研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報告
國際金融危機(jī)背景下中國房地產(chǎn)市場與外資關(guān)系的再思考
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1．引言
房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，近幾年房地產(chǎn)投資每年都在數(shù)萬億，基本保持在占我國GDP總量約11%左右和占總投資約20%以上的水平，直接拉動四十余個行業(yè)的生產(chǎn)，創(chuàng)造數(shù)以千萬的工作機(jī)會。房地產(chǎn)市場的問題也與國民經(jīng)濟(jì)和社會民生的各個方面息息相關(guān)。能否在國際金融全球危機(jī)的背景下保證我國房地產(chǎn)市場的相對穩(wěn)定與健康，對于實(shí)現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)盡快從金融危機(jī)影響中恢復(fù)、實(shí)現(xiàn)8%以上高速增長的戰(zhàn)略起著關(guān)鍵作用。由于外資的高度流動性和“羊群示范效應(yīng)”，妥善地應(yīng)對外資可能帶來的對我國房地產(chǎn)業(yè)的沖擊是保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要組成部分。而這又必須以明確近期外資在我國房地產(chǎn)市場的動向與影響為基礎(chǔ)。本文對此問題做一個梳理，從2008年以來的外資流向、行業(yè)現(xiàn)狀、宏觀數(shù)據(jù)等角度入手，對外資在中國房地產(chǎn)市場2008年以來的演變做個全景式描述，進(jìn)而分析外資是否是中國近段時間房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的主要推動力，還是只是推波助瀾，以及外資如果重新大舉進(jìn)入可能產(chǎn)生的后果，以及應(yīng)有的政策對策。
2. 2008年以來外資的動向
早在2006年，外資在我國房地產(chǎn)市場的影響就引起了中央的重視。2006頒布的“限外令”（《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》），經(jīng)歷了兩年的不斷豐富與完善，通過限制海外機(jī)構(gòu)和人士購買多套房產(chǎn)，規(guī)制海外資金參與房地產(chǎn)開發(fā)，一定程度上起到了規(guī)范房地產(chǎn)市場外資引進(jìn)與監(jiān)管的作用。不過“限外令”并沒有阻止外資源源不斷流入我國房地產(chǎn)市場的趨勢，更沒有對我國房地產(chǎn)市場的急速增長產(chǎn)生遏制�！叭嗣駧派殿A(yù)期吸引國外游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，國外游資推動中國房價飆升”，我國房地產(chǎn)市場爆發(fā)式增長的背景之下，外資本身難以監(jiān)測的特點(diǎn)和特有的羊群示范效應(yīng)，使得外資很容易成為人們在指責(zé)房價問題中的眾矢之的。
2.1. 冷卻與退出
到了2008年，在國際金融危機(jī)顯現(xiàn)與國內(nèi)宏觀調(diào)控的雙重壓力下，我國房地產(chǎn)市場終于呈現(xiàn)了增長放緩的跡象，甚至還出現(xiàn)交易量的大幅下跌。隨著美國等主要金融市場的繼續(xù)惡化，國內(nèi)新的猜測油然而生，外資是否在出逃和回國救火，外資的離場是否會對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)一步雪上加霜？這樣的猜測并非沒有根據(jù)，很多跡象表明2008年以來外資在華房地產(chǎn)業(yè)的行為相比過去有很大改變。
