投資商鋪：8%年收益背后暗藏風(fēng)險(xiǎn)

　　“我有一個(gè)投資自己也拿不準(zhǔn)，你可以參考一下。” 上海的張先生和記者分享他的投資經(jīng)。張先生目前自己經(jīng)營(yíng)一家電子配件公司，雇員10人左右。不久前，張先生投資20萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了籌建中的一個(gè)鋪位。

　　“一個(gè)鋪位大概20萬(wàn)，10年保證年收益8%，10年后可以拿回本金。我想留個(gè)鋪位將來(lái)擺攤、養(yǎng)老�！睆埾壬�這樣規(guī)劃。

　　對(duì)此，專(zhuān)業(yè)人士表示，商鋪投資的回報(bào)率高于普通住宅，但因商鋪轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售比普通住宅困難，風(fēng)險(xiǎn)也更大，投資前一定要做好充分的調(diào)查。

　　項(xiàng)目誘人

　　張先生所投資的鋪位，項(xiàng)目介紹非常吸引人。

　　“經(jīng)營(yíng)管理公司會(huì)向您租借商鋪。一次性和您簽十年的委托經(jīng)營(yíng)合同，前四年以每年8%一次性抵扣進(jìn)房款，第四到第八年8%，第九、十年9%逐年給付租金。這樣您可以算一筆賬等到第十年的時(shí)候您的投資匯報(bào)率已經(jīng)高達(dá)82%。當(dāng)然，為了保證您的權(quán)益，第五年開(kāi)始每年我們會(huì)有銀行為您提供擔(dān)保�！表�(xiàng)目推介書(shū)中這樣表述。而且可以貸款購(gòu)買(mǎi)商鋪，最多可以貸五成，最長(zhǎng)可貸十年。

　　“開(kāi)發(fā)商很會(huì)玩數(shù)字游戲，其實(shí)項(xiàng)目的本質(zhì)是這樣的：前四年每年收益8%抵扣房款，相當(dāng)于房?jī)r(jià)打7折出售。假如一個(gè)鋪位20萬(wàn)，那么實(shí)際售價(jià)就是13.6萬(wàn)。再貸款50%，那么首付就是6.8萬(wàn)。開(kāi)發(fā)商籌集的錢(qián)用來(lái)造商場(chǎng)和前面幾年運(yùn)營(yíng)�！睆埾壬�分析得頭頭是道。

　　“吸引我的當(dāng)然不是這些廣告詞。”張先生解釋?zhuān)�“我到昆山看過(guò)，覺(jué)得那個(gè)商圈的確很有發(fā)展?jié)摿ΑＷ钪匾�的是，我完全可以�?jīng)營(yíng)這個(gè)鋪位，并不完全是出于投資商業(yè)地產(chǎn)的目的買(mǎi)這個(gè)鋪位的。”

　　買(mǎi)鋪有道

　　一位與房產(chǎn)商合作的人士分析，張先生的商鋪投資計(jì)劃中潛藏不少風(fēng)險(xiǎn)。

　　首先，目前房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈都相當(dāng)緊張。開(kāi)發(fā)商能否如承諾的那樣，如期把商鋪交付使用還不確定�！暗谖迥觊_(kāi)始每年會(huì)有銀行為投資者提供擔(dān)�！边@一條款本身就表明銀行對(duì)這個(gè)項(xiàng)目也在觀望。

　　對(duì)上述問(wèn)題張先生也看得很明白�！敖酉聛�(lái)這3、4年期間，如果開(kāi)發(fā)商頂不住倒掉，那我只好獨(dú)自還貸，并且可能成為沒(méi)人租的爛尾樓。如果4年的危險(xiǎn)期過(guò)去了，我能拿到穩(wěn)定的回報(bào)，10年以后就能拿回本金，并且擁有了一套商鋪的產(chǎn)權(quán)。不冒險(xiǎn)怎么能賺錢(qián)呢�！彼�這樣分析。

　　其次，項(xiàng)目所選地塊究竟能否成為設(shè)想中的“商圈”，人氣是否如希望的那樣高漲，這些都是很難確定的因素。

　　“張先生可以自己經(jīng)營(yíng)所買(mǎi)商鋪，降低了他的投資風(fēng)險(xiǎn)。但這只是個(gè)案。一般的商鋪投資需要考慮更多問(wèn)題。”一位有多年商鋪投資經(jīng)驗(yàn)的人士分析。

　　他介紹，投資商鋪和投資住宅一樣，地段非常關(guān)鍵，交通便利、周?chē)�商業(yè)氛圍濃的，自然投資價(jià)值高。其次要看商鋪的經(jīng)營(yíng)用途。如果是電子加工廠、電腦配件廠等周?chē)�的商�?chǎng)，該商場(chǎng)又經(jīng)營(yíng)電子器械，那么發(fā)展前景可能會(huì)比較好。總之，買(mǎi)商鋪要看項(xiàng)目規(guī)劃、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)能力、旗艦店進(jìn)駐情況，更要有耐心“守?zé)帷鄙虉?chǎng)。

　　“一般來(lái)說(shuō)，租金總價(jià)比能達(dá)到7％就是值得投資的商鋪了�！痹撊耸恐赋�。

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