2010年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測報(bào)告

前言

　　2009年濟(jì)南市受房地產(chǎn)行業(yè)大勢上行影響及全運(yùn)會(huì)的雙重利好帶動(dòng)，樓市成交量及成交價(jià)格均創(chuàng)出了歷史新高，尤其下半年價(jià)格的攀升更是令人嘆為觀止，以往相對保守、平穩(wěn)的市場特征已不在。
繁榮的商品房市場也推動(dòng)了土地市場交易，下半年受外來開發(fā)商帶動(dòng)，“地王”記錄被不斷刷新，部分熱點(diǎn)區(qū)域土地溢價(jià)達(dá)到3倍。
　　第一部分：發(fā)展環(huán)境
　　一、濟(jì)南2009年經(jīng)濟(jì)和重大城建事宜
　　? 2009年濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況
　　2009年，中國經(jīng)濟(jì)在對外出口遲遲未能恢復(fù)的壓力下，實(shí)施積極的財(cái)政政策及寬松的貨幣政策，積極擴(kuò)大內(nèi)需，走出了令全世界瞠目的GDP增長曲線。以固定資產(chǎn)投資為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長模式，雖然給未來的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長埋下了諸多隱患，但房地產(chǎn)市場卻借機(jī)迎來了產(chǎn)業(yè)繁榮罕見的機(jī)遇。
　　2009年1-3季度，濟(jì)南市共實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2318.2億元，同比增長11.3%，比同期下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。前10月，濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資完成1334.6億元，同比增長23.8%，而房屋銷售額164.1億元，同比增長36.2%。強(qiáng)勁的剛性需求以及充斥市場的投資性需求撐起了市場持續(xù)不斷的需求量，全年均處于供不應(yīng)求的局面中。
　　? 重大城市建設(shè)事宜
　　2009年是濟(jì)南市城市建設(shè)最見成效的一年。一個(gè)大型體育賽事能夠極大地提升承辦城市的建設(shè)速度及區(qū)域發(fā)展，這儼然成為一條定律。由于第十一屆全運(yùn)會(huì)的舉行，去年開始的諸多城市建設(shè)均在今年完成。
　　全運(yùn)會(huì)前，濟(jì)南市已開通了6條BRT快速公交線路，已形成“兩橫（經(jīng)十路和北園大街）三縱（歷山路、二環(huán)東路和奧體中路）”BRT網(wǎng)絡(luò)，基本形成了BRT的網(wǎng)絡(luò)骨架；二環(huán)東路高架橋全線貫通，它不僅僅是又一條橫跨南北的交通動(dòng)脈，更成為了帶動(dòng)?xùn)|部新城騰飛的助力器；小清河改造工程已現(xiàn)雛形，北部的城市形象大大改觀；西部京滬高鐵濟(jì)南站建設(shè)如火如荼，西客站片區(qū)的部分回遷安置工程已接近尾聲，而整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃也已完成，招商建設(shè)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)……
　　同時(shí)，今年濟(jì)南市還成功舉辦了第七屆中國（濟(jì)南）國際園林花卉博覽會(huì)，從而使得濟(jì)南市形象和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量整體上了一個(gè)新臺(tái)階。
　　濟(jì)南市借助全運(yùn)會(huì)迎來了促進(jìn)城市飛躍發(fā)展的大好機(jī)遇，在濟(jì)南城建大變化的同時(shí)，全運(yùn)會(huì)也成為濟(jì)南市對外推介的“名片”。在種種利好下，濟(jì)南的城市價(jià)值日漸凸顯，以往相對落后的西部、北部區(qū)域都迎來了巨大的發(fā)展機(jī)遇，吸引了多家國內(nèi)一線開發(fā)商積極搶灘入駐，全市今年各區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目也都是“量價(jià)齊升”，一片繁榮。
　　二、房地產(chǎn)政策及其影響
　　?  山東省物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施
　　2009年1月8日，《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)省第十一屆人大常委會(huì)第八次會(huì)議審議通過，將于5月1日施行�！稐l例》的頒布實(shí)施，標(biāo)志著山東省管理工作進(jìn)入了一個(gè)新階段�！稐l例》依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，對新建物業(yè)與前期物業(yè)管理、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)維護(hù)及社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理等方面，進(jìn)行了進(jìn)一步規(guī)范，使其更加有可操作性，并設(shè)定了相應(yīng)的法律制度和法律責(zé)任。
