研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
房地產(chǎn)行業(yè)：物業(yè)稅專題
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征收物業(yè)稅是大勢所趨。
物業(yè)稅在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收,是大部分國家房地產(chǎn)的主力稅種。2003 年以來物業(yè)稅多次成為關(guān)注的焦點(diǎn),但至今仍沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,謹(jǐn)慎的背后我們更看到了國家的決心。開征物業(yè)稅有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī),規(guī)范房地產(chǎn)市場運(yùn)行;有利于支持地方稅收,理清中央地方財政關(guān)系;還有利于調(diào)節(jié)貧富差距,維護(hù)社會公平。物業(yè)稅不僅是中國房地產(chǎn)稅收體制改革的關(guān)鍵,更是房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的基礎(chǔ),征收物業(yè)稅是大勢所趨。
物業(yè)稅開征短期仍難成行。
物業(yè)稅的政策性很強(qiáng),牽涉到多方利益,就目前條件而言,我們認(rèn)為,開征時機(jī)和條件尚不完全具備。首先,我國產(chǎn)權(quán)法律基礎(chǔ)還不完備,征收物業(yè)稅的前提不滿足;其次,地方政府財政壓力大,推行很難獲得支持;第三,土地出讓金是否納入稅基無論在理論和實(shí)踐上還存在很大爭論;第四,征收物業(yè)稅的技術(shù)準(zhǔn)備不足,人才、機(jī)構(gòu)和制度建設(shè)都亟待完善;最后,從法律程序上來講,物業(yè)稅出臺也是兩三年后的事了。
物業(yè)稅征收細(xì)節(jié)設(shè)想。
根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)和我國的國情,我們預(yù)計物業(yè)稅征收會以物業(yè)評估價值的80%作為稅基,并根據(jù)通貨膨脹率逐年調(diào)整。物業(yè)稅征收會是一個漸進(jìn)的過程,從部分城市到全國,從商業(yè)地產(chǎn)到住宅,從增量房到存量房。稅率會從較低水平逐步向國際通行水平靠攏,預(yù)計最初住宅的稅率在1%左右,商業(yè)地產(chǎn)在2%-3%之間。
物業(yè)稅對房地產(chǎn)走勢的影響。
未來幾年全國投資性購房比重大幅上升的可能性很小,物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)市場的影響將是深刻的,但是帶來瞬時巨大沖擊的可能性不大。
32房地產(chǎn)行業(yè)：REITs改變地產(chǎn)
REITs 整體市場表現(xiàn)優(yōu)異。
美國REITs 市值30 年翻了300 倍;投資于REITs 收益超過直接投資于房地產(chǎn);權(quán)益型REITs 收益超過S&P500,且紅利收益率更高;投資于REITs、直接投資于房地產(chǎn)和投資于S&P500 的三者差異決定了收益率的差異。
REITs 行業(yè)發(fā)展動力。
內(nèi)外多重因素形成合力,共同促進(jìn)REITs 行業(yè)的發(fā)展。美國地產(chǎn)行業(yè)的長期繁榮、資產(chǎn)證券化的蓬勃發(fā)展、長期低利率水平、不斷擴(kuò)大的投資者隊伍,為美國REITs 發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境;而REITs 自身形式的創(chuàng)新(UPREITs 形式的出現(xiàn)),經(jīng)營范圍的擴(kuò)大,是REITs 發(fā)展的內(nèi)因。
REITs 將改變我國的房地產(chǎn)市場格局。
REITs 使商業(yè)地產(chǎn)退出機(jī)制更加完善,拓寬了地產(chǎn)商的融資途徑,降低了地產(chǎn)商的融資成本,大大增強(qiáng)了地產(chǎn)商的融資靈活性;同時,有了REITs 的支持,可以使得一系列擁有優(yōu)質(zhì)土地資源的地產(chǎn)開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型;REITs 還將吸引更多的機(jī)構(gòu)投資者引入房地產(chǎn)市場,保險資金等投資于REITs 是未來發(fā)展方向;REITs 還將改變一般企業(yè)的經(jīng)營方式,一般企業(yè)將更多通過租賃的方式獲得物業(yè)的使用權(quán)。
中國地產(chǎn)行業(yè)即將跨入REITs 時代。
REITs 在多地區(qū)試點(diǎn)、各種方案相繼公布。其中,銀監(jiān)會方案簡單易行,試點(diǎn)意義重大;而證監(jiān)會方案雖不成熟,但是潛力巨大。未來,權(quán)益型REITs 將是REITs 發(fā)展的主流,它的優(yōu)勢遠(yuǎn)超抵押型REITs。無論是抵押型還是權(quán)益型REITs,它們都對降低地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險、提高項(xiàng)目價值有著顯而易見的作用。
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