內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)香港上市遭破發(fā)三大核心原因

    從9月底到現(xiàn)在，從華南城到寶龍都深刻感受到香港的寒流。之后為什么還有民營(yíng)房企前仆后繼，券商給出的解釋是“由于行業(yè)快速?gòu)?fù)蘇，房地產(chǎn)公司擴(kuò)張欲望急迫，繼續(xù)圈地需要更多的資金支持”。這種說(shuō)法何其幼稚！這是對(duì)擬上市房企的忽悠，對(duì)投資者的敷衍。
　　那些風(fēng)塵仆仆地趕往香港，準(zhǔn)備賣個(gè)好價(jià)錢，卻遭遇“破發(fā)”窘境的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是在他們頭上澆了一盆涼水。從9月底到現(xiàn)在，從華南城到寶龍都深刻感受到香港的寒流。之后為什么還有民營(yíng)房企前仆后繼，券商給出的解釋是“由于行業(yè)快速?gòu)?fù)蘇，房地產(chǎn)公司擴(kuò)張欲望急迫，繼續(xù)圈地需要更多的資金支持”。這種說(shuō)法何其幼稚！這是對(duì)擬上市房企的忽悠，對(duì)投資者的敷衍。
　　北京、上海、深圳都承認(rèn)了1`9月份房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)漲量跌的現(xiàn)實(shí)，“行業(yè)快速恢復(fù)”根本是站不住腳的。今年一年新增貸款近10萬(wàn)億，創(chuàng)歷年新高，流向房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)貸款資金非常豐裕，連把房地產(chǎn)作為其四大支柱之一的招商局的董事長(zhǎng)秦曉都認(rèn)為流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的錢太多，認(rèn)為央行該緊縮了。顯然“需要更多的資金支持”而必須奔赴香港的解釋也不成立。
　　至于流向房地產(chǎn)的資金分配不勻衡，《解讀中國(guó)民營(yíng)房企赴港上市內(nèi)幕》一文中有過(guò)簡(jiǎn)單分析。這里他山總結(jié)認(rèn)為，“破發(fā)”的深層原因大概有三種：一、囤積于香港的外資，并不看好中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，主觀上默認(rèn)了中國(guó)樓市的泡沫。從資本的立場(chǎng)來(lái)看，他們絕不會(huì)在高點(diǎn)入市，而是觀望，偶爾向市場(chǎng)拋點(diǎn)魚(yú)餌刺激民企，同時(shí)利用民企資金饑渴的心理，最大限度打壓他們的價(jià)值，盡可能造成市場(chǎng)的恐慌，他們好乘虛而入，渾水摸魚(yú)。
　　二、“破發(fā)”是券商的陰謀。一些外資總是喜歡拿民企的“土地儲(chǔ)備”、“地段好壞”、“規(guī)模大小”說(shuō)事，以此要挾內(nèi)地民營(yíng)房企。從而誤導(dǎo)民營(yíng)房企與國(guó)企（央企）去爭(zhēng)奪土地，尤其市中心的土地。鷸蚌相爭(zhēng)，漁翁得利。券商與某些券商背后的外資機(jī)構(gòu)充當(dāng)了漁翁。外資說(shuō)的這三點(diǎn)其實(shí)是誤導(dǎo)視聽(tīng)，希望內(nèi)地民企要提高警惕，不要被那些具有外資血統(tǒng)券商的糖衣炮彈擊中。他山下面舉例說(shuō)明:
　　05年，他山撰寫(xiě)《地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者》時(shí)，采訪過(guò)深圳星河地產(chǎn)老板黃楚龍，他當(dāng)時(shí)說(shuō)沒(méi)想過(guò)借外資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。他的土地儲(chǔ)備不及萬(wàn)科土地儲(chǔ)備的1/20。他的年開(kāi)發(fā)能力也不及萬(wàn)科的1/20，5年他開(kāi)發(fā)的星河丹堤，位置在梅林關(guān)外口，地段在深圳也談不上好，他山內(nèi)部消息：此項(xiàng)目利潤(rùn)相當(dāng)于萬(wàn)科20個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)，據(jù)說(shuō)萬(wàn)科把這當(dāng)成一個(gè)課題正在研究。這一案例說(shuō)明，不一定需要最大的土地儲(chǔ)備，不一定最好的地段，不一定最大的規(guī)模，才能創(chuàng)造土地價(jià)值的最大化。
　　三是“破發(fā)”的這些企業(yè)，其商業(yè)模式非常低級(jí)。他山04年9月曾采訪過(guò)當(dāng)時(shí)華南城的操盤手張智杰。張介紹，華南城的本質(zhì)只是一個(gè)規(guī)模龐大，功能定位輻射珠三角的一個(gè)商品批發(fā)交易中心的，與虎門富民服裝批發(fā)商場(chǎng)不同的是，它把物流中心的概念延伸過(guò)來(lái)。由于其總建筑面積30%給客戶，主要利潤(rùn)依賴客戶的租金，那么它的利潤(rùn)回報(bào)遠(yuǎn)不及純商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)回報(bào)，其回報(bào)比一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的低，且給投資者的回報(bào)周期太長(zhǎng)，根本沒(méi)有買點(diǎn)刺激投資者的胃口。
　　境外資本以香港為跳板，間接推高廣深等內(nèi)地城市房?jī)r(jià)是不爭(zhēng)得事實(shí)；從9月底到現(xiàn)在，內(nèi)地民營(yíng)房企到香港“破發(fā)”是事實(shí)；恒大地產(chǎn)、深圳卓越、明發(fā)集團(tuán)以及禹洲地產(chǎn)等四家企業(yè)近期啟動(dòng)招股程序，11月準(zhǔn)備在港上市也是事實(shí)，其中恒大地產(chǎn)在香港公開(kāi)路演時(shí)，香港首富李嘉誠(chéng)以長(zhǎng)實(shí)名義認(rèn)購(gòu)過(guò)億美元。為什么是這樣？請(qǐng)繼續(xù)關(guān)注下篇:《李嘉誠(chéng)有嚴(yán)重挺“市”之嫌！》。

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