商業(yè)用地成交創(chuàng)歷年來新高 將迎來商業(yè)地產(chǎn)熱潮

——長三角地區(qū)商業(yè)土地市場報(bào)告
    [提要]近日，上海交通大學(xué)龍樂城市發(fā)展研究中心發(fā)布了《長三角地區(qū)商業(yè)土地市場報(bào)告》。報(bào)告指出，長三角地區(qū)土地市場近幾年來發(fā)展迅速，商業(yè)土地市場成交更是不斷創(chuàng)新高，以上海為中心的周邊城市最為突出，商業(yè)地產(chǎn)的火熱蓄勢待發(fā)。
    近日，上海交通大學(xué)龍樂城市發(fā)展研究中心發(fā)布了《長三角地區(qū)商業(yè)土地市場報(bào)告》。報(bào)告指出，長三角地區(qū)土地市場近幾年來發(fā)展迅速，商業(yè)土地市場成交更是不斷創(chuàng)新高，以上海為中心的周邊城市最為突出，商業(yè)地產(chǎn)的火熱蓄勢待發(fā)。
    1. 長三角地區(qū)土地市場現(xiàn)狀
    長三角地區(qū)主要包括上海，江蘇的南京、蘇州、無錫、常州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、南通和泰州8個(gè)地級市以及浙江的杭州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山和臺(tái)州7個(gè)地級市。這16個(gè)城市是中國經(jīng)濟(jì)、科技、文化最為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，是中國幾大都市圈中經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模最大、最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。近年來隨著房地產(chǎn)市場的興起，這16個(gè)城市依托沿海地區(qū)的優(yōu)勢以及以上海為輻射中心的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，長三角地區(qū)的土地市場發(fā)展也加快了其前進(jìn)的步伐。其中住宅類地塊、商業(yè)類地塊是近幾年來成交地塊的主力地塊，為長三角地區(qū)的土地市場的發(fā)展起到了推波助瀾的作用。
    2. 長三角地區(qū)商業(yè)土地市場綜述
2.1 總體概述
2.1.1、成交量分析
    從商業(yè)土地成交量走勢看，2005-2008年長三角地區(qū)的商業(yè)用地的成交宗數(shù)逐步減少，成交量呈下滑趨勢，由于近幾年來整體土地市場的成交量都有所下跌，商業(yè)用地的成交量也受其影響。2009年隨著土地市場交易活躍，商業(yè)用地的成交量明顯提升，至2009年前10個(gè)月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，長三角地區(qū)共成交商業(yè)用地857宗，比2005年成交的617宗增加了240宗，比2008年低谷期的420宗翻了一倍之多。2009年前10個(gè)月共成交商業(yè)土地15461152平方米，環(huán)比2008年增長了43.56%，2005-2008年間成交面積最多的是2005年，該年共成交商業(yè)土地17697381.8平方米，2009年商業(yè)土地的成交面積有超過2005年之勢。
2.1.2、成交價(jià)格分析
    從成交均價(jià)走勢來看，2005-2007年長三角地區(qū)的土地成交均價(jià)走勢較平緩，成交均價(jià)保持在2000-2500元/平方米左右。2007-2009年商業(yè)土地的成交均價(jià)呈直線上揚(yáng)的趨勢，2008年成交均價(jià)急劇增加到了4190.73元/平方米，環(huán)比2007年增長95.83%；2009年前10個(gè)月的商業(yè)土地的成交均價(jià)為6466.03元/平方米，環(huán)比上年增長了54.29%
    從成交金額來看，2005-2008年間成交金額最高的一年為2005年，該年共成交了4124336萬元，2005年整體成交的商業(yè)用地面積較多拉高了該年的成交總金額。至2009年前10月成交金額已達(dá)到5583753萬元，比2005年增長了35.39%。
2.1.3、區(qū)域分析
    按地區(qū)來分，上海和浙江地區(qū)的成交面積逐年減少，特別是2005年浙江地區(qū)的成交面積為8366692平方米，到2006年減少到了2061899平方米，環(huán)比2005年減少75.36%，至2009年前10月商業(yè)土地成交面積都有所回升；而江蘇省的商業(yè)土地成交面積走勢較為平穩(wěn)，上下波動(dòng)不大。
    2005年占長三角地區(qū)成交面積最多的是浙江省，該省的7個(gè)城市共成交面積8366692平方米，占該年長三角地區(qū)成交面積的47%。2006-2008年成交面積最多的都是江蘇省，成交面積依次為：8133414平方米、6494844平方米、7183760平方米，分別占長三角商業(yè)土地成交面積的68%、71%、78%。