　　《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施標(biāo)志著從此業(yè)主面對物業(yè)的種種不合理的行為終于有了依據(jù)。但我們也要清醒地看到，雖然管理?xiàng)l例實(shí)施了，但真正讓條例運(yùn)用在矛盾問題上，還需要真理的檢驗(yàn)。
  　? 山東銀監(jiān)局緊急叫停房貸違規(guī)行為
　　2009年5月28日，山東銀監(jiān)局下發(fā)關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知，緊急叫停包括二套房貸在內(nèi)的多種違規(guī)行為。
　　山東銀監(jiān)局在通知中稱，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。按照2007年出臺(tái)的二套房貸政策，二套房貸首付至少四成，貸款利率要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。后來國家出臺(tái)了一系列促進(jìn)住房消費(fèi)的政策，二套房貸隨之“松綁”，不少銀行今年以來對非改善型二套房也實(shí)行首付二成，貸款利率七折。山東銀監(jiān)局此次下發(fā)的監(jiān)管要求，強(qiáng)調(diào)了非改善型二套房首付四成，但對貸款利率并沒有明確要求。對二套房認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)，通知強(qiáng)調(diào)，在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，嚴(yán)禁以對VIP客戶實(shí)行區(qū)別對待政策名義放寬貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的適用范圍；各行要嚴(yán)格執(zhí)行二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁以各種形式放寬二套房貸款條件，不得以個(gè)人住房貸款已結(jié)清為由，對再次申請貸款(含公積金貸款)購買非改善型自住房的借款人降低首付款比例要求；不得以辦理轉(zhuǎn)按揭形式，不計(jì)購房次數(shù)，變相降低貸款條件。此外，嚴(yán)禁通過與中介機(jī)構(gòu)合作向客戶進(jìn)行費(fèi)用返還、墊付首付款等方式降低貸款條件。
第二部分：2009年濟(jì)南土地市場分析
　　一、土地市場
　　1，概況
　　截至2009年11月底，濟(jì)南市全年共推出土地106宗，土地出讓面積共計(jì)729.4萬平米 ，折合總建筑面積1981.6平米。
　　各項(xiàng)指標(biāo)均比2008年有較大漲幅，出讓宗數(shù)翻了一番，出讓面積及折合總建筑面積的漲幅均在150%以上。
　　2，分土地類型出讓情況
　　商服用地（含住宅配套商業(yè)）39宗，總面積約102.73萬平米，折合建筑面積約438.18萬平米；住宅用地（純居住）67宗，總面積約626.7萬平米，折合建筑面積1543.46萬平米；
　　歷年來，出讓土地均以住宅（純居�。┯玫貫橹�，但2009年與去年相比，居住用地出讓面積比重有所降低，折合建筑面積后，尚不足八成。商服用地比重開始增高。
　　3，土地成交情況
　　在106宗出讓的土地中，共監(jiān)測到成交土地70宗，總面積約620.7萬平米，折合建筑面積約1630.33萬平米。土地成交總價(jià)款為237.95億元，平均地價(jià)為255.7萬元/畝，與2008年相比上漲幅度超過60%，平均樓面地價(jià)為1457.68元/平米。
　　其中：商服用地（含住宅配套商業(yè)）19宗，總面積約61.77萬平米，折合建筑面積約273.06萬平米；土地成交總價(jià)款為42.66億元，平均地價(jià)為460.65萬元/畝，平均樓面地價(jià)為1562.3元/平米。
　　住宅用地（純居�。�51宗，總面積約558.93萬平米，折合建筑面積1357.27萬平米；土地成交總價(jià)款為195.29億元，平均地價(jià)為233.05萬元/畝，平均樓面地價(jià)為1438.84元/平米。
　　從上述數(shù)據(jù)可以看出，住宅用地成交居多。住宅用地成交面積占出讓面積的89.2%，成交較為理想。而商服用地成交面積也超過了出讓面積的60%。
　　2009年同比去年的數(shù)據(jù)可以看出，無論在土地成交價(jià)格還是在成交面積上都有大幅上漲，其中商服用地的成交面積漲幅甚至達(dá)到了125%。
　　由于成交土地信息的不透明，統(tǒng)計(jì)不夠完全，同時(shí)存在已簽訂協(xié)議但未辦理完過戶手續(xù)的土地。但作為監(jiān)測樣本，已基本可以反應(yīng)本年度土地市場成交情況。
　　二、區(qū)域市場情況
　　1，區(qū)域市場土地出讓情況　    
　　2009年，仍以歷下區(qū)出讓土地最多，達(dá)到42宗，占土地出讓宗數(shù)的39.62%，占總出讓面積的32%。其次是市中區(qū)，21宗，占總出讓面積的28%。作為居于城市最中心的兩個(gè)區(qū)，其土地出讓面積幾乎占了全市的60%以上。天橋區(qū)、歷城區(qū)及槐蔭區(qū)出讓土地均超過10宗，而2008年土地出讓最多的歷下區(qū)也不過才18宗，該三區(qū)的出讓面積占總面積分別為15%，9%及7%。
