研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)策劃：透視六大熱點(diǎn)問(wèn)題
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在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，諸多問(wèn)題困擾著涉“商”不深的開發(fā)商們。商業(yè)地產(chǎn)突出“商業(yè)”二字，而“商業(yè)”強(qiáng)調(diào)“交易”，商業(yè)地產(chǎn)策劃也就是為提供交易平臺(tái)所做的開發(fā)及商業(yè)營(yíng)運(yùn)等工作，開發(fā)包括拿地、產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計(jì)、資金計(jì)劃、建造及銷售等環(huán)節(jié)，而商業(yè)營(yíng)運(yùn)則指各類商鋪的招商、營(yíng)運(yùn)管理和物業(yè)管理等工作。
相對(duì)于住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)巨大的開發(fā)利潤(rùn)成為大量開發(fā)商涉“商”的新動(dòng)力，有的甚至將開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)確定為企業(yè)發(fā)展的新模式、新定位。但是，由于要求開發(fā)商具備較高的理解力，才能搞懂“商”字，因此在開發(fā)過(guò)程中，有些開發(fā)商盡顯不適之癥，新問(wèn)題也不斷涌現(xiàn)，令開發(fā)商老板們頭痛不已。
近期，不少專家、學(xué)者已針對(duì)部分熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了解答，這里將對(duì)一些較少深度解答的新問(wèn)題與大家交流，以達(dá)相互提高之效。
一、商業(yè)定位方案是否有唯一的標(biāo)準(zhǔn)答案？
姜仁地產(chǎn)研究院認(rèn)為：一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)定位方法有兩種。一種為聚集法，就是采用與周邊眾多項(xiàng)目一樣的業(yè)態(tài)，使該商圈形成可為目標(biāo)消費(fèi)群提供更多選擇的某一大類商品的商業(yè)群。聚集法多用于專業(yè)市場(chǎng)，比如深圳筍崗的汽車配件商業(yè)群和家具裝飾材料群等。另一種是互補(bǔ)法，就是為項(xiàng)目所在商圈的某一特征的消費(fèi)群提供與周邊項(xiàng)目不一樣但卻是有需求的商品和服務(wù)，以補(bǔ)充目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)。
對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言，可同時(shí)考慮采用這二種方法進(jìn)行定位策劃，因而，采用不同的方法，其定位方案肯定是不一樣的。而在利用互補(bǔ)法定位過(guò)程中，一個(gè)項(xiàng)目往往有多種不同的方案供選擇，這些方案從不同的角度去考慮補(bǔ)充項(xiàng)目所在商圈消費(fèi)群的需求。不同的方案當(dāng)然有其不同的優(yōu)缺點(diǎn)，不同的方案有不同的招商及營(yíng)運(yùn)管理方法，開發(fā)商需結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況選擇合適的定位方案。
因此，一個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)定位方案沒(méi)有唯一的標(biāo)準(zhǔn)答案。
二、純租賃式的盈利模式是否適合所有開發(fā)商？
姜仁地產(chǎn)研究院認(rèn)為：純租賃式的盈利模式越來(lái)越多地得到一些開發(fā)商的采用。其優(yōu)點(diǎn)非常明顯，開發(fā)商通過(guò)努力經(jīng)營(yíng)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，使所有商鋪逐漸升值，項(xiàng)目不再因商鋪產(chǎn)權(quán)分散而影響整體經(jīng)營(yíng)。采用這種盈利模式，除可以為開發(fā)商帶來(lái)穩(wěn)定的租金收入外，物業(yè)增值也是另一種回報(bào)。但是，這種模式的缺點(diǎn)是開發(fā)資金無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)回籠，財(cái)務(wù)費(fèi)用及新項(xiàng)目開發(fā)資金壓力同時(shí)困擾著開發(fā)商。故此模式并不適用所有的開發(fā)商。
一些項(xiàng)目可以在招商前進(jìn)行商鋪銷售，如商業(yè)街；一些項(xiàng)目可以在開業(yè)后且進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期之際進(jìn)行商鋪分散銷售，如各類專業(yè)市場(chǎng)；而一些項(xiàng)目如單體SHOOPINGMALL，則不宜分散銷售，開發(fā)商可以在其進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期后整體銷售，一般情況下，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、信托公司等均可能成為買家。
三、 廣告策劃能否替代商業(yè)策劃？
姜仁地產(chǎn)研究院認(rèn)為：有些開發(fā)商以為商業(yè)策劃就是廣告策劃，廣告公司同樣可以為項(xiàng)目設(shè)計(jì)商業(yè)業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃業(yè)種，甚至設(shè)計(jì)盈利模式等，印出來(lái)的招商手冊(cè)也頗有專業(yè)味道。其實(shí)，廣告策劃應(yīng)安排在商業(yè)策劃之后，招商及銷售之前。不可否認(rèn)，廣告策劃對(duì)于項(xiàng)目同樣非常重要，但它是在專業(yè)商業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目定位之后，通過(guò)用文字和圖形表現(xiàn)出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及其它情況，以吸引更多的租客和投資客。但是，由于商業(yè)定位、盈利模式等方案需要更多的、更專業(yè)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)在通過(guò)對(duì)消費(fèi)者需求、租客需求、投資客需求及所在商圈商業(yè)狀況等情況的調(diào)查后，并借助團(tuán)隊(duì)各成員的經(jīng)驗(yàn)值，經(jīng)過(guò)多次反復(fù)討論而最終形成的，而一般情況下，廣告策劃團(tuán)隊(duì)無(wú)法同時(shí)具備專業(yè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)的操作能力，故建議開發(fā)商不能簡(jiǎn)單地將廣告策劃替代商業(yè)策劃。
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