步行街為什么逐漸演化為“不行街”

專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系列專題：
    編者按：  目前，中國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者、運(yùn)營(yíng)管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場(chǎng)研究所聯(lián)合義烏最強(qiáng)勢(shì)的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題，對(duì)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運(yùn)營(yíng)管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報(bào)告，市場(chǎng)研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場(chǎng)研究所及商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
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縱覽歷史，我們可以說，商業(yè)街并非今世才有。

古老的中華民族擁有著讓世界震驚的文化，也曾領(lǐng)導(dǎo)著世界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。輝煌的歷史中，已經(jīng)出現(xiàn)過商業(yè)街�！肚迕魃虾訄D》就給我們形象的畫出了中國(guó)歷史上繁華而喧鬧的商業(yè)街市。

橫觀世界，我們可以說，商業(yè)街并非某個(gè)地方的專利品。

二戰(zhàn)以后各國(guó)都曾經(jīng)度過一個(gè)和平的時(shí)期，大力的發(fā)展經(jīng)濟(jì)，而使得商業(yè)街世界各地出現(xiàn)，例如美國(guó)有百老匯，日本有銀座，香港有中環(huán)，而更多的特色商業(yè)街更是數(shù)不勝數(shù)。

因此，我們可以論斷：商業(yè)街是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度時(shí)，必然出現(xiàn)的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

商業(yè)街是一個(gè)城市的名片，不僅吸引著本市的居民，也吸引著外地的客人，其巨大的商機(jī)與發(fā)展前景我們不用去懷疑。

國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)經(jīng)過20多年的發(fā)展，已經(jīng)空前的繁榮，使各地在掀起商業(yè)街建設(shè)的熱潮。以商業(yè)街、步行街命名的街道在全國(guó)已經(jīng)超過千條，并且還在增加。而且，一種叫“商業(yè)街經(jīng)濟(jì)”的意識(shí)形態(tài)正在形成。

因此，我們可以論斷：商業(yè)街在國(guó)內(nèi)的發(fā)展并沒有達(dá)到高潮，在將來還將出現(xiàn)更多的商業(yè)街。

這確是值得國(guó)人欣慰的一件事情。

然而，當(dāng)各地在興奮的建設(shè)和發(fā)展商業(yè)街之際，卻出現(xiàn)了一個(gè)心痛的現(xiàn)象：就是“喪業(yè)街”“不行街”的風(fēng)聲漸起漸緊，不絕于耳。

讓我們來看一組例子：

北京傳統(tǒng)的西單商業(yè)街正在因?yàn)榻煌▎栴}出現(xiàn)一個(gè)東重西輕的怪現(xiàn)象。因?yàn)槲鲉紊虡I(yè)街中有一條人車混流的道路，如果購(gòu)物時(shí)穿過馬路必然承擔(dān)交通事故的額外風(fēng)險(xiǎn)，而人流主要從東邊進(jìn)入，許多的客戶常常由中間返回，從而造成東重西輕的現(xiàn)象，而一邊的商業(yè)相對(duì)蕭條，使得商業(yè)在東邊“扎堆”而顯得商業(yè)街的商業(yè)容量不足，商業(yè)容量的不足促使整個(gè)商業(yè)街正在萎縮。

武漢的江漢路曾經(jīng)被認(rèn)為是經(jīng)商的黃金寶地，當(dāng)時(shí)商家為進(jìn)駐該地而煞費(fèi)心機(jī)。然而由于規(guī)劃不足，使得大量的商戶流失，每天都可以看到商鋪轉(zhuǎn)讓的廣告，被當(dāng)?shù)氐慕?jīng)商者稱為“喪業(yè)街”。

廣州的北京路步行街作為全國(guó)最早開通的步行街之一，曾經(jīng)的輝煌如今變成了歷史，半數(shù)的居民對(duì)它不再滿意，因?yàn)槠渖虡I(yè)結(jié)構(gòu)具有明顯的缺陷，不能提供購(gòu)物、觀光、休閑、娛樂等現(xiàn)代人的需求，其購(gòu)物功能雖足，但是其他功能明顯缺失，在現(xiàn)代的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中逐漸的趨于劣勢(shì)而萎縮。

