研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產研究……
業(yè)務范圍
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SOHO中國商業(yè)模式悄然轉型？
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2007年10月于港交所上市以來，融資19億美元的SOHO中國一直在大肆擴張。在本次金融危機中，SOHO中國幸運地把握住地產周期的交替，占據了擴張的有利位置，手握大量現(xiàn)金頭寸，行業(yè)低谷時大肆并購。
繼2007年11月耗資24億元拿下光華路SOHOⅡ和SOHO北京公館以后，2008年 5月和8月SOHO中國以64億元的代價分別收購朝陽門SOHO和中關村SOHO，至2009年更是花費82億元大舉吃下天安門南（前門）項目、SOHO 東海廣場和望京B29地塊等三個項目，擴張愈來愈兇猛。而在其2009年以來的擴張中有兩點尤其值得關注：其一是，接手摩根士丹利位于上海的SOHO東海廣場項目，展開異地擴張的第一站；其二則是計劃將天安門南（前門）項目作為投資物業(yè)。這或許意味著SOHO中國的商業(yè)模式正在悄然發(fā)生著改變，為其今后的發(fā)展軌跡增添了變數(shù)。
異地擴張，三級利益鏈面臨沖擊
歷經早期SOHO尚都的出租戶糾紛之后，經過數(shù)年的調整，SOHO中國聚焦超大城市核心地段的“開發(fā)-銷售”模式逐漸成型，統(tǒng)一規(guī)劃和建設、統(tǒng)一出租和管理的模式已經在實踐中證明了市場價值。
首先，發(fā)展初期的SOHO中國由于規(guī)模尚小，沒有廣拉戰(zhàn)線的資金能力，采取不整售的方式有利于加快資金回籠，最大程度提升資金使用效率。其次，整售模式談判時間長，附帶條件多，面對財大氣粗的大機構，SOHO中國缺乏定價權，而化整為零恰恰化解了這一矛盾。再次，分散出售的方式滿足了富裕人群的投資性需求。以三里屯SOHO為例，2008年其銷售均價為55874元/平方米，要達到8%的合理出租收益率，月租金水平只要達到372元/平方米（＝55874×8%/12）。而SOHO中國旗下物業(yè)的升值潛力也成了小業(yè)主們頗為看重的因素。2008年7月開始預售的三里屯SOHO全年的銷售均價達5.59萬元/平方米，即使是在金融危機席卷下，三里屯SOHO在銷售過程中也曾七次逆市提價，至2009年中期，其銷售均價攀升至6.24萬元/平方米。
SOHO中國曾表示，整棟購買的機構數(shù)量相對較少，更多具備購買力的客戶仍是中小型客戶。因此，在其“開發(fā)-銷售”商業(yè)模式的背后，是“SOHO中國－小業(yè)主－租戶”的三級利益鏈，小業(yè)主的存在構成了商業(yè)模式的重要環(huán)節(jié)。SOHO中國的客戶基礎分析顯示，旗下樓盤的主要客戶除了北京的富裕階層以外，其余大部分為看好一線城市地產升值價值的，依靠山西煤礦、內蒙古煤礦和河北鐵礦等迅速發(fā)跡的富裕個人。而據胡潤財富報告統(tǒng)計，北京千萬以上的富裕人士居全國之首，擁有14.3萬個千萬富人和8800個億萬富人，總數(shù)占入榜富人的17%，如果加上河南和山西的上榜富人，環(huán)渤海經濟圈至少擁有全中國近20%的富人。這一龐大的群體構成了SOHO中國商業(yè)模式大放異彩的重要客戶基礎。
作為其異地擴張的第一步，潘石屹在收購SOHO東海廣場項目時曾公開表示，SOHO中國將沿襲北京模式，富裕個人的投資需求仍居于其商業(yè)模式的關鍵位置。屢屢得勝的“化爛尾為利潤”的“SOHO法則”能否成功移植到上海呢？客戶基礎的不同是存在其中的最大變數(shù)。
東海廣場的前東家摩根士丹利將客戶定位為國外大公司，招商半年多的出租率僅為30%；而SOHO中國在接手之后將其終端用戶定位轉變?yōu)閲鴥鹊闹行⌒凸�。按照潘石屹的設想，一方面，目前SOHO中國積累的7000多個客戶，同樣會為SOHO中國在上海最繁華地段南京西路上的物業(yè)買單；另一方面，包括上海、浙江和江蘇在內的長三角地區(qū)，資產在千萬元以上的富人人數(shù)占去全國富人總數(shù)的35%左右—他們有希望成為SOHO中國首個異地項目的主要買家。
