研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機(jī)：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國(guó)義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元502室（義烏貝村路1108號(hào)）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁(yè) > 研究報(bào)告
研究報(bào)告
中國(guó)的REITs之路
 |
 |
【周芊】本來(lái)我想說(shuō)一下REITs，但是孟總已經(jīng)說(shuō)多差不多了。我們說(shuō)到房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)金融創(chuàng)新很多時(shí)候都提到REITs，因?yàn)榇蠹叶颊f(shuō)REITs是房地產(chǎn)金融塔尖上的產(chǎn)品，為什么？我今天想從REITs概覽、中國(guó)的REITs之路、REITs的意義和REITs的展望幾個(gè)方面和大家交流我在實(shí)際工作中對(duì)REITs的看法。
REITs起源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，目前美國(guó)還是全球第一大市場(chǎng)，目前全球上市的REITs有500多個(gè)，市值約為3500億美元。有一些國(guó)家專(zhuān)門(mén)對(duì)REITs進(jìn)行了立法，而且對(duì)芬蘭、菲律賓、芬蘭、巴基斯坦這些國(guó)家也正在推進(jìn)REITs的工作了。REITs為什么作為一個(gè)金融產(chǎn)品在這么多國(guó)家有發(fā)展呢？
首先，因?yàn)镽EITs是一個(gè)高派息的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
REITs的防御性的特征可以劃分：公司型和信托型。
按投資性質(zhì)劃分可以分為：權(quán)益型、抵押性和緩和型。
按從產(chǎn)品的屬性劃分：可以分析投資類(lèi)和融資類(lèi)。
國(guó)際上通行的REITs結(jié)構(gòu)，我講兩個(gè)主流的模式，一個(gè)是投資類(lèi)，一個(gè)是融資類(lèi)，我們先看融資類(lèi)的產(chǎn)品，這個(gè)在美國(guó)剛起源的時(shí)候，包括歐洲的一些國(guó)家，這兩年傳到了亞洲，有非常廣闊的市場(chǎng)，比如臺(tái)灣有兩種REITs產(chǎn)品。其中有一種產(chǎn)品就是把信托基金標(biāo)準(zhǔn)化之后，上市流通，形成市場(chǎng)公允的價(jià)值之后，用每年的最近對(duì)他投資的收益和本金進(jìn)行返回。這種融資類(lèi)的REITs在國(guó)外有很多的產(chǎn)品，因?yàn)椴煌漠a(chǎn)品都是針對(duì)不同企業(yè)的訴求而言的。所以我們講融資類(lèi)的REITs之后，我們?cè)僬務(wù)勍顿Y類(lèi)的REITs，無(wú)論是投資類(lèi)的，還是融資類(lèi)，還有抵押類(lèi)、混合類(lèi)的都有投資性的功能。投資類(lèi)的REITs產(chǎn)品從根本上說(shuō)是把一個(gè)有穩(wěn)定現(xiàn)金流的租金收益權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化，然后把它在公開(kāi)市場(chǎng)上去流通、銷(xiāo)售交易，交易完之后，要請(qǐng)一個(gè)專(zhuān)家（通常是專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理人）或者是專(zhuān)業(yè)的基金管理公司進(jìn)行管理。然后請(qǐng)一個(gè)能夠代表投資人利益的信托人進(jìn)行托管。這個(gè)托管在國(guó)外會(huì)有很多的機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行或者大的金融集團(tuán)都可以。我們現(xiàn)在如果用這個(gè)投資的結(jié)構(gòu)來(lái)對(duì)比融資的結(jié)構(gòu)就可以看到比較清晰的區(qū)別，投資類(lèi)的產(chǎn)品在標(biāo)準(zhǔn)化、銷(xiāo)售之后用租金攤還是一定的租金和本金。投資類(lèi)的產(chǎn)品就是把錢(qián)交給信托基金，他去買(mǎi)一塊物業(yè)，這塊物業(yè)已經(jīng)成熟了，同時(shí)又把這塊物業(yè)委托給一個(gè)專(zhuān)門(mén)的基金管理公司管理，同時(shí)又有一個(gè)專(zhuān)業(yè)的金融機(jī)構(gòu)作為受托人，代我對(duì)這個(gè)基金進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，這就是投資類(lèi)和融資類(lèi)產(chǎn)品的本質(zhì)區(qū)別。