就以直接受金融危機(jī)沖擊的華爾街投資銀行摩根士丹利為例。摩根士丹利2003年以購入新天地大廈大舉進(jìn)軍上海之后，引發(fā)了眾多海外投資者尾隨的大潮，市場認(rèn)為這是上海房價一舉走到中國最高之列的重要因素。之后該公司在上海一直保持只進(jìn)不出的高調(diào)風(fēng)格。2006年初，摩根士丹利在一份聲明中自稱可能成為“上海最大的一家全球地產(chǎn)投資者”。但金融危機(jī)之后，該公司投資策略一下子來個大轉(zhuǎn)變，2008年下半年起開始頻頻套現(xiàn)甚至拋售在華物業(yè)，消息傳出之后，一時間曾在市場引發(fā)恐慌[1]。最開始傳出的消息是，2008年6月摩根士丹利曾計劃以11億元整體沽出2003年以5億元購入的錦麟天地的整棟酒店式公寓，后因為當(dāng)時市場行情不佳難覓買家未能出售。2008年最困難的時候，該公司還計劃拋售其在2006年購入的浦東置茂行世紀(jì)公園的284套高檔住房，并決定不再繼續(xù)投資亞洲第一高樓上海環(huán)球金融中心。該公司還自2008年中期后一直積極散賣出售其于2006年末以7.6億總價購入的華山夏都苑A棟116套物業(yè)，最終于2009年初成功出售部分。又于2009年8月僅以24.5億元的價格將其在2006年4月以19.6億元購入的上海東海廣場項目出售給SOHO中國。摩根斯坦利一向被市場看做外資在華物業(yè)投資的風(fēng)向標(biāo)，其撤退毫無疑問具有明顯的骨牌效應(yīng)，尤其對于外資。[2]在2009年春，澳大利亞最大投行麥格理集團(tuán)曾以3億元人民幣為旗下3年前以4億買入的上海城市公寓酒店找買家；與此同時，全球最大的私人股權(quán)投資基金之一美國凱雷投資集團(tuán)也考慮虧本出售其2007初以9.5億元買入的位于上海郊區(qū)的110套中房·森林別墅，近期還籌備以30億出售其持有的上海濟(jì)南路8號項目。
香港資金則撤出的更快。2008年5月，李嘉誠旗下和記港陸以44.38億元的價格將之前23億元左右購入的長樂路世紀(jì)商貿(mào)廣場售予美國投資基金亞太置地旗下公司；隨后，李嘉誠旗下和記黃埔在上海古北的高檔公寓御翠豪庭部分房源降價銷售，至年尾該項目40個商鋪鋪位又改租為售；2009年初，李嘉誠旗下的“長和系”再次在上海拋售核心物業(yè)——浦東世紀(jì)公園旁的別墅項目御翠園。至此，李嘉誠在上海的項目基本清空。
不只是大型金融機(jī)構(gòu)，從零散成交來看，2008年境外炒家在我國地產(chǎn)市場的策略也有所明顯收縮。以外資在樓市最為集中的上海為例。跟據(jù)上海官方樓市數(shù)據(jù)，2009年前3季度商品房交易十分火爆，總成交套數(shù)為92869套，比上年同期大幅上漲40%多。其中3萬元／平米以上高檔住宅的成交量為2800套，本地、外地、港澳和海外三類買家分別為1648套、937套和215套，境外只占了7.6%。對比上年同期數(shù)據(jù)，3萬元／平米以上高檔住宅成交l 304套，三類買家分別是819套、176套和289套，境外占了22.2%。不難看出，在高檔商品房中，不論總量還是比例，港澳臺及外籍買家的下降幅度均是非常大。另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，上海2009年上半年全部二手房成交中，賣方外資比例為7.8%，而買方外資比例僅2.1%，不到上家外資比例的1/3，撤出跡象明顯。[3]
更明顯的，從宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)上能清晰看出外資2008年之后在我國房地產(chǎn)投資的大幅下降。
