房地產(chǎn)行業(yè)2010年度研究報(bào)告

　　我們觀點(diǎn)：2009年房地產(chǎn)住宅市場迅速回暖，但由于政策出現(xiàn)調(diào)整，不確定性加大。
　　經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)"綠芽"已現(xiàn)，且有望受益于Reits推出，成長潛力巨大。
　　投資要點(diǎn)：
　　今年以來，房地產(chǎn)銷售回升速度明顯快于建設(shè)和拿地速度，這成為推升房價(jià)的重要因素。但由于地王頻現(xiàn)，開發(fā)商土地成本大幅上升，若未來房價(jià)持續(xù)上漲難以為繼，則地價(jià)將大幅侵蝕地產(chǎn)公司的盈利能力。
　　政策面對(duì)行業(yè)構(gòu)成重大影響。2008年以來為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而采取的營業(yè)稅優(yōu)惠政策已經(jīng)調(diào)整，其他優(yōu)惠政策將延續(xù);加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，對(duì)行業(yè)構(gòu)成長遠(yuǎn)利好，但行業(yè)依然面臨一定政策風(fēng)險(xiǎn)。
　　經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中，一線城市商業(yè)地產(chǎn)"綠芽"已現(xiàn)，但各城市情況有所不同。具體來說，上海寫字樓租金仍在回落，但已趨于穩(wěn)定并有所回暖，空置率也略微下降;北京寫字樓租金仍在回落，但三季度吸納量環(huán)比上升94%，表現(xiàn)強(qiáng)勁，空置率微升0.1%;深圳寫字樓租金已展開反彈，空置率下降，當(dāng)季吸納量超過當(dāng)季供給量。
　　商業(yè)地產(chǎn)仍有望享受黃金增長期，原因有四： 1. 中國經(jīng)濟(jì)仍處于黃金增長時(shí)期，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展刺激了對(duì)寫字樓類商業(yè)物業(yè)的需求，而龐大的消費(fèi)需求則保證了對(duì)商場類物業(yè)的需求源源不斷;2. 出于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)以及加強(qiáng)住宅周邊配套設(shè)置，提升住宅房價(jià)的目的，地方政府對(duì)于商業(yè)用地出讓可能維持較低價(jià)格，相比于住宅物業(yè)開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可能獲得更高的利潤率;3. 發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的戰(zhàn)略的推出，更是給了高科技園區(qū)發(fā)展新的契機(jī)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得到了政策的支持;4.REITs即將推出，保險(xiǎn)公司投資商業(yè)地產(chǎn)開閘，將使主營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司長期受益。

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