    從成交均價(jià)來看，2005年上海和浙江的成交均價(jià)在2200-2300元/平方米左右，此外上海地區(qū)的商業(yè)用地成交均價(jià)普遍高于江浙兩地的成交均價(jià)。可以看出，2007年江浙滬三地的商業(yè)用地成交均價(jià)均有所下降，開發(fā)商們集中關(guān)注在住宅土地市場上對商業(yè)用地的熱情有所回落。到2008年上海和浙江的商業(yè)用地成交均價(jià)開始上揚(yáng)，該年兩地區(qū)的成交均價(jià)分別為4190.73元/平方米和2579.2元/平方米，而江蘇地區(qū)的成交均價(jià)卻稍有回落，降低到1312.5元/平方米。
    截止到2009年前10月，上海地區(qū)的商業(yè)用地的成交均價(jià)上升至13005.69元/平方米，環(huán)比上年增長了210.34%；浙江地區(qū)的成交均價(jià)為4716.69元/平方米，環(huán)比上年增長了82.87%；江蘇地區(qū)的成交均價(jià)為1675.7元/平方米，環(huán)比07年增長了27.67%，可見，上海地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展起來，其成交均價(jià)的增長幅度最為明顯。
2.2 歷年土地市場回顧
2.2.1、2008年土地市場分析
    2008年長三角地區(qū)共成交商業(yè)地塊420宗，環(huán)比上年減少15.32%。共成交商業(yè)土地面積10769821平方米，環(huán)比上年減少0.51%。2008年長三角地區(qū)中成交面積最多的是江蘇省的南通市，該地區(qū)共成交商業(yè)土地1895056.9平方米，占總成交面積的17.6%。其中無錫、揚(yáng)州、常州、蘇州等地的成交面積也排在前幾位。2008年長三角地區(qū)的成交均價(jià)為4190.73元/平方米，環(huán)比去年增長95.83%，成交均價(jià)比去年翻了將近一倍。成交均價(jià)最高的城市仍舊是上海市，其成交均價(jià)為10292.02元/平方米，環(huán)比上年增長148.26%。
    2008年長三角地區(qū)中成交面積最大的地塊是南通市如東縣的0815-1地塊，該地塊的成交面積為208726平方米；成交金額最高的是上海市的長風(fēng)地區(qū)3D地塊 ，其成交金額為95358萬元；成交均價(jià)最高的城市是上海市的閘北區(qū)117街坊5丘地塊，該地塊的成交均價(jià)為47998.7元/平方米。
2.2.2 2009年1-10月商業(yè)土地市場分析
    2009年1—10月長三角地區(qū)共成交商業(yè)土地857宗，比上年已增長了437宗，超過一倍之多。前10個(gè)月長三角地區(qū)共成交商業(yè)土地面積為15461152平方米，成交面積最多的城市為浙江省的寧波市，共成交面積3064570平方米，占總成交面積的19.82%。成交金額最高的是上海市，共成交了2668706萬元。從成交均價(jià)來看，2009年前10個(gè)月商業(yè)用地的成交均價(jià)為6466.03元/平方米，比上年增長了54.3%；其中成交均價(jià)最高的杭州市，其成交均價(jià)為18589.74元/平方米，其次為上海市，其成交均價(jià)為13005.69元/平方米.
    可見，無論從成交總量還是從成交均價(jià)上看，2009年前10個(gè)月土地市場上的商業(yè)用地的發(fā)展形勢呈上揚(yáng)趨勢，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，商業(yè)地產(chǎn)的巨大發(fā)展空間，使得越來越多具備一定資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商把投資方向從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)市場將越來越得到開發(fā)商的青睞。
3. 長三角地區(qū)商業(yè)土地市場發(fā)展趨勢
3.1、以上海為中心的周邊城市商業(yè)用地市場發(fā)展較快
   2005-2009年間，商業(yè)用地的發(fā)展都集中在了以上海為中心的周邊城市，如江蘇的南京、南通、蘇州，浙江的杭州、寧波等地，這些地區(qū)的商業(yè)用地的成交量成交均價(jià)都普遍較高，上海成熟、領(lǐng)先的國際化商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式對周邊城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生了一定的促進(jìn)作用，促使整個(gè)長三角商業(yè)地產(chǎn)不斷得到提升。
3.2、成交量減少但幅度不大，09年有上升趨勢
    2005-2009年期間，長三角地區(qū)的商業(yè)土地成交量逐年遞減，但減少幅度不大，一方面受到整體土地市場成交量的影響，另一方面住宅市場占整個(gè)長三角土地市場的比例較大。2009年前三季度商業(yè)用地的成交量大幅上升，隨著2010年的世博會(huì)以及整個(gè)長三角隨之帶動(dòng)的旅游地產(chǎn)，使得長三角地區(qū)的商業(yè)用地將有更大的發(fā)展空間。
3.3、成交價(jià)格呈上揚(yáng)趨勢
    2005-2009年間，長三角地區(qū)的商業(yè)用地成交均價(jià)呈上揚(yáng)趨勢，除了市場對于商業(yè)用地的需求外，部分開發(fā)商從投資住宅方向轉(zhuǎn)向了商業(yè)方向，走過了住宅市場的火熱有可能迎來商業(yè)地產(chǎn)的熱潮，未來幾年內(nèi)的成交價(jià)格較為樂觀。

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