廣州如今又有10幾條商業(yè)街開設(shè)之初就有人論斷說城市沒有如此能來來支撐，而現(xiàn)實(shí)正在證實(shí)這種論斷。

今天，在已經(jīng)建成的200多條商業(yè)街中，熱鬧幾許后冷落的有之，半死不活的有之，開業(yè)之初死掉的有之。而真正成功的少之又少。

各地把步行街說成“不行街”說法不是少數(shù)！

由此，我們必須認(rèn)識(shí)到，雖然，商業(yè)街的形成是商業(yè)自身發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的必然的產(chǎn)物，但是，我們也要必須認(rèn)識(shí)和遵循商業(yè)街自身的發(fā)展規(guī)律，否則盲目的建造或跟風(fēng)只會(huì)釀造出苦果。

曾經(jīng)有人對(duì)商業(yè)街變成“喪業(yè)街”，步行街變成“不行街”做過專門研究。我在此一并提供給大家參考。

WBSA教授嚴(yán)忠明應(yīng)徐州市有關(guān)部門的盛情邀請(qǐng)，對(duì)徐州市步行街進(jìn)行了實(shí)地考察。在此期間，綜合對(duì)全國(guó)步行街的研究和各地考察經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)忠明教授對(duì)目前步行街所面臨的問題進(jìn)行了比較系統(tǒng)的論述，并對(duì)步行街的策劃以及建設(shè)提出了自己的看法。

步行街的七種“死火法”。

中國(guó)目前步行街有一半是旺丁不旺財(cái)?shù)�，有的甚至只是在開街的時(shí)候熱鬧了一陣子就冷落下來了，步行街逐漸演化為“不行街”。

那么，為什么在中國(guó)三大都市圈和都市連綿帶以外的中小城市建設(shè)的步行街效果不理想呢？推敲其中的原因如下：

一、沒有市場(chǎng)只有市長(zhǎng)。

這類步行街多是政府進(jìn)行所謂的城市運(yùn)營(yíng)，照搬照抄大城市的作法建成的。這種決策很少是建立在以市場(chǎng)為導(dǎo)向的研究基礎(chǔ)上的。在大城市中興旺的項(xiàng)目在中小城市并不一定旺，這是一個(gè)基本的事實(shí)。這同城市本身的核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌有很大的關(guān)系。步行街建設(shè)在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發(fā)達(dá)，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業(yè)的強(qiáng)大的輻射能力。也就是說，其目標(biāo)人群是全國(guó)乃至全世界。步行只是都市美女的一件時(shí)裝，對(duì)于俊俏的姑娘來說，那怕只是披上隨意的一塊布匹，也是風(fēng)情萬種。但是中小城市就缺乏這種天生麗質(zhì)。它的目標(biāo)人群往往只是在本地、本市。而本地市場(chǎng)由于第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，僅步行這一概念很難產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。這些城市也不具有象三大都市圈里城市強(qiáng)大的吸引力和對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的拉動(dòng)。可笑的是，有的中小城市在建設(shè)步行街的時(shí)候，把世界上及北京、上海、廣州那些步行街的美麗照片發(fā)送到人手一冊(cè)，希望建設(shè)像這樣高檔的商業(yè)氛圍，簡(jiǎn)直就有畫餅充饑的味道。

