研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
張化學(xué):2009前三季度中國商業(yè)地產(chǎn)市場報告
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12月11日下午2點,由搜房網(wǎng)發(fā)起并主辦的“價值同創(chuàng)、機(jī)遇共享”——2009年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會在北京希爾頓酒店拉開序幕，百余業(yè)內(nèi)精英齊聚一堂，共同探討中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之道。
作為業(yè)內(nèi)最具影響力的商業(yè)地產(chǎn)年會，來自行業(yè)協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)、學(xué)術(shù)專家，頂級地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、品牌商家、商會聯(lián)盟、金融機(jī)構(gòu)、運(yùn)營機(jī)構(gòu)、主流媒體等百余業(yè)內(nèi)精英，將通過案例研究、經(jīng)驗分享、現(xiàn)場互動等，來共同探討和挖掘中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之道和價值所在。同時，年會現(xiàn)場將舉行“2009年商業(yè)地產(chǎn)投資指南白皮書”發(fā)布暨“商業(yè)地產(chǎn)置業(yè)圈”獨(dú)家首發(fā)儀式。
以下是中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心副總經(jīng)理張化學(xué)在2009中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會上發(fā)表的精彩演講。
這幾天房地產(chǎn)市場處在風(fēng)口浪尖的時候，不知道大家有沒有看中央電視臺經(jīng)濟(jì)頻道，有兩個節(jié)目，第一個節(jié)目是鳳凰樓市，以上海樓市為例說明房地產(chǎn)市場多么瘋狂。第二個欄目是講的深圳房價事件。看了這兩個欄目后我有個感覺，好象中國房地產(chǎn)市場這么瘋狂，是不是確實綁架了我們很多的購房者，也包括政府，是不是有這樣的問題。
這兩天中央到各個部委也在討論接下來的房地產(chǎn)政策問題，包括已經(jīng)出臺二手房稅收按揭政策，包括銀行也在聲明這個問題。在這個階段我們討論商業(yè)地產(chǎn)是非常有意義的。我匯報三個部分，首先看一下商業(yè)物業(yè)市場情況，09年住宅市場非常瘋狂，不管是交易量還是價格都非常瘋狂，像北京價格漲了60%左右，這是確實瘋狂的事情。
我們看一下商業(yè)物業(yè)是不是也是這樣，首先看一下投資，商業(yè)物業(yè)與08年來看，經(jīng)歷了非常大的轉(zhuǎn)折，08年的時候住宅投資額增長很大，寫字樓、商業(yè)物業(yè)增長比較低，進(jìn)入09年我們看到，寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)增長迅速，從05年以來已經(jīng)達(dá)到了最高水平，比住宅高了很多。
從09年1到10月份辦公樓的投資額增長率達(dá)到33%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過08年的7%，05到07年平均的20%。從投資表現(xiàn)來看，商業(yè)物業(yè)投資比較活躍。從新開工來看，也可以看到這樣的問題，09年1到10月份，商業(yè)營業(yè)用房供應(yīng)量高于住宅，也高于新開工情況。從竣工來看，辦公樓竣工量顯著下降，商業(yè)營業(yè)運(yùn)營房還可以，增加了20%。