在過去的5年中，外商直接投資占我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重其實(shí)一直不大，一般在1-2%左右，與1999-2000年時候3-5%的比重也有明顯下降。但外資總量還是隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的增長而穩(wěn)步提高。即使2006年發(fā)布的 “限外令”（建住房[2006]171號文件）也沒對外資造成太多負(fù)面影響，可見中國政府對外資參與房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度并不是一概反對的，只要是在政府可控監(jiān)管之下，對其還是積極的。但是，自2008年中旬之后，尤其是2009年春以來，外商在華房地產(chǎn)開發(fā)投資金額和比重都急劇下降，2009年1-3季度全國累計實(shí)際利用外資359億元，同比下降了26%，從絕對水平來說，不如2008年，也不如2007年，只比2006年的同期水平略高。導(dǎo)致外資在全國38991億房地產(chǎn)投資總資金中比重只有0.92%，只有去年同期1.73%的一半，更創(chuàng)下本世紀(jì)以來的最低記錄。外資比重的大幅下降還在于，2009年以來內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)資金供應(yīng)充足，金融危機(jī)背景下，國內(nèi)堅持寬松的銀行貸款政策與國內(nèi)流動性的膨脹，如數(shù)據(jù)反映出，2009年1-3季度外資是房地產(chǎn)投資各種主要資金來源中唯一下降的，同期國內(nèi)貸款增長了42%，企業(yè)自籌資金增長了14%，其他資金增長了62%，定金及預(yù)付款增長了52%，而外資在大好局面下沒有跟上反而繼續(xù)收縮，比重自然下降。
綜上所述，外資在我國房地產(chǎn)市場的活躍程度的確受到了金融危機(jī)的影響。分析其原因，主要有幾點(diǎn)，第一，外資的退潮說明國外資本在國際金融危機(jī)影響下深受打擊，整體損失慘重，母公司資金鏈壓力很大，對華房地產(chǎn)投資的能力明顯下降，短時間內(nèi)難以恢復(fù)；第二，本次金融危機(jī)的影響是多方面的，除了造成主要金融市場的流動性短缺以外，對于我國房地產(chǎn)市場來說，也改變了許多其他外部條件。過去幾年刺激外資來華投資房地產(chǎn)的兩大短期因素，人民幣升值預(yù)期與國內(nèi)地產(chǎn)價格持續(xù)飆升都有所變化。危機(jī)以來，人民幣的升值預(yù)期相對緩和，加之目前匯率長期穩(wěn)定，升值預(yù)期已經(jīng)不如過去那么明顯。國內(nèi)房地產(chǎn)市場由于也受宏觀經(jīng)濟(jì)及國際環(huán)境影響，曾經(jīng)在2008年出現(xiàn)大幅冷卻，商品房交易量下降40%之多。雖然今年以來反彈勢頭很猛，但畢竟不如本土企業(yè)那么熟悉國內(nèi)市場特征的外資面對國內(nèi)房地產(chǎn)市場這種大起大落顯然會更多恐慌和疑慮，感覺國內(nèi)市場不確定性在不斷增加，對未來上升速度與空間沒有把握，很多外資開發(fā)商直言“越來越看不懂中國內(nèi)地樓市”，投資明顯趨于保守；第三，加之金融危機(jī)本身伴隨著美國等一些海外地產(chǎn)價格的跳水，增加了海外地產(chǎn)資產(chǎn)低估的可能，從而吸引在華外資抽調(diào)部分資金回過“救火”的同時，抄底本土房地產(chǎn)市場。第四，隨著本地房地產(chǎn)企業(yè)造血功能增強(qiáng)，內(nèi)地對外資的需求依賴程度下降，包括外資在管理和運(yùn)營方面的相對優(yōu)勢相比以前也有很大下降。因此，外資撤退的動機(jī)是多重的，在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)比重和地位下降的原因也是多方面的。
2.2. 卷土重來