無(wú)論是投資類(lèi)產(chǎn)品和融資類(lèi)產(chǎn)品基本上都有幾個(gè)根本的要素，首先因?yàn)樗且猿钟袨槟康模员仨氁獙?zhuān)注于可以產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)，然后要把短期的收益定期分配給投資人。最后它必須要有專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，因?yàn)檫@個(gè)產(chǎn)品相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)管理能力的要求比較高，關(guān)系也比較復(fù)雜，所以是屬于專(zhuān)家產(chǎn)品，需要有專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，同時(shí)也要有比較嚴(yán)格的治理結(jié)構(gòu)。
看完國(guó)外REITs的簡(jiǎn)單的情況和結(jié)構(gòu)差異之后，大家可以都比較關(guān)心中國(guó)的REITs問(wèn)題。我們把中國(guó)REITs基本上分為兩個(gè)階段，第一個(gè)階段可能是學(xué)界和業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的推動(dòng)，從上個(gè)世紀(jì)90年代的時(shí)候，很多的專(zhuān)家都開(kāi)始提出REITs性產(chǎn)品為什么在國(guó)外推出之后，在市場(chǎng)反應(yīng)這么好，我們應(yīng)該把它嫁接到中國(guó)市場(chǎng)中，到了95、96年的時(shí)候有一些國(guó)外專(zhuān)著翻譯到中國(guó)來(lái)，到了2000年的時(shí)候，包括劍橋的一些著名的REITs專(zhuān)家會(huì)定期到中國(guó)來(lái)開(kāi)辦講座，進(jìn)行宣傳。因?yàn)橐粋�(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康的發(fā)展REITs起到了一個(gè)非常關(guān)鍵的作用。為什么？我們下面再細(xì)說(shuō)。直到2004年的時(shí)候，我們北大的教授就出了一關(guān)于世界各國(guó)的REITs的研究。
包括剛才孟總所講的，從05年開(kāi)始，業(yè)內(nèi)的很多有識(shí)之士和專(zhuān)家都向高層和各方面的監(jiān)管部門(mén)建言獻(xiàn)策，決定中國(guó)非常需要金融產(chǎn)品，真正在房地產(chǎn)行業(yè)把房地產(chǎn)和金融有效地嫁接起來(lái)，能夠平抑兩個(gè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)。在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家來(lái)說(shuō)，我們主要關(guān)注的是兩個(gè)方面，一個(gè)是關(guān)注物業(yè)本身，一個(gè)是關(guān)注基礎(chǔ)的研究。為什么基礎(chǔ)的研究為什么會(huì)重要地提出來(lái)呢？因?yàn)镽EITs的基礎(chǔ)研究不是研究REITs這個(gè)產(chǎn)品，而是要放在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈上進(jìn)行研究。直到2008年，各方的推動(dòng)引起了高層關(guān)注。所以在2008年12月3號(hào)，溫總理明確提出要推行REITs，在“國(guó)九條”、“國(guó)30條”和“131號(hào)文件”中都明確提出了要推動(dòng)房地產(chǎn)股權(quán)投資基金等等來(lái)促進(jìn)企業(yè)和行業(yè)融資渠道的拓寬和這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。