從銷售面積來看，確實和整個房地產(chǎn)市場一起增長顯著，09年增加了30%，商業(yè)運(yùn)營房超過了30%，如果與住宅相比還是差了很多，住宅可以看到，商業(yè)物業(yè)增長要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅增長。銷售額和銷售面積基本一致，也是這樣的情況，辦公樓和商業(yè)運(yùn)營房基本增長是40%到50%這樣的態(tài)勢，也比住宅少了不少。
從價格來看，辦公樓的價格增長了11%，商業(yè)運(yùn)營房增長了15.6%，增長還是比較明顯。如果和住宅一比，這個數(shù)據(jù)就小了很多，我一會兒會跟大家分享商業(yè)地產(chǎn)和住宅價格的對比，我們看看商業(yè)地產(chǎn)的價格，與住宅相比可能還是比較理性。
下面看主要城市的表現(xiàn)，我們知道商業(yè)地產(chǎn)，特別是寫字樓市場，它的潛力主要是在大中城市，特別是大城市和核心城市，我們選了差不多十幾個城市，包括一線城市，北京、上海、深圳、廣州，還有二線城市、杭州、天津等，還包括三四線城市，長沙、南昌等，我們力圖從三個層次來盡量代表全國的情況。從投資總量來看，北京、上海、廣州、深圳規(guī)模比較大，但是看投資增長，一線城市基本已經(jīng)退居二線，二線城市表現(xiàn)比較好。投資增長比較明顯的原因有兩方面，一方面可能是它的基數(shù)比較小，本生規(guī)模比較小，特別是寫字樓，一年可能也就幾個寫字樓開盤，所以受個案影響比較大。
另外，我們知道一線城市辦公樓市場受國際金融危機(jī)的影響比較大，因為很多客戶是跨國公司或者是外向型企業(yè)，從這來看可以看到，一線城市投資額的增長或者投資的活躍程度反而不如二線城市這么明顯。
當(dāng)然商業(yè)營業(yè)用房整體也呈現(xiàn)這樣的態(tài)勢，二線城市，像武漢、南京、天津投資比較旺盛，像北京、上海、廣州、深圳，除了上�；窘咏珖�，其他城市，廣州、深圳、北京出現(xiàn)了負(fù)的增長。
通過新開工面積可以大概判斷未來一段時間，特別是1到2年潛在的供應(yīng)量，從新開工來看，可以看到一線城市新開工面積增幅比較小，像北京基本是低于全國平均水平，上海也是負(fù)增長，深圳負(fù)增長更多，達(dá)到55%，市場下降30%，一線城市新開工面積出現(xiàn)這么大的下降，預(yù)示著明年、后年我們市場潛在的供應(yīng)量可能會減少，這樣勢必引起供求關(guān)系的變化。
商業(yè)營業(yè)用房可以看到，也基本與寫字樓新開工面積表現(xiàn)的差不多，看到武漢、天津、南京、青島這些二線城市新開工面積比較大，武漢增長200%多。從全國來看是20%的增長，一線城市，北京、上海、廣州、深圳基本是處于負(fù)增長的切斷，特別是廣州，基本降了50%左右的比例，北京也是降了30%多的比例。
從新開工面積來看，不管是寫字樓還是商業(yè)營業(yè)用房，商業(yè)地產(chǎn)未來的供應(yīng)量都是呈現(xiàn)一個趨緊態(tài)勢，從銷售來看，整體來說表現(xiàn)得比較好。我們可以看到全國銷售面積同比增長基本接近30%，像深圳、蘇州、南昌、成都增長比較好，深圳、蘇州超過了200%，蘇州、南昌差不多增長100%，北京也出現(xiàn)了50%的增長，西安、重慶這些西南部的城市出現(xiàn)比較明顯的下降。
辦公樓來看也是這樣的情況，深圳辦公樓銷售額增長比較明顯，包括深圳和蘇州，超過200%，天津、西安、重慶出現(xiàn)了下降。商業(yè)營業(yè)用房整體來說和寫字樓有一些類似，從總體來看，除了長沙和天津以外，城市基本處于快速增長，南昌增長300%，北京、上海、廣州、深圳處于全國平均水平。從商業(yè)營業(yè)月房銷售來看基本上全國增長50%，市場比較活躍，除了天津是30%。上海一線城市增長200%是非常不容易的增長，
從價格來看，辦公樓價格平均增長11%左右，像大連、重慶、上海、廣州都出現(xiàn)了30%的增長，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來肯，北京出新負(fù)的增長，當(dāng)然是我們沿用了一個平均概念，可能會受銷售樓盤的位置，包括區(qū)域的影響，只能代表一個大致的價格變化，但是受個案影響比較大。