不過隨著國際金融危機(jī)情況的逐漸穩(wěn)定，即使在房地產(chǎn)市場最低迷的08年下半年，也已有部分外資企業(yè)擇機(jī)加大對華房地產(chǎn)的投資力度。2008年10月31日，黑石集團(tuán)以5．367億元的價格，購入卓越金融擁有的上海長壽商業(yè)廣場95％股權(quán)。此前，黑石還以45億元人民幣購入大型商業(yè)項目“仲盛世界商城”。此后，美林宣布投資26．5億美元成立新的亞洲房地產(chǎn)基金。同樣在2008年10月下旬，英國地產(chǎn)開發(fā)及投資公司高富諾集團(tuán)也傳出消息，成立一只6億美元的基金，投資中國的商業(yè)地產(chǎn)。上海、北京、深圳、重慶等地都是他們的考察對象。高富諾集團(tuán)計劃將亞洲資產(chǎn)在公司總資產(chǎn)中所占的比例由6％提高到20％。
進(jìn)入2009年后，由于央行連續(xù)幾個月極度寬松的貨幣政策，以及剛性需求和市場去庫存化的影響，我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯復(fù)蘇跡象。宏觀政策也向房地產(chǎn)市場傾斜，中國即將實(shí)施的保險法允許內(nèi)地保險資金投資房地產(chǎn)，而保險業(yè)目前可用資金量高達(dá)3.4萬億元人民幣，據(jù)戴德梁行估計，可用于投資房地產(chǎn)的資金在5%至10%之間，即1700-3400億元。因為以上種種利好的背景，部分外資重整進(jìn)入的趨勢愈演愈烈。
從房地產(chǎn)開發(fā)方面看，自今年六月份以來，外資開發(fā)商在中國的開發(fā)項目有增加勢頭。據(jù)高力國際最新統(tǒng)計顯示，六月份新設(shè)外資房企近40家，環(huán)比增加一倍。在日前廈門舉行的中國首屆國際地產(chǎn)交易會上，蘇州、秦皇島、廈門等內(nèi)地14個城市的土地儲備機(jī)構(gòu)向中外投資者集中推出600宗地塊，據(jù)交易會主辦方介紹，達(dá)成意向投資的中外資金達(dá)100億人民幣左右，其中境外資本占到三成。在武漢，今年上半年，外資對樓市的興趣較去年同期明顯加大。該市工商局外資處公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年，外商在武漢新設(shè)立了5家房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額為2.8458億美元，注冊資本2.5372億美元，各項指標(biāo)環(huán)比分別增長66.7%、226%和557%。外資加速進(jìn)入武漢樓市的跡象已十分明顯。上海的情況也有所變化，港澳臺、外籍人士購買上海二手住宅呈現(xiàn)一定的恢復(fù)跡象。
2.3.辯證看待目前房地產(chǎn)市場外資的動向
綜合了以上信息，總的來看，國際金融危機(jī)爆發(fā)之后，外資無論在資產(chǎn)購置還是參與開發(fā)方面，沒有發(fā)生大規(guī)模的、緊急的、一致的退出。大型機(jī)構(gòu)方面各個企業(yè)根據(jù)自身情況采取不同的策略，但這不能說明外資整體對我國房地產(chǎn)失去信心。謹(jǐn)慎的政策可以理解為戰(zhàn)術(shù)性的調(diào)整，并不是外資整體對我國房地產(chǎn)市場態(tài)度的轉(zhuǎn)變，我國房地產(chǎn)市場吸引外資的根本因素也并未因這場經(jīng)濟(jì)危機(jī)而改變。另外，包括今年在內(nèi)的最近數(shù)年內(nèi)發(fā)生的國際投行的出售，其接盤者基本仍然為外資。相反，房地產(chǎn)能順利地出手給其他外資，也說明外資并沒有回避中國樓市，在資金配置允許的情況下仍有意愿投資境內(nèi)。外籍人士購買我國房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量也正在恢復(fù)到了過去的水平。
3. 近期外資運(yùn)動對我國市場的影響—從數(shù)據(jù)著手
在從行業(yè)基本面明確了在華房地產(chǎn)外資的基本動向之后，我們進(jìn)一步從宏觀數(shù)據(jù)角度探討外資的流動，進(jìn)而分析外資對我國房地產(chǎn)市場近期表現(xiàn)的影響及其程度。
3.1.分地區(qū)價格波動的表現(xiàn)
