研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
成都國(guó)際商貿(mào)城和荷花池研究之十五變租為賣 荷花池市場(chǎng)升級(jí)換代再現(xiàn)投資良機(jī)
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根據(jù)《成都市金牛區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》，荷花池日用百貨市場(chǎng)群將整體搬遷到成都國(guó)際商貿(mào)城，荷花池日用百貨市場(chǎng)除保留金荷花、盛世荷花等5個(gè)新建市場(chǎng)外，原址將規(guī)劃建設(shè)為“荷花池現(xiàn)代商住區(qū)”。傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)說明，任何一個(gè)商圈或市場(chǎng)的升級(jí)換代，都意味著市場(chǎng)格局的變化，也意味著全新的投資商機(jī)的出現(xiàn)。荷花池市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了脫胎換骨、重塑新生命的歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)，全新的商鋪投資商機(jī)已經(jīng)悄然來臨。
1 商鋪?zhàn)饨?
20年間漲了10多倍
荷花池市場(chǎng)，建于上個(gè)世紀(jì)80年代，是全國(guó)10大批發(fā)市場(chǎng)之一，年成交額達(dá)到近100億元。目前，有鞋類、皮具、服裝、百貨、小家電、工藝品等專業(yè)市場(chǎng)20多個(gè)。商品種類20000余種，場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)廠商15000多戶，從業(yè)人員10多萬人，日上市交易人數(shù)30萬人次，日成交額達(dá)3千萬元以上。對(duì)于第一代荷花池商家和投資者來說，他們最清楚一個(gè)市場(chǎng)的變化將意味著什么樣的商機(jī)。上個(gè)世紀(jì)80年代，當(dāng)荷花池市場(chǎng)新建時(shí)，購(gòu)買荷花池商鋪的投資者，算是喝上了荷花池商鋪的“頭湯”，賺得盆滿缽滿。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)荷花池的商鋪，單價(jià)才1000多元/平方米，按照現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格，價(jià)值翻了數(shù)十倍。以前租金20多元/平方米，現(xiàn)在的租金高攀到幾百元每平方米，租金上漲10多倍。
2 脫胎換骨
全新荷花池呼之欲出
日用百貨市場(chǎng)搬遷了，原有的以批發(fā)為主的商業(yè)體系是否也將隨之消亡？答案當(dāng)然是否定的。如今的荷花池已經(jīng)進(jìn)入了脫胎換骨、重塑新生命的歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)，一個(gè)全新的商鋪投資商機(jī)也悄然來臨。而距離站北廣場(chǎng)僅20米、擁有數(shù)百個(gè)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)衣批發(fā)商務(wù)包間的海發(fā)內(nèi)衣城正是其中一個(gè)縮影。“有很多做通訊和做連鎖快餐店的都來找過我們，想租一、二樓的鋪面，但都被拒絕了，我們這棟樓是用來專門做內(nèi)衣的�！睋�(jù)海發(fā)內(nèi)衣城負(fù)責(zé)人介紹，中國(guó)內(nèi)衣市場(chǎng)銷售額5年內(nèi)將達(dá)到5000億元，從1996年至2008年，四川的內(nèi)衣業(yè)走上了頂峰，但目前主要的市場(chǎng)都集中在成都火車北站區(qū)域，除海發(fā)內(nèi)衣城外，金荷花、盛世荷花等5市場(chǎng)內(nèi)均有商家開展內(nèi)衣批發(fā)業(yè)務(wù)。隨著荷花池綜合市場(chǎng)的搬遷，留在原址的金荷花、盛世荷花等5個(gè)市場(chǎng)也面臨提檔升級(jí)，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目將向服裝、床上用品等專業(yè)項(xiàng)目上發(fā)展，零星的內(nèi)衣批發(fā)業(yè)務(wù)將逐漸淡出。而海發(fā)由于原本就以內(nèi)衣批發(fā)為主，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)衣品牌就有數(shù)百個(gè)之多，此后將成為該區(qū)域品牌最集中的內(nèi)衣專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。
3 變租為賣
商鋪投資的好機(jī)會(huì)來了
雖然“蛋糕”越做越大，商機(jī)越來越多，但在這個(gè)市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)多年的商家們卻高興不起來，因?yàn)樗麄兗磳⒚媾R著一場(chǎng)是“走”還是“留”的抉擇。不久前商家們都得到通知，為配合荷花池市場(chǎng)的“精品、高端化”改造，內(nèi)衣城今后將主營(yíng)一、二線品牌內(nèi)衣品種，商鋪經(jīng)營(yíng)模式也將變以往的“只租不賣”為“只賣不租”。為此，海發(fā)已將樓層進(jìn)行了全新包裝，內(nèi)廊式格局及全通透玻璃墻間隔；經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地全面重裝，設(shè)立統(tǒng)一廣告位，以突出現(xiàn)代高檔商業(yè)品質(zhì)。