　　另外，各區(qū)域折合總建筑面積排名則為歷下、天橋、市中、歷城、槐蔭，各占全市總建筑面積的32.6%、26.04%、21.3% 、8.67%和7.93%。而長清區(qū)由于距離傳統(tǒng)市區(qū)較遠(yuǎn)，土地市場明顯不夠活躍，全年出讓僅6宗，折合總建筑面積占比則不足4%。
　　2，區(qū)域市場土地成交情況
　　從各區(qū)域成交宗數(shù)來看，歷下區(qū)仍然占據(jù)絕對優(yōu)勢，成交29宗，占總成交宗數(shù)的41.4%。而從土地成交面積來看，歷下區(qū)與市中區(qū)則幾乎并列第一，兩區(qū)域成交面積占全市總成交面積的三分之二。其次為天橋區(qū)，成交面積也超過百萬平米，創(chuàng)出區(qū)域近年來土地成交面積的新高。
　　而從土地成交總價(jià)款來看，歷下區(qū)仍在首位，達(dá)到近80億元，占總交易額的33.4%，而天橋區(qū)則超過市中區(qū)，位居第二位，總額為64.97億元，占總交易額的27.3%。市中、歷城、槐蔭、長清區(qū)土地交易額依次為48.86億元、35.56億元、8.83億元及0.27億元。
　　各區(qū)域土地出讓面積與成交面積對比分析可以看出，市中區(qū)土地最為搶手，幾乎全部成交，而歷下區(qū)、歷城區(qū)及槐蔭區(qū)成交面積也均占出讓面積的7成以上。天橋區(qū)，由于2009年度出讓土地較多，很多地塊雖以達(dá)成交易協(xié)議，但尚沒有完成交易手續(xù)，故導(dǎo)致成交面積比較低。但整體來看，除長清區(qū)外，土地成交比例較高。
　　各區(qū)域土地成交價(jià)格來看，東部歷城區(qū)意外拔得頭籌，平均地價(jià)近500萬元/畝。這主要得益于下半年土地價(jià)格的快速攀升，歷城區(qū)成交的7塊土地，有5塊為下半年通過拍賣成交，最高的居住用地成交價(jià)甚至達(dá)到845萬元/畝，而2007年在城市最中心的商業(yè)用地價(jià)格也不過才850萬元/畝。
　　而北部天橋區(qū)土地成交單價(jià)及樓面地價(jià)也表現(xiàn)不俗，兩價(jià)格都已趕超城市中心區(qū)——?dú)v下區(qū)。北部的環(huán)境改善以及價(jià)值的提升首先在土地價(jià)格上得以體現(xiàn)，世茂、北大資源等一線開發(fā)商的爭先入駐無疑推動(dòng)了地價(jià)上漲，未來區(qū)域?qū)⒂懈�大的發(fā)展?jié)摿Α?BR>　　三、成交開發(fā)商分析
　　2009年，尤其是下半年，濟(jì)南市土地市場由于外地開發(fā)商的廣泛進(jìn)駐，熱鬧非凡，大大推動(dòng)了成交量及成交價(jià)格的攀升。
　　8月19日祥泰實(shí)業(yè)以1.31億元的高價(jià)拍得G043號地塊，成為濟(jì)南“東部地王”。
　　9月17日中石化以每畝1265.64萬元，每平方米達(dá) 1.78萬元天價(jià)取得東航三角地，成為“濟(jì)西地王”。
　　10月19日深圳華強(qiáng)以單價(jià)1460萬元/畝，總價(jià)6.57億元天價(jià)拍下鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院舊址地塊，成為濟(jì)南地王。
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　　而從全市成交土地開發(fā)商來源也可以看出，2009年，監(jiān)測到的外省開發(fā)商成交土地22宗，成交面積253.82萬平米，占總成交面積的41%，比2008年翻了3倍多。除了積極在一線土地市場拿地之外，還有外地開發(fā)商通過與本地開發(fā)商的合作來進(jìn)入濟(jì)南市場，比如上海綠地集團(tuán)通過與濟(jì)南泉景地產(chǎn)合作，于9月30日成立了濟(jì)南綠地泉景地產(chǎn)股份有限公司。
　　四，2009年濟(jì)南市土地市場同比分析
　　2009年，是濟(jì)南市土地市場最為火爆的一年。成交量、成交價(jià)格均創(chuàng)出歷史新高。而同時(shí)，土地市場的交易也越來越透明，本年度有一半以上的土地均是通過拍賣成交，以往協(xié)議出讓等情況越來越少。
　　從濟(jì)南市近5年土地成交量變化趨勢來看，成交量迅速攀升。成交宗數(shù)由2005年僅6宗，增長到2009年106宗，而成交面積也從2005年的231.46萬平米激增到2009年的729萬平米，年均漲幅在60%以上。
　　從濟(jì)南市近5年土地成交價(jià)格變化趨勢來看，除2007年以商服用地為主的成交土地導(dǎo)致樓面地價(jià)有所升高外，無論從平均地價(jià)、還是樓面地價(jià)來看，整體均為上升趨勢。2009年平均地價(jià)尤其表現(xiàn)突出，比2008年增長了60%以上，是2005年平均地價(jià)的4.35倍。
第三部分：2009年濟(jì)南商品房住宅市場分析
　　一、2009年1-11月濟(jì)南市商品住宅市場狀況
　　2009年上半年，多數(shù)開發(fā)商受資金制約施工緩慢，市場供應(yīng)量有限，銷售則多以剛性需求支撐，業(yè)界稱之為“小陽春”。然而，就在人們看到濟(jì)南樓市逐漸向著降價(jià)方向扭轉(zhuǎn)之際，濟(jì)南樓市卻借勢高漲。
