內(nèi)地樓市和香港差距是未形成市場(chǎng)化房?jī)r(jià)

　　施永青，香港中原地產(chǎn)創(chuàng)始人之一。1978年開(kāi)設(shè)中原地產(chǎn)代理公司，從事地產(chǎn)代理事業(yè)至今，現(xiàn)任中原集團(tuán)主席。其還身兼香港房屋委員會(huì)成員、香港策略發(fā)展委員會(huì)委員、香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局成員等公職。
　　●開(kāi)發(fā)商不要再高價(jià)開(kāi)盤(pán)，價(jià)格“試頂”的結(jié)果只會(huì)是滯銷(xiāo)。
　　●解決高房?jī)r(jià)矛盾最好的辦法當(dāng)然是政府提供足夠的保障性住房。
　　“像今年1-7月那樣快速上漲的日子，至少到明年底都不可能再有。接下來(lái)樓市整體走勢(shì)會(huì)是成交量下降、價(jià)格平穩(wěn)�！笔┯狼嘟�日接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示“至少到明年房?jī)r(jià)都不能再大漲�！�
　　有著“香港地產(chǎn)教父”之譽(yù)的施永青將參加本報(bào)10月31日、11月1日舉辦的“2009中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)”。就“中國(guó)人居60年”年會(huì)主題，他表示內(nèi)地樓市和香港樓市的差距，主要表現(xiàn)在還沒(méi)有形成市場(chǎng)化的房?jī)r(jià)。
　　從現(xiàn)在起到明年房?jī)r(jià)都不可能大漲
　　南都：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛經(jīng)歷一輪大起大落，今年在持續(xù)大半年的火爆以后近兩三月不少城市的成交量在萎縮，很多購(gòu)房者在觀望樓市是否又要轉(zhuǎn)向了。
　　施永青：轉(zhuǎn)向機(jī)會(huì)不大。這次樓價(jià)上升很大程度上是因?yàn)閲?guó)家貸款支持，主要目的是減少金融海嘯對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊。金融海嘯最大的擔(dān)憂(yōu)是通貨緊縮、經(jīng)濟(jì)蕭條，各行各業(yè)生產(chǎn)出來(lái)的商品大降價(jià)賣(mài)不出去，工廠(chǎng)停工、大批失業(yè)，世界上經(jīng)濟(jì)最壞的時(shí)候就是出現(xiàn)通縮，如二戰(zhàn)后的日本、1997年后的香港�？粗袊�(guó)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)，消費(fèi)物價(jià)不容易漲上來(lái)，因?yàn)楣べY沒(méi)有增長(zhǎng)，唯一的方式就是讓資產(chǎn)價(jià)格上升，用此方式防范通縮。如果在此時(shí)轉(zhuǎn)換宏觀調(diào)整政策方向，樓市將很快冷凍，那么一是銀行之前放出來(lái)的大量貸款會(huì)變成壞賬，二是好不容易恢復(fù)的消費(fèi)信心也會(huì)嚴(yán)重受損，通過(guò)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)回暖的努力就會(huì)前功盡棄。
　　南都：現(xiàn)在還需要繼續(xù)推動(dòng)嗎？
　　施永青：現(xiàn)在國(guó)家已經(jīng)把樓價(jià)推到歷史高峰了，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該明白這一點(diǎn)。再往上就是大泡沫了，國(guó)家不會(huì)再推動(dòng)，接下來(lái)可能會(huì)減少支持，但不會(huì)出現(xiàn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向。事實(shí)上，這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)有所表現(xiàn)，例如二套房貸政策嚴(yán)格執(zhí)行、部分城市降低公積金貸款比例，還有在限外令的執(zhí)行上，有些城市已經(jīng)在收緊，住宅、商業(yè)地產(chǎn)方面成立中國(guó)國(guó)內(nèi)投資公司的難度都明顯增加。
　　南都：這些逐漸收緊式的政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？
　　施永青：今年剩下的兩個(gè)多月，整體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的成交量將下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)平穩(wěn)。在這種形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商(尤其是后期還有很多新盤(pán)的開(kāi)發(fā)商)不要再高價(jià)開(kāi)盤(pán)，價(jià)格“試頂”的結(jié)果只會(huì)是滯銷(xiāo)，短線(xiàn)投資者也不會(huì)再入市，否則被套的風(fēng)險(xiǎn)很大。
　　南都：但今年已快過(guò)完，明年銀行有了新的房貸任務(wù)，可能又會(huì)“前松后緊”，年初寬松的信貸環(huán)境又會(huì)成為房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的推動(dòng)力。