通過對比各地區(qū)房地產(chǎn)市場的趨勢，可以一定程度上反映外資對我國房地產(chǎn)市場影響力的大小。外資參與國內(nèi)房地產(chǎn)市場，一般認(rèn)為，在其選擇投資對象時，會首先進(jìn)入國際影響力大、對境外投資者來說更為熟悉、市場環(huán)境更透明、政府運(yùn)作模式更接近國外的城市進(jìn)行投資。如果以上看法成立，我們就可以有一個推論，外資對國內(nèi)城市不同的傾向可以在各個城市的地產(chǎn)價格波動中反映出來。如果是外資大舉退出造成國內(nèi)市場波動，相比全國平均水平，對諸如上海、北京、天津等國際性大城市的房價沖擊會特別嚴(yán)重。然而，從圖3中，我們并沒有看到上海、北京、天津相比全國房價下挫得更加嚴(yán)重。除了上海出現(xiàn)了同比負(fù)增長以外，天津的房價波動相比全國都表現(xiàn)得更加平穩(wěn)，北京房價則在金融危機(jī)中繼續(xù)優(yōu)于全國的表現(xiàn)，可見外資的流動并未給外資較為集中的大城市房屋價格帶來重大影響。
3.2.熱錢流動與房價
熱錢收購國內(nèi)地產(chǎn)近年來一直是我國房地產(chǎn)業(yè)備受爭議的問題。流動性高，投機(jī)性強(qiáng)是熱錢最顯著的兩個特點(diǎn)，在金融危機(jī)背景下，在華外資中的熱錢這一部分是否會率先緊急撤離，造成嚴(yán)重短期資金缺口，從而帶來巨大市場波動，一直是市場關(guān)注的焦點(diǎn)。但是，在統(tǒng)計上難以區(qū)分外資投機(jī)熱錢與其他資金，加之熱錢進(jìn)入渠道復(fù)雜隱秘，因此目前對此問題依然缺乏有效的統(tǒng)計方法與數(shù)據(jù)，只能間接地探究。目前較為認(rèn)可的一種熱錢估計方法是通過計算國家外匯儲備增加額與利用外資及貿(mào)易順差的差額來間接估計。
2007年至2008下半年，熱錢流動的估計值一直保持穩(wěn)定規(guī)律狀態(tài)，然而到2008年末形成巨額流出的現(xiàn)象，2009年中似又有大筆流入。這似乎印證了游資先大舉退出、又進(jìn)而卷土重來的市場猜測。不過情況并非如此簡單，我國外匯儲備據(jù)推測持有大約20%的歐元資產(chǎn)，歐元在2008年10月與12月相對美元貶值近10%，因此造成了我國外匯儲備的縮水，在此處反映為資金流出的假象。2009年3月歐元又經(jīng)歷了兩波10%的升值，基本恢復(fù)到08年的穩(wěn)定水平。因此理論上我們不能直接憑單月熱錢估算值斷定熱錢流動的情況，應(yīng)當(dāng)以2008年末至今的總體情況分析。當(dāng)歐元基本恢復(fù)到過去穩(wěn)定水平，從整體上可以消除其對估算結(jié)果的干擾，進(jìn)而從平均意義上考察熱錢的流動。通過計算表明，熱錢的流動情況相比過去沒有顯著的變化。另外，今年6月歐元重新保持平穩(wěn)，熱錢估算也回到了過去的水平，可見數(shù)據(jù)上也并沒有反映出大量資金卷土重來的現(xiàn)象。
另一方面，從國內(nèi)貨幣流動性來看，2009年以來央行季度寬松的貨幣政策更有可能是近期房地產(chǎn)資產(chǎn)價格上揚(yáng)的原因。也就是說，并非是外資熱錢的進(jìn)出，而是我國人民幣資金的流動影響了資產(chǎn)價格。2009年上半年共計有7.37萬億巨資的新增貸款放出，該數(shù)字已經(jīng)接近去年全年。相比上萬億人民幣的資金，上文所述的幾百億美元流入流出并不算太重要。從圖中貸款余額增速指標(biāo)我們也可以看到，2009年新增貸款已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過過去2年的水平，隨著大量流動性涌入，今年我們很明顯的看到股市與房市先后上揚(yáng)，很可能是其中部分資金流入金融市場與房地產(chǎn)市場，改變了市場平衡的供求關(guān)系。
