研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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·人員培訓服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
領(lǐng)先一步尋商機
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“大虹橋”能帶來多少商機，專家給出的答案是無數(shù)個。由于虹橋綜合交通樞紐帶來的海量人流，以及“大虹橋”商務(wù)區(qū)各條產(chǎn)業(yè)鏈上所所形成的聚合力，未來的這片熱土勢必會成為上海西部又一個繁華的城市中心，由此帶來的商機無異于滾滾洪流。
對于個人投資者來說，目前可以關(guān)注哪些行業(yè)呢？本刊記者特地走訪了“大虹橋”部分區(qū)域，并采訪有關(guān)專家，希望讓投資者從中得到啟發(fā)。
“大虹橋”商機萌動
雖然“大虹橋”建設(shè)尚未真正啟動，但是記者還是能夠明顯感受到了商機萌動的力量。酒店業(yè)在開始尋找機會，餐飲業(yè)也在探路，種種跡象表明，所有已經(jīng)嗅到商機的人士準備趁著這股東風大干一場。
就在2009年8月，七天連鎖酒店的虹橋機場店在七寶北部商圈的吳中路吳寶路交界處落點，依托虹橋交通樞紐，緊靠虹橋機場、地鐵九號線七寶站、高速A9、高速A20，目前已經(jīng)進入試營業(yè)。記者特地聯(lián)系到了七天連鎖酒店的上海公司助理陳先生，他給我們簡單介紹了布點七寶的理由：“我們在此之前都是有著詳細的規(guī)劃。2007年以來，我們相繼布點了虹橋一店和虹橋二店，就是緊盯虹橋國際機場的商務(wù)人流。如今，大虹橋的概念日前成熟，預(yù)期商務(wù)人流的不斷增多，虹橋機場店的入駐也就水到渠成。在將來，一旦有合適的物業(yè)，我們還將繼續(xù)開設(shè)新的分店�！�
品牌餐飲店也前來考察。記者在剛剛開盤的華商時代廣場采訪時，就碰到了上海有名的小吃店——復茂小龍蝦的一位主管戚先生。他坦承自己正是來考察營業(yè)場所的，如果條件成熟，準備在七寶開一家分店。戚先生認為，這里的餐飲未來還是主要以打出品牌的主題餐飲為主。未來兩三年內(nèi)，商務(wù)人流必然有一個積聚的過程，因此中高檔的主題餐飲市場終將形成。
投資者信心爆棚，緣于“大虹橋”的發(fā)展前景。明年建成使用的虹橋綜合交通樞紐，旅客集散量將達到40萬人次，據(jù)預(yù)測到2020年，每天將處理近110萬人次旅客吞吐量。如此巨大的旅客集散量，所形成的消費能力也堪稱巨大。其次，“大虹橋”多核心的發(fā)展藍圖，也讓投資者看到，區(qū)域商業(yè)能級將會得到巨大提升。
一句話，“大虹橋”在變化中孕育了巨大的商機。
五大行業(yè)機會不少
專家表示，小商品物流業(yè)、文化休閑業(yè)、酒店業(yè)、奢侈品行業(yè)和餐飲業(yè)，會成為區(qū)域內(nèi)的熱門行業(yè)。當然，需要說明的是，整個“大虹橋”海納百川，各種行業(yè)都能找到發(fā)展契機。本刊推出的這五種行業(yè)，只是其中比較有特色的行業(yè)。
小商品物流業(yè)先火
“大虹橋”開發(fā)，小商品物流業(yè)會率先火起來。
上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅分析認為，隨著虹橋綜合交通樞紐的建成并投入使用，未來率先發(fā)展起來的行業(yè)有可能是小商品物流業(yè)。鄒毅表示，根據(jù)交通樞紐業(yè)態(tài)布局的特點，小商品物流業(yè)對于流動人口來說，更加容易接受。