開發(fā)商手持限量房源開始頻繁上調(diào)房價(jià)，本想打算再觀望的購房者懷著巨大的購買力，開始后悔自己沒有提前出手。下半年，濟(jì)南房地產(chǎn)市場已經(jīng)是賣者為王，眾多在售項(xiàng)目房源開始限量發(fā)售甚至?xí)�達(dá)到無房可賣的“境界”，2007年火爆的購房場面又出現(xiàn)在各大項(xiàng)目售樓處。
　　2009年1-10月份濟(jì)南市房地產(chǎn)共完成投資273.6億元，增長20.8%，較1-9月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積383.4萬平方米，增長2.4%。
　　? 成交量同比增幅巨大，二手市場放量明顯
　　1-10月，濟(jì)南市房屋銷售面積345.8萬平方米，增長19.9%，其中期房銷售298.4萬平方米，增長59.9%；現(xiàn)房銷售47.3萬平方米，同比下降53.5%。由于2008年行業(yè)低潮期房地產(chǎn)開工面積較少，不能滿足本年度旺盛的需求，故2009年商品房銷售期房占據(jù)了絕對的主力。
　　而從逐月的成交數(shù)據(jù)來看，2009年下半年成交量比上半年明顯放大。前10個(gè)月，1-5月份成交面積僅為102.9萬平米，而6-10月份成交面積則上漲87%，達(dá)到192.65萬平米。
　　2008年成交套數(shù)數(shù)據(jù)為全市包括市內(nèi)五區(qū)及下屬4個(gè)縣市總成交量，而2009年數(shù)據(jù)僅為濟(jì)南市內(nèi)五區(qū)參與網(wǎng)上售房項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，但即便如此，我們也可以看到，除1月外，每月同比漲幅都為正，尤其11月份同比漲幅甚至達(dá)到233%，全年同比漲幅仍然超過60%。由此可見，2009年濟(jì)南市房地產(chǎn)總成交量漲幅巨大。
　　不僅一手住房成交火爆，二手房成交量同樣創(chuàng)下記錄。1至10月份，二手房的成交量為20530套，而2008年全年成交量也不足14000套，前十個(gè)月的成交量就是2008年全年的1.5倍。二手房成交量的迅速增大更是市場火爆、需求增加的集中體現(xiàn)。
　　? 成交價(jià)格持續(xù)上行
　　1-10月份全市房屋銷售額164.1億元，增長36.2%；其中期房銷售額143.2億元，增長82.3%，現(xiàn)房銷售額20.9億元，下降50.2%。10月份房屋銷售價(jià)格同比上漲2.0%。
　　根據(jù)我部典型樓盤價(jià)格監(jiān)測，目前濟(jì)南市樓盤均價(jià)已近7000元/平米，全年價(jià)格均在6200元/平米以上。全市前11個(gè)月平均房價(jià)漲幅為12%以上，而對于部分熱銷樓盤房價(jià)漲幅則可以達(dá)到30%以上。受舊城改造及城市價(jià)值的提升，房價(jià)獲得了旺盛的剛性需求與投資型需求強(qiáng)勁支撐，預(yù)計(jì)價(jià)格還有進(jìn)一步上升的空間。而從月度變化曲線也可以看出，房價(jià)上漲趨勢仍較明顯。
　　二、2009年市內(nèi)各區(qū)市場表現(xiàn)
　　?  市中區(qū)：
　　供應(yīng)：區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目規(guī)模較大，單盤體量大，開發(fā)周期長，推貨仍以大盤的后期供應(yīng)為主。2009年市中區(qū)總推貨量接近100萬平米，超過2008年20余萬平米。
　　建筑形態(tài)：本年度建筑形態(tài)仍然以小高層、高層等為主，花園洋房及別墅產(chǎn)品也開始逐漸上市，領(lǐng)秀城、中齊他山和外海蝶泉山莊 (論壇 新聞 視頻)等項(xiàng)目均有別墅產(chǎn)品。
　　戶型：多以94-110平米的大兩室、130-150平米的舒適三室為主。上半年消化的主要房源為94-100平米的兩室，領(lǐng)秀城為主要供給項(xiàng)目；下半年，兩室的戶型緊俏，成交則以三室、花園洋房、別墅等大戶型為主。
　　價(jià)格：普通住宅均價(jià)集中在6000-8500元/平米之間，別墅價(jià)格集中在9000-12000元/平米之間。年初各項(xiàng)目均以低價(jià)開盤，上半年去化速度快，價(jià)格持續(xù)上漲但漲幅不大，下半年房源緊缺，且以優(yōu)質(zhì)房源為主，價(jià)格提升幅度大，部分樓盤漲幅甚至達(dá)到了30%。
　　客戶：由于區(qū)域或環(huán)境優(yōu)越或占據(jù)城市核心，故以高端物業(yè)為主，客戶也多為中高端收入的優(yōu)質(zhì)客戶。區(qū)域的認(rèn)可度較高，城市配套設(shè)施較為成熟，因此不乏投資保值客戶。
　　從營銷推廣上看，由于濟(jì)南的房源去化速度快，各項(xiàng)目的促銷活動(dòng)減弱，多為認(rèn)籌活動(dòng)，這與去年諸樓盤大力打折促銷形成了鮮明的對比。
　　從銷售上看，本年度開盤銷售的項(xiàng)目均取得了較好的業(yè)績，尤其是上半年的集中推出的兩室戶型，推出即售罄；下半年戶型大戶型和高端物業(yè)為主，去化速度相對較慢，但仍保持較高的銷售率，整體銷售火爆。
　　從未來供應(yīng)上看，2010年推盤量仍較大，領(lǐng)秀城、銀豐花園 (論壇 新聞)、偉東新都二期均有較大體量推出；今年面市的若干體量在10萬平米中小樓盤2010年初也將正式推貨；2009年區(qū)域內(nèi)土地成交量大幅上漲，預(yù)計(jì)明年下半年將有全新樓盤面市或推貨，后續(xù)供應(yīng)充足。
　　? 歷下區(qū)
　　重點(diǎn)樓盤簡況
