商業(yè)地產(chǎn)誰來救贖？

　　作為經(jīng)濟冷暖晴雨表的商業(yè)地產(chǎn)，為何與住宅地產(chǎn)冰火兩重天?
　　商業(yè)地產(chǎn)至今都未能從“慘淡”中抽身�？罩寐试黾�、租金下降，即使是北京CBD地區(qū)也遭遇窘境。
　　北京高力國際咨詢與研究部數(shù)據(jù)顯示：2009年二季度北京CBD平均租金價格近140元/平方米/月，較去年同期下降39%。而在中高端購物中心首層租金環(huán)比下降4.3%的同時，空置率小幅上漲了0.46%。
　　相比之下，住宅市場卻異�；鸨�。2009年北京住宅市場的平均交易價格6月比1月上漲了27%，但是銷售面積同比上升147.23%。
　　其實，就在2009年初，住宅地產(chǎn)還在緊鑼密鼓地對抗寒冬——當(dāng)時，諸多開發(fā)商紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)。僅半年時間過去，兩大市場大有乾坤扭轉(zhuǎn)之勢。
　　作為經(jīng)濟冷暖晴雨表的商業(yè)地產(chǎn)，為何與住宅地產(chǎn)冰火兩重天?商業(yè)地產(chǎn)抄底的時機是否已經(jīng)到來?其命運有何走向?而復(fù)蘇最終又需要誰來救贖?
　　合理“慘淡”
　　商業(yè)地產(chǎn)在上半年的表現(xiàn)其實是在一個合理的范圍之內(nèi)。
　　“從一線城市到三線城市商業(yè)地產(chǎn)的失衡程度來看，一線城市相對要好、二線城市次之、三線城市更高。雖說不能一概而論，但是的確有這種趨勢。”戴德梁行(D T Z)商業(yè)地產(chǎn)部董事張家鵬說道。
　　但張家鵬堅持認為，出現(xiàn)這樣的反差并不代表商業(yè)地產(chǎn)的整體消極。
　　首先，商業(yè)地產(chǎn)的租金并不是全面下滑，而是呈現(xiàn)兩極化現(xiàn)象。城市中心區(qū)域租金穩(wěn)定，有些物業(yè)租金還是上漲的。然而外圍商業(yè)地產(chǎn)租金相對要低，從整體上拉低了平均租金。
　　其次，目前市場現(xiàn)狀基本是新增樓盤引發(fā)的空置率上升。盡管這兩年很多知名消費品品牌的連鎖、專賣店開店的速度一直在增加，但是其增速仍不及商業(yè)地產(chǎn)。同時，由于這些品牌選擇外圍區(qū)域的動力不大，造成了外圍樓盤空置率的提升。而北京CBD區(qū)域的空置主要是受到幾個銷售產(chǎn)權(quán)項目的“拖累”。此外，在金融危機后，銷售難度加大，也拉低了平均水平。
　　其三，住宅市場是“政策市”，加上大眾的剛性需求，使得住宅市場容易過熱，而商業(yè)地產(chǎn)是一個相對理性的小眾市場，在政策上不會有什么猛藥�？陀^上形成的結(jié)果就是，住宅市場可以借助政策實現(xiàn)飛躍，而商業(yè)地產(chǎn)卻不會。
　　換言之，商業(yè)地產(chǎn)在上半年的表現(xiàn)其實是在一個合理的范圍之內(nèi)。中坤集團董事長黃怒波非常認同這一觀點，“倒掛只是暫時的情況。”
　　在黃怒波看來，國家在2007年為了抑制經(jīng)濟過熱，在政策上對地產(chǎn)進行了限制，其中，對待商業(yè)地產(chǎn)的條款較之住宅要更加嚴格。其結(jié)果是商業(yè)地產(chǎn)增速慢了下來，只是，住宅市場一方面是有剛性需求作保障，另一方面是大眾投資的主渠道之一，所以住宅形勢要好于商業(yè)地產(chǎn)。
　　而始于2008年9月底的一系列樓市提振政策又將住宅市場從“嚴冬”拉到了“初夏”，但商業(yè)地產(chǎn)的恢復(fù)速度遠沒有住宅地產(chǎn)那樣快，而是需要時間來消化。
　　商業(yè)地產(chǎn)投資門檻高
　　商業(yè)地產(chǎn)不是大眾投資的主要渠道，其恢復(fù)過程也相對要慢。
　　“商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟走勢相統(tǒng)一，因此，經(jīng)濟走勢是影響其恢復(fù)進程的最基礎(chǔ)因素�！敝性�地產(chǎn)投資顧問部總經(jīng)理張坤昱說道。
　　普遍的觀點是，寫字樓租售狀況的好壞取決于企業(yè)的發(fā)展，商鋪則取決于商家的實力與消費者的購買力。當(dāng)下，全球經(jīng)濟有回暖態(tài)勢，但遠未振作，所以商業(yè)地產(chǎn)的存量消化還有待企業(yè)與個人需求的上升。
　　這就牽扯到影響商業(yè)地產(chǎn)恢復(fù)的第二大因素：供需關(guān)系。
