研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
馬磊：“2010年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢”報(bào)告
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2009年經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化莫測，危機(jī)肆虐后的中國樓市步入深度調(diào)整期。當(dāng)住宅開發(fā)市場幾經(jīng)沉浮上演震蕩式跳躍上升后，全國焦點(diǎn)再次聚焦中國房地產(chǎn)業(yè)。
相較住宅市場的喧鬧，商業(yè)地產(chǎn)未免有些冷清。一場不期而遇的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，令外資企業(yè)放緩擴(kuò)張步伐，在這一背景下的寫字樓市場遭受重創(chuàng)。北京中央商務(wù)區(qū)空置率一度走高，昔日CBD明星樓盤也無奈低下高貴頭顱以期降價(jià)出租。與此同時(shí)，城市商業(yè)綜合體開發(fā)也面臨艱難險(xiǎn)阻，擺在新項(xiàng)目面前的依然是開業(yè)和招商等難題。
曾有人言，“未來十年，是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年。”但是，截至目前我們尚未看見。商業(yè)地產(chǎn)市場何時(shí)全面回暖，期待已久REITs能否破殼而出，商業(yè)地塊頻出對后市影響幾何？面對所有疑問， 2010地產(chǎn)新視角商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇將給出答案！
2010年1月6日，由搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)寫字樓網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)商鋪網(wǎng)主辦的“2010中國地產(chǎn)新視角商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”在北京嘉里中心隆重舉行。歲末年初之即，搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)邀請著名行業(yè)專家、商業(yè)地產(chǎn)大腕以及知名商業(yè)品牌代表，就2009年商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)話題展開深入探討，激蕩2010年商業(yè)地產(chǎn)首場頭腦風(fēng)暴。
主持人：感謝董柏玉提綱挈領(lǐng)的發(fā)言，我相信在座各位已經(jīng)聽到了董主任提醒大家大家要關(guān)注新的走向，要關(guān)注農(nóng)村市場，也為我們今后的發(fā)展帶來更多的思考。
可以說，2009年對于商業(yè)地產(chǎn)而言，意義非凡。同樣未來的2010年，更是充滿希望和期待。在今天活動(dòng)的現(xiàn)場中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心將發(fā)布新鮮出爐的“2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢”市場研究報(bào)告，以前瞻性的視角展望商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展。
在這里也向大家隆重介紹一下中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心，它是專注于中國房地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展的學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)，由搜狐、搜狐焦點(diǎn)牽頭成立，國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部提供專業(yè)經(jīng)濟(jì)分析技術(shù)支持，該機(jī)構(gòu)還囊括了國內(nèi)國際知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、產(chǎn)業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術(shù)咨詢專業(yè)提供商等方面的機(jī)構(gòu)作為理事研究單位。那接下來就有請搜狐焦點(diǎn)新聞中心副主編、中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心馬磊先生為大家分享“2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢”研究報(bào)告。掌聲有請！
▲以下是中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心（CRRC）主任馬磊先生主題演講