　　供應(yīng)：歷下區(qū)是濟(jì)南樓盤最為密集的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的奧體板塊、高新區(qū)板塊以及保利花園附近的邢村板塊由于全運(yùn)會(huì)的帶動(dòng)，加之濟(jì)南近些年東部的持續(xù)熱度發(fā)展，在09年市場好轉(zhuǎn)的情況下，這些區(qū)域項(xiàng)目紛紛大體量推出。奧體板塊的名士豪庭、海爾綠城全運(yùn)村、奧龍觀邸項(xiàng)目，高新區(qū)板塊的海信慧園、茗筑美嘉、紫御東郡以及保利花園等項(xiàng)目相繼面市，是整個(gè)歷下區(qū)乃至整個(gè)濟(jì)南市場供應(yīng)的重點(diǎn)項(xiàng)目。
　　建筑形態(tài)：區(qū)域供應(yīng)類型極其豐富，涵蓋了從高層、小高層產(chǎn)品到低密度的洋房、別墅產(chǎn)品以及公寓產(chǎn)品，且各個(gè)板塊區(qū)域的產(chǎn)品形態(tài)均比較分布。
　　戶型：戶型區(qū)間分布較為廣泛。普通的小高層、高層產(chǎn)品中兩房、三房是供應(yīng)主力，而別墅、洋房產(chǎn)品主要以三房、四房大戶型產(chǎn)品為主。公寓類產(chǎn)品主要集中于小面積的一房�；�本滿足各個(gè)年齡段客戶的產(chǎn)品需求。
　　價(jià)格：由于距離市中心以及奧體中心的距離不同，各版塊、各項(xiàng)目也均呈現(xiàn)不同的價(jià)格分布，市中心的項(xiàng)目均價(jià)在1000-18000元/㎡左右，新興的經(jīng)十東路和奧體片區(qū)價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的上漲，銷售均價(jià)也達(dá)到6000-10000元/㎡。本年度持續(xù)熱賣的高新區(qū)板塊項(xiàng)目價(jià)格漲幅最大，住宅的銷售集中在6000-7500元/㎡左右。尤其是中海紫御東郡 (論壇 新聞 視頻)別墅項(xiàng)目的熱售，區(qū)域價(jià)值得到了較大幅度的提升。
　　客戶：隨著全運(yùn)會(huì)的舉行，東邊配套設(shè)施不斷完善，區(qū)域成熟度不斷提高，東部區(qū)域成為全城購房的最熱點(diǎn)區(qū)域。且隨著中海在東部開發(fā)兩個(gè)別墅項(xiàng)目以及海爾綠城、名士豪庭等項(xiàng)目的持續(xù)熱賣，在吸引大批本地客戶群的同時(shí)，對周邊縣市以及臨近城市投資客均有較強(qiáng)的吸引力。
　　從營銷推廣上看，從常規(guī)的宣傳渠道如從報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)等渠道來看，歷下區(qū)項(xiàng)目發(fā)布信息的項(xiàng)目數(shù)量多、各節(jié)點(diǎn)發(fā)布的時(shí)間密集，且由于09年東部別墅項(xiàng)目在推量較大，營銷推廣中，多以形象類的廣告為主。由于09年市場形勢的整體好轉(zhuǎn)，在現(xiàn)場優(yōu)惠中僅僅是常規(guī)性的小額優(yōu)惠，告別了08年底頻頻推出特價(jià)房、大幅度優(yōu)惠的促銷手段。
　　從銷售上看，從東部區(qū)域的銷售整體態(tài)勢均來看：成交量均出現(xiàn)了較大幅度的增長，整個(gè)市場呈現(xiàn)出量價(jià)齊漲的態(tài)勢，特別是東部的別墅項(xiàng)目，推盤基本能實(shí)現(xiàn)當(dāng)期貨量的清盤，顯示了濟(jì)南強(qiáng)勁的市場需求。大多數(shù)項(xiàng)目均以“小體量推盤，小步快跑”的銷售策略，造成熱銷局面，同時(shí)也維持了價(jià)格的高位。
　　從未來供應(yīng)上看，2010年東部區(qū)域?qū)⒀永m(xù)09年供應(yīng)量大，業(yè)態(tài)豐富的趨勢，奧體板塊的海爾綠城全運(yùn)村、名士豪庭，高新區(qū)板的中海紫御東郡、海信慧園等多個(gè)項(xiàng)目均有較大體量待推。且本區(qū)域也是土地成交的熱點(diǎn)區(qū)域，經(jīng)十路沿線兩側(cè)將有大量的土地供應(yīng)，從09年土地市場成交情況來看，本區(qū)域未來待推項(xiàng)目較密集，入市產(chǎn)品更加豐富，市場競爭將更加激烈。
　　? 歷城區(qū)
　　重點(diǎn)樓盤簡況　      
　　供應(yīng)：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模都不大，單盤體量大都在30萬㎡以下。2009年里有華福國際、藍(lán)調(diào)國際、假日麗景開盤銷售，大地銳城、保利花園有新房源加推，其他項(xiàng)目或是處于尾盤階段，或是延續(xù)銷售以往房源。2009年區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)量約20余萬平米。
　　建筑形態(tài)：區(qū)域內(nèi)整體上以小高層和高層為主，在售項(xiàng)目中沒有多層和別墅等高檔產(chǎn)品形態(tài)。
　　戶型：總體來看，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在2009年中在售貨源面積區(qū)間較為齊全，從50㎡的一室到150㎡的三室都有。但三室貨源略多，且以130㎡以上的舒適戶型為主；區(qū)域緊湊型戶型欠缺。