大家可能在網(wǎng)上、各種專(zhuān)著上都看到REITs的產(chǎn)品，我們研究了國(guó)外投資類(lèi)和融資類(lèi)的REITs之后，我們覺(jué)得中國(guó)目前相對(duì)和國(guó)際接軌，可能也會(huì)有兩個(gè)市場(chǎng)會(huì)有這個(gè)產(chǎn)品，中國(guó)一般講有三個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是交易所市場(chǎng)，一個(gè)是銀行間市場(chǎng)，一個(gè)是場(chǎng)外市場(chǎng)。銀行間市場(chǎng)可能要我們參照國(guó)外融資類(lèi)的公司，針對(duì)企業(yè)不愿意把有一些物業(yè)在這個(gè)階段實(shí)現(xiàn)真實(shí)出售，但是同時(shí)又有很多資金壓力，有融資訴求的需求來(lái)設(shè)置銀行間的產(chǎn)品，第二類(lèi)就是公共產(chǎn)品，因?yàn)槟壳皝?lái)說(shuō)，我們中國(guó)政府的公共產(chǎn)品主要是依賴(lài)于財(cái)政投資，財(cái)政的投資目前比如像4萬(wàn)億中有9千億是廉租房建設(shè)的安排，真正落實(shí)了多少呢？孟總剛才說(shuō)了一部分，我前兩年也看了一篇報(bào)道說(shuō)，我們真正落實(shí)的有效廉租房的資金大概只有300—400億。為什么？我們要從公共產(chǎn)品的根源上看待這個(gè)問(wèn)題，對(duì)政府來(lái)說(shuō)，大量財(cái)政的壓力一定有很多GDP的要求，我要建大項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)區(qū)，各種花錢(qián)的地方太多了，而廉租房各種公共產(chǎn)品的投資在現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)效益一定是比較低，那么在現(xiàn)階段政府怎么樣提供大量公共產(chǎn)品呢？所以公共產(chǎn)品的金融服務(wù)在年上半年就已經(jīng)提到了一個(gè)很高的角度。比如溫總理在年中的會(huì)議中提到了要下大力氣解決保障性住房的低收入階層的社會(huì)問(wèn)題。要下大力氣研究公共產(chǎn)品的金融服務(wù)，增加金融產(chǎn)品服務(wù)的渠道，公共產(chǎn)品更好地增進(jìn)地方建設(shè)等問(wèn)題。所以銀行間REITs的提出我覺(jué)得也是很重要的。對(duì)銀行間產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)，可能就是來(lái)源與很多專(zhuān)家不同的見(jiàn)解。
第三個(gè)方面，就是本土化的產(chǎn)品能不能在銀行間融資。比如工業(yè)廠房，工業(yè)廠房一般都是以招商引資為基本的目的和訴求的。所以以招商引資為目的一定是以租金為目的，但是這個(gè)資產(chǎn)的效益不好嗎？不是，非常好。它的效益有幾個(gè)方面，一方面是實(shí)現(xiàn)就業(yè)，拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP。第二對(duì)地方財(cái)政收入有很大的貢獻(xiàn)，同時(shí)也不可避免地用成本洼地的模式來(lái)運(yùn)作。但是這個(gè)模式是不是不適合做REITs呢？不管是在美國(guó)還是亞洲，很多有本土化盈利產(chǎn)品都可以做出REITs的產(chǎn)品，如果把這個(gè)產(chǎn)品放在交易所上市，就會(huì)碰到一些常識(shí)性的問(wèn)題，比如收益夠不夠等等問(wèn)題。絕大部分這樣的產(chǎn)品可能是沒(méi)有能夠走進(jìn)交易所的。但是它本身又很好，又有很大的訴求，如果有了銀行間這樣的創(chuàng)新的產(chǎn)品，能夠解決本土化的類(lèi)似產(chǎn)品的融資訴求，那么銀行間的這個(gè)融資對(duì)這些產(chǎn)品的訴求就很有幫助。
比如我們?nèi)グ拇罄麃喛疾焖腞EITs市場(chǎng)，對(duì)我非常有啟發(fā)，在澳大利亞幾乎CBD中，有60—70%的物業(yè)都在REITs里面。為什么�。克f(shuō)，對(duì)政府來(lái)說(shuō)，資源的調(diào)動(dòng)和投資的能力相對(duì)是有限的，但是一定要在某個(gè)階段集中資源投資更高效率的事情，這一類(lèi)的公共產(chǎn)品如果老是投進(jìn)去之后沉淀下來(lái)，那么時(shí)間長(zhǎng)了對(duì)政府會(huì)形成非常大的負(fù)擔(dān)。如果我們的政府所有的錢(qián)全部沉淀在招商、廠房、公用道路、學(xué)校、醫(yī)院、監(jiān)獄、包括自用寫(xiě)字樓上，那么社會(huì)資源的配置效率就會(huì)降低。怎么樣解決它？就是用專(zhuān)業(yè)化的金融產(chǎn)品，把他們變成REITs。在國(guó)外REITs已經(jīng)成為了廣義的概念，應(yīng)該叫不動(dòng)產(chǎn)投資信托。