【馬磊】：大家上午好，剛才主持人已經(jīng)介紹了整個(gè)中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心的情況，在一年一度搜狐焦點(diǎn)新視角論壇上，我們都會有一些新的內(nèi)容，今天我們成立了中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心，希望第三方的媒體的研究視角來通過梳理這方面的數(shù)據(jù)能夠給大家梳理一些東西出來。我們今天報(bào)告的題目叫做2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢，大家已經(jīng)看到這份報(bào)告在我們桌上。采樣的原因，我們在這個(gè)報(bào)告中更多的是北京的情況，剛才行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)說的城鎮(zhèn)化、二三線城市也會有所涉及。在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)情況來講，剛才其實(shí)在我們領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)說道了整個(gè)中國的商業(yè)地產(chǎn)和中國經(jīng)濟(jì)是衡動(dòng)的狀態(tài)，09年上半年整個(gè)國家出臺了一系列的政策，經(jīng)濟(jì)危機(jī)對中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響。在2009年前三個(gè)季度我們?nèi)晏岢霰?的目標(biāo)，業(yè)界公認(rèn)的保8是無憂的。前三季度房地產(chǎn)開發(fā)面積，開工面積，都可以說明現(xiàn)在在09年前三季度中國房地產(chǎn)市場處在一個(gè)回暖的狀況。對比宏觀經(jīng)濟(jì)可以看出商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)其實(shí)不盡理想，我們試圖尋找中國宏觀經(jīng)濟(jì)回暖在商業(yè)地產(chǎn)這種困境之間能不能找到一個(gè)答案。剛才回顧在過去十年在07年、08年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，現(xiàn)在有些數(shù)據(jù)在此不做更多的闡述。
我們看這張圖99年大概處在商業(yè)地產(chǎn)最低估，我知道當(dāng)時(shí)99年受亞洲金融危機(jī)的影響，這和中國的GDP和中國的發(fā)展是同步的狀況。商業(yè)地產(chǎn)多元化的發(fā)展除了購物中心，除了大型的商場，以及店鋪之外，還有其他的物流，配送中心等等的，第二個(gè)社區(qū)商業(yè)物業(yè)也是我們關(guān)注的重點(diǎn)，第三個(gè)特點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)郊區(qū)化的趨勢，跟中國住宅小區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢是相吻合的。第四自持物業(yè)成主流，06年的時(shí)候有調(diào)查顯示21.4%企業(yè)選擇自己持有物業(yè)，07年39%開發(fā)商選擇持有物業(yè)，不管是資金鏈，還是整個(gè)產(chǎn)品和企業(yè)的安全性上都是一個(gè)很重要的趨勢。我們也知道像萬科這樣的企業(yè)09年11月份也提出進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，目前在房地產(chǎn)開發(fā)模式都有一個(gè)重新的思考。再有就大項(xiàng)目集中放量，還有商業(yè)地產(chǎn)二三線城市發(fā)展，比如香港商業(yè)地產(chǎn)恒隆地產(chǎn)07年也在上海以外的地區(qū)進(jìn)行大布局，商業(yè)地產(chǎn)的招商難困境。
再看09年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，09年整體特征我們說是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)停滯，比如在北京08年預(yù)計(jì)新開工面積大概600萬平米，但是到了09年時(shí)候真正入市的商業(yè)面積不足300萬平方米。09年受國際金融危機(jī)影響，招商問題還是非常突出，比如說北京朝陽門這個(gè)項(xiàng)目，在崇文門很典型的商業(yè)項(xiàng)目都是比較困難的情況。華貿(mào)現(xiàn)在都沒有達(dá)到非常理想的狀態(tài)。高端商業(yè)項(xiàng)目更是成為重災(zāi)區(qū)，經(jīng)濟(jì)衰退與本土經(jīng)濟(jì)增長放緩，對奢侈品消費(fèi)及其品牌擴(kuò)張的帶來負(fù)面的影響。像LV這樣的奢侈品對整個(gè)需求面，和整個(gè)消費(fèi)能力的體現(xiàn)是非常直接的。