　　價(jià)格：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目價(jià)格在2009年下半年來增長較快，很多項(xiàng)目每平米均價(jià)都上升了1000元。目前花園路—工業(yè)南路片區(qū)以靠近市區(qū)和配套齊全的優(yōu)勢，均價(jià)集中在64000-7500元；邢村立交片區(qū)作為一個(gè)新興的居住區(qū)，發(fā)展也較為迅速，保利花園已達(dá)6500，并有繼續(xù)上漲的趨勢。
　　客戶：區(qū)域整體上看，位于市區(qū)的東部和東北部，花園路-工業(yè)南路片區(qū)是傳統(tǒng)的居住集中區(qū)域，消費(fèi)者認(rèn)可度很高，吸引了全市各區(qū)中高端以上的客戶；邢村立交片區(qū)享受城市東拓的利好，發(fā)展前景也十分良好，吸引了高新區(qū)和一定的投資型客戶。
　　從營銷推廣上看，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在2009年的營銷推廣活動(dòng)較少，沒有特殊和力度很大的折扣等活動(dòng)。采取價(jià)格折扣的項(xiàng)目最低折扣也在97、98折左右。尤其是在下半年市場火爆的情況下，很多項(xiàng)目都相應(yīng)降低了促銷力度。
　　從銷售上看， 2009年上半年區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在銷售方面差距較大，保利花園、假日麗景等項(xiàng)目以合理的戶型和價(jià)格、較好的品質(zhì)贏得市場較高認(rèn)可；其他項(xiàng)目或是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問題、或是因?yàn)槲脖P大戶等自身方面的問題導(dǎo)致銷售情況相對一般。但進(jìn)入下半年來，在供應(yīng)偏緊需求旺盛的情況下，絕大多數(shù)在售項(xiàng)目都取得了較好的銷售業(yè)績。
　　從未來供應(yīng)上看，2010年區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目供應(yīng)量較小，約在20-30萬㎡左右。供需矛盾的狀況仍將持續(xù)到2010年下半年。
　　? 天橋區(qū)
　　重點(diǎn)樓盤簡況　
　　供應(yīng)：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目本年度總推貨量有40余萬㎡，大盤翡翠郡在熱銷近3年后所剩體量已不多，其余新開盤的重汽彩世界和香港國際 等項(xiàng)目體量相對較小。
　　建筑形態(tài)：區(qū)域內(nèi)以小高層產(chǎn)品為主，其次為高層，普通多層產(chǎn)品不多，翡翠郡等項(xiàng)目也有花園洋房、別墅等高檔物業(yè)類型。
　　戶型：區(qū)域內(nèi)以140㎡以下的中小戶型為主，僅翡翠郡在售房源面積較大，花園洋房和別墅，面積在170-300平米左右。精裝項(xiàng)目彩世界為80平米以下的小戶型。新開樓盤香港國際有一部分小戶型公寓，其住宅面積也多在80-90平米之間。
　　價(jià)格：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目均價(jià)集中在5500-6000元/平米，僅靠近市中心的巴黎花園價(jià)格略高。對比年初和年中的濟(jì)南市場均價(jià)，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的價(jià)格在本年度漲幅較大。
　　客戶：天橋區(qū)為濟(jì)南傳統(tǒng)的居住區(qū)，棚戶區(qū)的比例占到全市的60%，整體來看客戶層次不是很高。但區(qū)域內(nèi)多個(gè)大型批發(fā)市場帶來了大量的南方商人、區(qū)域內(nèi)天橋區(qū)機(jī)關(guān)事業(yè)單位密集也保證了一部分高層次的人群。北園大街BRT的開通，以及彩世界、香港國際等小戶型的樓盤推出，吸引力很多青年置業(yè)者。
　　從銷售上看，本區(qū)域的銷售價(jià)格在全市處于較低水平，同時(shí)，隨著天橋區(qū)的改造，整個(gè)市區(qū)面貌有了較大的改善，使得本區(qū)域商品房的銷售較好。除巴黎花園銷售情況不佳外，多數(shù)樓盤銷售速度較快。彩世界、香港國際兩個(gè)新盤開盤，銷售情況也很好。
  　從供應(yīng)上看，目前在售樓盤多處于尾盤期，但是近期天橋區(qū)土地供應(yīng)較大，11月，濟(jì)南天橋區(qū)推出49個(gè)涉及小清河沿線、棚戶區(qū)改造、北園大街沿線、新區(qū)開發(fā)等重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目，吸引了海內(nèi)外近70家房地產(chǎn)商的關(guān)注。49個(gè)地塊同時(shí)招商是天橋區(qū)歷史上規(guī)模最大的一次，由此推出2010年的供應(yīng)情況也是比較樂觀的。
　　?槐蔭區(qū)
　　重點(diǎn)樓盤簡況
　　供應(yīng)：2009年區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)量在35萬㎡左右，而新上市的樓盤僅有槐花園和世佳戎居兩個(gè)，且體量較小。
　　建筑形態(tài)：建筑形態(tài)較豐富，多層、小高層和高層產(chǎn)品均有。