因此，綜上所述，從數(shù)據(jù)上，我們也未能找出外資存在明顯進(jìn)出進(jìn)而影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場的證據(jù)。而今年房地產(chǎn)市場的回暖很大程度上是國內(nèi)政策與剛性需求的結(jié)果，而非外資流動產(chǎn)生的干擾。
4. 分析，預(yù)測與政策建議
此次由美國次貸危機(jī)引發(fā)的國際金融危機(jī)堪稱30年代以來影響最深遠(yuǎn)，波及范圍最廣的一次全球性金融風(fēng)暴。應(yīng)當(dāng)說它對外資的影響是劇烈的，然而從2008年發(fā)生以來直到今天，各方面的證據(jù)都表明在華房地產(chǎn)業(yè)的外資基本沒有一致的退出現(xiàn)象，只在參與開發(fā)方面的資金量上有一定縮水。并且，外資的動向也沒有導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場的異常波動。究其背后緣由和其中含義，在這里有以下幾點(diǎn)可以提出：
第一，我國房地產(chǎn)市場吸引外資的基本因素沒有改變。外資在華投資房地產(chǎn)的盈利點(diǎn)主要有三，宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展推高資產(chǎn)價格、人民幣升值預(yù)期、通脹帶來價格上的名義收益。這些因素并沒有隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生而產(chǎn)生根本性的變化，從而也不會從根本上影響外資投資我國房地產(chǎn)市場的參與動機(jī)。
第二， 相比全局，外資在華房地產(chǎn)市場所占份額仍在控制范圍之內(nèi)。外資在全國房地產(chǎn)開發(fā)中的比重一直處于監(jiān)管之下，2000以來最高時期也僅為3%左右，雖然由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)等因素的影響，這一比例下降到了0.9%，但不足以在資金來源上對我國房地產(chǎn)開發(fā)短期上產(chǎn)生實(shí)質(zhì)消極影響。在外資收購房地產(chǎn)方面，也僅限于在中心城市高檔樓盤的收購與轉(zhuǎn)讓，雖然近期內(nèi)短短時間內(nèi)就經(jīng)歷了退出去又卷土重來的周期，但對整體市場資金的影響不大。
第三，短期內(nèi)促進(jìn)外資流入與流出的因素同時存在。短期內(nèi)，外資流出的動機(jī)主要有回收資金彌補(bǔ)流動性不足，抄底危機(jī)下被低估的本土資產(chǎn)。而年內(nèi)央行的貨幣政策已經(jīng)導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場開發(fā)與價格上的雙重恢復(fù)，加之我國宏觀經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)影響較小，依然保持較快增長，因此實(shí)際上外資在我國房地產(chǎn)市場安全可以得到保證，收益亦十分可觀。因此在持有資產(chǎn)方面國內(nèi)的外資呈現(xiàn)的是調(diào)整而非變革，是根據(jù)各自情況量力采取較為積極的策略，而非一致撤退。
第四，中長期不確定性依然存在。眾所周知我國房地產(chǎn)資產(chǎn)價格相比人民收入和居民財富情況已處在高位，近期增長速度放緩，上漲空間有限，人民幣匯率短期穩(wěn)定，目前雖通脹水平較低，但未來市場不確定性很大。如果市場繼續(xù)高漲，外資大量流入預(yù)期增加。但如果市場情況突然惡化，不能排除出現(xiàn)外資真正大范圍出逃的可能。加之我國金融市場逐漸開放，外資的滲透性和流動性只會增加，不會減小，如何在促進(jìn)外資對我國房地產(chǎn)也產(chǎn)生積極作用的同時謹(jǐn)防外資積累到足以影響市場穩(wěn)定的水平，仍然是監(jiān)管上重要的課題。
在以上分析的基礎(chǔ)上，我們提出以下建議與政策取向