我們?cè)僬f(shuō)說(shuō)交易所REITs，更像是有REITs的元素，享受REITs的稅收優(yōu)惠和能夠按照REITs的要求，比如定期分紅，類(lèi)似于專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)的上市公司，但是在房地產(chǎn)方面發(fā)展怎么樣呢？我們以紐交所為例。REITs有238家，就是把這個(gè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化之后，它的市場(chǎng)的認(rèn)可價(jià)值，和可信度比較大，所以在交易所一下就放出了需求。但是交易所產(chǎn)品要求這個(gè)產(chǎn)品的管理有良好的記錄，物業(yè)資產(chǎn)有良好的記錄，通過(guò)物業(yè)資產(chǎn)的收益率比較穩(wěn)定，并且要有比較好的成長(zhǎng)空間。比如一些辦公樓都是以交易所的模式在運(yùn)營(yíng)的。
在中國(guó)的REITs摸索了這么多年，從今年開(kāi)始，我們前輩推動(dòng)的產(chǎn)品真正在路上了，REITs的推出對(duì)我們有什么意義呢？我說(shuō)三點(diǎn)：
第一就是REITs和房?jī)r(jià)：REITs與住宅地產(chǎn)直接關(guān)聯(lián)性不高。我有一個(gè)專(zhuān)門(mén)做投資的朋友，聽(tīng)說(shuō)我們?cè)谧鯮EITs方面的研究，有一次很高興地跟我說(shuō)，你個(gè)東西好，你趕緊弄出來(lái)，你這個(gè)一出來(lái)，我炒房肯定會(huì)漲。其實(shí)REITs和房?jī)r(jià)沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)，REITs是以商業(yè)地產(chǎn)為主自持有性物業(yè)和動(dòng)產(chǎn)。我們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)主要是住宅的房?jī)r(jià)。這是兩條路上的東西，REITs怎么可能推高你的房?jī)r(jià)呢？但是它對(duì)房?jī)r(jià)確實(shí)有意義。就是房地產(chǎn)的投資信托會(huì)疏導(dǎo)住宅的投資需求。如果在座的都是房地產(chǎn)的業(yè)界人士的話，清華大學(xué)有一個(gè)學(xué)者杜博士做了一個(gè)比較細(xì)致的模式，比較了產(chǎn)品內(nèi)在的質(zhì)地，得出了個(gè)結(jié)論，REITs會(huì)疏導(dǎo)40%以上的投資需求，那么這樣的話，對(duì)房?jī)r(jià)一定會(huì)平抑房?jī)r(jià)。
從成熟市場(chǎng)看租金是房地產(chǎn)的唯一的價(jià)值支撐，為什么說(shuō)房地產(chǎn)有泡沫呢？我們說(shuō)價(jià)值和價(jià)格出現(xiàn)了倒差。我們的價(jià)值怎么樣定義呢？很多人都預(yù)期房?jī)r(jià)要漲，比如會(huì)預(yù)期貨幣政策會(huì)寬松，但是這些都是主觀性的心理預(yù)期。客觀上是什么呢？在成熟的市場(chǎng)，發(fā)展了幾十年來(lái)看，租金和商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率是決定價(jià)值唯一的重要因素。有了REITs之后，REITs是把租金作為整個(gè)資產(chǎn)的穩(wěn)定器，一棟樓總投資是1億。今天有1億的租金，它的市場(chǎng)價(jià)值是10億，那么這個(gè)樓一定有人買(mǎi)，因?yàn)橥顿Y收益率有10%啊，但是如果我們投了一棟樓，如果三年都沒(méi)有租出去，這就是爛尾了。這和我們傳統(tǒng)的理念有很大的差異，所以有了REITs之后，引入了由租金決定價(jià)值，以?xún)r(jià)值作為價(jià)格的衡定器的金融產(chǎn)品，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格來(lái)說(shuō)是非常非常有意義的。
最后我們從國(guó)際的實(shí)踐看，英國(guó)推出REITs的時(shí)候，他是06年推出的。英國(guó)的房?jī)r(jià)是高企的。很多人在討論我們今天中國(guó)房?jī)r(jià)的泡沫，但是今天聽(tīng)到到會(huì)的一位專(zhuān)家講，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的泡沫，但是不是絕對(duì)的泡沫，而是結(jié)構(gòu)性的。那么在這種情況下，英國(guó)的結(jié)構(gòu)性泡沫已經(jīng)過(guò)去了，絕對(duì)性的泡沫正在滋生，英國(guó)推出REITs之后，在后來(lái)的2年的時(shí)間內(nèi)，英國(guó)的房?jī)r(jià)把一個(gè)上升的曲線變成了一個(gè)相對(duì)平緩的曲線。所以這個(gè)已經(jīng)對(duì)國(guó)家整個(gè)的市場(chǎng)證明了的。日本是一個(gè)比較特別的國(guó)家，日本推出REITs的時(shí)候是在所有的金融泡沫都破滅之后，這個(gè)時(shí)候大家有心理恐慌，有一點(diǎn)像08年剛剛經(jīng)歷過(guò)的金融危機(jī)。這種情況下，推出REITs之后，因?yàn)樗耐顿Y收益率足夠好，所以大家不是很擔(dān)心房子拿在手里會(huì)砸掉，沒(méi)關(guān)系，只要我不出手就沒(méi)有關(guān)系。所以REITs的推出對(duì)日本的房?jī)r(jià)從價(jià)格回歸價(jià)值起到了很好的作用。所以很多的朋友跟我聊REITs推出之后房?jī)r(jià)是漲還是跌的問(wèn)題。我覺(jué)得都要深入下來(lái)冷靜判斷。