　　戶型：除發(fā)祥巷以130-150平米為主外，大部分房源面積在80平米以上140平米以下，以兩室和三室為主。
　　價(jià)格：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目不多，價(jià)格多處于5600-6500元/平米區(qū)間，各樓盤價(jià)格相差較大。經(jīng)十路沿線樓盤依靠優(yōu)越的交通等提升了自身的價(jià)格。此外，年末發(fā)祥巷價(jià)格上漲較大，從年初的6200元/平上漲到了均價(jià)7300元/平米。
　　客戶：槐蔭區(qū)為濟(jì)南傳統(tǒng)的居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)商品房以中檔和中低檔樓盤供應(yīng)為主。雖然客戶資源豐富，但以中端客戶為主，客戶層次普遍不是很高。
　　從銷售上看，目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的整體銷售情況尚好。御景城依靠其規(guī)劃設(shè)計(jì)，吸引力很多客戶，也躋身成為西部的一個(gè)亮點(diǎn)；經(jīng)十路沿線便捷的交通使得凱旋新城 (論壇 新聞 視頻)、槐花源、世佳戎居等項(xiàng)目成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。僅有伴云居、泉城花園 (論壇 新聞)等樓盤處于銷售尾盤期，房源較少，銷售速度較慢。
　　從未來供應(yīng)上看，目前區(qū)域舊城改造的契機(jī)和京滬高鐵建設(shè)的利好，使區(qū)域的認(rèn)同度逐漸得到改善。西客站片區(qū)可供開發(fā)的住宅用地超過3000畝，良好的規(guī)劃，優(yōu)越的發(fā)展前景吸引國內(nèi)一線品牌開發(fā)商紛紛搶灘入駐，2010年的供應(yīng)量比較樂觀，同時(shí)也將提升區(qū)域產(chǎn)品檔次，帶來產(chǎn)業(yè)的升級。
　　三、2009年房地產(chǎn)市場總結(jié)
　　? 全年市場整體表現(xiàn)
　　2009年年初受2008年行業(yè)低潮影響，以小陽春開市，然而隨后的市場表現(xiàn)，同全國大趨勢一樣，令業(yè)界震驚。
　　一方面是成交價(jià)格一路攀升，目前市區(qū)內(nèi)平均漲幅已達(dá)到近13%，而對于部分地區(qū)，房價(jià)漲幅甚至超過20%。二手房市場在一手市場的帶動(dòng)下，也從最初每月調(diào)價(jià)，變?yōu)槊恐苷{(diào)價(jià)，甚至在熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格一天一變，呈現(xiàn)出一派罕見的房地產(chǎn)繁榮景象。
　　另一方面，成交量受供應(yīng)量影響較大。由各月成交量來看，并未同價(jià)格一樣出現(xiàn)逐月遞增的情況。這一方面受房地產(chǎn)固有銷售淡旺季周期影響，而更重要的則是于市場在售貨量相關(guān)。由于市場價(jià)格快速攀升，而很多開發(fā)商儲(chǔ)備土地卻有限，因此諸多開發(fā)商均采取了捂盤惜售的措施。
　　?市場影響因素分析
　　首先，房地產(chǎn)在本輪經(jīng)濟(jì)中的帶動(dòng)作用明顯。地方政府的大力扶持，銀行系統(tǒng)的充足廉價(jià)資金，以及民眾對通貨膨脹的預(yù)期都推動(dòng)了房地產(chǎn)本輪的快速上漲行情。
　　其次，濟(jì)南市場供應(yīng)的不足。這一方面與前幾年濟(jì)南推出地塊較少有關(guān)，另一方面是由于金融危機(jī)之下，尤其是2008年，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均放慢了開發(fā)的速度，導(dǎo)致市場上供應(yīng)住宅大幅減少這種情況，可能還要持續(xù)到明年。
　　再次，剛性需求強(qiáng)勁。2009年第十一屆全運(yùn)會(huì)在濟(jì)南的召開不僅加快了城市交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐，更大大提升了城市的形象及吸引力。城市化進(jìn)程加快，外地來濟(jì)置業(yè)人群越來越多。房地產(chǎn)自然受其利好影響，銷售火爆。而同時(shí)，天橋區(qū)、槐蔭區(qū)等均在2009年有大規(guī)模的拆遷動(dòng)作，導(dǎo)致本地市場剛性需求同樣旺盛。
　　最后，開發(fā)商違規(guī)操作現(xiàn)象嚴(yán)重。由于缺乏有效的監(jiān)管及處罰措施，濟(jì)南市開發(fā)商囤地現(xiàn)象嚴(yán)重，3、5年未開發(fā)的土地比比皆是，而在銷售環(huán)節(jié)，捂盤惜售的操作模式更是屢見不鮮，這些違規(guī)行為更加劇了市場供應(yīng)量的不足，從而使得在售產(chǎn)品價(jià)格一路飆升。
第四部分：2010年房地產(chǎn)住宅市場預(yù)測
　　目前，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了經(jīng)濟(jì)的增長水平。其產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用更甚于對經(jīng)濟(jì)的依附作用。因此，判斷2010年濟(jì)南市房地產(chǎn)的走勢，應(yīng)該更多的關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢對產(chǎn)業(yè)的影響。