辦公樓也是基本這樣，上海、深圳、長沙增長很高，北京也出現(xiàn)了少量的增長。剛才給大家匯報了寫字樓和商用物業(yè)的主要價格變化，恩總體來看市場表現(xiàn)比較好。我們再看一下住宅的情況，和住宅比起來，像杭州，今年1到11月份已經(jīng)是去年的2.64倍，廈門已經(jīng)達(dá)到去年的3.5倍�？梢钥吹胶芏喑鞘�，包括二線城市談到09年1到10月份遠(yuǎn)遠(yuǎn)朝過08年全年或者兩到三倍，和這相比，我們商業(yè)物業(yè)可能還沒有那么瘋狂。
從價格來看也是這樣，可以看到09年1到11月份，深圳漲了73%，北京漲了86%，廈門61%，幾乎瘋狂的漲勢，和這比較我商用物業(yè)確實比較理性。前一段時間有媒體關(guān)注，有一個人談到商業(yè)物業(yè)和價格，說實話，不管一線城市或者二線城市都存在這種情況。09年受金融危機(jī)的影響，因為我們知道商業(yè)物業(yè)談的客戶群相對客戶來說比較狹窄，可能會作為公司購買或者機(jī)構(gòu)購買的比例高一些。而這些機(jī)構(gòu)，可能會受金融危機(jī)的影響比較大，另外商業(yè)物業(yè)投資門檻會高一些，作為普通居民做商業(yè)物業(yè)投資相對比較少，各種原因?qū)е律虡I(yè)物業(yè)和住宅出現(xiàn)了不合理的結(jié)構(gòu)。
其實這個不合理也說明了我們商用物業(yè)價格的權(quán)利，不合理不可能長期扯下去，會逐漸回歸理性。說到2010年的走勢，我從幾個方面與大家探討，一個是調(diào)控政策問題，中國的市場更多說是政策市場，在中國預(yù)測市場是非常難的，要看政府政策。還好，我們商業(yè)物業(yè)受政策影響相對少一些，不像住宅，一些都是針對住宅來出的。另外商業(yè)物業(yè)也沒有住宅恢復(fù)更多的責(zé)任，像住宅來說，解決人們基本住房問題，而商業(yè)是從經(jīng)濟(jì)角度看這個問題，政策只能說對住宅影響更大一些，這也說不定是好的事情。
另外經(jīng)濟(jì)形勢，對商用物業(yè)影響最大，2010年市場變化，總體普遍的看法是，2010年隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，商業(yè)物業(yè)在這個市場應(yīng)該是創(chuàng)造了良好的外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，特別是企業(yè)經(jīng)營狀況的好轉(zhuǎn)，對辦公樓的需求也會逐漸增加，也會帶動辦公樓市場的發(fā)展。
另外商業(yè)物業(yè)資金問題，這么多年很多開發(fā)商愿意開發(fā)住宅，不愿意開發(fā)商業(yè)，我覺得并不是說商業(yè)匯報低，可能是商業(yè)物業(yè)，特別是長久使用商業(yè)物業(yè)，它的資金和融資渠道沒有問題。對商業(yè)也是比較好的利好。另外利好是保險資金的入市，保監(jiān)會已經(jīng)通過保險資金進(jìn)入商業(yè)物業(yè)市場，隨著政策出臺，大量資金會進(jìn)來，并且在當(dāng)初的時候，可能還是以購買的形式來進(jìn)入商業(yè)物業(yè)，而不是以直接開發(fā)的形式，這樣也給我們好的事情，
不知道大家關(guān)注沒有，最近幾年前，其多開筆上，包括制訂戰(zhàn)略時將商業(yè)物業(yè)作為一步重要的棋，把收入比例提高到20%到30%，我們看到進(jìn)展并不是太理想，原因可能是多方面的，這個模式也是個趨勢，萬科也提出加大經(jīng)營物業(yè)的開發(fā)和持有力度，并且是未來發(fā)展的模式包括萬科，應(yīng)該代表發(fā)展方向的去年是不可扭轉(zhuǎn)。從投資潛力來看，我們每年都會針對全國40個城市做研究，基本投資潛力大的，不管是商業(yè)還是寫字樓，特別是寫字樓我們以一線城城市和重點區(qū)域城市這樣的強(qiáng)烈。
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