二、沒有策劃只有規(guī)劃。

許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的，因此，規(guī)劃方案也是由一些著名規(guī)劃設(shè)計(jì)院完全設(shè)計(jì)的。這些美觀、漂亮也充滿各種風(fēng)格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現(xiàn)代，但是從使用上看，卻很難同任何商業(yè)物態(tài)相容，因?yàn)樗�并不是根�?jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)生態(tài)和商業(yè)氣氛策劃設(shè)計(jì)的。在中小城市，要做一個(gè)同一主題的長(zhǎng)達(dá)800米的商業(yè)步行街，用什么樣的目標(biāo)人群來支撐它，是一個(gè)非常嚴(yán)峻的問題。因?yàn)檫@樣一個(gè)主題步行街，在大城市也需要相當(dāng)?shù)南�費(fèi)人群。我們?cè)�見到一條街，建筑漂亮的檔口都是以整齊劃一的風(fēng)格建設(shè)的，但實(shí)際操作不好用。如果整條長(zhǎng)達(dá)700、800米的街道全部做服裝，本地市場(chǎng)很難消化；如果做飲食業(yè)，又沒有考慮到廚房等相關(guān)的配套；如果做歌廳或卡拉OK，其隔音、消防等也存在一系列的問題。所以，規(guī)劃漂亮，但由于沒有策劃的指導(dǎo)，沒有建立項(xiàng)目操作總譜，其后續(xù)的壓力在經(jīng)營(yíng)中就表現(xiàn)得非常突出。

三、沒有定位只有“品味”。

定位，我們指要根據(jù)當(dāng)?shù)厣倘�和城市特點(diǎn)、人文特點(diǎn)、消費(fèi)能力和目標(biāo)人群的情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的物態(tài)。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個(gè)重要的因素，一個(gè)就是對(duì)兒童的吸引力問題。我們知道，小孩子因?yàn)樵诓叫袇^(qū)域里沒有車輛的危險(xiǎn)，可以快樂玩耍，這對(duì)做好步行街人氣是一個(gè)非常重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個(gè)聚集人氣的很重要的手段，但是，很多步行街卻沒有這種考慮。其二，是對(duì)那些沒有錢的人的吸引，根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕�特點(diǎn)和節(jié)事活動(dòng)的安排，可以設(shè)計(jì)讓那些周邊的居民有參與性的活動(dòng)，就是做旺人場(chǎng)的一個(gè)很重要的因素。但是，有的步行街的設(shè)計(jì)只一味的追求品味，向高檔次靠攏。其結(jié)果就好像讓全城的婦女按瑪麗蓮•夢(mèng)露的模樣進(jìn)行化妝一樣，不倫不類，很難產(chǎn)生共鳴。曲高則和寡，步行街不能和當(dāng)?shù)氐纳倘σ约笆袌?chǎng)緊密結(jié)合，嚴(yán)重背離市場(chǎng)導(dǎo)向，其結(jié)果就將被市場(chǎng)所拋棄。

四、不講優(yōu)生，只講整容。

由于前期搞所謂的城市經(jīng)營(yíng)，不考慮整條商業(yè)街的優(yōu)生優(yōu)育，貪大求全，其結(jié)果是項(xiàng)目啟動(dòng)以后，人氣不旺，驅(qū)動(dòng)不夠力，競(jìng)爭(zhēng)慘烈。在這種情況下，很多城市便考慮進(jìn)行后期整容。結(jié)果，使得一條看來非常漂亮的步行街，布滿因?yàn)楦鞣N原因招攬過來的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，雜亂無章地聚集在街道兩旁，同建設(shè)步行街的初衷相距甚遠(yuǎn)。經(jīng)營(yíng)單位由于建筑物已經(jīng)建成，整體招商困難，不得不低下高昂的頭，根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行整容。

五、有肉大家吃，有難沒人擔(dān)。

由于是政府工程，步行街建設(shè)經(jīng)歷時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，因此組織者個(gè)個(gè)有工程做，有一種轟轟烈烈的局面。但是，到了最后招商的時(shí)候，結(jié)果發(fā)現(xiàn)由于中間環(huán)節(jié)多，使房?jī)r(jià)高，租金高，本地市場(chǎng)很難承受。作為發(fā)展商難處很大，需要維持現(xiàn)狀，并且要償還銀行貸款，尤其作為國(guó)有資產(chǎn)很難降低價(jià)格，因?yàn)橐坏┪g本出讓，就要追究個(gè)人的責(zé)任。因此，招商進(jìn)展緩慢，沒有人敢出頭收拾殘局，唯有轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)。政府在支持步行街的建設(shè)方面，應(yīng)該說是出于一種良好的愿望，但是，為了完成整個(gè)步行街的招商，結(jié)果往往又會(huì)要求各部門大力推進(jìn)步行街的建設(shè)，其結(jié)果造成全民招商局面，甚至下達(dá)指標(biāo)。對(duì)于目前商業(yè)環(huán)境里需要非常小心對(duì)待的步行街經(jīng)營(yíng)來說，這種全民招商的情況實(shí)際上后果非常不妙。投資者如果在租金和房?jī)r(jià)較高的地方，不能夠賺到應(yīng)有的利潤(rùn)，就會(huì)出現(xiàn)一系列的問題，如偷稅漏稅、拖延租金、隨意改變經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等，使得整個(gè)步行街品味大跌，甚至出現(xiàn)許多嚴(yán)重違法、違紀(jì)的經(jīng)營(yíng)。