　　施永青：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題是，今年上半年的房?jī)r(jià)升幅過(guò)快過(guò)高，已經(jīng)透支了未來(lái)的升幅，所以明年初即使因?yàn)樾碌男刨J量而環(huán)境更寬松，也只會(huì)幫助房?jī)r(jià)不下跌或者小幅增長(zhǎng)，像今年1-7月那樣快速上漲的日子，至少到明年底都不會(huì)再有。
　　國(guó)內(nèi)還沒(méi)有形成市場(chǎng)化的房?jī)r(jià)
　　南都：剛剛作了這么多房地產(chǎn)走勢(shì)的分析，看來(lái)國(guó)內(nèi)樓市還是個(gè)“政策市”。
　　施永青：是的，宏觀調(diào)控政策對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用力是很強(qiáng)大的，而且房?jī)r(jià)漲跌基本上是看政策風(fēng)向。
　　南都：從1998年房改至今，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已有10年多，您看市場(chǎng)化成果如何？
　　施永青：整體來(lái)說(shuō)，房改是成功的———通過(guò)住房商品化、報(bào)酬貨幣化，中國(guó)人的居住條件發(fā)生了翻天覆地的變化。我到國(guó)內(nèi)來(lái)做房地產(chǎn)，就是因?yàn)橹С诌@個(gè)政策，認(rèn)為是很有前景而且能做得好的。當(dāng)然，剛開(kāi)始時(shí)也吃了不少虧，代理了很多爛尾樓，最初因?yàn)槭袌?chǎng)不規(guī)范，很多問(wèn)題沒(méi)辦法用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的邏輯來(lái)判斷。比如土地招拍掛，制度上看是已經(jīng)把土地市場(chǎng)化、公開(kāi)透明，但是批地條文的執(zhí)行力還是不夠，私下轉(zhuǎn)讓的土地還是有，開(kāi)發(fā)商囤地、炒地、延緩竣工期限等現(xiàn)象很常見(jiàn)，通過(guò)土地供應(yīng)量沒(méi)辦法預(yù)測(cè)未來(lái)幾年內(nèi)的商品房供應(yīng)量。
　　南都：這些土地問(wèn)題，也被輿論指責(zé)為是促成高房?jī)r(jià)的重要原因。
　　施永青：是的。當(dāng)然，拿了地不按時(shí)開(kāi)工、竣工、銷(xiāo)售，也不全是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，可能是因?yàn)橹苓叺氖姓�配套沒(méi)有做好，但是，主要的原因，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商期望放兩年后建出來(lái)的房子可以賣(mài)更高的價(jià)錢(qián)，或者直接就是通過(guò)片區(qū)炒作，待土地價(jià)值上升之后轉(zhuǎn)賣(mài)，用“炒地”的方式賺錢(qián)。我估計(jì)接下來(lái)的政策會(huì)從嚴(yán)，比如嚴(yán)格要求拿地多久內(nèi)必須動(dòng)工、多久后又必須開(kāi)賣(mài)等，這點(diǎn)真正落實(shí)執(zhí)行的話(huà)，未來(lái)三五年內(nèi)的樓市供應(yīng)量會(huì)大增，對(duì)平抑房?jī)r(jià)會(huì)有相當(dāng)明顯的效果。
　　南都：香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比內(nèi)地要早，怎樣看待現(xiàn)在這兩個(gè)市場(chǎng)？
　　施永青：香港的二手房市場(chǎng)占整體樓市的80%，內(nèi)地好的城市才超過(guò)50%，很多還只是20%.現(xiàn)在內(nèi)地市場(chǎng)的房?jī)r(jià)還操控在開(kāi)發(fā)商手中，如果二手房市場(chǎng)占到主導(dǎo)地位，開(kāi)發(fā)商將要參考二手房定價(jià)，而二手房?jī)r(jià)是由千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)小業(yè)主用真金白銀去投票的，是真正反映市場(chǎng)需求、貼合購(gòu)買(mǎi)力的市場(chǎng)價(jià)，不像壟斷型的新盤(pán)市場(chǎng)，就是片區(qū)幾大開(kāi)發(fā)商一起喝杯酒談好不要降價(jià)就行。
　　南都：只有二手房市場(chǎng)占到主導(dǎo)地位，才有市場(chǎng)化的房?jī)r(jià)？看來(lái)這是個(gè)發(fā)展階段的問(wèn)題。
　　施永青：我們說(shuō)建國(guó)60周年、改革開(kāi)放30周年，但真正國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展畢竟才10年多，必然還是一個(gè)新房為主導(dǎo)的市場(chǎng)，但接下來(lái)也會(huì)走向如香港這樣大部分人是買(mǎi)賣(mài)二手房的市場(chǎng)，現(xiàn)在北京、上海、深圳等大城市在這方面的進(jìn)度就明顯要快一些。以前國(guó)內(nèi)銀行都不敢做二手房的按揭貸款，現(xiàn)在有些城市的銀行把它當(dāng)成了最大的潛力市場(chǎng)，為此還給房產(chǎn)中介很優(yōu)惠的合作條件來(lái)開(kāi)拓二手房貸業(yè)務(wù)。
