學(xué)香港模式“新舊聯(lián)姻”新型商用物業(yè)如何發(fā)展？

　　近幾年，隨著生活水平提高，商用物業(yè)也開(kāi)始朝著更為適應(yīng)周邊環(huán)境、迎合人們各種需求的方向發(fā)展，諸如地鐵商用物業(yè)、社區(qū)商用物業(yè)、會(huì)展商用物業(yè)、綠地商用物業(yè)、工業(yè)商用物業(yè)等新的商用物業(yè)類(lèi)型逐漸凸顯。這些新型商用各具特色，與傳統(tǒng)的大型商場(chǎng)、百貨市場(chǎng)等爭(zhēng)奇斗艷。
　　但據(jù)記者了解，目前處于鬧市、人流量比較大的新型商用物業(yè)卻經(jīng)營(yíng)不起來(lái)，這不禁引起商業(yè)地產(chǎn)界精英人士深思。那么，這些新型商用物業(yè)該不該推崇？又該如何發(fā)展呢？
　　新型商用物業(yè)遍地開(kāi)花
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　　近幾年崛起的新型商用物業(yè)有哪些？
　　陳瑞標(biāo)：在廣州老八區(qū)，大部分以體量龐大的購(gòu)物中心為主，包括天河區(qū)的太古匯、萬(wàn)凌匯等；在新城區(qū)則以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為重點(diǎn)，包括番禺化龍的國(guó)際展貿(mào)城、琶洲的南豐匯。但最值得關(guān)注的是主題商業(yè)發(fā)展較快，包括原有的電器、體育用品主題商場(chǎng)，擴(kuò)展到婦嬰、宗教、名優(yōu)特新產(chǎn)品的主題商業(yè)也在擴(kuò)張細(xì)分，主題商業(yè)的專(zhuān)業(yè)化道路將是未來(lái)新型商用物業(yè)發(fā)展的方向。
　　李佳文：地鐵商用物業(yè)、會(huì)展商用物業(yè)是近幾年才慢慢興起來(lái)的，市民也是慢慢適應(yīng)。這些商業(yè)地產(chǎn)畢竟有自身的局限性，像地鐵商用物業(yè)都是與地鐵相通，這對(duì)駕車(chē)一族并沒(méi)有吸引力，況且這些商用物業(yè)又缺少停車(chē)位。同時(shí)，這些商用物業(yè)在宣傳和營(yíng)銷(xiāo)上比較欠缺，并不是大眾都知道，有些只是被消費(fèi)者偶爾發(fā)現(xiàn)。
　　蘇錫坤：近些年廣州崛起的新型商用物業(yè)不勝枚舉，有專(zhuān)業(yè)建材物業(yè)、旅游景點(diǎn)物業(yè)、高爾夫商用物業(yè)、休閑度假商用物業(yè)等。
　　程立志：最近崛起的有很多新型商用物業(yè)，比如地鐵商用物業(yè)、社區(qū)商用物業(yè)、會(huì)展商用物業(yè)等。燕匯廣場(chǎng)就是很典型的社區(qū)商用物業(yè)，之前項(xiàng)目所處的江燕路一帶路還沒(méi)有完全打通，雖然很多人，但還不夠氣氛；現(xiàn)在周邊交通縱橫交錯(cuò)，商業(yè)氣氛也形成了。
　　南豐負(fù)責(zé)人：近期最受關(guān)注的零售百貨有萬(wàn)菱匯、太古匯及原天匯城的東方寶泰廣場(chǎng)；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有站西－流花一帶的步云天地、匯美國(guó)際服裝城等，以及未來(lái)番禺的由政府打造的國(guó)際展貿(mào)城項(xiàng)目；寫(xiě)字樓應(yīng)該是以珠江新城為主要集中地的多個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。需要留意的是，在琶州會(huì)展經(jīng)濟(jì)商圈，近年來(lái)也陸續(xù)出現(xiàn)了中洲中心（查看地圖）、國(guó)際采購(gòu)中心、保利世界貿(mào)易中心，以及香港南豐集團(tuán)旗下兩個(gè)項(xiàng)目等混合了展示式寫(xiě)字樓、專(zhuān)業(yè)展覽及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)升級(jí)模式“常年展示”的大型綜合體。
　　“單中心”向“多中心”發(fā)展是必然
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　　新型商用物業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有怎樣的作用及影響？
　　陳瑞標(biāo)：從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，新型商用物業(yè)是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路，是商業(yè)地產(chǎn)走向多元化經(jīng)營(yíng)的主角。只有新型商用物業(yè)的主題商業(yè)模式發(fā)展落戶(hù)經(jīng)營(yíng)，才能真正解決商用物業(yè)所在地的冷熱不均及解決在同步發(fā)展中遇到的瓶頸。
　　蘇錫坤：與傳統(tǒng)的商用物業(yè)相比，新型商用物業(yè)更注重單純經(jīng)營(yíng)方向，新型商用物業(yè)往往以獨(dú)特的市場(chǎng)定位來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)份額。在這種情況下，傳統(tǒng)大型、大而全的購(gòu)物中心將受到很大沖擊。