當然，從長遠發(fā)展來看，小商品物流業(yè)無疑是很有發(fā)展前景的一個業(yè)態(tài)。根據(jù)遠期規(guī)劃，虹橋綜合交通樞紐每天要處理110萬人次旅客吞吐量，這會極大形成很大的小商品需求市場。上海華頓經(jīng)濟研究院院長沈晗要甚至建議，在“大虹橋”商務(wù)區(qū)內(nèi)應(yīng)專門設(shè)立一個小商品城[40.00 -1.19%]。
鄒毅表示，小商品物流業(yè)可分布在虹橋綜合交通樞紐周邊，但是要充分考察交通道路設(shè)置問題，而不要重蹈上海南站覆轍。在他看來，上海南站交通布局主要集中在地下和高架兩個部分，地面部分涉及很少，因此南站周邊幾乎沒有商業(yè)。
文化休閑業(yè)是重頭
文化休閑業(yè)是更高層次的消費行為，為了吸引到更多長三角人群前來上海消費，發(fā)展文化休閑產(chǎn)業(yè)必不可少。
根據(jù)這種思路可以預(yù)見，未來“大虹橋”區(qū)域文化休閑產(chǎn)業(yè)也將迎來一個快速發(fā)展時期。據(jù)了解，在“大虹橋”輻射的子商圈中，諸如七寶商圈、華漕商圈以及江橋商圈等，未來都會形成各具特色的產(chǎn)業(yè)區(qū)，如七寶商圈發(fā)展生態(tài)商務(wù)區(qū)，華漕商圈發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)區(qū)，江橋發(fā)展產(chǎn)業(yè)性服務(wù)功能區(qū)，但這些子商圈內(nèi)，目前的文化休閑也尚處于起步階段，極不成熟。而一旦各子商圈產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，對于文化休閑行業(yè)的需求也會隨之爆發(fā)。
當然，目前文化休閑也主要還是圍繞交通樞紐來布局為佳。前面文章中提到的商界人士施有毅先生表示，在東京等大型城市的交通樞紐周邊，休閑娛樂產(chǎn)業(yè)相當發(fā)達，根據(jù)國外的發(fā)展經(jīng)驗來看，虹橋交通樞紐周邊必然也會形成很大的休閑業(yè)消費市場。由此看來，虹橋綜合交通樞紐周邊，還可以發(fā)展休閑娛樂產(chǎn)業(yè)。
當然，“大虹橋”成型之后，整個“大虹橋”將面臨整個長三角經(jīng)濟圈的市場需求，屆時文化休閑業(yè)將會面對更大的市場容量。
酒店業(yè)機會多多
國內(nèi)知名的商務(wù)連鎖酒店已經(jīng)開始在這里有所動作了。莫泰168早就在華友大廈設(shè)置了分店，依托大廈內(nèi)200多家的小企業(yè)的業(yè)務(wù)往來人流站穩(wěn)了腳跟。
隨著大虹橋交通樞紐的建設(shè)完成，上海與周邊省區(qū)，乃至全國的聯(lián)系將會更加緊密。而根據(jù)虹橋交通樞紐中心所處位置及其規(guī)劃，該區(qū)域未來最大的優(yōu)勢就是便利的交通環(huán)境。而交通環(huán)境的優(yōu)越性，勢必吸引一些與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈集聚，也就意味著未來虹橋交通樞紐中心周邊寫字樓市場的受用群體是對交通環(huán)境有著較高要求的、以交通環(huán)境為生存基礎(chǔ)之一的行業(yè)內(nèi)公司或企業(yè)，如物流、貿(mào)易、旅游、客運等。
隨著經(jīng)貿(mào)活動的增多，差旅往來必不可少。這就為商務(wù)酒店業(yè)的發(fā)展帶來了機遇。在這一點上，新興的商務(wù)區(qū)往往對于進入者更為有利。因為商務(wù)酒店往往要求項目的地理位置好、商業(yè)繁華、交通便捷、周邊有寫字樓、大學、大醫(yī)院、等住宿需求，而新地塊往往機會較多，且租金較為便宜。從這一點來說，大虹橋地區(qū)的七寶、莘莊等板塊將會更具優(yōu)勢。它們一方面比松江區(qū)和青浦區(qū)的商業(yè)環(huán)境要更好一些，更能夠吸引到公司前來，比如近年來就有不少從古北地區(qū)流出的韓、日、臺等地區(qū)的商務(wù)人士選擇居住在萬科城市花園等小區(qū)里。而比起虹橋等成熟的商務(wù)開發(fā)區(qū)，七寶地塊又處于起步階段，各種商務(wù)成本還算低廉。