第四個(gè)特點(diǎn)酒店項(xiàng)目陷入困境，09年也是受國際金融危機(jī)的影響，也是在國家說擴(kuò)大內(nèi)需的時(shí)候，其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是非常重要一個(gè)部分，09年的時(shí)候整個(gè)對外進(jìn)出口作為推動(dòng)中國傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)三駕馬車之一分別下降了20%到30%左右，到目前緩慢的回升，從這個(gè)角度來講內(nèi)需外需受到這種情況制約，商業(yè)地產(chǎn)，酒店項(xiàng)目困境也是非常明顯的。第五個(gè)特點(diǎn)寫字樓空置率居高不下。從以上看來09年商業(yè)地產(chǎn)，包括北京、上海在內(nèi)的一些商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)處在發(fā)展特別陷入困境的狀況，中國經(jīng)濟(jì)目前的局勢可以說稍微滯后的。因?yàn)樵?9年實(shí)際上我們講到GDP保8的狀況，業(yè)界都有一個(gè)觀點(diǎn)，大家認(rèn)為其實(shí)主要是投資拉動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)作為直接內(nèi)需的消化的晴雨表的指標(biāo)來看的話，它的一個(gè)狀況就直接體現(xiàn)到目前中國經(jīng)濟(jì)存在很大的問題，那就是將來投資拉動(dòng)的內(nèi)容，怎么過市場的晴雨表來進(jìn)行消化。所以我們在這一部分，想預(yù)測一下2010年，或者2010年開始未來幾年之中中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的狀況。
首先看一下政策，其實(shí)政策對于商業(yè)地產(chǎn)是非常扶持的，比如說在去年年底的時(shí)候，像國四條，都是針對房地產(chǎn)住宅領(lǐng)域的調(diào)控政策，但是對于商業(yè)地產(chǎn)還是扶持狀況，比如說適度寬松的貨幣政策，09年底的時(shí)候，中央經(jīng)濟(jì)會議所確定的政策，對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還是會提供足夠的一些資金來源。但是從我們分析來看，以上說所說化不足的風(fēng)險(xiǎn)影響對商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情。這是大概十個(gè)土地交易的一覽表，這個(gè)想說明從過去情況來看，居住類土地是唱獨(dú)角戲的，將來商業(yè)地產(chǎn)可能成為將來一段時(shí)間活躍在土地拍賣舞臺上重要的角色。比如大家現(xiàn)在正在關(guān)注國貿(mào)地區(qū)的地塊，中建拿了奧運(yùn)核心三塊很好的地，雖然在近一段時(shí)間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)可能陷入低估當(dāng)中，但是很多企業(yè)還是很看好這個(gè)商業(yè)未來的發(fā)展趨勢，從價(jià)值投資者角度來講，在市場經(jīng)濟(jì)或者在低迷的時(shí)候，購入物業(yè)的價(jià)格會是很便宜，很劃算的，可能以五年以十年為一個(gè)周期，現(xiàn)在購入商業(yè)物業(yè)是很好的投資。
再看一下金融環(huán)境，REITS呼之欲出，05年越秀房地產(chǎn)信托投資基金成功在香港上市，09年中國REITS也進(jìn)行了試點(diǎn)，09年北京市發(fā)改委副主任透露北京市政府在京設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金，我想說的第二點(diǎn)就是保險(xiǎn)資金松閘。今年總共投資的流動(dòng)性新增大概8萬億左右。09年1季度大概5萬億，到了二季度到四季度逐步下降的，但是也是超過了起初設(shè)立的5萬億的標(biāo)準(zhǔn)，目前商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)性和資金來源不是特別樂觀，可能在住宅面積不差錢，但是商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域需要大家對此引起高度的重視。