我們?cè)僬f(shuō)REITs深入資本市場(chǎng)，REITs在資本市場(chǎng)上對(duì)企業(yè)要求最嚴(yán)格，因?yàn)樗且粋�(gè)公募的市場(chǎng)。所以REITs在公募市場(chǎng)上對(duì)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品提供一個(gè)融資和發(fā)展的平臺(tái)，目前我們看到中國(guó)的房地產(chǎn)貸款中的個(gè)貸有4萬(wàn)億，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款有7、8萬(wàn)億，這么多的錢(qián)主要集中在銀行系統(tǒng)，這一定不是這個(gè)市場(chǎng)健康的。在國(guó)外，直接融資、間接融資是水平的。但是我們現(xiàn)在是一個(gè)紡錘型的，這是和一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)不匹配的。所以有了REITs之后，對(duì)優(yōu)質(zhì)的差別有一個(gè)投資和融資的平臺(tái)。他是一種資產(chǎn)類(lèi)權(quán)益性的類(lèi)投資性產(chǎn)品。但是他帶有股性。
第二是我們的投資行為因?yàn)橛辛薘EITs之后得以?xún)?yōu)化。因?yàn)镽EITs倡導(dǎo)一場(chǎng)理性的投資，大家知道，原來(lái)我們有一點(diǎn)錢(qián)，覺(jué)得房地產(chǎn)要漲我就買(mǎi)房，但是大部分的人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、對(duì)金融市場(chǎng)判斷一定沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)研究深刻，我們敢不敢說(shuō)我們每次買(mǎi)房的投資都是100%的正確呢？一次錯(cuò)就是100%的錯(cuò)誤，可能一次投資的失誤導(dǎo)致很多次投資的辛苦都失敗了。所以在現(xiàn)在大家沒(méi)有更好的投資渠道的情況下，大家都買(mǎi)房，所以投資就演化成了投機(jī)。而且所有的人都期盼房?jī)r(jià)漲從而獲得投資收益。但是沒(méi)有一個(gè)人可以抵御房地產(chǎn)的波動(dòng)。但是有了REITs這個(gè)產(chǎn)品之后，就可以解決這個(gè)問(wèn)題了。大家可以通過(guò)基金投資這種安全的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)有專(zhuān)家的理財(cái)。使大眾可以享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行業(yè)發(fā)展帶來(lái)的碩果。而且收益相對(duì)安全。 第三、REITs這個(gè)產(chǎn)品的特征也適合監(jiān)管的趨勢(shì)，因?yàn)楣珓?wù)的產(chǎn)品對(duì)它的監(jiān)管、信息披露和責(zé)任的要求非常高。REITs這種產(chǎn)品因?yàn)樗氖鼙娛菑V大的投資人，所以在中國(guó)的資本市場(chǎng)無(wú)論是銀行間市場(chǎng)還是交易所市場(chǎng)，已經(jīng)建立起了一套非常完善的披露制度。這個(gè)制度的完善是我們推出REITs的基本前提。
第四，我們看看REITs和房地產(chǎn)市場(chǎng)。剛才說(shuō)到房?jī)r(jià)的時(shí)候我先說(shuō)REITs和住宅地產(chǎn)的價(jià)格沒(méi)有直接的關(guān)系。但是因?yàn)樗吘故欠康禺a(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品，它和房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)有非常非常重要的關(guān)聯(lián)關(guān)系。第一，他引導(dǎo)市場(chǎng)的方向會(huì)增強(qiáng)投資和管理持有型物業(yè)的專(zhuān)業(yè)性。大家知道，人均GDP超過(guò)2千美金的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)迎來(lái)非常好的黃金發(fā)展階段。