“七莘路南段一直以來都是住宅區(qū)，不過最近也有不少寫字樓正在招租，有一些連名字都還沒掛出來，有很多熟客都拖我們私下里去打聽有沒有合適的面積，他們中有不少人都有開設(shè)商務(wù)酒店的想法�！敝性禺a(chǎn)七寶區(qū)域經(jīng)理吳雪菲介紹了這一動向。
但是，經(jīng)營商務(wù)酒店的風險也是顯而易見的。七寶板塊從目前的情況來說，商務(wù)人流的培養(yǎng)還要一段時間，虧損冰期不確定。七天連鎖酒店的陳先生坦承：“虹橋機場店，我們今年是不指望能夠盈利的，因為目前七寶的人氣還有待提升�！�
奢侈品也有機會
“要把‘大虹橋’建成國內(nèi)最有名氣奢侈品消費市場�！鄙蜿弦岢鲞@樣的建議。
其實，虹橋的奢侈品市場已具有相當規(guī)模，而且也形成了一定的市場基礎(chǔ)。全國最大的奢侈品中心“尚嘉中心”落戶虹橋，這座投資5億美元的商業(yè)項目建成之后，將匯集來自全球眾多頂級奢侈品品牌。目前虹橋經(jīng)常舉辦奢侈品特賣會，如在最近一次舉辦的奢侈品特賣會上，PRADA、GUCCI、Armani、Fendi、Ferragamo、Zegna等品牌以5～7折的折扣銷售，吸引到眾多眼球。
沈晗耀表示，虹橋也具有很優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢。長三角人群從虹橋綜合交通樞紐進入上海，如果再轉(zhuǎn)車到淮海路、南京路消費，其實會增加他們的時間成本。針對這種情況，不如就在虹橋發(fā)展這樣的行業(yè)。
而對于發(fā)展高端消費行業(yè)，沈晗耀認為意義深遠，其對其他行業(yè)的促進作用相當大，能夠有力拉動產(chǎn)業(yè)升級。當然，這離不開國家的政策扶持，如適當降低奢侈品行業(yè)的稅收�！叭藗�?yōu)楹卧敢馇巴愀圪徫�，免稅是其中很大一個原因�！彼f。
餐飲業(yè)門檻低
鄒毅表示，最沒有挑戰(zhàn)的是餐飲業(yè)，但不可否認，機會也是最多的。
根據(jù)記者的走訪，虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的商鋪本身就比較少，就餐地點十分稀缺。餐廳多是中高端定位，最為常見的日、韓系餐廳，午餐一頓最便宜的人均也要上百元。還有很多臺式、港式的餐廳，一份平常的套餐平均下來也要20~30元。如果在周邊租到一間店鋪，經(jīng)營中、高檔餐飲業(yè)，絕對可以從日益增多的白領(lǐng)中分到一杯羹，建議可以在上海虹橋百盛.那的“上海城美食一條街”的店鋪中尋找機會，充分利用這里的集聚效應(yīng)。
但是虹橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的地租水平很高，恐怕并不適合經(jīng)濟實力較弱的人。那么不妨反其道而行，尋求降低成本，為白領(lǐng)提供價廉物美的工作餐。而如果能夠降低房租這筆剛性支出的話，相信會幫助很大，根據(jù)記者的走訪，新虹橋中心花園后的伊犁路、安順路，主要服務(wù)于周邊居民區(qū)，一間30~40平米左右的商鋪只需5000元/月左右，僅僅相當于虹橋開發(fā)區(qū)中心部位的一半。如果能夠租用這里的店鋪，經(jīng)營送餐服務(wù)，就可以避開高房租的困擾，而分享到這一午餐商機。此外，虹橋路10號線將來一旦開通，沿線人流量必然也會大大增加，這里的商鋪價值也會具有提升的潛力。如今軌道交通10號線在建段的虹橋路同等面積的沿街店鋪租金也已經(jīng)達到了10000元/月。
隨著“大虹橋”的逐步發(fā)展，各個地區(qū)對餐飲業(yè)需求也會隨之增多。屆時，不管是品牌餐飲還是一般的小吃店，都會找到適合自己發(fā)展的一席之地。
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