　　程立志：以前的商業(yè)都是集中在某個(gè)商圈，如中華廣場(chǎng)、天河城，但隨著人口的分布越來(lái)越廣，社區(qū)型商圈也應(yīng)運(yùn)而生，這種商圈與傳統(tǒng)商圈不同，完全可滿(mǎn)足社區(qū)居民的生活所需。同時(shí)，會(huì)展商用物業(yè)從目前來(lái)說(shuō)可分為幾個(gè)方面，其中一個(gè)方面是展貿(mào)，會(huì)展又帶動(dòng)了周邊寫(xiě)字樓以及酒店式公寓的發(fā)展。
　　周穎舟：商業(yè)需求都是從單一的購(gòu)買(mǎi)需求轉(zhuǎn)化到體驗(yàn)需求，包括文化、旅游、購(gòu)物；新中心與老中心間形成強(qiáng)烈對(duì)比，老的變專(zhuān)、新的變零售等。廣州商業(yè)中心由“單中心”向“多中心”發(fā)展是必然的轉(zhuǎn)換。在產(chǎn)業(yè)模式上，中國(guó)演繹出了新的平臺(tái)，因?yàn)榘凑諊?guó)際購(gòu)物中心的指標(biāo)，鄰里型、城市型、區(qū)域型、跨區(qū)域型、時(shí)尚型、工廠(chǎng)型、多功能消費(fèi)型等，都不能涵括廣州的多功能、展貿(mào)平臺(tái)。
　　張勇功：新型商用物業(yè)相對(duì)傳統(tǒng)商用物業(yè)有一定的局限性，比如產(chǎn)品和功能等方面相對(duì)單一，但是，新型商用物業(yè)有利傳統(tǒng)商用物業(yè)走向?qū)�業(yè)化、差異化、針對(duì)化道路，從而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
　　應(yīng)整合資源多元化發(fā)展
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　　新型商用物業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有怎樣的作用及影響？
　　陳瑞標(biāo)：沒(méi)有思路就沒(méi)有出路，新型商用物業(yè)要做補(bǔ)缺的經(jīng)營(yíng)主題，不要做復(fù)制品，否則是犧牲品。
　　蘇錫坤：新型商業(yè)物業(yè)應(yīng)堅(jiān)持集約發(fā)展原則，堅(jiān)守理念，用2～5年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。
　　程立志：社區(qū)商用物業(yè)應(yīng)該先解決居民生活需求，同時(shí)可隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)大，形成社區(qū)商圈。而會(huì)展商用物業(yè)除了強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集中的城市，不斷吸收與外商的合作外，還應(yīng)加強(qiáng)商務(wù)功能。
　　索文杰：新型商業(yè)地產(chǎn)中，購(gòu)物功能只是主要功能之一，而并非唯一主要功能；在一定的時(shí)間范疇和區(qū)域范疇內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)以單個(gè)主要功能或多個(gè)功能為組合的復(fù)合功能，如休閑、娛樂(lè)、居住、旅游、文化、社會(huì)職能等。新型商業(yè)物業(yè)以后發(fā)展會(huì)越來(lái)越細(xì)分和注重功能化，在設(shè)計(jì)和選址上更傾向于客戶(hù)的消費(fèi)習(xí)慣和體驗(yàn)，新型商業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。
　　劉建霖：我們做的就是巧而精、為社區(qū)服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。其實(shí)商業(yè)和地產(chǎn)是兩個(gè)話(huà)題，關(guān)鍵就是要把資源整合起來(lái)，商業(yè)是把人擺在第一位，資金擺在第二位，講究的是收入資源。而地產(chǎn)是資金放在第一位，因?yàn)榈禺a(chǎn)的撬動(dòng)至少要以上億元來(lái)計(jì)算。兩個(gè)行業(yè)結(jié)合在一起，把國(guó)企、廠(chǎng)房改建出來(lái)，在資源上加以組合，讓資源得到最好的利用，華南MALL就是在資源整合上出了問(wèn)題；第二，在現(xiàn)在的廣州商業(yè)項(xiàng)目中，都在面臨著高速發(fā)展，無(wú)論做什么，只要憑自己的能力就可以，完全沒(méi)問(wèn)題。但我們規(guī)模有限，因此就希望做一些個(gè)性的東西，因此選擇了做社區(qū)購(gòu)物中心，突出個(gè)性，也形成了獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色。
　　張勇功：新型商用物業(yè)應(yīng)結(jié)合傳統(tǒng)的商用物業(yè)同時(shí)發(fā)展，比如地鐵負(fù)層商用物業(yè)可與附近大型商場(chǎng)連在一起，把地鐵人流和商場(chǎng)人流合二為一，互相帶動(dòng)。目前，香港地鐵商用物業(yè)就是采用這種模式。

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