商位使用權(quán)抵押：義烏草根企業(yè)的金鑰匙

    擔保方式：商位使用權(quán)抵押
    創(chuàng)新銀行：稠州商業(yè)銀行
    擔保模式：商位評估 用權(quán)流轉(zhuǎn)
    合理定價 內(nèi)部控制
    “原來進貨欠賬要算一分利息，現(xiàn)在有了流動資金貸款就好了，現(xiàn)金付款價格還可以優(yōu)惠一點�！�1月21日，在拿到浙江省稠州商業(yè)銀行的100萬元貸款后，壽國義滿面春風：“對于我們這些薄利多銷的小商品商戶來講，可真是雪中送炭。”
    今年47歲的壽國義是浙江諸暨人，幾年前在家里開了一家襪子加工廠，為了便于銷售，他在義烏的國際商貿(mào)城D區(qū)4街承包了一個10平方米的商位。去年由于生意不景氣資金缺乏，壽國義曾考慮到銀行貸款，但家在外地的壽國義在義烏沒有其他任何資產(chǎn)。就在壽國義為尋找抵押物一籌莫展時，手中的商位使用權(quán)卻出乎意料地解決了他的燃眉之急。
    “商位評估了118萬元，作為抵押貸了59萬元，剩余的41萬元貸款由隔壁的市場經(jīng)營戶作擔保�！眽蹏�義高興地向記者介紹：“這種貸款手續(xù)方便，上午審批，下午就能拿到錢�！北M管貸款期限只有6個月，但對于他這樣的小商戶來講，資金已足夠周轉(zhuǎn)。
    “死商位”變“活資金”
    在義烏小商品城，壽國義僅僅是通過商位使用權(quán)抵押獲得貸款的一個縮影，這個信貸產(chǎn)品已經(jīng)成了這些外來小企業(yè)主的一把“金鑰匙”。
    “前店后廠是義烏小企業(yè)的特點，什么人都被叫做老板�！背碇萆虡I(yè)銀行義烏管理部信管部總經(jīng)理吳群英介紹，義烏小企業(yè)密集度高，大部分都是外地人做生意。但外地客商在義烏除了商位，沒有其它資產(chǎn)，找擔保人不好找，商位使用權(quán)抵押貸款正是為這樣的商戶而設(shè)計推廣。
    商位使用權(quán)之所以能夠作為抵押品，是因為其有很強的變現(xiàn)能力。“商位所有權(quán)在商城集團，但使用權(quán)在商戶，而且使用權(quán)可以買賣，商位轉(zhuǎn)讓很方便，成交活躍�！眳侨河⒏嬖V記者。
    在義烏國際商貿(mào)城經(jīng)營多年的壽國義對此深有體會：“家里開了小廠房后，沒有門面就沒有銷售渠道，借助義烏小商品城的品牌和窗口，賺錢就快了�！闭�因為如此，外地商戶都愿意購買義烏小商品城的商位，因而使用權(quán)的變現(xiàn)能力很強。
    “經(jīng)營戶絕對不會放棄攤位，這是吃飯的根本�！眽蹏�義說，只要市場不調(diào)整，他就會一直在這里做生意，而且只要不違章，商戶就可以一直在這里經(jīng)營。
    近年來，隨著義烏小商品城實力增強和品牌價值增加，商位使用權(quán)的價格也水漲船高。黃金位置的商位價格一天一天地漲，壽國義的商位現(xiàn)在已經(jīng)能夠賣到200多萬元。為了防止像炒房子一樣炒商位，商城集團甚至出臺規(guī)定：商位使用權(quán)第一次轉(zhuǎn)讓不收傭金，第二次轉(zhuǎn)讓要收取租金20%的傭金。
    在義烏小商品城的周圍，記者看到多家銀行在這里開設(shè)了分理處。稠州商業(yè)銀行求信支行的信貸室里，貸款商戶就像到菜市場買菜一樣絡(luò)繹不絕。正被幾個商戶圍著的信貸員方新躍告訴記者，現(xiàn)在正是商戶年底結(jié)賬的時候，因而貸款需求很多，一個信貸員一天起碼要辦八九筆業(yè)務(wù)，中午都不能休息。
    而在一旁等著貸款的壽國義揮著手里的征詢函說，商戶要貸款，首先要拿著銀行的征詢函到商城集團去評估商位價值。然后商城集團通過商位質(zhì)押管理系統(tǒng)反饋評估結(jié)果，作為貸款的依據(jù)。
    小業(yè)務(wù)有大竅門
    自從2008年5月稠州商業(yè)銀行開辦首批商位質(zhì)押貸款后，至今已經(jīng)累計發(fā)放了3991筆此類貸款，總金額達24億元。平均到一個信貸員要管理200多個客戶，但卻沒有出現(xiàn)一筆不良，那么其中有什么控制風險的訣竅？
    “為防止商位價格變動，也為了把銀行風險降到最小，.商城集團按商位使用權(quán)市場價的50%評估，然后銀行抵押折扣率按不高于商城集團評估價的50%執(zhí)行”，吳群英解釋，相當于貸款額度是商位使用權(quán)市場價的1/4。