然而，既有客戶是否愿意跳脫環(huán)渤海經濟圈首先是個未知數(shù)，再有與北方客戶主要看中物業(yè)出租回報率和升值空間不同的是，江浙客戶穩(wěn)定性較差，尤其是溫州客戶，類似游資，打游擊戰(zhàn)，二地客戶的習慣和需求存在差異。而一旦缺少了小業(yè)主的支撐，“SOHO中國-小業(yè)主-租戶”的三級利益鏈條就會自然崩析。因此，SOHO中國能否將北京的商業(yè)模式成功移植至上海，還有待考驗。
克服土地儲備短板，加大投資物業(yè)比重
SOHO中國的商業(yè)模式屢遭外界質疑的一個重要因素在于其缺乏成規(guī)模的土地儲備。對于“不囤地”的原因，SOHO中國對此的官方解釋，一是遵守“兩年不開發(fā)的土地要無償收回”的法律規(guī)定；二是SOHO中國的商業(yè)地產聚焦北京、上海等超大城市的最繁華地帶，該地段的土地價值遠遠不能用其開發(fā)面積來衡量。
資本市場對“強大的土地儲備”有著病態(tài)的偏執(zhí)，如“廣東五虎”之一的碧桂園為上市囤積了4500萬平方米的土地儲備，但上市以來，其發(fā)展并沒有給投資者帶來超額的回報，相反，其二、三線城市的龐大土地儲備對其發(fā)展構成拖累；恒大為上市也儲備5000萬平方米的土地資源，但地產低潮時屢屢傳出資金鏈緊張。盡管事實如此，但SOHO中國的土儲短板確實也對其可持續(xù)性發(fā)展構成了較大隱患。SOHO中國2004-2009年的財務數(shù)據顯示，其營業(yè)額發(fā)生巨大波動。在大多數(shù)開發(fā)商業(yè)績大增的2006年，其營業(yè)額僅為17.4億元，同比受挫55%，2009年中期收入7200萬元，同比降32%。業(yè)績的不連續(xù)雖有結算原因，但歸根結底仍是土儲問題在作祟。同樣的原因也導致了SOHO中國雖手握巨額現(xiàn)金頭寸（2009年中期賬面現(xiàn)金為92.7 億元），但資本市場并未給予其估值溢價。至2009年5月底，SOHO中國凈資產折價27.4%，高于在港上市的中資地產股2.4%的平均凈資產折價水平。
已有跡象顯示，SOHO中國正在有意識地加大投資物業(yè)比重，2009年5月收購的天安門南（前門）項目便被規(guī)劃成投資物業(yè)。截至2009年8月底，該項目完工面積中的約80%已簽署租賃合同，招商的平均月租金為1082元/平方米，按 3.2328萬元/平方米的樓面地價、樓面地價占整個總成本5成、以及90%的出租率計算，租金回報率高達18%，顯示出持有核心地段投資物業(yè)的強大生命力。
但加大投資物業(yè)比重是否意味著SOHO中國會就此回歸商業(yè)地產開發(fā)模式的傳統(tǒng)？對于銷售物業(yè)和投資物業(yè)比重之間的拿捏，潘石屹稱，首先，公司尚處高速成長期，提升資金使用效率仍排在第一位，出租物業(yè)的回報率一般比銷售物業(yè)低，因而“開發(fā)-銷售”的商業(yè)模式在未來的相當長時間內仍是SOHO 中國的首選；其次，景氣周期下會加快銷售，而市場低迷時，將加大持有物業(yè)比例；第三，對不可替代地段的物業(yè)，如前門大街，將作為持有物業(yè)；第四，長期來看，會加大持有物業(yè)的比重。
SOHO中國的做法實際有先例可循，在上一個地產周期低迷期，香港地產巨頭新鴻基正是依靠大量的持有物業(yè)躲避風險，平滑地產周期的劇烈波動。歷經數(shù)次金融風暴，新鴻基屹立不倒，純利由1977年的1.02億港元上升至1997年亞洲金融風暴前夕的141.6億港元，升幅接近140倍，年復合增長率為27.9%。1997年金融風暴后，新鴻基增長放緩，但2008年溢利也達到282億港元，31年來年復合增長率為19.88%。新鴻基的開發(fā)模式即是把開發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)相結合，從1998年至2005年，香港住宅市場深受打擊，新鴻基的年售樓金額也發(fā)生劇烈波動，租金收入卻出奇地穩(wěn)定在57億港元，商業(yè)地產擔當了地產周期牛熊轉換的緩沖墊，平滑了業(yè)績表現(xiàn)，甚至在2003年的地產低潮時，新鴻基仍然錄得65.77億港元的純利，其中租金就貢獻了一半的利潤。
有鑒于此，SOHO中國如果能夠把握住目前豐厚的現(xiàn)金資源，抓住機會擴張，加速向“開發(fā)－銷售”的商業(yè)模式轉型，其未來值得期待。
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