第二，它確實(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，優(yōu)化企業(yè)資本的結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品中，很多的企業(yè)都跟我講，我現(xiàn)在不缺貸款，我一預(yù)售，個(gè)貸就跟進(jìn)來(lái)了，我現(xiàn)在最缺的是土地之后，預(yù)售之前，這么一段錢(qián)，這塊錢(qián)是資本型的。如果我們拿了REITs之后，就可以拿通過(guò)REITs交易獲得的錢(qián)很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的需求�？梢院芎玫馗母锲髽I(yè)從結(jié)構(gòu)上的融資產(chǎn)品的安排。第三，他為廣大的社會(huì)投資者，我特別強(qiáng)調(diào)的是，沒(méi)有能力買(mǎi)房、炒房的這一類(lèi)普通投資者，為他們提供了一個(gè)非常好的投資渠道。他們可以分享到房地產(chǎn)行業(yè)成長(zhǎng)的果實(shí)，有效地避免了過(guò)度投機(jī)的行為。
從以上幾個(gè)角度講，REITs對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康是非常有利的。 最后，我和大家一起展望一下中國(guó)REITs的市場(chǎng)，（PPT）我列了七個(gè)國(guó)家REITs的數(shù)據(jù)，我選的美國(guó)、澳大利亞都是在低谷時(shí)期的比較保守的數(shù)字。我們會(huì)看到兩個(gè)現(xiàn)象，第一是REITs復(fù)蘇它的曲線一直是高于整個(gè)房地產(chǎn)和整個(gè)房地產(chǎn)貸款的復(fù)蘇曲線的。第二在REITs產(chǎn)品的曲線結(jié)構(gòu)中，公共類(lèi)產(chǎn)品的REITs是率先反彈，而且現(xiàn)在有很多的已經(jīng)漲過(guò)了金融危機(jī)之前的高點(diǎn)，原因就是這個(gè)產(chǎn)品真正符合了社會(huì)市場(chǎng)的基本需求，也符合了投資人的基本需求，我們看到這一組數(shù)據(jù)中REITs市場(chǎng)/GDP的均值分別為2.55%和2.34%。若依次推斷，在經(jīng)歷了試點(diǎn)階段和培育階段后，未來(lái)中國(guó)REITs的潛在市場(chǎng)將非常巨大。
我們的問(wèn)題在哪兒，我們要有那種手術(shù)刀的精神和價(jià)值發(fā)現(xiàn)的眼光，有很多的物業(yè)要不是因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)模式有問(wèn)題，有要求不是合約的簽訂方式有問(wèn)題，或者說(shuō)在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中一些基礎(chǔ)的證照這些細(xì)節(jié)問(wèn)題沒(méi)有處理得很妥善，有很多的物業(yè)都適合做REITs，有一個(gè)國(guó)有大企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)給我們做業(yè)務(wù)交流的時(shí)候問(wèn)我REITs，我給他講了一些。后來(lái)這位領(lǐng)導(dǎo)告訴我說(shuō)，我在某個(gè)地區(qū)有一百億的廠房，是不是我現(xiàn)在設(shè)一個(gè)廠房公司把它廠房剝出來(lái)，每年付10億的租金，過(guò)三年你就能把這些廠房資金變現(xiàn)？我說(shuō)當(dāng)然，你變現(xiàn)的可能不是一百億，可能是三百億，他說(shuō)，那我就可以撬動(dòng)三百億到四百億的投資？我說(shuō)當(dāng)然，他后來(lái)他說(shuō)這個(gè)廠房要值一千億。商業(yè)是一樣的，酒店也是一樣的，中國(guó)有多少五星級(jí)酒店，有一個(gè)美國(guó)的酒店的基金跟我談?wù)f他要做酒店的如REITs，我就所有的酒店都是做資產(chǎn)的，酒店做不REITs，他說(shuō)那是因?yàn)槟悴欢�，他說(shuō)我在美國(guó)只做五星級(jí)酒店的REITs，最賺錢(qián)，我說(shuō)怎么可能？