　　從開發(fā)商的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)是需要“養(yǎng)”的——由于商業(yè)地產(chǎn)的投入大、開發(fā)時間長，開發(fā)商的回報周期也相對漫長。供給與需求總是一個在前一個在后，開發(fā)商必然著手長期的規(guī)劃。
　　中原地產(chǎn)曾做過統(tǒng)計，僅北京已經(jīng)有500萬平方米左右的高端優(yōu)質(zhì)物業(yè)，每年新增供給還有50多萬平方米。然而，現(xiàn)有的已經(jīng)出現(xiàn)20%—30%的空置率，租金較去年同期也下降了10%—15%。以上數(shù)字都顯示出供給速度已遠超需求速度。尤其是始于2007年底的地產(chǎn)抑制政策改變方向之后，受到打壓的商業(yè)地產(chǎn)再次爆發(fā)。
　　對于這種爆發(fā)，張坤昱解釋，“住宅發(fā)展到一定階段后，人們勢必會產(chǎn)生對周邊配套設(shè)施的需求。在某種意義上看，這也是產(chǎn)業(yè)升級，因此量的爆發(fā)很正常�！�
　　由于國內(nèi)的投資渠道較少，在社會福利條件不完備的情況下，人們會優(yōu)先選擇不動產(chǎn)進行投資，其中門檻最低的便是住宅。而商業(yè)地產(chǎn)投資額度大、投資需講求多項商業(yè)原則、經(jīng)營上需要專業(yè)人員，因此，它的壁壘比住宅高很多，風(fēng)險更大。
　　客觀上帶來的結(jié)果是，商業(yè)地產(chǎn)要獲得零散但數(shù)額眾多的個人或中小投資者的追捧，條件太苛刻，因此，不能成為大眾投資的主要渠道，其恢復(fù)過程也相對要慢。所以，張家鵬說，“即使商業(yè)地產(chǎn)是很好的投資渠道，長期來看也不會成為大眾化的投資對象�！�
　　外資活躍度是關(guān)鍵
　　一旦外資進入，中國潛力巨大的商業(yè)地產(chǎn)會是他們的首選。
　　2009年6月、8月，作為中國國有大型投資公司，中投先后投資了澳大利亞與英國的商業(yè)地產(chǎn)，9月又有意進入美國商業(yè)地產(chǎn)市場，外界認為中投意在抄底海外商業(yè)地產(chǎn)。于是，對于中國久未脫離苦海的商業(yè)地產(chǎn)也多了幾分猜測：是不是抄底的時機到了?
　　“我并不認為現(xiàn)在是抄底中國商業(yè)地產(chǎn)的機會，因為抄底非常難�！睆埣淫i指出，以北京為例，開發(fā)商即使出手，也不會看好當(dāng)前空置率相對較高的外圍商業(yè)地產(chǎn);而市中心的項目賣少租多，想出手的項目也往往由于價錢談不攏而不能成交。加之現(xiàn)在的住宅市場上有更多的盈利機會，開發(fā)商一般不會花大力氣投資風(fēng)險較大的商業(yè)地產(chǎn)。
　　黃怒波認為，“中國商業(yè)地產(chǎn)的黃金時期在下一個十年就會到來�！边@與中國城市化速度有關(guān)。
　　而世茂集團董事長許榮茂也坦言，“現(xiàn)在是進入商業(yè)地產(chǎn)的一個好機會，所以我們對商業(yè)地產(chǎn)比較積極。”
　　安邦咨詢房地產(chǎn)分析師蘇晶認為，“商業(yè)地產(chǎn)的恢復(fù)情況關(guān)鍵是看外資的活躍度�！�
　　實際上，從國外地產(chǎn)形勢來看，盡管商業(yè)地產(chǎn)的保值增值性更強，但是經(jīng)濟危機后最先恢復(fù)的也是由于剛性需求而帶動的住宅市場。這一點與國內(nèi)并無二致。
　　不同的是，英美的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)采取了比較成熟的發(fā)展模式，比如，開發(fā)商建好商業(yè)地產(chǎn)項目之后多半是持有物業(yè)，靠后期穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障收入，這樣的好處是隨時都有資金回流，經(jīng)營穩(wěn)定，從而有利于增強商業(yè)地產(chǎn)抵抗風(fēng)險的能力。
　　但是中國很多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商傾向于出售，一方面是想迅速套現(xiàn)，另一方面也是缺乏專業(yè)的管理人員。其后果是商業(yè)項目的規(guī)劃性不強，反倒不會給項目加分。
　　“要達到2007年那樣的高速增長還要再過一兩年后�！边@是張家鵬對目前市場的判斷。而蘇晶則建議中國政府最應(yīng)該做的是，“引導(dǎo)企業(yè)借鑒國外成熟的發(fā)展模式，而不是在細節(jié)上對市場干預(yù)。”

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