    據(jù)了解，義烏小商品城三期一般的商位價值在500萬元到600萬元之間，其中最好的是飾品行業(yè)。而在評估前，商城集團會根據(jù)商位的樓層、位置等制作一張圖表，不同位置的商位用不同顏色標注，以此將商位分成高中低三檔，每檔一個指導(dǎo)價，稠州商業(yè)銀行信貸員在受理客戶申請時可根據(jù)圖表大概預(yù)估商位價值，以便于先期確定貸款額度。
    “如果評估價值偏離度過高，信貸員也會自己調(diào)查測算，同等地段的商位可作為參考�！狈叫萝S說，為減少銀行風險，商城集團每半年評估一次，銀行相應(yīng)地將貸款期限設(shè)定為6個月。
    而且，稠州商業(yè)銀行與商城集團也有協(xié)議，如果發(fā)生風險，將由商城集團牽頭評估，進行處置，“協(xié)議規(guī)定，商城集團也有責任，這樣就能保證商位使用權(quán)比房產(chǎn)抵押還方便，很快就能變現(xiàn)”。
    此外，信貸員也有自己的內(nèi)部控制手段，貸款后不定期對客戶進行回訪，調(diào)查商戶的存款、現(xiàn)金流量情況。基于信貸員大部分都是義烏本地人的地緣、人緣優(yōu)勢，信貸員對客戶情況也非常了解，“中午吃飯時經(jīng)常出來逛逛，問問商戶經(jīng)營情況怎么樣”，方新躍說，經(jīng)營不正常的肯定能看出來。同時銀行還要求商戶提供半年以上的存款流水賬，審驗收貨單，作為貸后管理內(nèi)容之一，以防止商戶經(jīng)營不善導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風險。
    良好的風險控制能力帶來的是銀行與商戶的雙贏。這項業(yè)務(wù)的探索開展對定位做小企業(yè)的稠州商業(yè)銀行受益很大。截至目前，稠州商業(yè)銀行義烏管理部500萬元以下小企業(yè)貸款占到全行所有貸款的60%左右，90%以上客戶都是小商品城客戶。在該管理部轄內(nèi)的14家支行中，有11家設(shè)在了小商品城周圍。
    衍生產(chǎn)品實現(xiàn)貸款全覆蓋
    由于在市場上先行一步，在政策、服務(wù)、授信額度上都有一定的競爭優(yōu)勢，稠州商業(yè)銀行義烏管理部上至總經(jīng)理、業(yè)務(wù)管理部門、下至一線經(jīng)營部門都將商位使用權(quán)抵押作為重點拓展的產(chǎn)品來經(jīng)營。
    “要實現(xiàn)貸款全覆蓋，商城集團評估多少就貸多少，我們還將商位使用權(quán)抵押與擔保結(jié)合，創(chuàng)新了很多衍生抵押方式�！眳侨河⒔榻B說，只要有擔保能力擔保人就不限制，既可以是親戚，也可以是經(jīng)營戶。
    另外，稠州商業(yè)銀行還在商位使用權(quán)抵押的基礎(chǔ)上，借助商會、行業(yè)協(xié)會、同鄉(xiāng)會等以擴大對商戶的貸款范圍和額度。例如，該行義烏管理部目前已與義烏臺州商會、金華溫州商會、金華泉州商會、杭州余姚商會等30多家商會和行業(yè)協(xié)會簽訂合作協(xié)議，授信40余億元，為小商品城內(nèi)1000余戶異地商會成員解決了資金難題。
    為充分解決商戶的貸款難題，稠州商業(yè)銀行正在嘗試對穩(wěn)定商位的商戶延長貸款期限到一年，推出分區(qū)塊的商位使用權(quán)抵押貸款品種。這對壽國義這樣的商戶又是一大福音，他說，小商品的經(jīng)營周期一般是一年，貸款半年要還款時，銷售款沒有回籠，還需要到處籌措資金，如果貸款期限放寬到一年，進貨和現(xiàn)金流就都不會產(chǎn)生影響了。
    以客戶需求為出發(fā)點的創(chuàng)新終于換來了豐厚的回報。截至2009年年底，稠州商業(yè)銀行全行省內(nèi)機構(gòu)小企業(yè)貸款余額新增51.7億元，增幅達150.2%。在去年浙江省財政廳、中小企業(yè)局下達的2008年度小企業(yè)貸款風險補償資金中，稠州商業(yè)銀行以年增加12.72億元的突出成績排名全省第一，共獲補償資金636萬元。 

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