市場特點(diǎn)現(xiàn)在低密度寫字樓大受歡迎，現(xiàn)在仍然處在一個(gè)基礎(chǔ)的初步階段，雖然能源和環(huán)境是現(xiàn)在世界兩大主題，比如說資源在保持可持續(xù)發(fā)展，包括中國也在積極和美國進(jìn)行這方面的合作，但是由于成本上一些原因，目前這僅僅停留在大家耗著的階段。CBD東擴(kuò)對寫字樓也會產(chǎn)生促進(jìn)作用。北京南城，政府對南部地區(qū)的投入成為下一步市場熱點(diǎn)，區(qū)域特色商業(yè)受歡迎這是第四個(gè)特點(diǎn)，第五個(gè)特點(diǎn)酒店業(yè)需要消化存量，高端商業(yè)供應(yīng)過剩。開發(fā)模式上房地產(chǎn)企業(yè)開始全國布局商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入二三線城市，像轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)趨勢漸濃，因?yàn)閺恼麄�(gè)房地產(chǎn)企業(yè)相比，商業(yè)地產(chǎn)屬于持有型穩(wěn)健的資金收入存在的，但是它的前提條件是所持有的商業(yè)物業(yè)是盈利的，目前香港的房地產(chǎn)上市公司，都把持有一定的商業(yè)物業(yè)作為考量這家公司的標(biāo)準(zhǔn)。包括萬科在也有一些非常優(yōu)秀的項(xiàng)目進(jìn)行取經(jīng)，包括引進(jìn)優(yōu)秀的人才。目前在人才方面嚴(yán)重不足，包括服務(wù)意識，專業(yè)性�，F(xiàn)在像萬達(dá)等等這些企業(yè)都把是否城市綜合體做得很好作為一個(gè)考核的指標(biāo)。酒店業(yè)也是同樣面臨消化存量，酒店業(yè)一方面除了我們自己的性價(jià)比之外，還有整體的中國宏觀經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是緊密聯(lián)系的。
最后我們給出一部分的結(jié)論，第一條結(jié)論是2010年中國商業(yè)地產(chǎn)融資環(huán)境將面臨新轉(zhuǎn)機(jī)，剛才說到不斷是在政策支持，還是說金融環(huán)境下，REITS一旦能取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，能夠?qū)δ壳吧虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域金融方面和流動(dòng)性情況得到一定程度的改善。第二個(gè)國有企業(yè)復(fù)蘇，對低密度綠色獨(dú)棟辦公樓需求特別巨大，目前大家都在講能源可持續(xù)發(fā)展，國有企業(yè)對于低密度的這種概念也會進(jìn)行支持。另外未來五年北京將集中開發(fā)南城對商業(yè)地產(chǎn)需求強(qiáng)大，我想在座的北京企業(yè)對南部的一些商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該還是有一定的機(jī)會。但是我們知道因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需要一個(gè)比較漫長的預(yù)期。區(qū)域特色商街成為未來開發(fā)熱點(diǎn)，希望符合區(qū)域消費(fèi)人群特色的產(chǎn)品來出現(xiàn)，包括需要有一些創(chuàng)新的地方。中國奧運(yùn)會以后，中國迎來旅游業(yè)一定程度對酒店業(yè)的需求，大頭崛起，中國在世界上的地位越來越突出，也吸引全世界的目光。我們都知道目前北京消化這些內(nèi)容需要多長時(shí)間，但是有一點(diǎn)是一致的，歷史背景來看奧運(yùn)會結(jié)束之后，中短期可能會是一個(gè)低迷，但是在中期一般都會形成很好的影響。高端商業(yè)項(xiàng)目供過于求的狀態(tài)難以改善，我們都知道大家都喜歡做高端，高端一方面晴雨表比較保證但是從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r來看，社區(qū)商業(yè)是大家各個(gè)企業(yè)兵家必爭之地，大家應(yīng)該放更多心思來做，包括像特色商街怎么做。最后一點(diǎn)眾多地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，一個(gè)多元化開發(fā)市場將來臨，目前中國城市化發(fā)展認(rèn)為2020年中國城市化進(jìn)程會結(jié)束，也有人說30年中國城市化進(jìn)程會結(jié)束，談房地產(chǎn)繁榮對中國經(jīng)濟(jì)推動(dòng)的時(shí)候城市化是必不可少的一個(gè)話題，我想商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是與此相緊密聯(lián)系的，持有物業(yè)現(xiàn)在都成為各大房企必爭之地，比如萬科一開始就是多元化發(fā)展，痛并思痛最后專做房地產(chǎn)住宅類的開發(fā)。包括核心區(qū)域，熱點(diǎn)區(qū)域越來越少，大家都在將來思考房地產(chǎn)開發(fā)是否是一個(gè)健康、可持續(xù)的，持有物業(yè)是需要很大的實(shí)力，需要很多的資金，目前對此仍然處在襁褓中的狀態(tài)及大家還是比較謹(jǐn)慎。以上就是2010中國地產(chǎn)新視角商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇給大家所做的報(bào)告，這份報(bào)告我們希望通過一個(gè)梳理能夠告訴業(yè)界目前中國地產(chǎn)界未來需要注意一些什么機(jī)遇和挑戰(zhàn)，再次感謝各位嘉賓光臨我們今天的新視角論壇，謝謝！
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