六，擊鼓傳花，逃出升天算命大。

由于步行街的建設(shè)周期長(zhǎng)，基本上是一個(gè)“你方唱罷我登臺(tái)”的好戲，只要最后責(zé)任不在我手中，那么就算逃出升天。至于最后的結(jié)果怎樣，只有天知道。

七、拖字當(dāng)頭，拖沓習(xí)氣代替商業(yè)操作。

由于步行街的建設(shè)大部分都是由政府牽頭操作，存在著責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)的問題。當(dāng)經(jīng)營(yíng)不善和有困難的時(shí)候，往往是拖字當(dāng)頭。決策難下，管理婆婆多，使得商機(jī)貽誤，政出多門，很難按統(tǒng)一的規(guī)范進(jìn)行操作。其結(jié)果除了地面鋪得漂亮的地板以外，看不到任何真正現(xiàn)代氣息的步行街。這就是很多中小城市步行街的命運(yùn)。

這些當(dāng)然并不是具體指某一條步行街，而是我們?cè)谌珖?guó)研究步行街所看到的一些典型的例子的總結(jié)。

因此。當(dāng)我們?cè)诮ㄔO(shè)商業(yè)街時(shí)就必須坐下來深思，步行街到底應(yīng)該怎么樣策劃和經(jīng)營(yíng)。怎樣才能避免商業(yè)街變成“喪業(yè)街”避免步行街變成“不行街”。

我們必須認(rèn)識(shí)到商業(yè)街的建設(shè)是有風(fēng)險(xiǎn)的！

我們必須去正確面對(duì)而不是逃避。

那么商業(yè)街或步行街所存在的風(fēng)險(xiǎn)都在那里呢？我歸納后，淺薄的認(rèn)為主要有如下幾點(diǎn)：

一、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)里有

1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)

2、法律或政府政策與金融政策風(fēng)險(xiǎn)

3、自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)

二、非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

（一）、建設(shè)前期

1、市場(chǎng)調(diào)查與分析不足風(fēng)險(xiǎn)

2、商業(yè)街定位風(fēng)險(xiǎn)

3、商業(yè)街規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

4、盲目上馬風(fēng)險(xiǎn)

（二）、建設(shè)中期

1、項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)

2、資金風(fēng)險(xiǎn)

3、業(yè)態(tài)組合風(fēng)險(xiǎn)

4、招商組市風(fēng)險(xiǎn)

5、營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)

6、物業(yè)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

（三）、建設(shè)后期

1、管理風(fēng)險(xiǎn)

2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

3、服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

4、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

5、持續(xù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

6、不確定的其他風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)然，商業(yè)街里細(xì)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)有很多，我們這里不做過多的細(xì)節(jié)研究。

我認(rèn)為，想要取得戰(zhàn)爭(zhēng)的勝利，就必須認(rèn)識(shí)到戰(zhàn)爭(zhēng)可能遇到的困難。同樣想要取得商業(yè)街開發(fā)與發(fā)展的勝利，我們也必須清楚的認(rèn)識(shí)到商業(yè)街開發(fā)與發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。

只有全面認(rèn)清商業(yè)街的風(fēng)險(xiǎn)，全力以赴的去打造我們的商業(yè)街，才可能成功，也只有成功后，我們才能說我們擁有成功的商業(yè)街，擁有屬于我們的城市名片。

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