據(jù)海發(fā)管理層透露，目前內(nèi)衣城放出的可售鋪源已銷售過半，其中近8成的買家為內(nèi)衣城原有經(jīng)營(yíng)者，“我們?cè)诤０l(fā)都做了3年的生意，地皮都踩熱了，哪個(gè)可能說走就走哦�！庇捎趦�(nèi)衣批發(fā)的客戶主要來自西南區(qū)域的二級(jí)城市，許多擔(dān)心原有客戶資源流失的商家們不約而同地選擇了“留”�！澳悴灰催@里白天進(jìn)出的人不多，其實(shí)大家的生意都非常好，年?duì)I業(yè)額上千萬的大有人在，大家都舍不得走。而且現(xiàn)在海發(fā)商務(wù)包間的月租金都要40元/平方米，買來用其實(shí)還劃算點(diǎn)�！币晃粡氖聝�(nèi)衣經(jīng)營(yíng)多年的溫州商人張先生道出了其中奧秘。
趨勢(shì)分析
中心城區(qū)金鋪上漲16.7%
2008年1-8月，成都五城區(qū)商業(yè)用房新增供應(yīng)42.07萬平方米，同比下降26.7%，成交21.70萬平方米，同比下降48.9%；商業(yè)用房供銷比升至1.94。08年1-8月，郊區(qū)（市）縣商業(yè)用房新增供應(yīng)39.01萬㎡，同比減少11.4%，成交24.99萬㎡，同比下降36.1%，商業(yè)用房供銷比降至1.56。
中心城區(qū)價(jià)格上漲
成都市新建商業(yè)用房的成交價(jià)格總體保持上漲趨勢(shì)，中心城區(qū)價(jià)格上漲幅度突出。2008年1-6月，全市新建商業(yè)用房成交金額為25.83億元，同比下降29.9%，成交均價(jià)為7357元/平方米，同比上漲16.7%。其中，五城區(qū)成交金額為17.45億元，同比下降28.4%，成交均價(jià)10793元/平方米，同比上漲27.0%；郊區(qū)（市）縣成交金額8.37億元，同比下降32.8%，成交均價(jià)4422元/平方米，同比上漲5.6%。
成華武侯供大于求
二三環(huán)之間最為活躍，供應(yīng)成交均列首位。2008年1-6月，五城區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域供應(yīng)面積1.97萬平方米，成交面積3.67萬平方米；內(nèi)環(huán)至一環(huán)區(qū)域供應(yīng)面積0.47萬平方米，成交面積為0.58萬平方米；一環(huán)至二環(huán)區(qū)域供應(yīng)面積8.95 萬平方米；成交面積為2.66萬平方米；二環(huán)至三環(huán)區(qū)域新建商業(yè)用房無論是供應(yīng)面積還是成交面積均為各區(qū)域最大，其中供應(yīng)面積為13.97萬平方米，成交面積為7.39萬平方米；三環(huán)以外供應(yīng)面積為5.00萬平方米，成交面積為1.88萬平方米。
成華、武侯兩區(qū)供大于求，其他各區(qū)相對(duì)平衡。1-6月，成華區(qū)供應(yīng)面積10.80萬平方米，居五城區(qū)之首，但成交面積僅為1.95萬平方米；武侯區(qū)供應(yīng)面積7.85萬平方米，成交面積也只為3.17萬平方米，供過于求明顯。其他各區(qū)相對(duì)而言較為平衡，其中錦江區(qū)供應(yīng)面積4.24萬平方米，成交面積4.04萬平方米，青羊區(qū)供應(yīng)面積3.92萬平方米，成交面積3.77萬平方米。成華、武侯兩區(qū)供大于求，其他各區(qū)相對(duì)平衡。
城南開發(fā)多是外來戶
與2008年同期住宅市場(chǎng)價(jià)格、成交量的雙降趨勢(shì)，市區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)成交總體呈現(xiàn)良好狀況。除了城東少數(shù)新開發(fā)住宅區(qū)商業(yè)空置面積較大外，大多數(shù)較成熟區(qū)位呈現(xiàn)供銷雙旺的態(tài)勢(shì)，供銷比達(dá)到1：0.9以上，且商業(yè)價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)。不過，商業(yè)土地供應(yīng)量在今年激增將會(huì)帶來非常激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，且商業(yè)項(xiàng)目趨于雷同化。
成都的商業(yè)項(xiàng)目目前還表現(xiàn)出一個(gè)特點(diǎn)，外來的企業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)的特別多，而且這些商家都是自己做開發(fā)，區(qū)域主要集中在站南組團(tuán)和南延線。未來一段時(shí)間商鋪的價(jià)格和租金都不會(huì)出現(xiàn)明顯變化，但面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，商鋪經(jīng)營(yíng)模式會(huì)得到改變和提升。
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