1、 在與其他宏觀政策配套的前提下，繼續(xù)堅持對外資持有我國房地產(chǎn)資產(chǎn)的監(jiān)管。外資持有我國房地產(chǎn)有其合理性，一方面促進(jìn)我國物業(yè)管理水平的提升，加快與國際接軌的步伐，同時也滿足在華外資機(jī)構(gòu)的必要需求，改善投資環(huán)境。然而，必須有強(qiáng)有力的措施保證投機(jī)性持有的比例在控制范圍以下，以防未來國際上在類似當(dāng)前的動蕩形式下投機(jī)性資金對我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的威脅。但是，政策上必須具有足夠的針對性，可以嘗試構(gòu)建易進(jìn)難出的投資體系。如：在投資年限、稅收、賣出機(jī)制上增加壁壘，在盡可能不影響正常經(jīng)營的情況下，限制投機(jī)性行為。
2、適度放松外資參與我國房地產(chǎn)開發(fā)的政策限制。從目前情況來看，金融危機(jī)以來外資在我國房地產(chǎn)開發(fā)上的投資比重已顯著降低，并且直至目前沒有總體恢復(fù)的跡象。這會對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一定的不利影響。房地產(chǎn)開發(fā)上的外資參與對提高我國房地產(chǎn)整體產(chǎn)業(yè)水平仍然有積極作用，應(yīng)當(dāng)在合理范圍內(nèi)繼續(xù)鼓勵中外企業(yè)互利合作。
3、物業(yè)稅及時出臺。物業(yè)稅對外資投資我國房地產(chǎn)的直接影響，我們預(yù)期不會很大，但能一定程度上約束外資購置房地產(chǎn)的投機(jī)行為，尤其是冷卻對未來價格過度的不理性預(yù)期。關(guān)于物業(yè)稅率現(xiàn)在有很多建議，比如1年0.8%，國際經(jīng)驗來看最高不會超過2%。如果對于后市樂觀，比如較為保守地認(rèn)為每年房產(chǎn)增值5%，那么1%的持有成本還是可以承受的。按照過去幾年的標(biāo)準(zhǔn)，外資目前在我國房地產(chǎn)市場收益來自于高速膨脹的房價與人民幣升值預(yù)期，名義上的年收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1%，不至于造成收益預(yù)期上的直接沖擊。然而隨著我國房地產(chǎn)高速增長時代的結(jié)束，物業(yè)稅將提高外資投機(jī)性持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的成本，打擊短線炒作，促其在內(nèi)地真正長期戰(zhàn)略性持有，對市場環(huán)境和氛圍會有良好的示范作用。如果采取多元化的征收方式，如對第二第三套物業(yè)累進(jìn)增加稅率，則能更有針對性地對外資投機(jī)行為進(jìn)行控制，并且使得外資持有物業(yè)情況的明朗化，有利于監(jiān)管。當(dāng)然，過于嚴(yán)厲的稅收政策也會一定程度上影響市場的流動性，不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展�？傊�，只要稅率合理，征收方式有針對性，物業(yè)稅可以成為限制外資炒作我國物業(yè)的有力工具。陳杰、鄭天 (復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院)
[1]《華爾街日報》2008年9月10日“摩根士丹利出售上海樓盤引發(fā)擔(dān)憂”。
[2]《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》2008年10月14日“大摩骨牌效應(yīng)：上海高端物業(yè)驚現(xiàn)大跌價”
[3]《新聞晨報》2009年8月4日“賣多買少，外資正撤離上海樓市”。
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