他說(shuō)五星級(jí)酒店里所有的客戶(hù)和成本他都很熟悉，盈利模式達(dá)到多少以后就適合PE，PE到什么程度以后就會(huì)賣(mài)給REITs，我聽(tīng)完了以后很汗顏，雖然我也做REITs，但是對(duì)這個(gè)產(chǎn)品知道的太少了，很多人沒(méi)有完成理解這個(gè)產(chǎn)品和這個(gè)產(chǎn)品的市場(chǎng)，有一些可能是不是很正確的看法，當(dāng)我們真正沉下心來(lái)看這個(gè)產(chǎn)品的時(shí)候，就發(fā)現(xiàn)這個(gè)產(chǎn)品的精妙之處原來(lái)可以為投資人設(shè)計(jì)那么安全和漂亮的融資渠道，這個(gè)都是我們目前不具備的，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我相信REITs很有可能是一個(gè)能夠引導(dǎo)市場(chǎng)的產(chǎn)品，所以我相信中國(guó)推出REITs一定會(huì)有和廣闊的發(fā)展前景，08年底國(guó)務(wù)院幾次提出REITs試點(diǎn)，這個(gè)問(wèn)題上我覺(jué)得高盛已經(jīng)把這個(gè)問(wèn)題看得很透徹了，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度在推這件事情。
第二個(gè)，中國(guó)的REITs市場(chǎng)是什么樣的？我覺(jué)得REITs和所有的金融產(chǎn)品有共性的問(wèn)題，在美國(guó)和歐洲的國(guó)家，房地產(chǎn)板塊和金融指標(biāo)很多是不精確的，所以很好地融為一體是把房地產(chǎn)的資產(chǎn)體現(xiàn)成不同的產(chǎn)品，在這個(gè)過(guò)程中我們看到，其他的產(chǎn)品存在的空間在REITs是一樣的，一定會(huì)有銀行間市場(chǎng)、交易所市場(chǎng)、和廠外私募市場(chǎng)，會(huì)在三個(gè)市場(chǎng)滿(mǎn)足不同的企業(yè)和客戶(hù)訴求。
最后我覺(jué)得REITs還有一個(gè)非常重要的方面，REITs會(huì)誕生一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)鏈，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈大大延長(zhǎng)了現(xiàn)有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，所以這個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的延長(zhǎng)會(huì)形成一個(gè)更加穩(wěn)定的房地產(chǎn)穩(wěn)定的金融產(chǎn)業(yè)鏈，為什么？因?yàn)檎麄�(gè)行業(yè)才會(huì)更加健康發(fā)展，我們回頭來(lái)看，我們現(xiàn)在說(shuō)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品有20多個(gè)，第一個(gè)是金融類(lèi)產(chǎn)品，比如我們知道的IPO、資本金、私募，第二種是負(fù)債類(lèi)產(chǎn)品，絕大部分是集中在銀行負(fù)債，當(dāng)然還有一些其他的公司債、企業(yè)債、本票等等，第三類(lèi)產(chǎn)品我們把它叫結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，比如說(shuō)信托類(lèi)的產(chǎn)品、貸款類(lèi)信托、投資信托、復(fù)合信托，還有一個(gè)叫證券化類(lèi)的產(chǎn)品，首當(dāng)其沖的就是CMBS、REITs、BBN還有這次美國(guó)所出現(xiàn)的金融風(fēng)暴里面涉及到的一些CDS和CDO的產(chǎn)品。
我們現(xiàn)在要設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，剛開(kāi)始要拿地，拿完地什么錢(qián)可以進(jìn)去？然后資金進(jìn)，然后夾層、然后PE、IPO，都是一些基本性的，你建起來(lái)這個(gè)樓去預(yù)售，如果是住宅地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈就完了，只會(huì)留下一部分需要經(jīng)營(yíng)的空間。換句話說(shuō)，如果它是不動(dòng)產(chǎn)，我現(xiàn)在蓋了10億的樓，投了3億，第二個(gè)項(xiàng)目怎么投，這就有一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的投資瓶頸問(wèn)題。所以通過(guò)REITs融資，拿了錢(qián)蓋了樓之后，再賣(mài)給REITs。有了REITs這一類(lèi)的產(chǎn)品之后，把所有固化的產(chǎn)品和沉淀的資源都可以通過(guò)REITs基金流動(dòng)起來(lái)，而且用上市的方式體現(xiàn)高效率的估值。有了這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的延長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有更加積極健康的發(fā)展。
|
|
點(diǎn)擊次數(shù):968