　　? 宏觀經(jīng)濟(jì)決定房地產(chǎn)不會(huì)面臨大幅調(diào)整
　　首先，國家刺激經(jīng)濟(jì)上行的政策沒有變。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自身的規(guī)模，以及對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用都注定了房地產(chǎn)仍為政府實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大內(nèi)需目標(biāo)最有效、最便利的調(diào)控產(chǎn)業(yè)。
　　其次，寬松貨幣環(huán)境沒有變。雖然7月份以來信貸規(guī)模有所收縮，但由于擴(kuò)大內(nèi)需政策以基礎(chǔ)建設(shè)為主，后期仍需要有大量的資金投入，因此短期內(nèi)，寬松的貨幣環(huán)境不會(huì)迅速改變。而充足的資金是房地產(chǎn)得以發(fā)展的基礎(chǔ)。
　　再次，通脹預(yù)期沒有變。目前CPI指數(shù)已經(jīng)連續(xù)多個(gè)月環(huán)比出現(xiàn)增長，而11月份M1貨幣增長率更是高達(dá)32%，這預(yù)示著通脹預(yù)期仍然存在，CPI同比增幅止跌回升也已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。在通脹預(yù)期下，投資房地產(chǎn)仍是最為有效的保值方式。
　　最后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資尚不積極。近幾個(gè)月工業(yè)品增加值雖然開始上升，但國內(nèi)以制造業(yè)為主的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，投資熱情仍不積極。受資本逐利性的特性帶動(dòng)，大量的投資資金，難免會(huì)進(jìn)入股市、樓市等市場尋求利益。
　　因此，由宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析可以看出，寬松貨幣政策不改變，新的經(jīng)濟(jì)增長結(jié)構(gòu)未出現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)面臨大幅調(diào)整。
　　? 中觀市場來看，濟(jì)南仍有新的開發(fā)熱點(diǎn)
　　2010年濟(jì)南市也將迎來較大的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)市場整體向好，西部西客站區(qū)域會(huì)成為開發(fā)熱點(diǎn)，但局部區(qū)域面臨價(jià)格調(diào)整壓力。
　　2010年，濟(jì)南西客站片區(qū)建設(shè)將繼續(xù)帶動(dòng)城市的“西進(jìn)”步伐。作為京滬高鐵的重要站點(diǎn)，濟(jì)南西客站將于2010年正式投入運(yùn)營。同時(shí)，西客站片區(qū)的城市建設(shè)也將在近年內(nèi)完成。整個(gè)片區(qū)可供開發(fā)的土地高達(dá)6000余畝，除去城市功能建設(shè)的公建用地，仍有3000余畝可供住宅開發(fā)。而北部，小清河的改造也帶動(dòng)了區(qū)域形象的大幅提升，豐富的土地資源，也將使其有望成為2010年新的開發(fā)熱點(diǎn)。
　　2009年，尤其是下半年土地供應(yīng)雖然有了較快增長，但可開發(fā)土地的增加很難馬上變?yōu)槭袌龅淖≌�供�?yīng)量，因此2010年市場的供應(yīng)量仍然較為緊張。但同時(shí)，隨著城市舊城改造步伐的推進(jìn)，剛性需求以及投資、投機(jī)性需求也將繼續(xù)維持在高位，可以預(yù)計(jì)，2010年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場仍然整體向好。
　　而局部區(qū)域，尤其是自身基礎(chǔ)設(shè)施并不優(yōu)秀，本輪“跟風(fēng)”上漲的區(qū)域則會(huì)對政策收緊或市場波動(dòng)反應(yīng)敏感，甚至?xí)�有向下調(diào)整的空間。
　　從本年度成交土地來看，東部歷城區(qū)、西部西客站片區(qū)、北部小清河片區(qū)及南部九曲片區(qū)將成為明年住宅供應(yīng)集中區(qū)域，中部核心區(qū)的純居住功能則在慢慢弱化，城市擴(kuò)張仍以東西向?yàn)橹鳎�北部發(fā)展重在改善現(xiàn)有環(huán)境，提升區(qū)域形象。整體來看，2010年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場尤其上半年仍將延續(xù)本年上升勢頭，但本輪房地產(chǎn)市場的繁榮尤其得益于充足的資金流動(dòng)性，目前濟(jì)南市的房價(jià)已經(jīng)開始逐漸偏離居民的購房能力，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)開始集聚，于是下半年預(yù)計(jì)受宏觀政策調(diào)整等影響，持續(xù)上漲態(tài)勢將會(huì)受到抑制。  陳良

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