市場收取10%的經(jīng)營管理費(fèi)。
記者粗略算了一下，投資該項(xiàng)目一間商鋪，基本在35萬元以上。負(fù)責(zé)本次招商的蕭山大眾房屋置換公司策劃總監(jiān)陶國慶表示，如果前6年內(nèi)，投資者想退訂，市場方除了按年按點(diǎn)返還租金外，還會(huì)全額返還投資款。
也就是說，投資者一次性投資后，如果在第6年退訂，那么回報(bào)率為6年70%�！安贿^，每年不到12%的收益，并不高�！币α直硎�，除此之外，投資者還要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
分析二破產(chǎn)怎么辦？
姚林所說的風(fēng)險(xiǎn)，其本質(zhì)來源于市場的經(jīng)營狀況。她說，對(duì)于投資者來說，后面的9年回報(bào)率最關(guān)鍵，但實(shí)際上真正的收益如何并不由自己說了算�！耙�?yàn)榻?jīng)營權(quán)在別人手里，而且能否經(jīng)營好，目前誰也說不準(zhǔn)�！�
而通過記者深入了解，其實(shí)整個(gè)“認(rèn)租返租”流程極為復(fù)雜。
據(jù)負(fù)責(zé)招商的陶先生透露，該市場開發(fā)商為金茂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(下稱金茂實(shí)業(yè))，由兩個(gè)公司主體、兩個(gè)法人共同出資組建；紅星美凱龍則在早前入股該公司，但據(jù)稱股份占比不大。
此外，為了市場運(yùn)營，金茂實(shí)業(yè)全資設(shè)立杭州金茂商業(yè)管理有限公司(下稱金茂管理)。
投資該市場商鋪會(huì)要求簽訂兩份合同。首先，投資者和金茂實(shí)業(yè)簽15年使用權(quán)的租鋪協(xié)議；然后被要求與金茂管理簽15年委托經(jīng)營協(xié)議。兩者主體并不一致。
當(dāng)被問及投資者一旦拿不到錢怎么辦時(shí)，陶國慶在電話中說，除非公司倒閉。
實(shí)際上，與投資者發(fā)生返租權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，只是金茂管理公司，并非開發(fā)商。而一旦承諾返租的金茂管理經(jīng)營不善，拍拍屁股“走”了，消費(fèi)者并不能向收錢的金茂實(shí)業(yè)算賬。對(duì)于這一判斷，陶先生表示，理論上確實(shí)如此。
但他同時(shí)稱，因?yàn)樵撌袌瞿贸觥罢J(rèn)租返租”的面積僅占1/8，所以開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)更大，所以不會(huì)輕易出現(xiàn)這種情況�！叭绻ú恼娼�(jīng)營不起來，市場可以馬上換別的業(yè)態(tài)，比如服裝。因?yàn)樗募厩嗍袌鼍驮谶吷涎健！彼f。
分析三建材商不看好？
“家居市場沒那么好開的，普通投資者還須謹(jǐn)慎！”張先生是某衛(wèi)浴品牌代理商，從事該行業(yè)多年。
據(jù)透露，紅星美凱龍金茂MALL曾邀請(qǐng)過張先生代理的品牌進(jìn)駐該市場。但張先生考察了一番后，還是拒絕了�！安灰欢ㄆ放祈�，就能做出名堂的�！睆埾壬治稣f，家居市場能否繁榮，所處的地段和商業(yè)環(huán)境相當(dāng)重要。
他說，市場所在的九堡，規(guī)劃中雖然有幾家專業(yè)市場，但尚未帶動(dòng)起商業(yè)氛圍�，F(xiàn)有的幾個(gè)小區(qū)入住率也并不高，大多空置或出租。比如當(dāng)?shù)匾延械暮愦蠼ú氖袌�，�?jīng)營狀況并不理想。九堡往東的臨平已有繁華的專業(yè)家居市場，下沙和臨平的消費(fèi)多在此，往西靠近主城區(qū)，家居市場更多。
張先生透露，家居市場的盈利靠租金收入，紅星美凱龍也采取這種模式。租金則按市場的繁榮程度而定，而九堡店由于屬于新市場，前五六年內(nèi)，人氣一下上不來。
不過，之后的租金就按市場繁榮程度而定了，其中的彈性可謂相當(dāng)大。“一旦市場經(jīng)營不好，空置率高，不收租金甚至關(guān)門都有可能�！睆埾壬J(rèn)為，這是投資者最大的風(fēng)險(xiǎn)。
目前，杭州專業(yè)家居市場競爭激烈，基本在杭州各區(qū)域已覆蓋完畢。有的地段，甚至出現(xiàn)多家家居市場“肉搏”局面。因此張先生認(rèn)為，九堡這家紅星美凱龍何時(shí)能繁榮起來，還是未知數(shù)。如果市場繁榮不起來，所謂的高回報(bào)也只能是“畫餅充饑”。
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