　　南都：除了市場(chǎng)發(fā)展階段的問(wèn)題以外，調(diào)控政策方面有何可借鑒的？
　　施永青：我認(rèn)為政府的調(diào)控方式最好是簡(jiǎn)單化，少用行政手段，多用土地和金融杠桿。通過(guò)土地供應(yīng)來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，其實(shí)是最有效的，但是現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的“高地價(jià)環(huán)境”已經(jīng)造成，這樣就不便于用來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)了———地價(jià)降了地方政府的財(cái)政收入就少了，地價(jià)高了房?jī)r(jià)就又很快地水漲船高。
　　可通過(guò)保障性住房緩解國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)矛盾
　　南都：對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市持續(xù)健康的發(fā)展，有何建議？
　　施永青：房地產(chǎn)市場(chǎng)和所有市場(chǎng)一樣，是有周期的，房?jī)r(jià)不是偏高就是偏低，事實(shí)上回過(guò)頭來(lái)看所有的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)真的在合理區(qū)間的時(shí)間是很少的，因?yàn)橐坏┢�低就�?huì)有很多人投資，投資的人都有追漲心理，越漲越買(mǎi)然后就變成了偏高，偏高了大家都不買(mǎi)了，政府的調(diào)控措施也來(lái)了，房?jī)r(jià)就僵住了或者往下跌。只能說(shuō)，政府不要讓房?jī)r(jià)偏離合理價(jià)格太多。
　　南都：怎么及時(shí)有效地做到這一點(diǎn)？
　　施永青：第一，房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收最好少一點(diǎn)。一個(gè)普遍的原理就是，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該減少交易稅，資源才能優(yōu)化配置，商品交投活躍才會(huì)落在最需要的人手里，而不是囤積居奇。第二，市場(chǎng)透明度要提升。有公開(kāi)的資訊才有公平的交易，才有健康的市場(chǎng)，但現(xiàn)在很多信息只向個(gè)別企業(yè)公開(kāi)，形成壟斷。第三，調(diào)控政策的執(zhí)行力需要加強(qiáng)。例如土地批售時(shí)要規(guī)定什么時(shí)候動(dòng)工、什么時(shí)候建成，然后相關(guān)政府部門(mén)要嚴(yán)格把關(guān)，這點(diǎn)我認(rèn)為真是要特別指出的。
　　南都：最大的問(wèn)題是，我們從相對(duì)的低水平、公平的福利房制度改變?yōu)樯唐贩渴袌?chǎng)至今，高房?jī)r(jià)和民生的矛盾越來(lái)越凸顯。
　　施永青：最好的辦法當(dāng)然是政府提供足夠的保障性住房，減小高房?jī)r(jià)對(duì)民生的影響，但這個(gè)要根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平而來(lái)的，國(guó)家要有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力才能提供一定數(shù)量的福利性住房。
　　南都：香港就有很好的公屋制度。
　　施永青：香港做得最好的就是有相當(dāng)完善的公屋制度，解決中低收入階層的住房問(wèn)題，高房?jī)r(jià)不影響民生。曾經(jīng)香港有50%的人住在公屋，現(xiàn)在這個(gè)比例稍微低了一些。香港是成立一個(gè)獨(dú)立的房屋委員會(huì)，我也是成員之一。房屋委員會(huì)的工作是按照社會(huì)需要制定住房供應(yīng)量，同時(shí)嚴(yán)格篩選適用人群，符合條件的可預(yù)先幾年排隊(duì)，輪到時(shí)每戶(hù)可根據(jù)地段、戶(hù)型等條件進(jìn)行三次挑選，還沒(méi)有選中就再重新排隊(duì)。香港現(xiàn)在每年有1萬(wàn)人左右獲得公屋。
　　南都：我們現(xiàn)在也在強(qiáng)調(diào)保障性住房的建設(shè)。
　　施永青：關(guān)鍵是要抓好落實(shí)。每年建多少保障性住房，不能只是個(gè)數(shù)字，要每年按計(jì)劃量真真正正建出來(lái)，而且項(xiàng)目選址、住房面積、戶(hù)型設(shè)計(jì)等都要做好前期的調(diào)研工作，既要符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀、結(jié)合城市規(guī)劃實(shí)際問(wèn)題，又要切實(shí)符合適用人群的需求，不然建了也賣(mài)不出去。此外，我見(jiàn)過(guò)國(guó)內(nèi)有些經(jīng)濟(jì)適用房根本就不是全賣(mài)給有需要的人，而是被利益人群占據(jù)。這方面香港的做法是由社會(huì)公眾人士監(jiān)督。

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